湖南省常德市中级人民法院
民事判决书
(2011)常民三终字第X号
上诉人(原审原告)赵某，男，X年X月X日出生。
委托代某人苏复兴，湖南凌星律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)代某，男，X年X月X日出生。
委托代某人邹明宏，湖南洞庭律师事务所律师。
上诉人赵某因与被上诉人代某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市X区人民法院(2011)武民重字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2011年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人赵某及其委托代某人苏复兴、被上诉人代某的委托代某人邹明宏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2004年11月20日，代某将座落在常德市X组的自有房屋出租给案外人赵某作经营之用，租赁期为5年。赵某承租后开办了金柳渔庄，进行餐饮业经营。2006年4月30日，案外人赵某经代某同意，将承租的房屋转让给案外人张明先承租，但未约定租赁期限。张明先承租后，继续经营餐饮业。
2008年7月7日，赵某与代某签订租赁合同，合同约定，租赁期为三年，租金为x元。修缮房屋是出租人的义务，出租人对房屋及其设备应每隔半年认真检查、修缮一次，以保障承租人居住安全和正常使用。租赁期内，如政府要征地搬迁，主楼经营场所的政府补偿由承租方所有，出租方所有空地的青苗补偿等费用，系承租方种植的竹、树及蔬菜归承租方所有，其他归出租方所有。合同签订后，赵某一次性给付租金x元后开始经营。2009年11月，因政府征地拆迁，赵某无法经营，同年12月在得知代某已与拆迁业主签订补偿协议后，要求与代某协商征地拆迁安置补偿未果，遂向法院提起诉讼，要求代某支付补偿款x元，并承担诉讼及保全费用。
原审法院认为，赵某与代某所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当遵守合同约定，在赵某承租房屋进行经营期间，因政府征地拆迁而导致合同未能如期履行，是因政府行为所引起，而不是代某人为违约造成。双方在合同中约定租赁期内如政府要征地搬迁，主楼经营场所的政府补偿由承租方所有，出租方所有空地的青苗补偿等费用，系承租方种植的竹、树及蔬菜归承租方所有，其他归出租方所有。其本意是对赵某租赁期内对主楼经营场所及附属空地的青苗设施进行投入后在合同不能再正常履行的情况下的补偿，赵某在承租该房屋前已有两任承租人进行餐饮业经营，对该房屋适用餐饮业经营进行了必要的改造装修。因此，该房屋在赵某承租前已具规模，赵某虽向法庭提供了与润达建筑装修工程有限责任公司签订了装修施工合同，但未提供实际支付装修费用证据来证明其实际实施了装修及种植竹树等行为。因此，应承担举证不能的不利后果。政府在拆迁补偿中房屋内设施的补偿不应由赵某享有，因此，赵某要求代某给付补偿款x元的诉讼请求，无事实依据和法律依据，其诉讼请求理由不能成立。对代某要求驳回赵某诉讼请求的辩解意见，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回赵某的诉讼请求。诉讼费5800元，保全费2000元，由赵某负担。
赵某不服原审判决，以“上诉人在一审时提交证据证明，承租的房屋系花了x元从案外人手中转租过来的，法院应予认定；原判没有尊重合同的目的，排除了合同双方一致的意思表示，上诉人向案外人支付装修费用，即意味着相应的装修设施、经营设备等均由上诉人所享有。”等为由，上诉至本院，请求撤销原判，判决代某向赵某支付补偿款x元并确认赵某享有代某房屋征地拆迁全部经营损失补偿款的给付请求权。
