湖南省郴州市X区人民法院
民事判决书
（2011）苏民初字第X号
原告廖某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省邵阳市人，郴州市九完小学生，住（略）（未到庭）。
法定代理人钟某某，女，郴州市X区X街道办事处干部，系原告廖某之母亲，住（略）。
委托代理人孙某某，女，无业，系钟某某朋友，现住（略）。
委托代理人廖某亮，湖南星河律师事务所律师。
被告李某甲，女，X年X月X日出生，汉族，湖南省郴州市X区人，学生，住（略）（未到庭）。
法定代理人张某某，女，X年X月X日出生，汉族，湖南省长沙县X区X街道办事处干部，系被告李某甲之母，住（略），
第三人郴州市华通房地产开发有限责任公司（以下简称华通公司），住所地：郴州市X路X号。
法定代表人李某乙，系该公司董事长。
委托代理人邓某某（特别授权），男，郴州市华通房地产开发有限责任公司业务经理，住（略）。
第三人马某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省永兴县人，永兴县电站内退职工，住（略）“白鹿花园”东头单元二某X室。
委托代理人王当正，湖南民浩律师事务所律师。
原告廖某与被告李某甲、第三人郴州市华通房地产开发有限责任公司、马某房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖某的法定代理人钟某某及其委托代理人孙某某、廖某亮，被告李某甲的法定代理人张某某、第三人郴州市华通房地产开发有限责任公司的委托代理人邓某某、第三人马某及其委托代理王当正均到庭参加诉某。本案现已审理终结。
原告诉某，2000年8月1日，华通公司与郴州市日杂生资总公司签订苏石路“白鹿花园”联合开发房地产合同书。2000年9月28日，华通公司与封加宣等人签订《桩基础施工合同书》，工程完工后，尚欠桩基工程款x元。同年10月20日，华通公司与永兴县油市建筑公司（后更名湖南金瓯有限公司）签订建筑工程施工合同，工程于2006年7月竣工。因华通公司拖欠封加宣等人桩基工程款，封加宣等人于2007年向苏仙区人民法院起诉某通公司与马某等人，并申请了财产保全，苏仙区人民法院查封了本案诉某房屋。2007年12月14日，苏仙区法院判决华通公司支付封加宣等人工程款x元，由郴州市日杂生资金总公司承担连带责任。判决生效后，苏仙区人民法院即进入执行程序。在执行过程中，湖南金瓯建筑有限公司向苏仙区人民法院提出了执行异议，认为诉某之房为其所有，被苏仙区人民法院依法驳回。后华通公司为清偿债务，经苏仙区人民法院同意，将上述房屋变某给雷洁林，卖房款清偿封加宣等人桩基工程款。后雷洁林将上述房屋卖给被告李某甲，被告李某甲又将所购房屋转卖给原告廖某，故原、被告双方房屋买卖合同合法有效，因现无法办理房产证，故向法院提起诉某，请求1、确认原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告卖给原告的位于（略）“白鹿花园”靠北面一栋七层楼房东头单元X楼X房归原告所有；2、由第三人华通公司协某原告办理房屋产权手续。
原告就其诉某请求，向法庭提交如下证据：
1、常住人口登记卡及身份证，拟证明原告及原告法定代理人身份情况。
2、苏仙区法院2009年6月22日作出的（2009）苏执字第57-X号执行裁定书一份，拟证明本案诉某之房是郴州市华通公司和郴州市日杂生资总公司所有，第三人马某及湖南郴州金瓯建筑有限公司无所有权。
3、2007年12月14日苏仙区人民法院（2007）苏民初字第X号民事判决书，拟证明第三人华通公司与原郴州市日杂生资总公司联合开发诉某之房在建设过程中欠封加宣等人桩基工程款19万余元，华通公司法定代表人李某乙与马某签订的《关于白鹿花园的几点实际问题的处理协某》是无效的。
4、苏仙区人民法院（2010）苏民初字第X号民事调解书一份，拟证明诉某之房系雷洁林所有，已由该调解书确认。
5、苏仙区人民法院（2010）苏民初字第X号民事调解书一份，拟证明诉某之房由雷洁林卖给本案被告李某甲，第三人华通公司应协某李某甲办理房产证，该房归被告李某甲所有。
6、房屋买卖协某一份，拟证明原告与被告签订了诉某之房的房屋买卖协某，被告将其所有的房屋卖给了原告。
7、收条二某，拟证明原告已付清购房款。
8、苏仙区人民法院（2007）苏民初字第X号民事判决书及（2009）苏民再字第X号民事判决书复印件各一份，拟证明对无预售许可证的房屋签订的买卖房屋合同也是有效的。
被告辩某，他把位于（略）“白鹿花园”靠北面一栋东头单元X楼X房卖给原告是事实，并签订了合同。
被告就其辩某未向法庭提供相关证据。
第三人华通公司辩某，他们没有什么讲的，因为相关类型的案子通过法院已处理过几次了，由法院依法判决。
第三人华通公司就其辩某未向法庭提交相关证据。
