上诉人（原审被告）路某某，女，X年X月X日出生，汉族，无业，身份证住（略）。
被上诉人（原审原告）北京务实炽盛物业管理有限公司，住所地北京市平谷区X镇X路X号。
法定代表人秦某，经理。
委托代理人苏广民，北京市柴傅律师事务所律师。
委托代理人张某某，女，X年X月X日出生，汉族，北京务实炽盛物业管理有限公司办公室主任，身份证住（略）。
上诉人路某某因与被上诉人北京务实炽盛物业管理有限公司（以下简称务实炽盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院(2009)平民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月21日受理后，依法组成由法官申小琦担任审判长，法官姚颖、胡君参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
务实炽盛公司在一审中起诉称：务实炽盛公司负责路某某居住小区的物业管理服务，路某某拖欠务实炽盛公司2006年7月1日至2008年12月31日物业费1338.7元，在务实炽盛公司派人收取时，路某某推脱拒付。故起诉要求路某某交纳拖欠的物业费1338.7元及滞纳金2761元。
路某某在一审中答辩称：1、务实炽盛公司起诉路某某主体错误。务实炽盛公司自称是小区X路某某支付物业费，没有事实和法律依据。路某某和小区内业主没有选聘务实炽盛公司管理小区物业，也没有和务实炽盛公司签订物业服务合同、前期物业服务协议等对务实炽盛公司和路某某具有约束力的合同，更没有与务实炽盛公司约定服务费标准和服务内容等事项，因此路某某与务实炽盛公司之间不存在物业服务合同关系。2、就小区目前和长期以来的实际状况来看，小区几乎一直无人管理，小区内共用设备无人维护，保安形同虚设、物业侵占绿化面积、在小区内多处悬挂广告牌，对进出车辆没有管理等问题，小区内丢失物品时有发生，X栋楼的屋顶存在的漏雨现象无人维修，基本每一户的阳台都曾漏雨、渗水，业主多次向务实炽盛公司反应，均未果，业主只能自行维修。路某某家自2008年8月9日以来，尚存在前后阳台及储物间漏雨、渗水，水龙头、防盗门带电；2006年中水与饮用水混用1个多月。务实炽盛公司自认为有权对小区实施物业管理，其应按规定履行义务，而路某某在此居住所遇到的诸多问题始终未解决，正因此，自务实炽盛公司自行向业主公布其是小区物业公司以来，就遭到业主的一致反对，小区内业主全体签字联名要求务实炽盛公司离开小区，以上说明，务实炽盛公司自始就无权对小区进行管理，提供的服务质量也严重不合格，因此无权向路某某索要物业费。3、关于务实炽盛公司诉求中的滞纳金问题，务实炽盛公司与路某某无任何约定，故务实炽盛公司该主张无法律依据。4、关于务实炽盛公司侵占小区绿地做办公室和在小区悬挂其他广告牌问题。务实炽盛公司未经业主同意在小区绿地上建车棚，又私自占用车棚作为办公场所，严重侵犯了路某某及其他业主的权利，路某某要求务实炽盛公司将占有绿地退还，务实炽盛公司悬挂广告牌的收益应该返还给业主。基于上述事实，路某某认为务实炽盛公司既无权对小区进行服务，也未实际为路某某提供符合法律规定质量的服务，其违法行为在先，故务实炽盛公司起诉要求路某某支付物业费没有事实和法律依据，请求法院驳回务实炽盛公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：平谷区X镇X街X号院X号楼X单元X号楼房系路某某所有，楼房建筑面积为89.25平方米。在路某某购楼时，与北京市平谷区水务局、北京宇飞房地产开发有限公司（协作单位）签订购房协议书，约定小区物业管理费为每平方米每月0.5元。2006年6月中旬，务实炽盛公司进入该小区进行物业服务，同年7月13日，北京市平谷区水务局与务实炽盛公司签订物业管理服务委托移交合同，委托务实炽盛公司对该院进行前期物业管理，物业管理费仍为每平方米每月0.5元。逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天5‰缴纳滞纳金。务实炽盛公司向路某某提供物业服务后，路某某未交纳2006年7月1日至2008年12月31日的物业费。故务实炽盛公司诉至该院，要求路某某立即支付拖欠的物业费及滞纳金4099.7元。路某某持答辩意见不同意务实炽盛公司的诉讼请求。庭审中，路某某认可物业服务费为每平方米每月0.5元。对要求务实炽盛公司赔偿损失的请求，经释明，路某某同意另行解决。另务实炽盛公司放弃要求路某某偿付滞纳金的请求，并对路某某的答辩意见进行了陈述：1、楼顶漏水问题是开发商遗留问题，在务实炽盛公司进住时就已存在了，且尚在保质期内，为此务实炽盛公司找到开发商及建筑商，其承诺立即进行维修，但迟迟未进行维修。为此务实炽盛公司多次找到开发商、建筑商、居委会、小区办、物业纠纷调解委员会、建委等相关部门，也未得到实际解决。后务实炽盛公司自己出钱，于06年、07年、08年连续三年对楼顶进行维修。2009年6月1日傍晚因刮风引起的X号楼楼顶防水油毡及避雷针水泥底座刮下，砸坏业主汽车4辆，务实炽盛公司立即组织人进行抢修，并及时通知有关部门进行解决，现已维修完毕。2、窗户问题。在2006年6月务实炽盛公司接手时，所有业主窗户的保质期已过，业主报修后务实炽盛公司发现是塑钢窗的安装不符合安装规范导致窗户漏水，但务实炽盛公司亦为业主进行了维修。3、绿化面积问题。务实炽盛公司接手时面积已经确定，只能对现有的绿化进行维护、养护。4、收费项目、标准公示问题。在务实炽盛公司进住该小区时，在小区西院墙上对收费标准、项目等进行了公示。因自然因素公示栏损坏后务实炽盛公司进行更换时，业主阻拦并抢走了公示栏。5、物业用房是业主自行车棚问题，是开发商提供给务实炽盛公司的物业用房。
另查，在联名上签名的业主表示对物业公司的服务较满意，收费也合理，对物业公司没意见。在联名上签字不是他们的本意。
