上诉人（原审被告）中国建设银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市宣武区宣武门西大街X号楼大成广场X门X门。
负责人王某，行长。
委托代理人马蓉，北京市君泰律师事务所律师。
委托代理人裴芸，北京市君泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京星霓物业管理中心，住所地北京市朝阳区X路。
法定代表人白某，总经理。
委托代理人刘某某，北京星霓物业管理中心职员。
委托代理人秦巍，北京星霓物业管理中心法律顾问。
上诉人中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建行北京分行）因与被上诉人北京星霓物业管理中心(以下简称星霓中心)因物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
星霓中心在原审中诉称:我中心受中国建设银行股份有限公司北京东四支行（以下简称建行东四支行）的委托，负责华威北里X号楼的物业管理，并签订有物业管理协议。截止起诉之日，建行东四支行欠我中心2008年度物业管理费x.01元，我中心多次催要未果。2009年5月8日，建行东四支行向我中心发出《关于从2008年9月7日终止承担物业管理费的函》，声明不再按照双方签署的物业管理协议的约定履行向我中心支付物业管理费的义务。故我中心诉至法院，要求解除双方签订的物业管理委托合同，判令建行北京分行支付2008年1月1日至2008年12月31日的物业管理费x.01元，并承担本案的诉讼费用。
建行北京分行在原审中辩称:星霓中心起诉的主体不适格。物业管理委托合同是星霓中心与建行东四支行于2007年底签署的，我方与星霓中心不存在合同关系，星霓中心应当起诉建行东四支行。
原审法院经审理查明：委托人建行东四支行作为甲方与受托方星霓中心作为乙方签署物业管理委托合同，约定甲方将坐落于朝阳区、面积为6131.05平方米的自有房产委托乙方实施物业管理；在委托管理期内，甲方向乙方支付委托管理费用；物业管理服务费x.01元，垃圾清运费2550元，收费共计x.01元；在合同签订之日，甲方向乙方支付第一年的委托管理费，以后甲方于每年2月1日-2月28日向乙方交纳当年的委托管理费；合同有效期为5年，双方签字盖章之日起生效。该合同上没有注明签订日期，双方当事人均认可该物业委托合同项下委托管理的房产为华威北里X号楼，合同签署的时间为2007年年底。
建行北京分行认可2008年1月1日至2008年12月31日期间，星霓中心为华威北里X号楼提供了物业服务，相对应的物业费用共计x.01元。但建行北京分行认为星霓中心应当向建行东四支行主张该费用。星霓中心则主张，建行东四支行为建行北京分行的分支机构，应由建行北京分行支付该笔费用。
建行北京分行提交2006年、2007年、2008年星霓中心向建行东四支行发出的通知，内容为要求建行东四支行在10月底前缴纳本年度的物业费及供暖费。建行北京分行认为通知内容反映出星霓中心将支付房屋管理费的时间变更为每年5月到10月底。星霓中心认为该通知仅是明确了供暖费的交费时间，并非变更房屋管理费的支付时间。
上述事实，有星霓中心提交的物业委托合同、2008年房屋委托代管收费明细表，建行北京分行提交的通知三份，以及庭审笔录等在案佐证。
原审法院认为：建行北京分行虽不具备法人资格，但系依法设立的分支机构，具有诉讼主体资格。建行东四支行为建行北京分行的分支机构，现星霓中心与建行东四支行之间产生纠纷，星霓中心以建行北京分行为被告，主体适格，法院予以确认。建行东四支行与星霓中心签订的物业委托合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按照约定全面履行合同义务。现星霓中心已为华威北里X号楼提供了物业服务，建行东四支行应当按照物业委托合同支付相关费用。建行北京分行作为设立建行东四支行的上级单位，有义务对建行东四支行的债务承担责任。故星霓中心要求建行北京分行支付2008年1月1日至2008年12月31日的物业管理费x.01元，于法有据，该院予以支持。