第三人马某辩某，1、封加宣与华通公司签订的《桩基施工合同》是在华通公司与金瓯公司签订《建筑施工合同》之前，所以金瓯公司与封加宣无任何关系。2、本案所要承担连带责任不是马某，而是郴州市日杂公司，郴州市日杂公司与华通公司是共同开发“白鹿花园”的主体。3、本案诉某的房屋已归马某所有，因华通公司已将“白鹿花园”第X栋所有的权利和义务已转让给马某。4、郴州市中级人民法院已经将这栋房屋抵押给马某与金瓯公司的建筑工程款。5、原、被告的房屋买卖合同无效，没有取得房产证的房子不能进行交易。6、原、被告均是未成年人，没有经济能力购买房子，该买卖合同无效。
第三人马某就其辩某向法庭提交如下证据：
1、北湖区人民法院2008年10月12日出具的解除查封扣押令一份，拟证明本案诉某之房已解除查封，并给了马某的事实。
2、郴州市中级人民法院（2007）郴民一初字第X号民事判决书一份，，该判决书第18页倒数第7-8行，华通公司出具给金瓯公司项目负责人马某的“授权委托书”，拟证明华通公司已将“白鹿花园”项目全某授权给马某独立核算、自负盈亏。还证明金瓯公司及马某向华通公司请求支付540万元工程款及利息，判决书将这栋房屋包括本案诉某的房屋已抵给金瓯公司和马某。
经庭审举证、质证，原、被告及第三人质证意见如下：
被告、第三人华通公司对原告提交的证据均无异议。
第三人马某对原告提交的证据1真实持有异议，认为该原告廖某的年龄错误；对原告提交的证据4持有异议，认为该证只是双方协某予以确认，并不能证明该房就是雷洁林所有；对原告提交的证据7持有异议，认为在同一天不可能打二某收条，即该二某收条是假的；对原告提交的证据8持有异议，认为该证与本案没有关联性；对原告提交的2、3、5、6不持异议。
原告对第三人马某提交的证据1的真实性持有异议，认为该证解除查封扣押令没有抬头，实际上是给华通公司的扣押令，同时认为华通公司有权出卖诉某房屋；对第三人马某提交的证据2的真实性不持异议，但对其证明方向有异议，认为该证恰证实诉某房屋原所有权人是华通公司和郴州市日杂生资金公司，故华通公司有权出卖房屋。
被告、第三人华通公司与原告对第三人马某提交的证据1、2的质证意见一致。
针对原、被告及第三人的质证意见，本院认证如下：
原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7，均具有真实性、客观性，予以确认；其提交的证据8，与本案不具有关联性，不予确认。
第三人提交的证据1，与本案不具有关联性，不予确认；其提交的证据2，具有真实性、客观性，予以确认。
根据对以上有效证据的认定，结合原、被告当庭陈述，本院确认如下事实：
2011年4月3日，原告廖某之母钟某某与被告李某甲之母张某某分别代原告廖某、被告李某甲签订房屋买卖协某，约定被告李某甲将其位于（略）“白鹿花园”靠北面一栋七层东头单元X楼X房以x元价格转让给原告廖某。后原告廖某向被告李某甲支付房款x元。
另查明，（略）“白鹿花园”靠北面一栋七层楼东头单元X楼X房原系华通公司与郴州市日杂生资总公司（以下简称日杂生资总公司，该公司于2004年经北湖区法院宣告破产）联合开发日杂生资总公司位于苏石路白鹿洞仓库区内“白鹿花园”项目中的一套。为开发“白鹿花园”项目，2000年9月28日，封加宣、全某、贺德洪与华通公司签订《桩基础施工合同书》，因欠封加宣、全某、贺德洪桩基工程款和工程质量保证金，封加宣等人向本院提起诉某，本院于2007年12月14日作出（2007）苏民初字第X号民事判决书，认定华通公司是“白鹿花园”X栋实际开发商，应支付封加宣等人实际已竣工验收的工程款及工程质量保证金，同时认定2000年10月20日华通公司与永兴县油市建筑公司（后更名湖南郴州金瓯建筑有限公司，以下简称“金瓯公司”）签订《建筑工程施工合同》，马某系湖南郴州金瓯建筑有限公司“白鹿花园”项目部项目经理，马某个人与华通公司法定代表人李某乙签订的《关于白鹿花园的几点实际问题的处理协某》违反法律、行政法规的强制性规定，是无效；故判决华通公司在判决生效后十日内给付封加宣等人工程价款x元，工程质量保证金x元，共计x元，并由日杂生资总公司承担连带责任；马某作为本案中的第三人就该判决未提起上诉。该判决生效后，封加宣等人向本院申请强制执行。本院执行局于2009年8月4日向郴州市房屋产权与交易管理中心下达了协某执行通知书，要求其协某本院查封、冻结华通公司在“白鹿花园”靠北面一栋七层楼房东头单元X楼X房、X楼X房的一切交易手续。后“白鹿花园”施工方郴州金瓯建筑有限公司向本院提出执行异议，本院于2009年6月22日作出（2009）苏执字第57-X号民事裁定书，以华通公司是“白鹿花园”的开发商即建设施工合同的发包人，金瓯公司是承包人，华通公司及日杂生资总公司是“白鹿花园”的合法主体，享有占有、收入、处分的权利为由，裁定驳回金瓯公司执行异议。