上诉人（原审被告）王某某，女，汉族，X年X月X日出生，中国瑞联实行集团财务经理，身份证住址：北京市丰台区马公庄X号楼X门X号。
委托代理人刘某，男，汉族，X年X月X日出生，身份证住址：北京市石景山区X街三区X栋X号。
被上诉人（原审原告）北京市华野家园物业管理有限公司,住所地北京市延庆县八达岭经济开发区。
法定代表人潘某某，总经理。
委托代理人武某某，北京市华野家园物业管理有限公司法务人员。
委托代理人郝某某，北京市华野家园物业管理有限公司职员。
上诉人王某某因与被上诉人北京市华野家园物业管理有限公司（以下简称华野公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月24日受理后，依法组成由法官罗珊担任审判长，法官武某文、李晶雪参加的合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
被上诉人华野公司在原审中起诉称：王某某系恋日嘉园二期X号楼X单元X室业主。自王某某入住以来至今，华野公司依约履行了物业管理服务的义务，但王某某拖欠2007年1月17日至2009年3月16日的物业管理费8588.86元未付。经华野公司催要，王某某仍未缴纳。华野公司认为王某某的行为已损害华野公司的利益，故诉至法院，请求法院判令王某某给付2007年1月17日到2009年3月16日的物业费8588.86元，滞纳金8588.86元，诉讼费由王某某承担。
上诉人王某某在原审中答辩称：小区内可视对讲机不通，地下室电梯有问题，停车混乱，车辆经常被划，卫生脏乱差，绿化少，私搭乱建严重，随意张贴小广告，小区外的人随意进出小区。小区使的是临时电，经常停电，房产证也没有办下来。小区没有业主委员会，即便我没有交纳物业费，也应该先由业主委员会催缴，我没有收到任何催缴通知。华野公司的服务根本不达标，故不同意华野公司的诉讼请求。
原审法院审理查明，2004年11月2日北京市华野房地产开发有限公司与华野公司签订《前期物业服务合同》，委托华野公司对王某某居住的小区进行物业管理服务。具体物业服务收费标准为：保洁费4元/月、保安费5元/月、绿化费0.55元/年.米、化粪清掏费0.3元/年.米、管理费3.5元/年.米、公共设施1元/年.米、生活垃圾30元/户、小修费4.72元/年.米、电梯运行，维修费x元/部/年、电梯检测检验费420元/部/年、高压水泵运行，维修费x元/部/年、税费0.055，合计3964.09元/年。坐落于北京市丰台区草桥欣园一区X号楼X单元X号房屋，建筑面积为171.24平方米，产权人为王某某。华野公司提供物业服务后，王某某自2007年1月17日至2009年3月16日未交纳物业管理费。
上述事实，有双方当事人的陈述、资质证书、证明、《前
期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、收费明细单等证据在案佐证。
原审法院认定，华野公司虽未与业主直接签订物业管理委托合同，但已经向王某某提供了相应的物业管理服务，双方已经形成了事实上的物业管理关系，王某某作为小区的业主，理应交纳物业费。故对华野公司要求王某某支付物业费的诉讼请求，予以支持。王某某提供的证据不能证明华野公司未尽管理义务，无法采纳。虽然华野公司在物业管理工作中没有明显的瑕疵，但还是存在不足之处，今后应加强物业管理职责，其要求王某某支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、王某某于判决生效后十日内给付华野公司二○○七年一月十七日到二○○九年三月十六日的物业费八千五百八十八元八角六分；二、驳回华野公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人王某某不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：
一、华野公司起诉的对象错误，王某某不应作为本案被告。
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，……”王某某自与恋日嘉园2期开发商，即北京市华野房地产开发有限公司签定《商品房买售合同》至今，王某某已严格依据合同约定履行了全部义务，并委托该开发商代为办理《房屋产权证书》，但开发商至今未予办理；王某某已向北京市丰台区人民法院提起诉讼，要求开发商为王某某办理房产权证照，现尚无结果。故王某某目前居住的房屋，即恋日嘉园2期X号楼X单元X号房产，尚应登记在开发商所取得的大房产证项下。依照《物权法》的立法精神，不动产以登记视为有效，王某某尚未取得房屋所有权。而《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权为业主。”故王某某尚不具备业主资格。权利与义务相对应，是我国民事立法的基本原则。本案中，华野公司据以起诉的依据为《业主临时公约》，依据该公约，业主才是该公约所指向义务的承担者。而王某某一未取得房屋所有权，二未与开发商签订承租协议即尚未取得法定的业主资格、未享受业主权利的前提下，根本不能承担业主应承担的义务（包括物业费的付费义务）。基于目前的实际情况，华野公司起诉的对象应是开发商，即北京市华野房地产开发有限公司。
