上诉人（原审被告）刘某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区X街西口六宿舍院内。
法定代表人薛某，处长。
委托代理人杨某，北京首欣物业管理有限责任公司客服经理。
委托代理人李某某，北京首欣物业管理有限责任公司业务员。
上诉人刘某某因与被上诉人北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称首欣物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2009）顺民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年2月22日受理后，依法组成由法官陈红建担任审判长，法官李某、种仁辉参加的合议庭审理了本案，现已审理终结。
首欣物业在一审中起诉称：刘某某现居住的北京市顺义区幸福东区X号楼X室楼房，该房屋建筑面积为89.08平方米，由首欣物业为其提供物业管理服务。刘某某拖欠首欣物业2007年12月31日至2008年12月31日物业管理费1068.96元，滞纳金1170.51元，经多次催缴至今不给。根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第十条规定，首欣物业按照所签服务合同，要求刘某某给付首欣物业物业管理费1068.96元，滞纳金1170.51元，合计2239.47元。
刘某某在一审中答辩称：第一,首欣物业现在执行的合同与现行法律规定不符。《中华人民共和国物业法》第四章第二十二条规定：建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主临时公约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。首欣物业并没有与刘某某签订以上合同。第二,首欣物业利用业主急于回迁心理，以楼房钥匙为诱饵，胁迫业主与其签订物业合同。2003年7月15日，首欣物业通知刘某某去领钥匙，但他们同时拿出几份文件，要求业主签字。由于当时时间非常紧张，刘某某并没有时间仔细阅读。如果不在物业服务合同上签字就拿不到钥匙，业主在无奈的情况下只能签字。可以说，在物业服务合同的订立过程中是带有胁迫性质的。第三,首欣物业与业主所签订的合同条款与现行的法律法规有较大出入。例如：物业合同第五章第八条第一款规定，物业费每平米每月1元。而北京市发展与改革委员会与北京市建设委员会2005年联合颁布的法规规定，每平米每月物业费0.5－0.55元，首欣物业执行的收费标准明显高于国家规定的水平。第四,《中华人民共和国物业法》颁布后，首欣物业应依据新法规，与业主签订新的物业合同，但首欣物业一直没有与业主签订新的合同，使业主的权益得不到法律的保障。第五,首欣物业没有对物业合同和国家及北京市有关物业管理法规中规定的物业管理服务事项尽到管理义务，现举例如下：
1.现在的电梯由原来的有人值守变成无人值守，电梯内的卫生状况极其恶劣。而且本来有3部电梯，但是平时仅有2部电梯正常运行，由于无人值守且电梯不是联控的，造成电梯经常无效运行。业主在上班时经常要等上很长时间，同时也增大了电梯的磨损，使电梯经常出现故障，经常出现意外滑落及电梯门打不开的现象，给广大业主带来时间和精神上的损害。
2.首欣物业未对安全防范工作尽到义务。保安经常脱岗，形同虚设。各色人等可以随意出入小区，各种小广告都贴到了业主的门上。甚至出现了在各户门边做记号的怪现象，引起了广大业主的不安和惶恐。
3.首欣物业未对公共设施、设备尽到维护保养义务。业主门前的安全出口指示灯坏了将近2年，物业公司于今年才进行了维修，但没过多久指示灯又再度坏掉。业主曾多次向首欣物业反映，但直到目前为止，一直无人更换。一旦出现重大事故或自然灾害，很可能对业主的人身生命安全造成威胁。
4.小区西南角的监控探头几年来一直闲置未用，白白浪费业主所交的物业费，同时给犯罪分子以可趁之机，留下安全隐患。
5.首欣物业公布的帐目，亏损20余万元。请问他们的自有资金是多少亏损的是谁的钱帐目经过了哪级审计部门的审计
综上所述，首欣物业存在明显过错，未完成物业合同中约定的责任和义务，对于业主的投诉没有答复和改进，故我不同意首欣物业的诉讼请求，并请求依法终止原物业合同，限期签订新合同。
一审法院经审理查明:刘某某系北京市顺义区幸福东区X号楼X室的房屋所有权人，该房屋建筑面积为89.08平方米。2002年6月19日，涉诉楼房的开发商北京市房顺房地产开发有限责任公司与北京鑫纪元工贸有限责任公司（以下简称鑫纪元公司）签订《北京市顺义区X路幸福小区物业管理委托合同》，该合同约定：由鑫纪元公司为以下楼房提供物业管理服务，包括北京市顺义区幸福西区X号楼、X号楼、X号楼、北京市顺义区幸福东区X号楼。2003年7月25日，鑫纪元公司与刘某某签订了《北京市顺义区X路幸福小区物业管理委托合同》，双方约定：刘某某委托鑫纪元公司为其房产的唯一管理机构，全权负责其房产的各项物业管理服务。鑫纪元公司接受刘某某委托并根据本合同行使管理的全部职能；刘某某具有依照本合同的有关规定按期如数地向鑫纪元公司交纳全部物业管理费、代收代缴费用及收费通知单所列各项费用的责任；业主或物业使用人按所购置物业的建筑面积每月每平方米1元交纳物业费；刘某某逾期交纳本合同所规定的各项费用，鑫纪元公司有权向其加收滞纳金，凡逾期7日以上的，每逾期1日加收应付金额3‰的滞纳金，过期1个月以上仍未交清者，鑫纪元公司有权就此向当地法院提起诉讼。双方另对各自的权利义务、服务内容等方面作出了约定。
