原告唐某。
委托代理人石某波，广东仁皓律师事务所律师。
被告邓某。
委托代理人程某某。
第三人陈某甲。
委托代理人陈某乙。
原告唐某诉被告邓某、第三人陈某甲物权纠纷一案，本院于2010年5月26日立案受理后，依法由审判员马东红适用简易程某公开开庭进行了审理。原告唐某及其委托代理人石某波、被告邓某的委托代理人程某某、第三人陈某甲的委托代理人陈某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐某诉称，2010年2月10日，原告与第三人陈某甲签订《房地产买卖合同》并约定，第三人陈某甲将其名下的位于深圳市X区科技园科兴路六号科技工业园X栋X号房产出售给原告。2010年3月3日，双方办理了产权过户手续。2010年2月20日，第三人陈某甲与被告邓某签订《租赁协议》，将涉案房产出租给被告居住，租赁期限为一年，月租金为人民币2600元，被告应于每月15日前交付。2010年3月14日，原、被告及第三人陈某甲商议拟将第三人陈某甲作为出租方的权利过渡至原告名下并办理相关手续，第三人陈某甲亦作出声明，而被告邓某拒不接受。2010年3月20日，第三人陈某甲授权原告向被告邓某收某涉案房产的租金，被告拒不支付并拒绝搬离涉案房产。为维护自身的合法权益，原告请求法院依法判令：1、被告邓某限期搬离科技工业园X栋X号房产；2、被告邓某赔偿因其侵权给原告唐某造成的经济损失人民币9000元（从2010年3月20日暂某至2010年5月24日止）；3、被告邓某承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告唐某将其第二项诉讼请求的数额变更为人民币x元（以涉案房产所在地段，按人民币3000元每月，从2010年3月20日计至2010年8月3日），并明确表示以侵权纠纷起诉被告邓某。
被告邓某答辩称，1、原告唐某的诉讼请求是基于侵权而提出，但其依据的是被告的违约行为，诉讼标的不明确。2、原告唐某与第三人陈某甲签订房屋买卖合同未通知被告邓某，侵害了被告的优先购买权。3、根据买卖不破租赁的原则，被告享有继续承租涉案房产的权利。4、被告主张向第三人陈某甲交付租金，但遭拒绝，故被告没有违约行为。5、原告唐某拆除涉案房产水表和电表的行为，妨害了被告的居住，造成被告无法使用涉案房产。
第三人陈某甲陈某甲称，第三人陈某甲向被告邓某出租涉案房产时已告知被告租金会由原告唐某代收，但自2010年3月起原告唐某和第三人陈某甲均未收某被告邓某支付的租金。
经审理查明，原告唐某于2010年3月1日购买了位于深圳市X区X路科技工业园X栋X号的房产，并于2010年3月3日取得涉案房产的房地产证。
2010年2月6日，第三人陈某甲向案外人付小勤出具了1张收某，载明：“今收某科技园704租客付小姐租房订金人民币1500元。注：年初七开始计算租金，如双方出现违约以订金额作为罚金。”2010年2月20日，第三人陈某甲（甲方）与被告邓某、案外人付小勤（乙方）通过深圳市世华房地产投资顾问有限公司签订《房产租赁合约》，约定甲方将涉案房产出租给乙方作居住之用，租期1年，从2010年2月20日起至2011年2月19日止；租金为每月人民币2600元，须于每月15日前交付甲方；托收某金银行账户：建设银行海月支行，账号为（略）；签订合约时，乙方向甲方支付一个月押金和一个月租金共计人民币5200元，甲方应出具收某；租赁期间，乙方如拖欠租金达15天或欠交管理费、水电费等金额达人民币500元，视为乙方违约，甲方有权没收某赁押金并单方解除租赁合同；因乙方违约导致合同无法履行的，甲方有权解除合同、没收某金同时可单方收某该物业，并限乙方在三天内无条件迁出该物业；如乙方不交回该物业的，甲方有权会同管理处人员进入自己的物业内，将乙方存放在房内的物品清点提存，并有权对欠租和相关费用进一步追偿；双方租期内如有违约，提前退租，需提前一个月通知对方或以一个月押金作为赔偿，及其他内容。第三人陈某甲在《房产租赁合约》上注明：已收某一个月押金人民币2600元及2010年2月20日至3月19日期间的租金人民币2600元，共计人民币5200元。2010年3月14日，原告唐某与第三人陈某甲到涉案房产找被告邓某协商，没有达成一致意见。
2010年4月2日，原告唐某委托律师向被告邓某等发出《律师函》称，前业主陈某甲将涉案房产转售给原告唐某并已办理过户，且陈某甲已依法将其与被告邓某等签订的《房产租赁合约》中出租方的权利与义务全部转让给原告唐某，原告已经成为该房产合法产权人；但被告邓某等承租人既没有将租金交付给前业主陈某甲，也没有交付给原告唐某；《房产租赁合约》合法有效，根据买卖不破租赁的原则，原告唐某代替第三人陈某甲成为合法的出租方；由于被告邓某等人已经违约，原告唐某有权单方解除合同，并没收某赁押金且不给予任何赔偿；自被告收某律师函之日起，视为原告唐某单方解除了与被告的《房产租赁合约》，请被告于收某函件三日内搬离涉案房产，否则将停止水电供应。被告邓某于2010年4月4日签收某上述《律师函》。2010年4月7日，原告唐某向供电部门申请暂某涉案房产的用电。2010年4月21日，案外人潘蕾作为唐某的代理人向供电部门申请恢复了涉案房产的用电。诉讼中，原告唐某表示，由于无法得到案外人付小勤的身份资料，故放弃对其的起诉。原、被告确认2010年4月18日，承租方搬离涉案房产。被告邓某自认，已将其全部物品搬离。
