上诉人（原审被告）沈某某，男，汉族，X年X月X日出生，北京铁路局高工，住（略）。
上诉人（原审被告）项某，女，汉族，X年X月X日出生，中华人民共和国铁道部副研究员，住（略）。
被上诉人（原审原告）北京市华野家园物业管理有限公司,住所地北京市延庆县八达岭经济开发区。
法定代表人潘某某，总经理。
委托代理人武某某，北京市华野家园物业管理有限公司法务人员。
委托代理人郝某某，北京市华野家园物业管理有限公司职员。
上诉人沈某某、项某因与被上诉人北京市华野家园物业管理有限公司（以下简称华野公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月24日受理后，依法组成由法官罗珊担任审判长，法官武某文、李晶雪参加的合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
被上诉人华野公司在一审中起诉称：沈某某、项某系恋日嘉园二期X号楼X单元X室业主。自沈某某、项某入住以来至今，华野公司依约履行了物业管理服务的义务，但沈某某、项某拖欠2008年1月17日至2009年3月16日的物业管理费4330.01元未付。经华野公司催要，沈某某、项某仍未缴纳。华野公司认为沈某某、项某的行为已损害华野公司的利益，故诉至法院，请求法院判令沈某某、项某给付2008年1月17日到2009年3月16日的物业费4330.01元，滞纳金4330.01元，诉讼费由沈某某、项某承担。
上诉人沈某某、项某在一审中答辩称：2006年至2008年的物业费我交了，欠费时间不对。小区物业用房给挪用了，华野公司从没有公布收支情况，地下车库不能使用，小区西门现在已经成了垃圾场，单元门形同虚设，消防设备不齐全，我根本没有得到相应的物业服务，故不同意华野公司的诉讼请求。
一审法院审理查明，2004年8月28日，沈某某、项某与北京市华野房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买（略）房屋。2006年1月10日沈某某、项某签署《承诺书》，愿意遵守公约条款。华野公司对沈某某、项某居住的小区进行物业管理服务。该房屋建筑面积为159.91平方米，物业费按照309.29元/月收取。华野公司提供物业服务后，沈某某、项某自2008年1月17日至2009年3月16日未交纳物业管理费4330.01元。
上述事实，有双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《承诺书》、《恋日嘉园2期业主临时公约》、收费明细单等证据在案佐证。
一审法院判决认定，华野公司虽未与业主直接签订物业
管理委托合同，但已经向沈某某、项某提供了相应的物业管理服务，双方已经形成了事实上的物业管理关系，沈某某、项某作为小区的业主，理应交纳物业费。故对华野公司要求沈某某、项某支付物业费的诉讼请求，予以支持。沈某某、项某提供的证据不能证明华野公司未尽管理义务，无法采纳。虽然华野公司在物业管理工作中没有明显的瑕疵，但还是存在不足之处，今后应加强物业管理职责，其要求沈某某、项某支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。沈某某、项某称交纳过2008年的物业费用，未向提供交费发票，无法采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、沈某某、项某于判决生效后十日内给付华野公司二○○八年一月十七日到二○○九年三月十六日的物业费四千三百三十元零一分；二、驳回华野公司其他诉讼请求.如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人沈某某、项某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：
1.华野公司的物业服务与《住宅物业服务规范》有很大差距未能达标。对需要维修部分没有按照《规范》及时维修，门禁、摄像头形同虚设，损坏长时间得不到修理，电梯里三天两头的没灯，反映了很多次，得不到彻底维修。小区配套的地下车库至今还不能使用，造成业主停车困难，业主只好占据公共道路、人行道甚至绿地停车。而且由于地下车库长期不能使用，一下雨就积水得不到及时清理，致使电梯里异味难闻，影响环境卫生和居民健康等。小区物业用房被挪作他用，违反国家规定且给业主造成不便。根据《物权法》的规定，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。物业用房出租及电梯等公共场所的广告收入等应归全体业主所有。物业公司应向业主公布收入情况，我们认为这部分收入应充抵部分物业费用，据此要求减免部分物业费。