金瓯公司就该裁定未依其他法定程序进行救济。2010年4月15日，华通公司欲以x元和x元的价格将上述二某房屋分别卖给武和平和王爱芳，并将上述卖房款用于清偿封加宣等人债务。封加宣等人表示同意，向本院执行局书面申请要求解除对上述房屋的查封。本院同意华通公司出卖上述房屋清偿封加宣等人债务，遂于2010年4月20日作出（2008）苏执字第57-X号执行裁定书，裁定解除对上房屋的查封。后武和平、王爱芳又提出退房，华通公司遂又以相同价格将上述房屋卖给雷洁林，并经本院（2010）苏民初字第X号民事调解书确认：华通公司位于（略）“白鹿花园”靠北面一栋七层楼房东头单元X楼X房和X楼X房归雷洁林所有。期间，雷洁林又将上述X楼X房转卖给李某甲，并于2010年6月29日经本院（2010）苏民初字第X号民事调解书确认：雷洁林位于（略）“白鹿花园”靠北面一栋七层东头单元X楼X房归李某甲所有。
本院认为，本案争议的焦点是原、被告所签合同中标的物，即位于（略）“白鹿花园”靠北面一栋七层楼房东头单元X楼X房是否属原告所有。本院认为，本院于2007年12月14日作出（2007）苏民初字第X号民事判决书认定华通公司作为“白鹿花园”第X栋（含诉某房屋）的开发商和所有人，对外承担承建该项目一方的工程款和工程质量保证金。第三人马某作为该案中的第三人未就“白鹿花园”第X栋（含诉某房屋）的所有权是否系其所有提出异议。该案发生法律效力后，本院在执行过程中查封了该X楼X房，金瓯公司提出执行异议，经本院审查后，本院于2009年6月22日，作出（2009）苏执字第57-X号民事裁定书驳回了金瓯公司的执行异议。后华通公司经本院许可，将上述602房变某给雷洁林，所得房款抵封加宣等人工程款。雷洁林又将该房转让给被告李某甲，上述二某房屋买卖转让均经本院予以确认。且2010年8月13日郴州市中级人民法院（2007）郴民一初字第X号民事判决书中并未认定或判决“白鹿花园”第X栋（含诉某房屋）归第三人马某所有。综上，该案诉某房屋已经本院法律文书确认其物权为被告李某甲所有，后原告廖某与被告李某甲签订房屋买卖协某，该合同是双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反国家法律的有关规定且未损害第三人的合法利益。原、被告虽均系未成年人，但其签订的房屋买卖协某均经其法定代理人签字认可，且原告为此已支付了相应房屋对价，故原、被告所签房屋买卖协某属有效合同。原告廖某依约从被告李某甲处购买该诉某房屋，理应取得该房屋所有权。原告向本院提起的诉某请求合法合理均予支持。第三人马某关于原、被告均是未成年人，没有经济能力购买房子，且该房屋未取得房产证不能进行交易，原、被告的房屋买卖协某无效及“白鹿花园”第一栋（含诉某房屋）归他所有的辩某，与查明事实不符，其辩某理由不成立，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一、二某、第九条第一、二某、第四十四条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二某八条之规定，判决如下：
一、原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。
二、位于（略）“白鹿花园”靠北面一栋七层楼房东头单元X楼X房归原告廖某所有。
三、由郴州市华通房地产开发有限责任公司协某原告廖某办理房屋产权手续。
本案受理费100元，由原告廖某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉某，并按对方当事人的人数提出副本，上诉某湖南省郴州市中级人民法院。
审判长谢萍瑛
审判员周崇高
人民陪审员邓某艾
二0一一年十月十三日
书记员黄丽琴
附本案适用法条：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自
己的义务，不得擅自变某或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全某履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变某、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国物权法》第二某八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变某、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
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