诉讼中，原告唐某为了证明自己的诉讼请求，另向本院提交了如下证据：
1、《房地产买卖合同》（第二联：买方）。该合同签订于2010年2月10日，卖方为第三人陈某甲及案外人钟楷成，买方为潘蕾；合同约定，卖方将涉案房产转让给买方，建筑面积107平方米，转让价格为人民币94万元；交易物业附有租赁合同，租赁期限至2011年2月19日，月租金人民币2600元，押金人民币4000元，卖方保证承租人已放弃对该物业在同等条件下的优先购买权；双方同意在涉案房产转让后继续履行该租赁合同；该合同一式三份，买卖双方各执一份，买卖双方指定的第三方保存一份，均具有同等法律效力，及其他内容。该合同上所有的文字原均为影印文本，但原告提交的文本中，将交易物业附有租赁合同改为不附有租赁合同，并在合同备注栏手写注明：“买卖双方在此共同确认，此合同签订时涉案房产无租约，以空置状态交付，如果因此引起的一切法律纠纷与贷款银行无关”。修改的地方有原告唐某及第三人陈某甲的签字捺印。被告邓某对该合同的真实性没有异议，但认为涂改之处证明原告唐某是知道有租约存在的。原告唐某及第三人陈某甲均确认，合同中的修改内容系签约当时所做的。第三人陈某甲确认合同真实有效，但没有向本院提交其手中的合同文本。
2、第三人陈某甲于2010年3月20日作出的《个人申明》，称自2010年3月17日起，其与被告及“付小勋”所签的《房产租赁合约》的出租方由第三人陈某甲变更为原告唐某，由原告承接作为出租方的全部权利和义务；第三人陈某甲如收某承租方交来的租金，应于三日内转交原告唐某。被告邓某称，并没有人通知其出租房发生了变更。第三人陈某甲对该证据的真实性予以确认。
以上事实，有《房地产买卖合同》、房地产证、《房产租赁合约》、收某、《恢复、暂某、销户用电登记表》（两张）、照片、《律师函》、同城速递查询结果、当事人陈某甲及庭审笔录等在卷为证，足以认定。
本院认为，被告邓某与第三人陈某甲签订的《房产租赁合约》，系双方当事人真实意思的表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。虽然在该租赁合同签订前，第三人陈某甲已经与案外人潘蕾签订了涉案《房地产买卖合同》，但第三人陈某甲在此之前已经收某了被告邓某所交纳的租房订金，《房地产买卖合同》中载明的涉案房产所附租约情况与被告与第三人陈某甲之间的租约情况相符，说明涉案房产买卖的双方已经知道被告邓某将承租涉案房产，并对此没有异议。至于原告唐某与第三人陈某甲对合同所做的修改，如确系签约时所为，则对修改内容确认的双方应当是第三人陈某甲、案外人钟楷成及潘蕾，而非原告唐某；同时，原告唐某提交的第二联中的修改内容应当亦为影印文本，而非手写原文，故本院无法确认上述改动内容确系发生在签约之时。根据原告唐某提交的《恢复、暂某、销户用电登记表》，案外人潘蕾曾代表其办理用电恢复事宜，第三人陈某甲又确认涉案房产的实际交易方为原告唐某，故本院认定潘蕾所签的《房地产买卖合同》的效力及于原告唐某。根据买卖不破租赁的法律原则，在原告唐某取得涉案房产的所有权之前被告邓某与第三人陈某甲建立的房屋租赁合同关系，在原告取得涉案房产的所有权后仍然有效。由于出租方发生变更涉及《房产租赁合约》中权利、义务的一并转让，第三人陈某甲或原告唐某至少应当通知被告邓某，但原告唐某并没有证据证明在2010年3月14日之前，被告邓某知晓此事。被告邓某于2010年2月20日已经向第三人陈某甲支付了至2010年3月19日的租金，而从2010年3月20日至2010年4月19日的租金，被告邓某依约应于2010年4月15日之前支付。因此，被告邓某于2010年4月4日收某原告唐某发出的《律师函》时并不存在拖欠租金的行为，原告唐某无权单方行使合同解除权。因此，在涉案《房产租赁合约》解除前，被告邓某占有、使用涉案房产有合法依据，其行为并不构成侵权。至于原、被告因《房产租赁合约》所产生的权利、义务关系，由双方另循法律途径解决。诉讼中，原、被告确认，承租方已于2010年4月18日搬离涉案房产，而原告唐某并没有证据证明被告邓某存在其他侵权行为，故原告唐某要求被告邓某承担侵权责任的诉讼主张本院不予采纳，其要求被告邓某搬离涉案房产并赔偿其经济损失的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第八十八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告唐某的全部诉讼请求。
本案简易程某案件受理费人民币87.5元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按提出副本五份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员马东红
二○一○年八月二十三日
书记员林燕花
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