原告北京裕仟村物业管理有限公司，住所地北京市昌平区润杰石油大学学生公寓学X楼X号。
法定代表人尚某某，董事长。
委托代理人侯冀雁，北京市中通策成律师事务所律师。
被告北京兴昌达博房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区X镇麓鸣花园会所X层。
法定代表人邸某某，董事长。
委托代理人张辛，北京市公元律师事务所律师。
委托代理人周远玲，北京市公元律师事务所律师。
原告北京裕仟村物业管理有限公司（以下简称裕仟村物业）与被告北京兴昌达博房地产开发有限公司（以下简称兴昌达博公司）破产债权确认纠纷一案，本院受理后由法官李越担任审判长，与人民陪审员侯俊安、姚秀凤组成合议庭审理本案。本院于2009年7月10日召集双方当事人进行了庭前证据交换，并于2009年10月28日公开开庭进行了审理。原告裕仟村物业的委托代理人侯冀雁，被告兴昌达博公司的委托代理人张辛、周远玲到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告裕仟村物业诉称，2004年1月8日，裕仟村物业与兴昌达博公司签订《物业管理合同》，约定裕仟村物业为兴昌达博公司开发的昌平区南邵金明园小区提供物业管理服务，建筑面积为x平方米，兴昌达博公司按每平方米0.4元向裕仟村物业支付所有未售出房屋的物业管理费，委托管理期限为两年，自2003年12月31日起至2005年12月31日止，合同到期后，裕仟村物业继续为该小区提供物业服务至今，物业费收费标准调整为每平方米0.55元。2004年4月8日，兴昌达博公司向裕仟村物业支付物业费x.6元，后经裕仟村物业多次催要，兴昌达博公司始终未予支付，截至2009年4月30日共计x.18元。兴昌达博公司现已由昌平法院受理破产申请，裕仟村物业依法向破产管理人申报了债权，但2009年4月23日破产管理人通知裕仟村物业确认债权为0元，故请求确认裕仟村物业对兴昌达博公司的债权为x.18元，并承担诉讼费用。
原告裕仟村物业向本院提交以下证据予以证明：证据1、物业管理合同；证据2、纪窑村X村委会证明2份；证据3、南邵镇政府证明；证据4、债权确认通知书；证据5、发票底联；证据6、入住通知单；证据7、房屋建筑面积分层汇总表；证据8、金明园小区空置房物业费欠费明细表。
被告兴昌达博公司答辩称：裕仟村物业与兴昌达博公司签订的《物业管理合同》期限为2年，合同到期后，双方未就是否继续履行合同达成一致意见，也未签订新的协议，在此种情况下，裕仟村物业应及时撤离物业管理现场，而不应继续在无任何合同约束的情况下进行所谓的物业管理工作，因此，对于裕仟村物业要求确认的物业管理费中，从2003年12月31日至2005年12月31日部分，因已经超过了诉讼时效，兴昌达博公司不予认可，对于其要求确认的2005年12月31日之后的，因无任何的法律和合同依据，兴昌达博公司亦不予认可。裕仟村物业要求确认的债权计算依据存在着严重问题，与事实不符，收费标准从每平方米0.4元调整至0.55元无任何事实依据，也未通知兴昌达博公司，且调整时间已经超出了原合同的期限，裕仟村物业证据中未能提供任何债权总额的计算方法，故应驳回裕仟村物业的全部诉讼请求。
被告兴昌达博公司向本院提交以下证据予以证明：证据1、金明园小区住宅小区空置房屋地上面积及物业费的说明；证据2、破产债权申报书；证据3、关于回迁楼物业管理问题的情况；证据4、金明园小区现场照片。
经本院庭审质证，双方当事人对原告裕仟村物业提交的证据1、证据4、证据5、证据6、证据7、被告兴昌达博公司提交的证据1、证据2、证据3的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。
双方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：
一、裕仟村物业提交的证据2：纪窑村X村委会证明2份，证明裕仟村物业自2003年12月31日至今一直向金明园小区提供物业服务。兴昌达博公司对其合法性不予认同，本院认为这两份证据都加盖了村委会的印章，且与其他证据相互印证裕仟村物业提供物业服务至今，故对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。
二、裕仟村物业提交的证据3：南邵镇政府证明，证明裕仟村物业自2003年12月31日至今一直向金明园小区提供物业服务，并多次通过镇政府向兴昌达博公司索要物业费。兴昌达博公司对其合法性不予认同，本院认为该证据加盖了镇政府的印章，且与其他证据相互印证裕仟村物业提供物业服务至今，故对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。
