上诉人（原审被告）张某，女，汉族，X年X月X日出生，无业，住（略）。
委托代理人田某某，女，汉族，X年X月X日出生，无业，住（略）。
被上诉人（原审原告）北京市华野家园物业管理有限公司,住所地北京市延庆县八达岭经济开发区。
法定代表人潘某某，总经理。
委托代理人武某某，北京市华野家园物业管理有限公司法务人员。
委托代理人郝某某，北京市华野家园物业管理有限公司职员。
上诉人张某因与被上诉人北京市华野家园物业管理有限公司（以下简称华野公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月24日受理后，依法组成由法官罗珊担任审判长，法官武某文、李晶雪参加的合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
被上诉人华野公司在一审中起诉称：张某系恋日嘉园二期X号楼X单元X室业主。自张某入住以来至今，华野公司依约履行了物业管理服务的义务，但张某拖欠2007年9月17日至2009年3月16日的物业管理费8143.92元未付。经华野公司催要，张某仍未缴纳。华野公司认为张某的行为已损害华野公司的利益，故诉至法院，请求法院判令张某给付2007年9月17日到2009年3月16日的物业费8143.92元，滞纳金8143.92元，诉讼费由张某承担。
上诉人张某在一审中答辩称：小区内可视对讲机不通，地下室电梯有问题，停车混乱，车辆经常被划，卫生脏乱差，绿化少，私搭乱建严重，随意张贴小广告，小区外的人随意进出小区。小区使的是临时电，经常停电，房产证也没有办下来。小区没有业主委员会，即便我没有交纳物业费，也应该先由业主委员会催缴，我没有收到任何催缴通知。华野公司的服务根本不达标，故不同意华野公司的诉讼请求。
一审法院审理查明，2004年11月2日北京市华野房地产开发有限公司与华野公司签订《前期物业服务合同》，委托华野公司对张某居住的小区进行物业管理服务。具体物业服务收费标准为：保洁费4元/月、保安费5元/月、绿化费0.55元/年.米、化粪清掏费0.3元/年.米、管理费3.5元/年.米、公共设施1元/年.米、生活垃圾30元/户、小修费4.72元/年.米、电梯运行，维修费x元/部/年、电梯检测检验费420元/部/年、高压水泵运行，维修费x元/部/年、税费0.055，合计5429.28元/年。坐落于北京市丰台区草桥欣园一区X号楼X单元X号房屋，建筑面积为215.15平方米，产权人为张某。华野公司提供物业服务后，张某自2007年9月17日至2009年3月16日未交纳物业管理费。
上述事实，有双方当事人的陈述、资质证书、证明、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、收费明细单、承诺
书等证据在案佐证。
一审法院判决认定，华野公司虽未与业主直接签订物业管理委托合同，但已经向张某提供了相应的物业管理服务，双方已经形成了事实上的物业管理关系，张某作为小区的业主，理应交纳物业费。故对华野公司要求张某支付物业费的诉讼请求，予以支持。张某提供的证据不能证明华野公司未尽管理义务，无法采纳。虽然华野公司在物业管理工作中没有明显的瑕疵，但还是存在不足之处，今后应加强物业管理职责，其要求张某支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、张某于判决生效后十日内给付华野公司二○○七年九月十七日到二○○九年三月十六日的物业费八千一百四十三元九角二分；二、驳回华野公司其他诉讼请求.如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人张某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：
一、一审判决书经审理查明部分仅对物业服务合同内容予以复述，并未说明合同履行情况，对于张某提交的证据材料只字未提，应属于认定事实不清。本案中华野公司没有履行物业服务合同规定的义务是不争的事实，对此华野公司也予以认可。张某多次要求华野公司按照合同约定执行服务标准，但华野公司一直置之不理。华野公司也承认在实施物业管理过程中管理不善，事实表明，华野公司在小区消防管理、技术防范安全管理、小区封闭管理、停车管理、行车秩序管理、公共设施管理、垃圾清运、房屋修缮等各个方面均存在严重失职，无法达到合同约定的服务标准。以上事实有确凿证据，足以证明华野公司作为物业服务单位，在其向张某提供的服务中不能达到合同约定的服务标准。基于华野公司违反合同约定的事实，华野公司无权向张某要求支付全额物业管理费用，对此人民法院不应支持。