二、本案华野公司与开发商北京市华野房地产开发有限公司存在极为密切的联系，利益共享，人员公用，系母公司与子公司的关系。而开发商北京市华野房地产开发有限公司违约在先，才造成王某某交纳物业费无名的事实。
我国实行房地产开发与物业相分离的原则。但在本案中，开发商与华野公司却严重背离了该原则。经查：开发商北京市华野房地产开发有限公司于1998年在北京市工商行政管理局延庆县分局注册成立，法定代表人为肖某华（为该公司第一大股东），公司注册地址为延庆县八达岭经济开发区。开发商公司注册后，开始对丰台区草桥地区进行房地产开发。次年，该公司所开发的卫生部宿舍工程开始办理入住。为便于后期物业管理，于1999年亦在北京市工商行政管理局延庆县分局注册成立北京市华野博正物业管理有限公司（后更名为华野公司），法定代表人为潘某某，但公司第一大股东仍为肖某华，且注册地址与开发商北京市华野房地产开发有限公司完全相同。但华野公司自公司成立之日起，至今未对外正式挂牌，仅以北京市华野家园物业管理有限公司第五项目部或第八项目部的名义对外开展业务。依照《北京市企业名称预先登记试行办法》第六条规定：“新开设的具备法人资格的企业应使用独立的名称，不得冠用其他法人名称。”如北京市华野房地产开发有限公司依照该规定向华野公司名称提出异议，华野公司根本不能使用现用名称，之所以未提异议，恰恰证明两公司存在着不能割舍的必然联系，王某某甚至可以认定北京市华野房地产开发有限公司与华野公司是母公司和子公司的关系。而北京市华野房地产开发有限公司未按合同约定给王某某办理房屋产权证照，致使王某某至今未成为合法的业主，从而交费无名。目前，开发商与华野公司违约在先，却反过来起诉王某某，完全是有悖事实和法律的行为。
三、华野公司未能履行物业管理服务义务，故不能享有收费的权利。
华野公司不是通过招投标的方式被选聘的物业服务企业，缺乏管理能力，并没有履行物业管理服务之义务，主要包括：公司的账目不公开，物业的业务人员素质太低，业主私自改变房屋用途物业公司不闻不问，小区停车管理混乱，小区公共设施损毁严重，无人修缮。卫生环境差，绿化环境及设施环境差等众多事实。均可以证明华野公司提供的服务
质价不符。华野公司并没有履行应尽义务，没有主张收取物
业费的权利。
综上所述，请求法院撤销北京市丰台区人民法院民事判决书第（2009)丰民初字第x号判决，并判令华野公司负担一审、二审的诉讼费用。
被上诉人华野公司答辩称：
一、华野公司与北京华野房地产开发公司系相互独立的企业法人。
北京华野房地产开发公司是恋日家园一期和二期的开发商。华野公司受其委托对恋日家园住宅小区（一期和二期）进行前期物业管理（详见前期物业管理委托合同）。虽然两家公司的部分股东是相同的，但华野房地产公司与华野公司不是控制与被控制的母子公司关系，从公司法的角度讲，二者是相互独立的企业法人。
二、华野公司的物业管理服务水平逐年提高，绝大多数业主对华野公司的工作是肯定和支持的。
在多年的物业管理工作中，华野公司的物业管理服务水平逐年提高。在保安、保洁、高压水泵、电梯运行管理、消防管理、公共设施设备的维护管理等物业管理的主要方面，华野公司的工作都达到了业主公约和政府部门要求的标准。华野公司先后取得了政府管理部门的物业管理资质认证和质量管理体系认证。华野公司的工作得到绝大多数业主的肯定和支持。
三、华野公司非常重视业主提出的意见和建议，庭审中业主提出的问题都不能否定华野公司的工作。
第一，临时用电的问题。由于历史原因南城的基础设施配套较差。草桥地区多年来一直是临时用电。对于业主的不满华野公司完全能够理解。华野公司作为物业管理企业，多年来一直坚持向有关部门反映此问题，从现在掌握的情况看，用不了多久临时用电的问题将有望得到彻底解决。
第二、停车问题是恋日家园二期业主反映比较强烈的问题。北京市车辆迅猛增长是一个不争的事实，停车问题也随之产生。由于开发商规划的地下停车场至今仍无法交付使用，停车问题在华野公司管理的恋日家园二期就表现地更为突出。华野公司千方百计地处理解决业主停车的实际困难。例如增加车辆管理人员进行停车疏导管理，使业主车辆安全、有序、高效的进出小区。同时我们也在积极地催促开发商尽快将地下停车场交付使用。这里需要强调的是，我们收取的物业管理服务费中没有针对车辆的项目。
第三、关于门禁系统的问题。庭审已查明，在门禁系统交付使用不到半年就出现无法使用的情形，这说明开发商交付的房屋配套设施存在严重的质量问题。事实上也是这样的：尽管该小区业主入住时签署的《业主公约》中，物业费的收取标准是执行北京市《196》号文件，其中未含电子系统维护的费用。但是针对损坏的门禁系统我公司仍聘请专业人员进行反复维修，部分门禁我们还进行了整门更换，但是由于原产品存在安装和质量问题修复效果不佳。现在我们已将门禁系统列入大修计划，正在申请公共维修基金准备对门禁系统进行更换。更换完成后业主反映的问题将不复存在。