刘某某自2008年1月1日起没有交纳物业服务费。本案审理中，刘某某就其辩解未提交证据。
2004年6月1日，鑫纪元公司所有物业管理服务业务统一划归首欣物业，原有的工作流程和人员不变，鑫纪元公司物业管理服务业务的相关债权债务也转移至首欣物业。
上述事实，有双方当事人的陈述、物业管理资质证书、鑫纪元公司出具的证明、《北京市顺义区X路幸福小区物业管理委托合同》等证据在案佐证。
一审法院认为：刘某某在2003年7月25日与鑫纪元公司签订的《北京市顺义区X路幸福小区物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合法、有效。虽鑫纪元公司于2004年6月将上述合同中的权利义务概括移转给首欣物业时，未经过刘某某的同意，但此后首欣物业为刘某某提供了物业服务，刘某某也曾向首欣物业交纳过物业服务费，双方形成了事实上的物业服务合同关系。刘某某作为享受物业服务的受益者应当履行交纳物业服务费的义务。
刘某某就其辩解虽未提供相应的证据，但在法院审理首欣物业与其他业主物业服务合同纠纷的案件中，其他业主提供的证据能够证明首欣物业已履行的物业服务存在部分瑕疵，故应对首欣物业收取的物业服务费予以扣减，具体数额由法院酌定。因双方对交纳物业服务费的时间没有明确约定，且首欣物业未能依照合同约定全面履行自己的义务，故首欣物业要求刘某某支付滞纳金的请求法律依据不足，法院不予支持。
应当指出，物业服务企业与业主系服务与被服务的关系，物业服务企业为业主提供物业服务的过程中，对于业主提出的合理意见应予以采纳，以促进小区物业管理水平的提高。依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：一、刘某某于判决生效后七日内给付北京首欣物业管理有限责任公司二○○八年一月一日至二○○八年十二月三十一日期间的物业服务费合计九百六十二元；二、驳回北京首欣物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
刘某某不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由如下：一、一审法院对合同的合法有效认定错误，适用法律不当。刘某某是与鑫纪元公司签订的物业合同，之后鑫纪元公司将合同权利义务转移给首欣物业，对此业主并不知道，也没有同意该合同转移，故合同承受没有效力。在合同转移后，物业服务质量急剧下降。二、《北京市顺义区X路幸福小区物业管理委托合同》所依据的法规已被废止。签订该合同时，主要法规依据是《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》京价（房）字[1997]第X号，该文件已经被北京市发展和改革委员会宣布废止，物业公司应该与业主签订新的物业合同。三、合同签订时物业公司对业主采取欺诈胁迫手段，故该物业合同应被认定为无效。综上，刘某某请求二审法院宣布其与鑫纪元公司签订的合同无效，责令首欣物业与业主重新拟定格式文本，由首欣物业承担本案上诉费用。
首欣物业服从一审法院判决，针对刘某某的上诉理由答辩称：不同意与刘某某重新签订物业合同，首欣物业只是公司名称变更，并未涉及事实上的权利义务关系变更。刘某某提出的服务瑕疵没有事实依据，希望二审法院依法驳回其上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：刘某某与鑫纪元公司签订的《北京市顺义区X路幸福小区物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。刘某某主张其与鑫纪元公司之间的《北京市顺义区X路幸福小区物业管理委托合同》无效，没有法律依据，本院不予支持。
之后鑫纪元公司将该合同的权利义务概括转移给首欣物业，该合同转移行为虽未得到刘某某的同意，但事实上首欣物业给刘某某提供了物业服务，刘某某并未提出异议，且接受了该物业服务，期间还向首欣物业交纳过物业费，证明双方之间存在事实物业服务关系，刘某某事实上享受了首欣物业提供的物业服务，应该向首欣物业交纳物业服务费。
刘某某主张首欣物业的物业服务存在瑕疵，对此，一审法院已经对刘某某的物业服务费进行了酌减，并无不当。
应当指出的是，物业管理公司作为物业服务企业，在进行物业服务的过程中，因法律未赋予物业服务企业强制管理的权利，故对小区内的一些不文明现象和行为，不仅需要物业服务企业加强管理，同时需要小区内的全体业主提高自身素质，共同营造小区良好的生活环境。首欣物业在今后的物业服务过程中，应不断克服服务中存在的瑕疵，虚心听取业主提出的合理意见，制定切实可行的管理措施，不断提高服务标准和质量，让小区业主满意。在小区业主和物业服务企业的共同努力下，使该小区成为文明和谐的小区。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由刘某某负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费五十元，由刘某某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长陈红建
审判员李某
审判员种仁辉
二○一○年三月十七日
书记员王静
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