白某某与北京东方容和物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷案

当事人: 法官: 文号:北京市第二中级人民法院

上诉人（原审被告）白某某，女，汉族，X年X月X日出生，物美朝内菜市场职工，住（略）。

委托代理人何某某，男，回族，X年X月X日出生，北京市朝阳区棋类培训学校校长，住（略）。

被上诉人（原审原告）北京东方容和物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区X街X号。

法定代表人周某某，董事长。

委托代理人李酉，北京东方容和物业管理有限责任公司法律顾问。

委托代理人赵某某，北京东方容和物业管理有限责任公司客服经理。

上诉人白某某因与被上诉人北京东方容和物业管理有限责任公司（以下简称东方容和公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2009）东民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月25日受理后，依法组成由法官罗珊担任审判长，法官武子文、郭菁参加的合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

被上诉人东方容和公司在一审中起诉称：白某某于2003年10月入住本市东城区X胡同X号楼X单元X号房屋，并与东方容和公司签订了《物业管理服务委托合同》。东方容和公司根据合同约定为白某某提供了物业管理服务，但白某某未向东方容和公司交纳2004年11月1日至2009年10月31日期间的物业费共计5531.95元。东方容和公司现要求白某某补交所欠物业费，支付违约金1200元，并承担本案的诉讼费用。

上诉人白某某在一审中答辩称：1、东方容和公司没有诉讼主体资格，白某某系与北京市东开物业管理中心签订的合同；2、东方容和公司的起诉已经超过诉讼时效；3、东方容和公司违约在先，居民在小区内生活没有安全保障。东方容和公司没有兑现成立业主委员会的承诺。开发商违章修建了玻璃阁子，侵占了业主存放车辆的空间，从而占据了安全消防通道。小区缺乏管理不尊重客观事实，业主自行车三轮车无处可放。小区没有治安巡逻，缺少监控设备。小区开发商封堵了唯一的消防安全通道；4、现行物业收费项目具有欺诈性，开发商多收未经测量公示的房款及多计算的阳台面积，足以冲抵物业费。除六个单元为单电梯外，其余7个单元均按双梯收取电梯维护运行费，但业主一次只能使用一部电梯。东方容和公司收取对讲系统维护费、公共照明费、电视天线费等均无相关依据；5白某某房屋的卫生间、壁挂炉经常漏水，一直没有修复。综上，不同意东方容和公司的诉讼请求。

一审法院审理查明，2003年10月8日，北京市东开物业管理中心作为甲方与白某某（乙方）签订《东四小区物业管理服务委托合同书》。合同约定：乙方所有的房屋位于东城区X胡同X号楼X单元X号，由甲方进行物业管理服务，乙方向甲方交纳物业管理费用。产权人（使用人）交纳物业管理服务费用时间为合同签订之日算起，物业管理服务费用按年交纳。第二年以后，以业主(使用人)入住月份为准之前交纳物业管理服务费。关于违约责任，合同约定：乙方不按收费标准和时间交纳各项管理服务费的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按总金额的千分之三收取违约金。合同附件1为《收费标准及依据明细表》，载明物业管理费标准为每月每平方米0.5元、生活垃圾清运费每年30元、公共照明电费每户80元（按户分摊、按实结算）、对讲系统维护费每户每月2元、水泵维护运营费及电梯维护运营费按照京价（房）字【2000】第X号文件计算。上述合同签订后，白某某交纳了2003年11月1日至2004年10月31日期间的物业管理服务费。此后，白某某再未交纳物业管理服务费。

一审法院另查：北京市东开物业管理中心于2006年9月28日更名为北京市东开物业管理中心有限责任公司。2006年12月7日，北京市东开物业管理中心有限责任公司因与本案东方容和公司合并而被工商管理部门核准注销。