第四、关于公开账目的问题。物业管理服务企业的经营模式有两种，一种是薪酬制，一种是包干制。我公司属于包干制经营模式，业主只要按照约定的标准缴纳了物业管理服
务费用，盈亏由我公司自行承担。所以根据北京市物业收费
办法等相关文件的规定，我公司没有公开账目的义务。
第五、住改商的问题。业主所讲的住改商在小区内是极个别的问题。首先，我公司从未向住改商的业主提供过相应的场地证明。其次，这些所谓的“住改商”并没有取得工商管理部门的审批，这使得我们在处理起来很难认定。
第六、收费项目和标准的问题。我公司严格按照北京市物价局北京市房屋土地管理局《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房1997第X号）确定的收费项目和标准收取费用。
第七、电梯、高压水泵费用依据和计算方式。我公司按照《北京市物价局关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知》（京价房字1996第X号）、《北京市物价局关于“北京市劳动保护检测、检验收费标准”的通知》（京价涉字1989第X号）收取电梯运行费、维护费、电梯检验费。
四、上诉的业主均是多年欠费的业主，他们的欠费行为既损坏了华野公司的利益，也损害广大交费业主的利益，最终将损害他们自身的利益。
综上所述，华野公司认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：
北京市华野房地产开发有限公司系恋日嘉园2期的开发商，其与华野公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。因此华野公司应当就有关物业的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主提供符合约定的物业服务。业主应当向物业公司支付物业服务费。现王某某上诉提出华野公司的物业服务质量问题，如机动车停放管理、绿地维护、小区公共秩序管理、公共设施维护等均属实，确系华野公司在物业管理服务中存在的瑕疵，此与其向王某某收取的物业费所对应物业服务标准存在一定差距，且在华野公司几年来的服务过程中至其提起本案诉讼前尚无明显改进，因此王某某可以要求减收相应物业服务费用。分析王某某提出的物业服务存在的问题，主要分为环境卫生清洁、绿地维护、公共设施维修和小区秩序管理几个方面，故本院根据已查明的事实，对照华野公司收取的保洁费、生活垃圾、绿化费、管理费、公共设施费用，本院酌情予以扣减。其中管理费一项扣x%，其他项各扣x%。本院确定华野公司应向王某某收取的2007年1月17日到2009年3月16日期间的物业费数额为7100.43元。
王某某上诉另提出其尚未取得房屋产权证，其不是房屋业主，华野公司起诉对象错误的问题。本院对此认为，王某某依据与开发商北京市华野房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》取得了涉案房屋，其目前虽未取得房屋产权证，但已实际入住，享受了华野公司提供的物业服务，即应当向华野公司支付物业服务费用，故华野公司起诉主体无误。王某某此项上诉理由不成立。王某某还提出了华野公司与北京市华野房地产开发有限公司关系密切，由于北京市华野房地产开发有限公司违约在先，故其不能交纳物业费的上诉理由。本院对此认为，王某某与开发商之间系商品房买卖合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，且开发商与华野公司是
各自独立的法人，王某某此项意见并不能成为其拒交物业费
的理由。
综上，王某某的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第x号民事判决；
二、王某某于本判决生效后十日内给付北京市华野家园物业管理有限公司二○○七年一月十七日至二○○九年三月十六日的物业服务费七千一百元四角三分；
三、驳回北京市华野家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费一百一十五元，由北京市华野家园物业管理有限公司负担六十九元（已交纳），由王某某负担四十六元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费二百三十元，由北京市华野家园物业管理有限公司负担一百三十八元（于本判决生效后七日内交至原审法院），由王某某负担九十二元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长罗珊
代理审判员武某文
代理审判员李晶雪
二○一○年三月十九日
书记员王某维
王某
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