广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民一终字第X号
上诉人(原审原告)杜某甲，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人杜某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人杜某丙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审被告)彭某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人杜某甲因相邻关系纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院(2005)明民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定：原、被告分别住在高明区X街X路农林巷X号1座1梯403、404房和401、402房，双方都取得了所住房屋的所有权证。原、被告居住房屋门前是一条宽1。5米左右的公共通道。被告居住的401、402房是公共通道的尽头。原告出入均不需经被告门口。2003年1月，被告对其所有的401房、402房进行装修，在402房与403房之间修建了1条墙柱、横梁和门前铺上地砖，并安装了铁闸门。后原告极力反对并向有关部门投诉，经相关部门要求，被告拆除了安装的铁闸门。原告要求被告一并拆除墙柱、横梁和门前铺的地砖，被告不同意，原告遂诉至法院。
原审判决认为：法律规定的相邻权是指两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。合法的相邻权应受法律保护。依照《中华人民共和国民法通则》的规定，不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等各方面的相邻关系。本案原告认为被告在双方居住房屋外墙中间加一条墙柱、横梁及被告在自己门前的通道铺地砖的行为，影响其通行、通风和对公共通道的使用。从法律规定相邻权的定义及本案的实际情况可以证实，被告的上述行为并不构成对原告通行、通风的侵犯，也无影响到原告使用公共通道权利，故原告主张被告立即拆除在402房与403房之间修建的墙柱、横梁及铺的地砖，并恢复公共通道原状的理由不充分，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，判决：驳回原告杜某甲的诉讼请求。案件受理费50元，由原告杜某甲负担。
上诉人杜某甲不服上述判决，向本院提出上诉称：一、原审判决部分事实认定不清。原审法院认定被上诉人居住的401、402房是公共通道的尽头属于认定事实不清。因为，被上诉人所居住的401、402房是相对独立的，只有401房才是该楼公用通道的尽头，而在402房与401房之间，还有一段属于该楼层所有业主共有的公用通道。这可通过查验被上诉人的产权证书及原出售单位出售前的产权证书和该楼房报建前后的相关资料及该楼四层的现场照片来确认。此外，通过参照该楼三层、五层的现场照片现状，也可以证实，401房才是该楼层公用通道的尽头，在402房与401房之间，还有一段属于该楼层所有业主共有的公用通道。另外，原审法院认定，“2003年1月，被上诉人对其所有的401房、402房进行装修”，也属于认定事实不清。因为，被上诉人对其居住的401房、402房进行装修及在402房与403房之间修建了一条墙柱、横梁和在402房(延伸至401房)的房前的公用通道铺上地砖，并安装铁闸门的时间应是农历2003年12月份，即公历2004年1月，而不是原审法院确认的公历2003年1月。二、适用法律不正确。原审法院将《中华人民共和国民法通则》第八十三条作为本案的适用依据，是不正确的。本案实质属于建筑物区分所有的法律关系中关于共用部分的互有权纠纷，依法应依据《城市房和毗连房屋管理规定》第六条的规定和建筑物区分所有的理论来处理。不能以《中华人民共和国民法通则》第八十三条关于相邻权的规定的一般原则来处理。理由如下：第一、农林巷X号1座1梯四楼的公用通道，依照建筑物区分所有的理论原则及《城市房和毗连房屋管理规定》的相关规定，是属于该座楼层全部购买人的共用或者公用部分，属于法律规定的异产毗连房屋共有的范畴，任何人(包括被上诉人)不得私自侵占、使用和不得损害其他共有人(包括上诉人)的共有权益。第二，上诉人自取得其居住的农林巷X号1座1梯四楼X、404房的所有权后即自然享有对该建筑物的共用部分(即本案讼争之402房的房前公用通道)的共同共有权，任何人不得强行限制、剥夺。第三、被上诉人私自在农林巷X号1座1梯四楼X房前公用通道上加建墙柱、扩建横梁和加铺地砖，并依据中国传统的农村习俗在402房与403房之间的门前公用通道上加建及扩建的墙柱与横梁之间的交界处(实际上已形成一个门口，详见现场拍摄照片，需要说明的是，被上诉人擅自加建的墙柱、横梁在未经上诉人书面同意的情况下沾住上诉人居住的403房的部分主墙，已侵害了上诉人对403房依法享有的所有权)挂上红布坟钱、扁柏的行为，表明被上诉人已实际侵占、使用了属于该楼层全体业主共有的公用通道。因而，被上诉人未经相关政府部门批准及其他共有权人书面同意，擅自侵占农林巷X号1座1梯四楼X房(延伸至401房)的房前公用通道的行为，已侵害了上诉人依法享有的异产毗连房屋的互有权。