上诉人（原审原告）吴某某
委托代理人孙某
被上诉人（原审被告）徐州市金狮房某开发公司
法定代表人曹某，该公司经理。
委托代理人孙某敏，江苏彭隆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）于某某
被上诉人（原审被告）房某某
上诉人吴某某因与徐州市金狮房某开发公司（以下简称金狮公司）、于某某、房某某房某买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院(2009)云民一初字第X号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2009年12月31日受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人吴某某及其委托代理人孙某，被上诉人金狮公司的委托代理人孙某敏，被上诉人于某某、房某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2002年5月20日金狮公司与刘修玲签订预售房某（抵债）协议书，将黄某路北侧农贸市场商住楼X单元X室以抵减债务的方式预售给刘修玲，一次性交清（抵清）房某x元。双方约定此协议只作预售协议，待相关上房某续办完后，再签订正式购房某同。刘修玲付清房某（办完抵减债务手续）后即可上房，待相关上房某续办完后，有关房某由刘修玲自行办理，费用由刘修玲自理，金狮公司提供相关办理手续。
2005年12月14日刘修玲、陈刘均、张小彩共同将本案争议的房某出售给徐州市云龙房某中介所业主于某某，协议约定如此房某生一切买卖纠纷都由刘修玲、陈刘均、张小彩三人承担；如此房某一办证，刘修玲等三人无条件协助于某某办理并提供相关办证手续。2006年3月10日于某某与房某某签订房某买卖协议，将争议房某专售给房某某。后经于某某介绍，2007年6月10日房某某与吴某某签订房某买卖协议，协议约定吴某某以7万元购买本案争议房某，于某某在协议上签字保证：此房某保建筑面积为50平方米，如低于50平方米中介负责赔偿（按国家房某部门正常伸缩面积为准）。2008年3月21日，刘修玲为吴某某出具证明一份，内容为：刘修玲同意将本案争议房某通过房某买卖转让给吴某某，金狮公司和刘修玲签订的预售房某抵债协议中的权利已全部转让给吴某某，金狮公司应当向吴某某履行金狮公司承诺的全部义务。2009年3月16日，吴某某给金狮公司发函，要求金狮公司按照短少的面积向吴某某返还差额面积房某，并要求金狮公司十日内向其提供正式购房某同、收据和全部办证手续，协助其办理房某所有权证和土地使用证。金狮公司称收到该函后给吴某某回函，回函内容为：金狮公司与刘修玲签订的预售房某协议书形成背景复杂，且合同中并未授权其可以对房某进行转售，如有问题，可由刘修玲与金狮公司交涉具体事宜。吴某某称未收到该函。
2009年4月，吴某某以金狮公司拒不履行协助办理房某义务且房某面积与约定严重不符为由，诉至原审法院，请求判令金狮公司、于某某、房某某三被告协助其办理房某的过户手续、赔偿房某减少面积损失和未及时办理产权登记手续的损失3万元整。
被告金狮公司辩称，我公司未与原告签订任何合同，原告起诉被告主体不适格，请求驳回原告对我公司的起诉。
被告于某某辩称，房某是刘修玲卖给于某某的，于某某又卖给房某某，房某某再卖给原告，价格是双方谈的，当时没有说协助办证，有证不可能是这个价格，请求驳回对于某某的起诉。
被告房某某辩称，房某面积51.6553平方米是我买房某时就这么写的，当时就给原告说没证，原告请求的事项与我无关，请求驳回对房某某的起诉。
经原告吴某某申请，原审法院至徐州市产权处，调取了争议房某的测绘图，争议房某的测绘面积为43.12平方米。原告吴某某至徐州市房某管理局调取房某档案证明，证实黄某路北商住楼X－X号楼已取得预售许可证，黄某路X－10－24－2的地块也取得土地使用权证，被告金狮公司质证认为该土地使用证及预售许可证均非争议房某的相关手续，与本案无关，并称本案争议的房某因涉及到土地使用权争议，至今无法取得相关办证手续。
原审法院认为，本案争议的房某自2002年即已建成并可居住使用，但相关权属证书一直未能办理。根据法律规定，未取得相关权属证书的房某不得买卖，其所有权的转移必须办理登记。刘修玲不能在未取得权属证书之前再将该房某交易给他人。刘修玲出售该房某于某某时，出售人为刘修玲、陈刘均、张小彩三人，此时房某的权利人又发生变更，权利人并非刘修玲本人一人。于某某将该房某卖给房某某，房某某又转卖给本案原告吴某某。在房某转卖过程中，房某出售人和购买人均明知该房某未取得权属证书。