上述事实，有双方当事人陈述、《东四小区物业管理服务委托合同书》、《收费标准及依据明细表》工商登记材料等证据在案为证。

一审法院判决认定，白某某与北京市东开物业管理中心签订的《东四小区物业管理服务委托合同书》不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。合同履行中，北京市东开物业管理中心因与东方容和公司合并而被工商管理部门注销登记。依照法律规定，企业法人分立、合并，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。因此，北京市东开物业管理中心在《东四小区物业管理服务委托合同书》中的权利和义务依法由东方容和公司予以承继，东方容和公司提起本案诉讼，有法律和合同依据。现东方容和公司为白某某提供了物业管理服务，白某某应按约向东方容和公司交纳物业费。东方容和公司要求白某某补交所欠物业费的诉讼请求，理由正当，应予支持。关于白某某提出的东方容和公司诉讼请求已超出诉讼时效的意见，根据相关法律规定，东方容和公司并未明显怠于行使追索相关费用的权利，应视为东方容和公司持续主张权利，故对白某某此称不予支持。关于白某某提出的部分收费项目无相关依据的意见，合同附件已经对收费项目进行了明确约定，故白某某的该项意见，亦不予采纳。综上，白某某不同意东方容和公司该项诉讼请求的辩解不能成立。但应指出，东方容和公司对白某某居住小区的物业管理服务确有一定的瑕疵，故对于东方容和公司要求白某某支付逾期支付物业费违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、白某某于判决生效后七日内，给付东方容和公司二ＯＯ四年十一月一日至二ＯＯ九年十月三十一日期间的物业费共计五千五百三十一元九角五分。二、驳回东方容和公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人白某某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：

一、关于诉讼主体资格

成立东方容和公司系东城区政府危改加房改、拆迁、开发、回迁、前期物业管理等一系列政府行为之一。事实上北京市东开物业管理中心既没有名称变更过程，同东方容和公司也没有合并过程。因为东方容和公司在没有公告的情况下早于2004年便走马上任，而不是2006年9月“名称变更通知”和事隔70天的“注销核准通知书”中的时间。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十八条、第四百条规定，权利义务的转让和转委托须经对方同意。依据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》（以下简称市高法意见）的通知中第四条第14款之规定，将物业服务全部转托给其他物业管理企业的，首先应予公告，转托者有告知义务，且业主向物业企业支付适当的物业服务费用。一审法院不按《合同法》和市高法意见判案，错误地适用《公司法》。白某某保证，只要东方容和公司发表变更公告，将同其重新签署《物业管理服务委托合同书》。

二、关于诉讼时效和“明显怠于行使权力”

市高法意见第六条关于管理费纠纷有关诉讼时效的规定的前提是应依照现行法律关于诉讼时效的规定，在此前提下诉讼时效才不宜过苛。不宜过苛并非指无限期甚至5年之久，而且还明确规定了物业管理企业明显怠于行使权利的除外。自2003年10月入住以来，北京市东开物业管理中心只收过一次物业费，业主不交物业费主要是对物业服务不满，物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显。当物业公司不执行合同约定，服务质量低下，拒不履行合同义务，百般推卸责任的情况下，业主只能用拒付物业费的方式抗衡。而一审法院认定东方容和公司已于3年前逐批次地向小区内欠费业主催缴欠费，亦多次向白某某索费，属于事实不清，证据不足。

白某某只认可2007年度（2007年11月1日至2008年10月31日）、2008年度（2008年11月1日至2009年10月31日）两个年度的电梯费（但必须按无人值守电梯运行维护费重新计算）、水泵费、生活垃圾清运费（可付五年的）、楼宇对讲费（在修复使用门禁系统后），在如约清理出安全通道（拆除违建玻璃阁子）后，可以考虑补交近两个年度的物业费（不含2010年度预收物业费）。

三、关于违约及违约责任

东方容和公司一直强调物业费太低，因此不能履行合同义务。一审法院也承认小区的物业管理服务确有一定的瑕疵。但这“与合同约定的标准差距明显”的事实相比只是轻描淡写。下面简述东方容和公司的违约事实：1、除电梯和泵房外，没有一项进行了维护、修缮、服务与管理。2、原合同中物业公司承诺积极协调业主与开发商的各种矛盾。而东方容和公司封锁广大业主同开发商追究追讨的渠道，业主反映的遗留问题不是被搁置就是被搪塞，甚至包庇开发商的违约行为。3、东方容和公司未按合同约定组织成立业主委员会。4、白某某要求增加安全防范设备，在小区三个进出口和各单元门道安装监控探头，物业公司竟不予理睬和整改，致使小区内丢失大量自行车、电动车、电动车电瓶，入室盗窃时有发生。白某某刚刚入住时由电梯工操作属有人值守的电梯，收费标准为每平米0．68元（单梯为0．45元），而不足一年电梯已属无人值守，无人值守的电梯同有人值守的电梯不是一样的收费标准，该降不降，事实上等于提高了收费标准。5、没有实行24小时巡查制度，夜间值班小保安全都睡大觉。没有控制外来人员进入小区，没有对进入小区内的可疑人员进行监视。6、物业管理质量低下。有的监控设备坏损半年至今无法运转，所有安全通道照明灯全部坏损，全部门禁系统全部失效，全部对讲系统都不能报警只能单讲。7、违法出租的地下室出租户和业主同乘一部电梯且不封闭，由于人员庞杂带来安全隐患，业主生命财产没有安全保证。8、小区绿地不能正常养护，杂草丛生破烂不堪。9、楼道里乱堆杂物造成火灾隐患，到处乱放自行车无人管理。10、垃圾清理不及时，安全通道脏乱差。