二、一审判决书对于物业的违约责任没有查清，具体如下：1、华野公司履约期间，未能履行小区技术防范安全管理，单元门禁多年失修，闲杂人员随意出入，小区已经发生多起入室盗窃案件，张某的人身财产安全没有保障；2、监控设备严重缺失，整个B区(7、8、X号楼区域）没有监控设施；3、停车管理严重失职，导致车辆经常被剐蹭而找不到责任人；4、草坪被破坏，变成简易停车场，夏秋季野草丛生；5、草坪上私搭乱建中央空调机房，影响小区环境及安全；6、有的住户在小区里遛狗不拴绳子，严重影响居民尤其是老人小孩的人身安全，物业不劝告制止，严重失职；7、八号楼X楼是眉州东坡酒楼员工宿舍，每天23点左右下班后在楼下喧闹扰民，严重影响居民休息，物业不制止，不作为；8、小区至今还是临时用电，经常无端停电，或者电压忽高忽低，导致业主的洗衣机、液晶电视机等出现故障，经专业机构鉴定属于电压不稳所致。
以上8项违约事实，张某都有确凿证据，法庭可以现场取证。另外，物业公司的收费情况和小区内的广告费收入没有向业主公示，停车位非常紧张，小区内经常有在建工程，但没有施工的门挡，施工人员在小区内随意穿行。张某曾多次向物业公司提出改进服务要求，至今没有任何改进。在华野公司有违约行为的情况下，根据北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》中第22条第一款的规定，物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以要求减收物业费用。张某没有按时支付物业费，应属以自力救济方式维护自身权益，华野公司要求张某缴纳全额物业费，对此法院不应支持。
综上，张某认为华野公司应按照物业服务约定的标准向业主提供服务，但是华野公司服务失职、没有提供相应物业服务，这些违约事实现实存在，华野公司无权向张某要求支付全额物业服务费用。一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律不当，请求二审人民法院依法撤销(2009)丰民初字第x号判决书，依法改判或者发回原审法院重新审理，判令一、二审诉讼费用以及由于诉讼而引起我方支出的费用，由华野公司承担。
被上诉人华野公司答辩称：
一、华野公司与北京华野房地产开发公司系相互独立的企业法人。
北京华野房地产开发公司是恋日嘉园一期和二期的开发商。华野公司受其委托对恋日嘉园住宅小区（一期和二期）进行前期物业管理（详见前期物业管理委托合同）。虽然两家公司的部分股东是相同的，但北京华野房地产开发公司与华野公司不是控制与被控制的母子公司关系，从公司法的角度讲，二者是相互独立的企业法人。
二、华野公司的物业管理服务水平逐年提高，绝大多数业主对华野公司的工作是肯定和支持的。
在多年的物业管理工作中，华野公司的物业管理服务水平逐年提高。在保安、保洁、高压水泵、电梯运行管理、消防管理、公共设施设备的维护管理等物业管理的主要方面，华野公司的工作都达到了业主公约和政府部门要求的标准。华野公司先后取得了政府管理部门的物业管理资质认证和质量管理体系认证。华野公司的工作得到绝大多数业主的肯定和支持。
三、华野公司非常重视业主提出的意见和建议，庭审中业主提出的问题都不能否定华野公司的工作。
第一，临时用电的问题。由于历史原因南城的基础设施配套较差。草桥地区多年来一直是临时用电。对于业主的不满华野公司完全能够理解。华野公司作为物业管理企业，多年来一直坚持向有关部门反映此问题，从现在掌握的情况看，用不了多久临时用电的问题将有望得到彻底解决。
第二、停车问题是恋日嘉园二期业主反映比较强烈的问题。北京市车辆迅猛增长是一个不争的事实，停车问题也随之产生。由于开发商规划的地下停车场至今仍无法交付使用，停车问题在华野公司管理的恋日嘉园二期就表现地更为突出。华野公司千方百计地处理解决业主停车的实际困难。例如增加车辆管理人员进行停车疏导管理，使业主车辆安全、有序、高效的进出小区。同时我们也在积极地催促开发商尽快将地下停车场交付使用。这里需要强调的是，我们收取的物业管理服务费中没有针对车辆的项目。