代某口头答辩称，从案外人处转租并不是关键的事实，一审没有认定事实错误的情况，上诉人没有证据证明拆迁时进行了经营补偿，仅是对装修费用的补偿，而上诉人没有证据证明投入了装修资金，因此，应驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据材料。
经本院主持双方分别对金柳酒店主楼经营场所补明细偿进行质证，现双方共同认可属金柳酒店主楼经营场所补偿范围的明细有：6CO地砖x元、墙漆王x元、圆钢防盗网1598元、防盗门X元、大理石台面474元、铝合金x元、不锈钢防盗网1457元、扣板顶560元、玻璃橱窗739元、砖石工作台749元、外墙砖2768元、瓷瓶栏杆882元、塑钢门X元、铝塑北顶4391元、豪华包门X元、墙砖5854元、便盆320元、石膏线1720元、榉木多级吊顶9246元、榉木板装饰2823元、艺术背景墙5850元、空木板格断1200元、玻璃鱼池102元、玻璃隔断840元、工业烟囱480元、二锅一灶750元、实木装饰1060元、榉木压条1960元、砖石基础2624元，上述各种装饰、设施的补偿共计为x元。
代某主张层高补偿x元属于对主楼经营场所的补偿，本院认为，层高补偿是对修建房屋本身的补偿，而不应认定为是主楼经营场所的补偿。
对赵某林主张的大型招牌1224元、电话300元、Φ300涵管720元、简易木桥：x元、杉皮棚9086元、Φ500涵管3300元、镀锌水某1800元等，是其在转让后重新购置的。本院认为，因赵某林转让后，重新更改了店名，需要进行整修，且代某虽不认可上述属主楼经营场所的补偿范围，但并没有提供证据证明，应认定上述补偿内容应包括在主楼经营场所内。
赵某林另主张木栏栅7800元、水某8534元、豪华玻璃木门X元、空调柜机3900元、实木壁柜3813元、化粪池160元、钢架棚2299元、一锅一灶200元、水某1450元、水某砖踏步358元等，是其在支付转让费后取得的主楼经营场所内设施。本院认为，因化粪池、水某、实木壁柜、有线电视等设施、装饰，应是房屋修建过程中所形成的，故不应包括在主楼经营场所的补偿范围内；豪华玻璃木门、空调柜机等均应是经营场所内的设施，应认定属主楼经营场所的的补偿范围。
本院二审审理查明，原判认定的事实属实，本院对原判认定的事实予以确认。
2008年7月14日前，赵某向案外人张明先支付了金柳渔庄转让费x元，张明先的丈夫饶立勇向其出具了收条和证明。
常德市X区征地拆迁所就柳溪路项目房屋拆迁补偿事宜，向代某支付了拆迁补偿款x元。补偿范围包括代某的房屋及房屋内所有设施、装饰。其中包括主楼经营场所的设施、装饰：6CO地砖x元、墙漆王x元、圆钢防盗网1598元、防盗门X元、大理石台面474元、铝合金x元、不锈钢防盗网1457元、扣板顶560元、玻璃橱窗739元、砖石工作台749元、外墙砖2768元、瓷瓶栏杆882元、塑钢门X元、铝塑北顶4391元、豪华包门X元、墙砖5854元、便盆320元、石膏线1720元、榉木多级吊顶9246元、榉木板装饰2823元、艺术背景墙5850元、空木板格断1200元、玻璃鱼池102元、玻璃隔断840元、工业烟囱480元、二锅一灶750元、实木装饰1060元、榉木压条1960元、砖石基础2624元、大型招牌1224元、Φ300涵管720元、简易木桥：x元、杉皮棚9086元、Φ500涵管3300元、镀锌水某1800元、木栏栅7800元、水某8534元、豪华玻璃木门X元、空调柜机3900元、钢架棚2299元、一锅一灶200元、水某1450元、水某砖踏步358元，上述设施、装饰等共计x元。
代某将房屋出租给赵某时，只有房屋主体和简易的粉刷，其他房屋内、外的装饰等均由赵某实施完成。
另向代某支付的款项中还包括提前搬迁奖3500元，按时搬迁奖9643元，搬房费1600元，过渡费3600元，安置补助费x元等，共计x元。
本院认为，代某与赵某所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、法规的相关规定，也未损害他人的合法权利，应认定有效。双方当事人理应按合同约定的内容履行各自的权利义务。