四、东方容和公司依法每年至少一次公布物业收支账目

北京市发改委2005年发布了《北京市物业服务收费管理办法（试行）》京发改［2005]X号文（以下简称X号文），同时废止了之前物价局等单位下发的收费办法，明确了物业收费必须明码标价，并规定物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业资金年度预决算，每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。原来合同执行的京价（房）字［2000]X号文（以下简称X号文）中电梯运行维护费为x元／年，现X号文中电梯运行维护费为x元／年，白某某所住小区的电梯是无人值守梯，应当下浮。

此外，2004年初物业公司在共有部分（12、7、8、9、X单元前）非法修建了近600平方米的玻璃阁子，擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能，严重地占用了安全通道，给五个单元X余户1200余人带来了生命安全威胁。据此要求物业公司立即拆除非法占地违建的玻璃阁子，恢复安全通道。物业公司必须封闭隔离出租地下室的流动人员。打开X号楼X单元的消防安全通道。物业公司必须依法公布地下出租房的收入，扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。东方容和公司提交的服务合同中的“收费标准及依据明细表”，即X号文已于2005年被X号文所废止，因此不能实行该收费标准。《东四小区物业管理服务委托合同书》中约定物业管理服务费标准当遇政府新规定、政策出台时，依照新规定、政策进行调整。物业费用应按照X号文收取。一审法院在判决书中明确肯定小区的物业管理服务确有一定的瑕疵,但未让东方容和公司承担任何某律责任的话，属认定事实不清。

因此，白某某请求二审法院撤销原判，依法改判：1、东方容和公司立即停止对法庭和当事人的欺诈并撤销伪证，赔礼道歉并承担相应的法律责任；2、东方容和公司没有诉讼主体资格，应依法公告变更，同时与白某某重新签署《东四小区物业管理服务委托合同书》并严格履行合同内容；3、东方容和公司应按现行法律关于诉讼时效的规定追索物业服务费；4、东方容和公司提高服务质量，增进安全防范设备，改善物业环境，满足业主的合理要求；5、东方容和公司依法定期（每年至少一次）向住户公布收入和支出项目，接受物业管理委员会和产权人的监督；6、东方容和公司执行X号文，立即停止施行早已废止的X号文，并按新文件计算和收取物业费。

被上诉人东方容和公司答辩称：一、涉诉小区的状况（含物业服务）经常接受市、区各方面视察，均受好评。而物业收费标准是区政府指令下的超低水平，我公司在维持高标准服务低标准收费的情况下，年年巨额亏损，但仍坚持在设备维护、物业管理上按照有关规范不打折扣的投入。

二、关于我公司主体问题，本案物业合同签订主体北京市东开物业管理中心与东方容和公司系吸收合并为一个法人主体，此事实已经区、市二级法院多次查明，并经众多生效判决认定。另外，我公司提交了工商登记档案的查询材料，请合议庭依法认定，或依职权进行调查核实。

三、诉讼时效问题，我公司作为物业服务公司，服务的业主超过万户，自入住涉案小区以来，我公司不仅年年对欠费业主进行上门或电话催要，而且每年均起诉数十户欠费业主，以起到警示催要作用，如果每年将欠费的业主全部起诉，作为单一服务主体，既是极大增加企业成本、社会诉讼成本，同时也不符合和谐原则，从以上认识及行为证明我公司不属怠于主张权利。