现星霓中心以建行东四支行拖延支付物业管理费，致使无法实现合同目的为由，要求解除与建行东四支行的物业委托合同。因华威北里X号所在的居民小区由星霓中心提供物业服务，若解除建行东四支行与星霓中心的物业委托合同，华威北里X号楼将失去物业公司的服务。物业服务关系民生问题，华威北里X号楼若长期处于物业管理的真空状态，可能引发群体性事件，不利于维护社会的稳定。因此为保障民生，维护社会稳定，不宜解除建行东四支行与星霓中心的物业委托合同。故星霓中心要求解除与建行东四支行的物业委托合同的诉讼请求，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第40条第（5）项之规定，判决：建行北京分行于判决生效之日起10日内向星霓中心支付物业管理费x.01元；驳回星霓中心其他诉讼请求。
如未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人建行北京分行不服原审判决提出上诉，理由是：原审认定主体错误。根据法律规定，商业银行的分支机构有独立的诉讼主体资格，能够独立的承担民事责任。对此中国人民银行《关于商业银行分支机构民事责任问题的复函》也明确规定“商业银行的分支机构在总行授权范围内开展业务的，与其他公民、法人和其他组织发生纠纷引起民事诉讼的，应以分支机构作为诉讼主体”，本案中星霓中心是与建行东四支行签订的《物业管理委托合同》，建行东四支行有独立作为诉讼主体的资格。因此，我方作为建行东四支行的上级行不是本案的适格被告，星霓中心的诉讼请求应予以驳回。原审的认定违反了法律规定，是错误的。而且，在主体问题均未查明的情况下，原审法院直接认定“现星霓中心已为华威北里X号楼提供了物业服务，建行东四支行应当按照物业委托合同支付相关费用。建行北京分行作为设立建行东四支行的上级单位，有义务对建行东四支行的债务承担责任”，也是错误的。
即便抛开主体资格问题，原审判决对本案关键事实也认定不清。1、我方在原审庭审过程中向法庭主张本案所涉房屋早已按照房改政策出售给单位职工，房屋的所有权人和物业服务的受益人均是单位职工，故《物业服务合同》的实际履行主体已变更为业主个人，我方并非接受物业服务的一方。因此，本案所涉的物业管理费应由实际接受物业服务的业主个人承担。原审法院对房屋已经过房改的事实未予以查明，也未对房改后物业费的承担问题予以进一步认定，是错误的。
2、庭审中双方均认可：星霓中心每年11月左右与建行东四支行重新签订《物业管理委托合同》，并发出相关交纳物业费的通知，将每年实际交纳物业费的时间更改至每年下半年。但星霓中心与建行东四支行2008年未签订合同，现星霓中心提供法庭的合同是2007年签订的。对此我方也提供了相关证据证明。在此情祝下，原审法院仅认定星霓中心提供的合同签订时间为2007年底，却未对星霓中心与建行东四支行实际履行合同过程中的重新签订合同、物业费交纳时间等相关情况进行查明，是错误的。
原审认定建行东四支行应承担物业费，系适用法律错误。本案系物业合同纠纷，根据《物业管理条例》及《北京市物业服务收费管理办法（试行）》的相关规定，物业服务收费是物业管理企业按照物业服务合同的约定，向业主所收取的费用。而本案中，本案所涉房屋已经过房改，享有物业管理服务权利的是业主个人，物业费用的付费主体也应当是业主个人。此情况下，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，星霓中心应直接向实际接受物业服务的业主主张物业费。
原审判决明显违反了财政部关于物业费承担的相关规定。依据《企业财务通则》（财政部令第X号）第46条“企业不得承担属于个人的下列支出……（四）购买住房、支付物业管理费等支出。”《关于金融企业住房制度改革若干财务问题的规定》（财金【2001】X号）第10条“企业出售住房以后，不再承担对已出售住房的更新改造、修理、维护等责任”。财政部《关于企业住房制度改革中有关财务处理间题的补充通知》（财企字【2000】X号）第8条“企业出售住房以后，有关住房管理、维修业务应与企业生产经营业务分离，相关财务移交独立的物业管理机构管理。物业管理机构可以使业主选聘的社会化经营企业，也可以是企业投资举办的独立法人，所需物业管理和日常维护费用按受益原则由业主负担……企业出售住房以后，应分清与业主的责任界限，不再承担已出售住房的更新改造、修理、维护等责任。”的规定，经过房改已将住房出售给职工个人后，我方不应再承担个人物业费的支出。因此，原审法院判令我方承担物业费，明显违反了财政部上述规定，是错误的。