2.一审法院未能认真听取沈某某、项某的陈述，根据《恋日嘉园2期业主临时公约》，物业费为一年一交，从未有过交一年零两个月的情况，而一审判决要求沈某某、项某付给华野公司2008年1月17日至2009年3月16日物业费4330.01元。当庭沈某某、项某已经提出个这个问题，而且华野公司也承认他们计算有误，应为2008年1月17日至2009年1月16日物业费3711.44元。但不知为何如此判决，明显违背合同。而且沈某某、项某从未提到过缴纳过2008年的物业费用，而判决书却有此说法，明显与事实不符。判决书有多处明显错误。
3.2009年10月26日，沈某某、项某告北京华野房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，经丰台区人民法院审理作出民事调解书(2009)丰民初字第x号，北京华野房地产开发有限公司于2009年1l月30日前一次性付给沈某某、项某逾期办理所购房屋产权证的违约金x.76元，沈某某、项某已于2009年12月1日到丰台区人民法院申请执行。请求此案与沈某某、项某告北京华野房地产开发有限公司，房屋买卖合同纠纷一案(2009)丰民初字第x号并案处理，以北京华野房地产开发有限公司应付给沈某某、项某逾期办理房屋产权证的违约金的一部分，抵扣沈某某、项某应缴纳的物业管理费及供暖费。
综上所述，一审法院未查清事实，适用法律不当，故请求：1．撤销北京市丰台区人民法院作出的(2009)丰民初字第x号民事判决；2.依法对华野公司的服务质量，财务状况及收入情况进行调查，减免沈某某、项某部分物业管理费；3.请求此案与沈某某、项某告北京华野房地产开发有限公司，房屋买卖合同纠纷一案(2009)丰民初字第x号并案处理，以北京华野房地产开发有限公司应付给沈某某、项某逾期办理房屋产权证的违约金的一部分，抵扣沈某某、项某应缴纳的物业管理费及供暖费。
被上诉人华野公司答辩称：
一、华野公司与北京华野房地产开发公司系相互独立的企业法人。
北京华野房地产开发公司是恋日家园一期和二期的开发商。华野公司受其委托对恋日家园住宅小区（一期和二期）进行前期物业管理（详见前期物业管理委托合同）。虽然两家公司的部分股东是相同的，但华野房地产公司与华野公司不是控制与被控制的母子公司关系，从公司法的角度讲，二者是相互独立的企业法人。
二、华野公司的物业管理服务水平逐年提高，绝大多数业主对华野公司的工作是肯定和支持的。
在多年的物业管理工作中，华野公司的物业管理服务水平逐年提高。在保安、保洁、高压水泵、电梯运行管理、消防管理、公共设施设备的维护管理等物业管理的主要方面，华野公司的工作都达到了业主公约和政府部门要求的标准。华野公司先后取得了政府管理部门的物业管理资质认证和质量管理体系认证。华野公司的工作得到绝大多数业主的肯定和支持。
三、华野公司非常重视业主提出的意见和建议，庭审中业主提出的问题都不能否定华野公司的工作。
第一，临时用电的问题。由于历史原因南城的基础设施配套较差。草桥地区多年来一直是临时用电。对于业主的不满华野公司完全能够理解。华野公司作为物业管理企业，多年来一直坚持向有关部门反映此问题，从现在掌握的情况看，用不了多久临时用电的问题将有望得到彻底解决。
第二、停车问题是恋日家园二期业主反映比较强烈的问题。北京市车辆迅猛增长是一个不争的事实，停车问题也随之产生。由于开发商规划的地下停车场至今仍无法交付使用，停车问题在华野公司管理的恋日家园二期就表现地更为突出。华野公司千方百计地处理解决业主停车的实际困难。例如增加车辆管理人员进行停车疏导管理，使业主车辆安全、有序、高效的进出小区。同时我们也在积极地催促开发商尽快将地下停车场交付使用。这里需要强调的是，我们收取的物业管理服务费中没有针对车辆的项某。
第三、关于门禁系统的问题。庭审已查明，在门禁系统交付使用不到半年就出现无法使用的情形，这说明开发商交付的房屋配套设施存在严重的质量问题。事实上也是这样的：尽管该小区业主入住时签署的《业主公约》中，物业费的收取标准是执行北京市《196》号文件，其中未含电子系统维护的费用。但是针对损坏的门禁系统我公司仍聘请专业人员进行反复维修，部分门禁我们还进行了整门更换，但是由于原产品存在安装和质量问题修复效果不佳。现在我们已将门禁系统列入大修计划，正在申请公共维修基金准备对门禁系统进行更换。更换完成后业主反映的问题将不复存在。
第四、关于公开账目的问题。物业管理服务企业的经营模式有两种，一种是薪酬制，一种是包干制。我公司属于包干制经营模式，业主只要按照约定的标准缴纳了物业管理服务费用，盈亏由我公司自行承担。所以根据北京市物业收费办法等相关文件的规定，我公司没有公开账目的义务。
第五、住改商的问题。业主所讲的住改商在小区内是极个别的问题。首先，我公司从未向住改商的业主提供过相应的场地证明。其次，这些所谓的“住改商”并没有取得工商管理部门的审批，这使得我们在处理起来很难认定。