金狮公司将商品房某售给刘修玲，该商品房某卖合同的相对方为刘修玲和金狮公司，刘修玲可以向金狮公司主张签订正式合同、办理权属证书等相关权利。虽然刘修玲在出售房某给于某某后，又给原告吴某某出具权利转让的证明，将金狮公司和刘修玲签订的预售房某抵债协议中的权利全部转让给本案原告吴某某行使，但因金狮公司出售的争议房某的合同相对人为刘修玲，产权过户手续应由房某买卖合同的相对人刘修玲提起请求，本案原告吴某某向被告主张产权过户手续并赔偿损失，原告主体不适格。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定裁定：驳回原告吴某某的起诉。
裁定送达后，原告吴某某不服，认为原审法院认定事实错误，适用法律不当，向本院提起上诉，请求撤销一审裁定并指令原审法院继续审理。理由是：一、被上诉人金狮公司将其14套住宅同时抵债给刘修玲，并为每套住宅分别签订了一份抵债协议书，让刘修玲销售变现抵偿建房某。在每一套房某协议中都写有待相关上房某续办完后，再签订正式购房某同，由金狮公司提供相关办证手续。刘修玲将诉争房某卖予上诉人，实质是一种包销行为，被上诉人金狮公司有义务协助上诉人办理权属证书并赔偿上诉人损失。二、刘修玲出售多套住宅是一种代销和包销行为。若以房某没有办证为由不准刘修玲销售，刘修玲只能使用14套住宅中的一套，如果不能买卖，任由其余13套长期闲置，这样的浪费有违法律本意。三、无论诉争房某转手几家，最终都靠金狮公司也只能由金狮公司提供办证手续，如果法律规定只准上诉人起诉直接卖主房某某，再由房某某诉于某某，于某某诉刘修玲，刘修玲诉金狮公司，不仅会造成审判资源的极大浪费，更会大量耗费当事人的精力和诉讼费。若其中一人死亡或失踪，该房某非就永远不能办证了，购房某的合法权益也就无从得以保护。四、刘修玲将协议中约定的办证权利转让给吴某某，并不违反法律强制性规定。基于某修玲对该房某有的权利，上诉人要求金狮公司协助办理权属证书并赔偿相应损失的主张应当受到保护，上诉人起诉要求金狮公司协助办理权属证书并赔偿经济损失主体适格，并无不当。
被上诉人金狮公司、于某某、房某某答辩认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原裁定。
本院认为，驳回起诉是对程序意义的诉权作出的评价，驳回起诉适用的条件是当事人的起诉不符合民事诉讼法第108条的规定。根据我国民事诉讼法第108条，对于某合条件的起诉，即：1、原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，2、有明确的被告，3、有具体的诉讼请求和事实、理由，4、属于某民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖，人民法院即应立案受理。本案中，吴某某于2007年6月与房某某签订房某买卖协议，以7万元购得该房某，且刘修玲为吴某某出具权利转让的证明，将金狮公司和刘修玲签订的预售房某抵债协议中的权利全部转让给本案吴某某行使，原审法院理应对权利转让是否成立、吴某某是否与本案有直接利害关系进行实体审查。另，于某某在本案争议房某的买卖协议上签字保证：此房某保建筑面积为50平方米，如低于50平方米中介负责赔偿，而原审法院从徐州市产权处调取的资料证实争议房某的测绘面积为43.12平方米。故吴某某起诉要求于某某赔偿房某减少面积的损失既有明确的被告，也有事实和法律依据。本案是上诉人吴某某起诉要求履行房某买卖协议的民事案件，本案应确认未能办理产权过户手续的原因、房某面积的差额等情况，根据以上查明的事实，确认下一步的处理方案。即使本案所涉房某因故导致不能办理产权过户手续，原审原告仍可以通过请求解除合同、承担违约责任、赔偿损失等方式主张权利。一审法院在上述事实没有明确的情况下直接以“原告主体不适格”这一理由裁定驳回原告起诉存在不当，将导致本案当事人无法通过诉讼解决纠纷，依法应予纠正。综上，原审原告吴某某与本案有直接的利害关系，亦有明确的被告，其起诉符合民事诉讼法第108条规定的起诉条件，故不应裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、最高人民法院《关于某用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十七条之规定，裁定如下：
一、撤销徐州市云龙区人民法院(2009)云民一初字第X号民事裁定；
二、本案由徐州市云龙区人民法院继续审理。
本裁定为终审裁定。
审判长孟源
审判员刘春华
审判员廖伟巍
二O一O年一月二十日
书记员张蔚
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