第三、关于门禁系统的问题。庭审已查明，在门禁系统交付使用不到半年就出现无法使用的情形，这说明开发商交付的房屋配套设施存在严重的质量问题。事实上也是这样的：尽管该小区业主入住时签署的《业主公约》中，物业费的收取标准是执行北京市《196》号文件，其中未含电子系统维护的费用。但是针对损坏的门禁系统我公司仍聘请专业人员进行反复维修，部分门禁我们还进行了整门更换，但是由于原产品存在安装和质量问题修复效果不佳。现在我们已将门禁系统列入大修计划，正在申请公共维修基金准备对门禁系统进行更换。更换完成后业主反映的问题将不复存在。
第四、关于公开账目的问题。物业管理服务企业的经营模式有两种，一种是薪酬制，一种是包干制。我公司属于包干制经营模式，业主只要按照约定的标准缴纳了物业管理服务费用，盈亏由我公司自行承担。所以根据北京市物业收费办法等相关文件的规定，我公司没有公开账目的义务。
第五、住改商的问题。业主所讲的住改商在小区内是极个别的问题。首先，我公司从未向住改商的业主提供过相应的场地证明。其次，这些所谓的“住改商”并没有取得工商管理部门的审批，这使得我们在处理起来很难认定。
第六、收费项目和标准的问题。我公司严格按照北京市物价局北京市房屋土地管理局《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房1997第X号）确定的收费项目和标准收取费用。
第七、电梯、高压水泵费用依据和计算方式。我公司按照《北京市物价局关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知》（京价房字1996第X号）、《北京市物价局关于“北京市劳动保护检测、检验收费标准”的通知》（京价涉字1989第X号）收取电梯运行费、维护费、电梯检验费。
四、上诉的业主均是多年欠费的业主，他们的欠费行为既损坏了华野公司的利益，也损害广大交费业主的利益，最终将损害他们自身的利益。
综上所述，华野公司认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：
北京市华野房地产开发有限公司系恋日嘉园2期的开发商，其与华野公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，且业主对华野公司进行物业管理不持异议，因此华野公司应当就有关物业的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主提供符合约定的物业服务。业主应当向物业公司支付物业服务费。现张某上诉提出华野公司的物业服务质量问题，如机动车停放管理、绿地维护、小区公共秩序管理、公共设施维护等均属实，确系华野公司在物业管理服务中存在的瑕疵，此与其向张某收取的物业费所对应物业服务标准存在一定差距，且在华野公司几年来的服务过程中至其提起本案诉讼前尚无明显改进，因此张某可以要求减收相应物业服务费用。分析张某提出的物业服务存在的问题，主要分为环境卫生清洁、绿地维护、公共设施维修和小区秩序管理几个方面，故本院根据已查明的事实，对照华野公司收取的保洁费、生活垃圾、绿化费、管理费、公共设施费用，本院酌情予以扣减。其中管理费一项扣x%，其他项各扣x%。本院确定华野公司应向张某收取的2007年9月17日到2009年3月16日期间的物业费数额为6865.02元。
综上，张某的上诉请求本院予以支持，一审判决认定事实清楚，但处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第x号民事判决；
二、张某于本判决生效后十日内给付北京市华野家园物业管理有限公司二○○七年九月十七日至二○○九年三月十六日的物业服务费六千八百六十五元零二分；
三、驳回北京市华野家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费一百零四元，由北京市华野家园物业管理有限公司负担六十二元四角（已交纳），由张某负担四十一元六角（于本判决生效后七日内交至一审法院）；二审案件受理费二百零八元，由北京市华野家园物业管理有限公司负担一百二十四元八角（于本判决生效后七日内交至原审法院），由张某负担八十三元二角（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长罗珊
代理审判员武某文
代理审判员李晶雪
二○一○年三月十九日
书记员王占维
王媛
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