四川省宜宾市中级人民法院
民事判决书
(2001)宜民三终字第X号
上诉人(原审被告)：陆某，男，X年X月X日出生，汉族，务农，住（略）。
委托代理人：李国仲，宜宾县横江律师服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)汪某如：男，X年X月X日出生，汉族，务农，住宜宾县X乡X村。
委托代理人：汪文高，宜宾市法律事务中心法律工作者。
上诉人陆某为与被上诉人汪某如房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾县人民法院(2001)宜宾民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明，上诉人陆某与吴成贵系母子关系。陆某在宜宾县X乡X村建有私房一栋。陆某在外打工期间，吴成贵为其照看子女和看管财产。因陆某在信用社的建房贷款逾期，信用社催促偿还，吴成贵为归还陆某的贷款，于1999年7月8日以陆某的名义与被＿k诉人汪某如签订售房协议，约定，陆某私房原有两个门面，楼上、楼下共三层，现将右侧(下河方)一个门面和所售门面底层以及两个门面的上层(二楼)全部(包括房顶的空间权)售给汪某如，面积约160。其界址：前街面；后河床；左1面和底层与陆某私房共壁，二楼与王建明脱壁；右：与张学华共壁。售房价（略）元。汪某如必须在1999年7月12日前付清（略）元(即：在信用社将陆某的贷款转（略）元给汪某如，汪某如付现金（略）元给陆某，以便办理产权手续等费用)，余款在2000年农历腊月20日前付清。陆某负责办理产权和土地使用权转移手续，井承担所产生的一切费用，1999年底前交付产权证。门面下底层的楼梯间属双方共用，门面后阳台和厕所的所有权及使用权属汪某如，底层的后阳台和厕所的所有权及使用权属陆某。签订协议时，汪某如交保证金1000元，如汪某如违约，陆某不退保证金，汪某如付5000无违约损失费。如陆某违约，陆某退还汪某如所交全部款并给付6000无违约损失费。协议双方各执一份，吴成贵以陆某之名在协议上签字，汪某如也在协议上签字，在场人龚太寿在协议上签字。1999年7月15日，吴成贵代表陆某与汪某如又签订了一份售房协议，将原协议的部分内容改变为：房价（略）元，由汪某如在1999年7月20日前付清，门面下底层的楼梯间所有权属陆某，江金如有使用权，底层的后阳台和厕所所有权属汪某如，陆某有使用权，共用地段应长期保持现状，若根据需要必须改变现状的必须通过双方协商同意方能改变，违约损失费为5000元，在场人胡光明、李家国在协议上签字。1999年7月28日吴成贵与汪某如再次签订住房补充协议，约定原协议中房权与王建明房屋脱壁，经核实更正为共壁关系；原协议中顶层空间修建权属江金如，经协商变更为双方各修一半；协议签字生效，买方于1999年7月28日交房价款（略）元给卖方后，卖方应允许买方在1999年7月29日起动工建造房内设施，并同意买方在1999年8月5日内搬进所买面积内使用；卖房人办好原协议中所定的四件手续或他项权证的第7天内必须减少卖房人在隆兴信用社的旧贷（略）元及利息9000元，其还贷凭证交卖房人，制出卖房款手续给买房人；买房人所购房屋中的现有附着财产，如水、电设施等应长期使用，原因安装水电的债务由卖房人承担。在场人胡光明、熊九银在协议上签字。同日，双方订立房屋买卖契约，汪某如付购房款（略）元。1999年9月8日，汪某如又付购房款（略）元。吴成贵收到房价款后出具了收条，并加盖由其托人雕刻的陆某的私章，随后，汪某如住人所购房内。为办房屋产权过户手续，吴成贵请练银高代写了一份陆某授权其卖房的委托书，练银高写上陆某的名字，熊九银写上陆某之妻杨某的名字，委托书的时间根据吴成贵的要求写售房协议之前。汪某如为办房产过户的相关手续，委托龚太寿在隆兴信用社为其贷款3000元，交契税1200元，办产权过户手续交1135元，办他项权证90元。除办他项权证的叨元外，汪某如交契税和过户费计2335元，至一审诉讼时，利息为422．69元。由于陆某未办理房屋土地使用权转让手续给汪某如，也未给付汪某如已经垫付的办理房屋产权的费用，汪某如遂提起诉讼，请求判令陆某给付其已垫付的费用并由陆某办理房屋土地使用权转让手续，承担诉讼费。陆某答辩房屋买卖合同无效，请求法院秉公断理。
原审法院审理认为，被告陆某之母吴成贵，接受陆某的委托，与原告汪某如签订的售房协议，符合合同成立的条件，依法成立，被告陆某应当承担其母吴成贵代理的民事行为所确定的义务。其辩称没有委托，代理行为无效，不符合法律关于表见代理的规定，理由不能成立。原告主张的违约金5000元，因自己也超过协议规定时间付款，不予支持海业钱400元、误工费300元、缺乏证据，不予考虑。垫付款2425元，其中90元属原告贷款购房办理的他项权证费，不应由被告陆某承担。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决：1．原告汪某如与被告陆某的房屋买卖合同有效；2．由被告陆某办理该房的土地转让手续给原告汪某如，在判决生效后一个月内办清；3．由被告陆某给付原告汪某如垫付的契税、过户费等2335元，以及资金利息422．69元，合计2757．69元，限于判决生效后一个月内付清。诉讼费4420元，由原告汪某如负担420元，被告陆某负担4000元。
宣判后，被告陆某不服，以卖房委托书系伪造，其母卖房是受胁迫等理由向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回原告江金如的诉讼请求，并由其承担本案诉讼费用。被上诉人汪某如则以原判正确进行答辩。
本院认为，上诉人陆某之母吴成贵在陆某夫妇外出打工，信用社催促陆某偿还建房逾期贷款的情况下，为上诉人陆某利益，有乡邻多人在场，以陆某之名与被上诉人汪某如反复磋商签订售房协议，并无上诉人陆某所说胁迫之事，且房价与该房的市场价格相当。被上诉人汪某如购买该房自住，属善意购买。上诉人陆某虽在外打工，但如其母吴成贵时有联系，对吴成贵处理其房产，陆某知道或者应当知道而未有异议，因此，上诉人陆某之母吴成贵的行为已经符合《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定，其与被上诉人汪金加签订的售房协议合法有效。被上诉人汪某如已按约履行了付款义务，而上诉人陆某则违反协议未将房屋土地使用权转让手续办与汪某如，应当承担给付汪某如办理产权垫付的费用及办理房屋土地使用权转让手续的民事责任。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人陆某的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2420元，其他诉讼费2000元，共计4420元由上诉人陆某承担。
本判决为终审判决。
审判长邱柱华
代理审判员张建
代理审判员董敏
二○○一年八月三十一日
书记员陈淑玉
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