原审判令不予解除《物业管理委托合同》违背了建行东四支行与星霓中心双方的真实意愿，是错误的。建行东四支行曾在2009年5月8日发函，明确表明要求解除双方物业委托合同关系，由业主个人直接与星霓中心签订物业服务合同，星霓中心对函件也予以收悉。此后，星霓中心提起本诉要求解除《物业委托合同》。在双方当事人均要求解除合同的情况下，原判却认定“不宜解除建行东四支行与星霓中心合的物业委托合同”，这违背了双方当事人的真实意愿，也违背了合同自治原则。故请求二审法院撤销原判，驳回星霓中心的诉讼请求。
星霓中心辩称：1、建行北京分行具备诉讼主体资格。民事诉讼法第四十九条和最高人民法院《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）若干问题的意见》第四十条规定，专业银行（商业银行）、保险公司设在各地的分支机构虽不具备法人资格，但属于“其他组织”，具有诉讼主体资格，可以作为民事诉讼的当事人参加诉讼。商业银行的分支机构在总行授权范围内开展业务时，与其他公民、法人和其他组织发生纠纷引起民事诉讼的，应以分支机构作为诉讼主体，而不应以其总行作为诉讼主体。商业银行法第二十二条规定，商业银行的分支机构不具有法人资格，在总行的授权范围内开展业务，其民事责任由总行承担。即指专业银行（商业银行）（包括保险公司）的分支机构作为诉讼主体参加诉讼时，承担民事责任不以其总行授权其经营管理的财产为限，如果其经营管理的财产不足以承担民事责任，超过部分的民事责任由其上级行直至总行承担，非指其分支机构的民事责任直接由总行承担。
根据上述法律规定，本案中建行北京分行作为中国建设银行股份有限公司在北京设置的分支机构，有独立的诉讼主体资格。但与我方存有合同关系并因此发生纠纷的建行东四支行仅是建行北京分行下设的分支机构，是在建行北京分行的授权范围内开展业务，并非总行授权范围内开展业务，而上述法律条款明确界定为只有在总行授权范围内开展业务的分支机构方可具备诉讼主体资格。因此，我方认为建行北京分行的此项上诉请求所依据的法律条款不适用于本案，原审法院对此主体资格的认定是正确的。
2、建行北京分行在上诉中作出不真实陈述，混淆本案最基本的事实。关于双方合同签订时间，建行北京分行一直声明其在2007年以后就没有再与我方签订《物业管理委托合同》，但实际情况是我方向原审法院提交的《物业管理委托合同》没有签订日期，实际这份合同是双方在2008年11月和供暖协议一并签订的，建行北京分行所述不实。退一步讲，此合同不管是建行北京分行认可的2007年签订还是我方认可的2008年签订，合同第15条有效期5年的约定是不争的事实，现合同仍在有效期内。
关于向单位职工出售房屋的问题，建行北京分行在开庭中提到，建行东四支行在2002年就已向单位职工出售房屋，现房屋的所有权人及受益人均是职工个人。对于上述情况我方2009年4月30日才收到建行北京分行发出的通知，距2002年出售房屋已有7年之久，并且至今都没有向我方提供买受房屋职工个人的身份情况资料。建行北京分行也未向法院提供向单位职工个人出售房屋的证据——即《房屋出售合同》及《个人房屋所有权证》。我方仅是在2009年知道了建行北京分行出售房屋给单位职工的事实，但具体出售给了谁、出售了多少套等情况不得所知，也不予认可其提出的出售了85套的这一数字，因为建行北京分行从未向我方提供过任何资料。