一审法院判决认定：务实炽盛公司受开发单位北京市平谷区水务局委托，并与其签订物业管理服务委托移交合同，对小区进行前期物业服务，在务实炽盛公司为路某某提供物业服务后，务实炽盛公司、路某某之间形成物业服务合同，且务实炽盛公司的收费标准与购房协议书上的约定一致，路某某亦认可，现务实炽盛公司要求路某某交纳拖欠的物业管理费，符合法律规定，该院予以支持。另放弃要求路某某支付滞纳金，符合法律规定，本院准许。路某某提出的答辩意见，不能证明务实炽盛公司未履行物业服务，路某某不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。但应指出，务实炽盛公司在进行物业服务过程中，应虚心接受业主提出的合理化建议，针对工作中的不足之处及时整改，提高服务标准。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决：路某某在判决生效后十日内给付务实炽盛公司二○○六年七月一日至二○○八年十二月三十一日物业费一千三百三十八元七角。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
路某某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：一、一审法院认定事实不清，路某某与务实炽盛公司之间不存在物业服务合同关系，也没有形成事实的合同关系，务实炽盛公司无权要求路某某支付物业费。1、务实炽盛公司与北京市平谷区水务局签订的《物业管理服务委托移交合同》不具有合法性，不能认定为是合法有效的前期物业管理合同，自然不能对业主产生拘束力。依据《物业管理条例》的规定，建设单位与物业公司签订前期物业管理协议应通过法定的程序，并且应当将前期物业管理协议的内容向业主公示公告。但是，务实炽盛公司在一审时没有提交任何证据证明《物业管理服务委托移交合同》是依法签订，并且已经向业主公示过，具有完全的合法性。在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条中，也强调建设单位只有依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同才能对业主产生效力，而不是只要建设单位与物业企业签订前期物业服务协议，就视为该协议合法有效，物业企业就能依据协议向业主主张权利。所以一审法院认定《物业管理服务委托移交合同》有效，务实炽盛公司有权对小区实施管理，与路某某之间存在物业服务合同关系是错误的。2、一审法院以路某某在与北京市平谷区水务局的购房协议中约定0.5元／平方米标准，认定务实炽盛公司以相同标准收路某某物业费合法有据是错误的。路某某与北京市平谷区水务局的购房协议中约定物业费标准，对于提供的物业服务义务没有任何约定，并且该条款是业主领取钥匙时由北京市平谷区水务局提供的制式合同，对于只约定业主缴费义务，没有约定业主权利的格式条款依法无效。在业主不知情的情况下把物业转委托给务实炽盛公司，签订的《物业管理服务委托移交合同》也没有向业主公示过，物业费标准按0.5元/平方米收取没有依据。此外，路某某的房屋在房屋多处漏雨，也有裂缝。二、一审法院审判程序违法，证人没有依法出庭接受质询。路某某在一审答辩时已经指出小区物业服务不符合法定的标准，并且已经提供了大量的照片和小区业主联名信证明，务实炽盛公司没有相反证据。法院工作人员到小区走访，在庭上宣读了几位证人的证言，用以证明务实炽盛公司提供的物业服务合格。路某某当庭要求证人出庭接受质询，但证人却一直未到庭。几名证人是否是务实炽盛公司事先安排的，出具证言时是否受到其他因素干扰不得而知，对该证言法庭却予以采信违反法定程序。综上所述，一审法院认定事实不清，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，驳回务实炽盛公司的一审诉讼请求。
务实炽盛公司针对路某某的上诉理由答辩称：同意一审判决，请求二审法院维持一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有务实炽盛公司提供的资质证书、营业执照、物业管理服务委托移交合同及收费标准、水务局的证明、报修单、业主交纳物业费收据，路某某提供的房产证、购房协议书、照片、业主签字的联名、杨金和的举报信及书面证言，一审法院调查笔录以及当事人的陈述在案佐证。
本院认为：开发单位北京市平谷区水务局委托务实炽盛公司对路某某居住的小区提供物业服务，双方签订了《物业管理服务委托移交合同》，务实炽盛公司入驻小区提供物业服务符合法律规定。务实炽盛公司入驻小区后，为路某某提供物业服务，路某某应当交纳物业费。务实炽盛公司主张按每月每平方米0.5元标准收取物业费不违反相关约定。路某某在本案中称与务实炽盛公司不存在物业服务关系及物业服务不到位的抗辩，不能成为其拒交物业费的事由，本院不予支持。路某某所称房屋质量问题，应当另行解决。路某某所称的一审法院宣读的证言，并非证人证言，而是一审法院的调查笔录，一审法院综合该案查明情况，依据调查笔录作出判决并无不当。和谐的物业关系和良好的小区环境需要大家共同努力，物业服务单位应该为业主着想，积极改进工作中的不足，业主也应该自觉遵守物业管理规定。综上，路某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、处理结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五十元，其他诉讼费二十二元，均由路某某负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费五十元，由路某某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长申小琦
代理审判员姚颖
代理审判员胡君
二Ｏ一Ｏ年三月十日
书记员韩耀斌
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