在合同履行过程中，代某的房屋遇政府拆迁，虽租赁合同约定的租赁期限尚未届满，但租赁合同已不具备履行的条件，且双方在起诉之前已自动终止了合同的履行，应认定租赁合同现已解除。
租赁合同解除后，因租赁合同的约定所产生的权利义务仍应受法律保护。当事人双方在租赁合同中明确约定，“租赁期内，如政府要征地搬迁，主楼经营场所的政府补偿由承租方所有，出租方所有空地的青苗补偿等费用，系承租方种植的竹、树及蔬菜归承租方所有，其他归出租方所有。”在代某已领取的搬迁补偿款明细表中，清楚地列明了补偿的范围包括赵某所承租的主楼经营场所的设施、装饰，按双方当事人在承租合同中的约定，涉及主楼经营场所的设施、装饰搬迁补偿款，理应由赵某所享有。原判以主楼已由前两任承租人对该房屋进行了必要的改造装修，而赵某没有提供实际支付装修费用的证据为由，判决搬迁补偿款不应由赵某所享有有误。本院认为，赵某与代某签订租赁合同之前，与前一承租人办理了交接手续并向其支付了相应的转让费用，代某自房屋修建后出租给他人用于生产、经营的过程中，从未对主楼经营场所进行装修、整改，故不论赵某在与代某签订租赁合同后，对经营场所是否重新进行了装修，按承租合同的约定，该主楼经营场所内的原有装修都应归赵某使用和所有，且双方在合同履行的过程中，赵某也实际使用了原有装修。虽在拆迁过程中，对主楼经营场所的补偿费用，远高于赵某向案外人支付的转让费用，赵某也没有提交充足的证据证明已其进行了大规模的装修、整改，但就该主楼内的装修所给予的拆迁补偿，根据双方当事人在租赁合同中的明确约定，应归赵某所有。原判以证据不足为由，驳回赵某的诉讼请求不当，本院依法予以纠正。因代某现已实际领取了该笔费用，故代某应承担向赵某支付该补偿款的义务。虽主楼经营场所也涉及到搬家费和提前搬迁奖等费用，但因赵某在案件审理过程中，就其所应享有的补偿范围向法院举证和提出请求时，未就该部分向法院提出主张，故本院对其自愿放弃的权利部分予以确认。经本院组织双方质证后确认涉及主楼经营场所的补偿费应为x元，故代某应支付给赵某的拆迁补偿费为x元。
常德市X区征地拆迁所就柳溪路项目房屋拆迁制订了经营损失的补偿标准，此补偿内容现尚未实际给付，并规定了由房屋所有人按相应的比例支付给租赁户，故赵某请求确认全部经营损失补偿款由其主张给付的理由，与相关的规定不符，该经营损失应由赵某与代某共同向拆迁部门主张后，按规定的比例领取各自应得的款项。对赵某的此项请求，本院不予支持。
因本案系因房屋租赁合同所衍生的财产返还纠纷，故原判将本案案由定性为房屋租赁合同纠纷，并无不当。
综上，原判认定事实部分不清，适用法律错误，实体处理不当，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(二)、(三)项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款(五)项、第九十八条、第二百一十三条、第二百二十五条之规定，判决如下：
一、撤销湖南省常德市X区人民法院(2011)武民重字第X号民事判决；
二、代某于本判决生效后十日内向赵某支付补偿款x元。
三、驳回赵某林的其他诉讼请求。
如未按期履行本判决书确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，将加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费5800元、保全费2000元，二审案件受理费5800元，共计x元，由代某负担x元，赵某负担3600元。
本判决为终审判决。
审判长李雪
审判员刘松林
代某审判员刘爱华
二○一一年九月十四日
代某书记员徐晓敏
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