原告（反诉被告）施某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人李某，上海某律师事务所律师。
被告（反诉原告）谭某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人葛某，上海某律师事务所律师。
原告（反诉被告）施某与被告（反诉原告）谭某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年9月17日受理后，依法由审判员俞贵荣独任审判。在本院指定的举证期内，被告向本院提起反诉，本院依法决定与本诉一并审理，并于2009年10月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李先峰，被告谭某及其委托代理人葛金艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施某诉称：原、被告于2008年12月6日签订房屋租赁合同，由原告向被告租赁位于松江区某房屋，租期自2008年12月6日至2010年12月5日。合同第9条第2款约定，被告若提前收回房屋，则原告有权解除合同，同时被告应支付违约金1,600元及赔偿相应损失。2009年8月，被告电话通知原告自2009年9月起将每月租金1,600元增加至2,200元，若原告不同意增加租金，被告将提前收回房屋并愿意承担违约责任。原告无法满足被告擅自涨租金的无理要求，遂提出解除合同，并另行在他处租赁房屋。但当原告向被告提出办理退房手续及要求被告支付违约赔偿金时，被告拒不配合办理搬家出门手续，也不同意承担违约金，因被告的阻扰，致使原告损失进一步扩大。据此，原告请求判令：一、解除原、被告间租赁合同；二、被告配合原告办理搬家出门手续；三、被告支付违约赔偿金49,795元（其中房屋装修费45,245元，租房中介费560元，电话宽带移机费290元，误工费500元，搬家费200元，律师费3,000元）。
诉讼中，原告以其已于2009年9月26日迁出租赁房屋为由,撤回上述第二项诉请。
被告谭某辩称：原告租赁房屋期间，存在开办工厂的居改非行为。为此，被告与原告进行了多次电话沟通要求改正，并要求其支付应交的2009年9、10、11月租金，且委托律师发出催款函，但均未果。原告起诉后，才提出退房要求，但因原告尚未结清水电费，故被告未予同意，后双方在物业公司监督下于同年9月26日办理了交接手续。本案系原告单方提前退租，被告不存在违约行为，故不同意原告的全部诉请。
被告谭某并提起反诉称:租赁合同对租金数额、租金支付方式、保证金数额、逾期付款滞纳金的计算标准、原告擅自改变房屋租赁用途的法律后果等内容均作了约定。原告租赁期间，将房屋居改非开办服装厂，被告多次与原告协商交涉并催缴租金均未果，表明原告已无履行合同的诚意，被告也要求解除合同。因原告擅自改变房屋用途、拖欠租金及电费、擅自提前解除租赁合同的行为已构成违约，应承担支付违约金和赔偿金的违约责任。据此，被告反诉请求判令：一、原告支付2009年9月的房租1,600元；二、原告支付逾期支付房租的滞纳金7,360元（暂计算至提起反诉之日即2009年10月16日）；三、原告支付的1,600元合同保证金由被告没收。
原告施某对被告谭某的反诉辩称：本案并非原告居改非违约，而是被告擅自增加租金、提前退租违约在先，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2008年12月6日，原、被告签订房屋租赁合同一份约定：由原告向被告承租位于上海市X镇某房屋，租期自2008年12月6日至2010年12月5日止，月租金为1,600元，房屋用途约定为仅作居住使用。合同第五条约定，签约当日原告支付被告房屋保证金1,600元，租赁期满，结清所有费用后由被告无息返还原告；合同第九条第3款第（4）款约定，租赁期间未经被告书面同意，原告改变房屋租赁用途的，被告有权解除合同，收回出租房屋，同时，原告支付双方约定的合同保证金作为赔偿，如被告实际损失超过该金额的，原告还应对超出部分进行赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同第六条第4项约定，在租赁期内，原告逾期交纳本合同约定租金、保证金及应由原告负担的费用的，每逾期一天，则每日应向被告支付日租金3倍的滞纳金。合同第七条第2款约定，租赁期满后或因原告责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归被告所有。该合同另对其它相关租赁事宜均作了约定。
合同签订后，原告即向被告支付保证金1,600元，且已付清截至2009年8月31日止的租金。然，原告在租赁期间，擅自在租赁房屋内从事服装加工业务，经居民投诉后，物业服务单位上海某物业管理有限公司某服务处查实系争租赁房屋内存在“居改非”情况，遂于2009年7月28日向被告发出“违约行为整改通知书”，责令被告整改。被告收到该整改通知书后，遂打电话向原告交涉要求其纠正“居改非”行为，并自2009年8月31日起多次以手机短信方式要求原告按合同约定支付2009年9、10、11月租金4,800元，又先后于2009年9月4日，同年9月8日向原告发函要求其限期纠正“居改非”的行为，否则将依法追究其相关法律责任。