第六、收费项某和标准的问题。我公司严格按照北京市物价局北京市房屋土地管理局《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房1997第X号）确定的收费项某和标准收取费用。
第七、电梯、高压水泵费用依据和计算方式。我公司按照《北京市物价局关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知》（京价房字1996第X号）、《北京市物价局关于“北京市劳动保护检测、检验收费标准”的通知》（京价涉字1989第X号）收取电梯运行费、维护费、电梯检验费。
四、上诉的业主均是多年欠费的业主，他们的欠费行为既损坏了华野公司的利益，也损害广大交费业主的利益，最终将损害他们自身的利益。
综上所述，华野公司认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：
北京市华野房地产开发有限公司系恋日嘉园2期的开发商，其与华野公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。因此华野公司应当就有关物业的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主提供符合约定的物业服务。业主应当向物业公司支付物业服务费。现沈某某、项某上诉提出华野公司的物业服务质量问题，如机动车停放管理、绿地维护、小区公共秩序管理、公共设施维护等均属实，确系华野公司在物业管理服务中存在的瑕疵，此与其向沈某某、项某收取的物业费所对应物业服务标准存在一定差距，且在华野公司几年来的服务过程中至其提起本案诉讼前尚无明显改进，因此沈某某、项某可以要求减收相应物业服务费用。分析沈某某、项某提出的物业服务存在的问题，主要分为环境卫生清洁、绿地维护、公共设施维修和小区秩序管理几个方面，故本院根据已查明的事实，对照华野公司收取的保洁费、生活垃圾、绿化费、管理费、公共设施费用，本院酌情予以扣减。其中管理费一项某x)%，其他项某扣x%。本院确定华野公司应向沈某某、项某收取的2008年1月17日到2009年3月16日期间的物业费数额为3578.41元。
沈某某、项某上诉另提出小区物业用房被挪作他用，华野公司应公布物业用房出租及电梯等公共场所的广告收入情况，应以其中属于业主的部分与物业费用冲抵。但由于沈某某、项某并在一审中并未就此提出独立的诉讼请求，不在本案的审理范围，其可另行主张，此项某由并不是可以要求减收物业费的法定理由。
沈某某、项某上诉还提出华野公司追索物业费的期限问题。但至华野公司提起诉讼，2009年1月17日至同年3月16日期间的物业服务费用已经发生，华野公司可以就实际产生的费用在诉讼中提出相应主张。
对于沈某某、项某提出的以开发商北京市华野房地产开发有限公司应支付的违约金抵扣华野公司的物业费一节，本院认为，沈某某、项某与开发商之间系商品房买卖合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，且开发商与华野公司是各自独立的法人，迟延办证违约金与物业费不能一并处理，故本院对沈某某、项某的此项某由不予采信。
综上，沈某某、项某的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，但处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项某规定，判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第x号民事判决；
二、沈某某、项某于本判决生效后十日内给付北京市华野家园物业管理有限公司二○○八年一月十七日至二○○九年三月十六日的物业服务费三千五百七十八元四角一分；
三、驳回北京市华野家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回沈某某、项某的其他上诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费二十五元，由北京市华野家园物业管理有限公司负担十五元（已交纳），由沈某某、项某负担十元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费五十元，由北京市华野家园物业管理有限公司负担三十元（于本判决生效后七日内交至原审法院），由沈某某、项某负担二十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长罗珊
代理审判员武某文
代理审判员李晶雪
二○一○年三月十九日
书记员王占维
王媛
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