四、拆迁安置和房屋质量问题，有关拆迁安置、房屋质量的问题，并非物业公司负责的问题，我公司虽经协助协调但仍有部分业主认为没有达到满意效果，业主可以依法主张权利，但执意要求我公司解决不属于物业服务的问题，于法无据。

五、电梯收费标准问题，电梯等收费标准的出台过程是：按X号文规定（按电梯型号、台收费金额除以建筑面积）计算出应收费标准后，区政府又直接指令大幅度削减后报政府主管部门小区办批准执行的。因此，现执行标准可以说少于任何某件规定的标准（包括白某某所称的标准）。

六、物业费收支公布的问题，白某某对法规理解片面，所引规定针对的是“酬金制”物业收费形式，而作为执行指令性收费标准的，没有法律法规规定必须公示；事实情况是：因小区收支严重亏损，请示区主管部门的意见是可以不公示。

七、所谓玻璃阁问题，白某某所称建筑为街道社区经批准所建，基层组织活动受法律保护，非我公司所为。

八、部分地下室问题，东四小区系危改政策性工程，在区X排下，许多情况不同于常情，如分摊面积比例很低，不包含一些应包含部分，其中全部地下部分均未计入分摊面积，因此地下部分仍属东城区（住宅发展中心产权），而非居民业主共有部分，因此白某某对地下部分没有诉权。

九、执行文件的问题，2662文的前言规定：“在《办法》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。物业管理企业购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，或者提供住宅安全防范设施设备、消防设施设备运行维护服务的，可以参照经济适用住房相关服务内容测算费用。”

另外，根据X号文与X号文的区别，如执行X号文，那么收费金额不是减少，而是增加。

十、成立业主委员会问题，按照法规规定，业委会是业主在政府主管部门指导下成立的。业委会没有成立与物业公司无关。

综上所述，我公司不同意白某某的上诉意见。当然我公司的工作也不是尽善尽美的，广大国企员工都在不断改进服务。但是，对任何某物是非曲直的判断都不能脱离经济社会的客观实际。请求法院依法裁判，驳回白某某的上诉请求。既维护物业服务单位的合法权益，更重要的是维护广大业主的核心利益。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为：

北京市东开物业管理中心与白某某签订的《东四小区物业管理服务委托合同书》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

北京市东开物业管理中心经相关工商行政管理部门核准，名称变更为北京市东开物业管理中心有限责任公司后，已与东方容和公司合并，合并后北京市东开物业管理中心有限责任公司注销，东方容和公司存续。《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款规定：企业法人分立、合并，它的权利义务由变更后的法人享有和承担。本案与白某某所称的合同法上的权利义务转让和转委托关系不同，东方容和公司权利义务的取得系合并后的法人依据法律规定而承继取得，并非通过受让取得，故本案不适用合同法上述有关法律规定。东方容和公司依法承继了北京市东开物业管理中心在《东四小区物业管理服务委托合同书》项下的权利义务，具有诉讼主体资格。东方容和公司向白某某提供了物业管理服务，因其物业管理服务一直处于持续状态，物业费系持续发生，故白某某关于物业费已超过诉讼时效的主张，本院不予采信。白某某未按期交纳物业费，已构成违约，关于白某某提出的物业服务质量问题，本院认同一审法院关于东方容和公司的物业服务存在瑕疵的认定，基于此服务瑕疵，一审法院未支持东方容和公司关于违约金的诉讼请求，已体现东方容和公司的责任。同时根据相关法律规定，白某某如果认为物业服务企业不履行合同约定的或法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但白某某以此为由拒绝支付物业费，没有法律依据。关于电梯运行维护费的问题，东方容和公司主张的电梯运行维护费并未超出X号文规定的标准，按照现行的X号文计算，东方容和公司所提供的计算标准依然未超出X号文的规定，故东方容和公司主张的电梯运行维护费数额符合法律规定，白某某提出电梯运行维护费应在原来的基础上下浮，该主张没有合同依据和法律依据，本院不予支持。白某某提出公开收支账目、成立业主委员会、拆除玻璃阁子、恢复安全通道等问题，与本案并非同一法律关系，其可另行主张。因此，白某某上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审诉讼费二十五元，由白某某负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）；二审诉讼费五十元，由白某某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长罗珊