三、裕仟村物业提交的证据8：金明园小区空置房物业费欠费明细表，兴昌达博公司认可地上面积和地下面积，但认为因合同中未约定，地下室的面积不应该计算在物业费里，且收费标准的调整没有依据，营业税亦不应该计入物业费里，收费标准应该包含营业税，故对该证据不予认可。本院认为兴昌达博公司提供的证据1中，金明园住宅小区空置房屋的地上面积为x.33平方米，与裕仟村物业提供的证据八中2004年7月至2004年12月的地上面积相符，且该说明中未约定地下室面积的物业费，故对于裕仟村物业要求地下室面积的物业费，本院不予采信。兴昌达博公司提供的证据1中，物业费的营业税单列一项，证明物业费中不包括营业税，营业税另行计算，故裕仟村物业要求的营业税，本院予以支持。《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第15条第2款规定，物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续，故兴昌达博公司应向裕仟村物业支付合同到期后至今的物业费，裕仟村物业将物业费从每平方米0.4元调整至0.55元，虽未与兴昌达博公司协商，但基于物价上涨幅度及公平原则，将物业费提高至每平方米0.55元合情合理，故本院予以支持。
四、兴昌达博公司提供的证据4、金明园小区现场照片，证明物业管理未尽责的情况，裕仟村物业认为草坪已补种完毕，对于搭棚子的情况，系业主自己搭建的，过错不在物业公司，房屋里的情况是因为钥匙在施工单位手里，施工单位在实际使用这个房屋，不是物业公司造成的，故对该证据不予认可。本院认为，裕仟村物业有义务依合同约定管理小区，如管理不善应当承担相应责任，但兴昌达博公司不能以此为由拒交物业费，故对该证据，本院不予采信。
本院根据上述认证查明，2004年1月8日，裕仟村物业与兴昌达博公司签订《物业管理合同》，约定裕仟村物业为兴昌达博公司开发的昌平区南邵金明园小区提供物业管理服务，建筑面积为x平方米，兴昌达博公司按每平方米0.4元向裕仟村物业支付所有未售出房屋的物业管理费，物业费的营业税为5.4%，委托管理期限为两年，自2003年12月31日起至2005年12月31日止。合同到期后，双方未就以后的物业管理签订合同，裕仟村物业继续为该小区提供物业服务至今。
另查，2007年9月19日，兴昌达博公司进入破产程序，兴昌达博公司破产管理人成立，接收兴昌达博公司的全部财产。2009年3月17日，裕仟村物业向兴昌达博公司申报破产债权，4月23日，兴昌达博公司破产管理人确认裕仟村物业的破产债权为0元。
上述事实，有各方当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，裕仟村物业与兴昌达博公司签订的物业管理合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应予认定合同有效。合同签订后，裕仟村物业应依约定提供物业服务，兴昌达博公司应依约定支付物业费，合同到期后，双方未就以后的物业服务签订合同，亦未解除合同，根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第15条第2款规定，物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续，且裕仟村物业在合同到期后至今，一直为兴昌达博公司提供物业服务，故兴昌达博公司应按原合同约定，支付裕仟村物业合同到期后至今的物业费。裕仟村物业要求物业费的营业税的主张，根据兴昌达博公司提供的证据1、金明园住宅小区空置房屋地上面积及物业费的说明，双方在原协议中已对营业税作出约定，故仍依原协议执行，故本院予以支持。裕仟村物业要求的物业费数额中，包括地下室面积的物业费，因合同中未约定地下室面积的物业费，故本院对该项主张不予支持。@要求地上面积物业费及营业税，共计x.76元的主张，兴昌达博公司进入破产程序后，裕仟村物业依法律规定向兴昌达博公司破产管理人申报债权，现裕仟村物业对破产债权确认书有异议，有权向法院提起诉讼。综上，依据《中华人民共和国破产法》第四十四条、第五十八条第三款，《中华人民共和国合同法》之规定，判决如下：
一、原告北京裕仟村物业管理有限公司对被告北京兴昌达博房地产开发有限公司享有债权七十四万一千零七十六元七角六分；
二、驳回原告北京裕仟村物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万二千八百七十六元，由原告北京裕仟村物业管理有限公司负担二千三百一十八元，已交纳；由被告北京兴昌达博房地产开发有限公司负担一万零五百五十八元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费[开户行：农行北京市昌平区支行营业部，账号：830，户名：农行北京市昌平区支行营业部代收法院诉讼费]，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长李越
人民陪审员姚秀凤
人民陪审员侯俊安
二○○九年十一月二十三日
书记员杨会英
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