然而，在被告以上述电话、手机短信、信函方式向原告交涉居改非问题及催缴租金期间，原告于2009年8月12日另行与案外人签订租赁合同，承租了松江区X镇某房屋。2009年9月1日，原告委托律师李先峰向被告发出律师函，该函称因被告于2009年8月7日通知原告提前收房，故原告依据合同约定决定行使合同解除权，解除租赁合同，并要求被告赔偿装修损失45,805元。同年8月7日，原告未通知原告，即开始搬迁，同年8月31日，物业单位发现原告的搬迁行为后，即通知被告，被告以原告未结清水电费为由要求物业予以制止。同年9月26日，原、被告双方办理房屋交接手续，原告向被告返还租赁房屋。此后，原告以其诉称的事由，向本院提起诉讼。
另查明，被告交付原告的房屋系毛坯房，原告在租赁期间对房屋进行了简易装修，2009年9月7日，案外人上海某建筑安装工程总公司开具了金额为45,245元的装修费发票。原告为本次诉讼支付律师代理费用3,000元。原告另行租赁房屋发生电话宽带移机费290元。但原告未提供主张的租房中介费560元、误工费500元、搬家费200元的证据。被告对装修费发票的真实性不予认可，且认为根据合同约定原告存在违约而无权向被告主张装修损失，律师代理费与被告无关。
诉讼过程中，被告于2010年1月11日向本院提交书面申请书，撤回要求原告支付逾期支付租金产生的滞纳金7,360元的反诉请求。
以上事实，由租赁合同、装修合同、发票、信函、违约行为整改通知书、照片、手机短信记录、手机通话记录、收房确认书，及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施某者赔偿损失等违约责任。本案原、被告间签订的房屋租赁合同,系双方当事人真实意思的表示，于法不悖，应属有效，双方当事人均应遵守。鉴于原、被告双方已经在2009年9月26日办理退房交接手续，故本院确认原、被告间房屋租赁合同于该日实际解除。对双方争议的合同解除的责任归属及违约责任的承担等焦点问题,本院作如下评述。
关于导致本案租赁合同解除的责任问题。原告在租赁期间，擅自改变合同约定的居住用途，在租赁房屋内从事服装加工业务，在被告以电话、手机短信、信函等方式交涉期间，原告未和被告协商，擅自提前退租，已构成违约，应承担擅自解除合同的违约责任。原告仅以其单方制作的手机通话记录，据以证明被告存在提前收房的违约行为，显然依据不足，故原告认为被告违约在先的辩称意见，本院不予采纳。
关于原告诉请的赔偿金49,795元问题。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。其次，根据合同第七条第2款的约定，本案因原告擅自提前退房的违约行为导致合同最终解除，故房屋内的装修添附物应归被告所有，原告无权向被告主张装修损失。另，原告另行租房发生的中介费、电话宽带移机费、误工费、搬家费，聘请律师的费用均系原告的违约行为所致，亦应由原告自行承担。故原告的该项诉请，应予驳回。
关于被告反诉请求的租金1,600元问题。庭审中双方确认原告已付清截至2009年8月31日止的租金，故原告尚应当向被告支付自2009年9月1日起至同年9月26日返还房屋之日止的租金1,368元。
关于被告反诉请求没收原告交付的保证金1,600元问题。根据本案租赁合同第四条关于所有费用结清后保证金无息返还之约定，被告的该项反诉请求，不符合合同约定，本院不予支持。
被告自愿撤回要求原告承担逾期滞纳金7,360元的诉请，系自行处分其民事诉讼权利的行为，于法不悖，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）施某与被告（反诉原告）谭某间签订的租赁合同于2009年9月26日解除;
二、驳回原告（反诉被告）施某的其余诉讼请求；
三、原告（反诉被告）施某于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）谭某租金1,368元；
四、被告（反诉原告）谭某于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）施某保证金1,600元。
上述三、四项相抵，被告（反诉原告）谭某应支付被告原告（反诉被告）施某232元。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1,125元，减半收取562.50元，反诉案件受理费32元，合计诉讼费594.50元。由原告（反诉被告）施某负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员俞贵荣
书记员顾伟琴
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