因此，本案中，上诉人在一审所主张的并不是通行权受到侵害，而是异产毗连房屋的共用部分的互有权受到侵害，因而应适用《城市房和毗连房屋管理规定》及建筑物区分所有的理论处理。综上，上诉人请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人立即停止侵害上诉人依法享有的农林巷X号1座1梯四楼的建筑物共有部分即公共通道的互有权的侵权行为(即改判被上诉人立即拆除其在该楼四层的公用通道内401、402房与403房之间擅自修建的墙柱、横梁及402房的房前公用通道上加铺的地砖台阶)，并恢复原状。2、本案的一切诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人彭某某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉，维持原判。
上诉人杜某甲二审期间向本院提交了下列证据：照片原件七张，证明被上诉人彭某某的行为严重侵犯了我的合法权益。被上诉人彭某某质证认为，对其真实性没有异议，但其并不能证明其主张，我所修建的墙柱、地砖并没有占用很大的空间，我是在合理的范围内进行修建，并没有妨碍对方正常使用通道。本院认为，上述证据来源合法，真实有效，能够证明上诉人所主张的事实，本院予以采信。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点系被上诉人彭某某修建墙柱、横梁、铺设地砖的行为是否侵犯上诉人杜某甲公共通道之使用、通风、通行、采光权益的问题。
首先，根据上诉人杜某甲所提交编号为[粤房地证字第（略）号]、权属人为杜某甲的《房地产权证》和被上诉人彭某某所提交编号为[粤房地证字第（略）号]、权属人为彭某某《房地产权证》，本案当事人所讼争的通道并不属于任何一方当事人专有，则可以认定该讼争通道应为本楼层业主共同所有的共同通道，各业主属于该通道的建筑物区分所有权人。
其次，根据建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第十三条的规定：“住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或者减少对该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备。”建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第六条也规定：“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。”该《城市异产毗连房屋管理规定》第八条同时规定：“一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意”。按照上述法律规定，建筑物区分所有权人作为共有所有权人必须承担下列义务：1。按共用部分本来用途使用共用部分的义务。所谓本来用途是指依据共用部分的种类、位置、构造、性质、功能、目的以及依据管理规约规定的共用部分的目的或用途正常、合理的使用共用部分。这一义务旨在使共用部分的使用合理化。例如：公用走廊、楼梯是用于正常通行的，不得堆放杂物妨碍通行；消防疏散楼梯是用于消防事故发生时紧急疏散人群的，在正常情况下不得作为通行楼梯使用，也不得堆放杂物堵塞。2。分担共同费用和负担的义务。对共有建筑物进行管理、修缮、维持、改良必然发生费用，这些费用要由全体区分所有权人共同分担。3。维护和保存共用部分的义务，即建筑物区分所有权人，无论是部分共有，还是全体共有，都不能轻易地改造，破坏其原有的功能，而应维护和保存其正常状态。4。不得单独处分共用部分的义务。由于共用部分是附属于专有部分的，不得与专有部分分割处分，否则将妨碍其他区分所有权人的利益的实现，这是由建筑物区分所有权的特殊性质所决定的。
本案中，双方当事人所讼争的通道作为该楼层全体业主所共有的公共通道，其本来的功能系用于业主的通行，并兼具通风、采光、美观等功能。被上诉人彭某某未经其他共有权人同意擅自将上述公用通道改建为其专有空间的行为违反了其应当履行之按照公用通道的本来用途合理使用的义务，同时，其单独处分并独占该公共通道的行为也客观上排除了其他共有权人对该通道行使通风、采光、使用权利的可能性，上诉人杜某甲作为该通道的共有权人之一，有权主张其要求被上诉人彭某某停止侵占该通道并恢复原状的权利，其上诉主张具有事实和法律依据，本院予以支持。原审判决对此适用法律不当，本院予以纠正。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市高明区人民法院(2005)明民一初字第X号民事判决；
二、被上诉人彭某某应于本判决发生法律效力之日起三十日内拆除其在佛山市高明区X街X路农林巷X号1座四楼公共通道内402房与403房之间修建的墙柱、横梁及所铺地砖，恢复公共通道的原状。
一审受理费50元、二审受理费50元，合计100元，由被上诉人彭某某负担。
本判决为终审判决。
审判长麦洁萍
代理审判员吴健南
代理审判员张梦阳
二00五年八月七日
书记员王志恒
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