3、关于单位按照房改房政策出售房屋给单位职工后房屋物业管理费用的承担问题。在上述情况下出售的房屋产生的物业管理费用仍应由建行东四支行承担，建行北京分行作为设立建行东四支行的上级单位，有义务对建行东四支行的债务承担责任。法律依据如下：关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知（京建物【2006】X号）现就《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（京发改（2005）X号，以下简称《办法》），中按房改房政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题通知如下，请遵照执行：《办法》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。其中，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行。
根据上述规定，本案诉争房屋的物业服务费用仍应由原缴纳费用责任主体即——建行东四支行承担。
房改房政策是一种特殊的国家福利制度，由职工将出售房屋的费用交纳给单位，在这其中单位和个人均是最大受益方。房改房政策出售房屋区别于商品房的出售。商品房收受房屋时，业主需同物业公司签订《物业管理委托合同》，并进行相关身份情况登记等正常流程。本案中的房改房政策出售的房屋，都是单位作为主体和物业公司签订合同，由物业公司提供物业服务，物业公司所需要面对的是单位主体。如果按照建行北京分行所述房改房政策出售房屋后所有物业费应由单位个人自行承担，对我方来说无疑是难上加难。第一，出售时间不确定，2002年出售的房屋直到2009年才告知我方；第二，产权人身份信息不明，建行北京分行和东四支行至今都没有向我方提供房改房出售的任何资料，我方无法也不可能同业主个人签订物业管理服务合同，就连起诉主张物业费都无法提供被告的信息。
4、关于解除合同的问题，因建行东四支行长时间拖欠费用，且已发函明确表示将不再履行合同的相关付款义务，所以我方请求解除合同，解除后由建行另聘其他物业公司，建行北京分行向我们支付欠款。但原审判决后我方没有为此上诉，也是认真考虑了法院的意见，从维护社会稳定性的大局出发，至今仍然向包括建行东四支行在内的整个楼的业主（共计180户）提供正常的稳定的物业服务。所以我方认为原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院驳回建行北京分行的上诉请求。
本院查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。
本院认为，《物业管理委托合同》是建行东四支行与星霓中心签订的，建行东四支行有主管部门为其颁发的金融许可证，并在工商行政管理部门办理了营业执照，可以在核准经营的业务范围内开展业务，属于建设银行股份有限公司的分支机构。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条和《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第四十条的规定，建行东四支行属于“其他组织”，可以作为民事诉讼的当事人。至于星霓中心所提是否经过总行授权开展业务的问题，本院认为，商业银行的分支机构均不具有法人资格，只要上级单位和主管部门授予其一定经营资格，其在核准经营的范围内开展业务即具有行为能力，即符合法律规定的“其他组织”的条件，可以成为诉讼当事人。商业银行的分支机构是否具有诉讼主体资格与开展业务时是否经过总行授权没有关系。本案中建行东四支行是《物业管理委托合同》的当事人，其与星霓中心之间的物业服务法律关系与建行北京分行没有任何关系，只有在建行东四支行的财产不足以承担民事责任时才由建行北京分行承担，但是星霓中心现在直接要求建行北京分行向其支付物业费，没有事实和法律依据。星霓中心以建行北京分行作为被告，主体不适格，对其起诉本院予以驳回。原审判决处理有误，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第186条的规定，裁定如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第x号民事判决；
二、驳回北京星霓物业管理中心的起诉。
本裁定为终审裁定。
审判长罗珊
代理审判员武子文
代理审判员郭菁
二○一○年三月十九日
书记员张晓慧
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