上诉人（原审原告）中国人寿保险股份有限公司河南省分公司培训中心。
法定代表人王某甲，该中心总经理。
委托代理人王某乙，男，该中心财务部经理。
委托代理人吴兴刚，河南永昶律师事务所律师。
上诉人（原审被告）许某某，男，X年X月X日出生，中国人民财产保险公司职员。
委托代理人杨某，河南地利律师事务所律师。
上诉人（原审被告）杨某某，女，X年X月X日出生。
委托代理人赵文奇，河南地利律师事务所律师。
上诉人中国人寿保险股份有限公司河南省分公司培训中心(以下简称河南人寿培训中心)诉许某某、杨某某因房屋租赁合同纠纷一案，原告河南人寿培训中心于2006年3月30日向安阳市龙安区法院起诉。该院2006年6月19日作出(2006)龙经初字第X号民事判决书，被告许某某、杨某某不服，提起上诉。本院以原审判决事实不清，证据不足，且许某某、杨某某在二审提供有新的证据，可能影响案件的正确判决，作出(2006)安民三终字第X号民事裁定书，裁定撤销该院(2006)龙经初字第X号民事判决，发回重审。双方均不服该院作出的（2009）龙民重字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河南人寿培训中心的委托代理人王某乙、吴兴刚，上诉人许某某、杨某某及委托代理人杨某、赵文奇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，2002年11月1日，河南人寿培训中心与许某某签订了一份《房屋使用协议》，主要内容为：河南人寿培训中心将其裙楼五区一至三层计800平方米租赁给许某某(一区二楼两间房随合同免费供许某某使用)，许某某向河南人寿培训中心缴纳房屋租赁费x元／年(3元／平方米·月)，物业管理费x元／年(9元／平方米·月：含安全、卫生、绿化、维修、管理服务等费用)，电梯使用费x元／年(1000元／月)，空调费x元／年，水、电、气费每月以实结算；缴费方式为2003年3月1日前按每月缴费一次，即每月25日一30日缴纳下月费用，2003年3月1日后每季度缴纳一次，即每季度最后一个月的25日一30日缴纳下季度的费用；合同期限为5年，从2002年11月1日至2007年11月1日。双方还约定了其他权利义务。
2004年2月2日，河南人寿培训中心与杨某某签订了一份《客房承包协议》，主要内容为：河南人寿培训中心将其一区五楼整层租赁给杨某某，租赁费x元／季度，杨某某按季预交下季度的承包费，即在每季度最后一个月的25日一30日缴纳下季度的费用，逾期不交，每迟延一天x%缴纳滞纳金，超过5天不缴，终止合同；河南人寿培训中心为被告提供20张办公桌、12张床、l6个电视柜、13台电视机、20个凳子、12个床头柜、14个床罩，被子、褥子、枕头、床单各2件。租赁期限为3年，从2004年3月20日至2007年3月14日。双方还约定了其他权利义务。双方分别签订协议后，按约定将房屋及物品交付杨某某使用。二人在履行协议期间未按约定向河南人寿培训中心交纳房屋租赁、水电费等，经河南人寿培训中心多次催要，许某某于2004年9月21日出具保证书，承诺于2004年9月24日上午将9月份以前的房费结清且以后不再拖欠；杨某某于2005年3月10日、3月18日出具两份还款保证，分别承诺于2005年3月18日前缴清房费和3月22日前缴清房费。2005年3月30日，河南人寿培训中心向二人下发《限期交款通知》，要求二人于2005年4月5日前缴纳2004年8月份以后拖欠的费用x.2元，于2005年4月30日前将2004年8月份以前拖欠的费用缴清，否则，河南人寿培训中心终止合同，许某某在《限期交款通知》上签字。2005年9月21日22日，河南人寿培训中心向二人下发《催欠费通知》，认为二人虽已缴纳x元，但要求其于2005年9月28日前缴纳2005年9月底前拖欠的费用x.95元，逾期不交，停水停电，直至解除合同，许某某、杨某某在《催欠费通知》上签字。2005年10月7日，杨某某出具还款保证，承诺10月25日前缴清一区五楼X月底前的费用，10月31日前缴清帝景苑10月底前的费用，否则终止合同。2005年10月18日，许某某出具还款保证，承诺其租赁河南人寿培训中心房屋包括避风塘酒店(原帝景苑酒店)和一区五楼共欠河南人寿培训中心2005年10月份之前的承包费共计x.75元，保证2005年10月18日12点前交付x元，其余部分在10月25日前交付x元，10月31日11点前交付x.75元，逾期还款，河南人寿培训中心可停水停电，终止合同。
因二人未按时缴纳费用，随后河南人寿培训中心又与二人协商，许某某于2005年11月15日与河南人寿培训中心签订了两份《协议》，第一份《协议》中双方约定的主要内容为：许某某欠河南人寿培训中心2005年10月份以前水、电费x.5元，避风塘酒店(原帝景苑酒店)2005年11月底以前、一区五楼X年12月20日以前租赁费x元，共计x.5元，许某某于2005年11月30日前一次性交清；如果不能一次交清，许某某愿将避风塘酒店(原帝景苑酒店)内的一切设施、用具抵押给河南人寿培训中心，该酒店及一切设施由河南人寿培训中心收回；许某某未交清所欠费用前，不准转移物品，大门由双方上锁；许某某必须保证河南人寿培训中心在饭店内物品、设施完好无损，无丢失，并列出物品清单，完善交接手续；考虑许某某利益，河南人寿培训中心同意对饭店内许某某的部分物品、设施进行评估计价，抵足河南人寿培训中心租金以外部分仍归许某某所有；评估机构由双方选择，如三日内达不成统一意见，由司法部门确定；因租赁标的物的内外装修对河南人寿培训中心无使用价值，双方同意不再计价；饭店内评估部分包括后厨厨具、餐桌、椅子、大门口临建房(店内19台空调及吊顶部分是河南人寿培训中心出资购买，不应计算)；在今后使用房屋中，根据双方意愿，重新签订协议，如果签订协议，双方要严格履行，如有违约，立即终止合同。第二份《协议》中双方约定的主要内容为双方原五楼租赁协议解除，如需要再签订协议，应满足相应条件前提下，方可向河南人寿培训中心申请。2005年11月15日，许某某给付河南人寿培训中心x元；2005年11月30日，许某某给付河南人寿培训中心x.5元；2005年12月16日，许某某给付河南人寿培训中心2400元；2006年1月4日，杨某某给付河南人寿培训中心7500元。
在未经河南人寿培训中心同意的情况下，杨某某于2005年11月24日代表安阳市龙安区避风塘酒店(以下简称避风塘酒店)与北京中企质联文化交流中心签订了《承包租赁合同书》，双方约定将避风塘酒店租赁给北京中企质联文化交流中心，合同期限为5年，从2005年12月20日至2010年12月20日。随后，避风塘酒店被更名为重庆潭鱼轩火锅店，北京中企质联文化交流中心对酒店进行试营业。2006年1月7日，河南人寿培训中心通知二人租赁协议已终止，河南人寿培训中心要收回房屋。随后，河南人寿培训中心对二人租赁房屋门上锁。2006年1月12日，河南人寿培训中心与许某某签订了《房屋交接意向书》，双方达成协议为河南人寿培训中心同意许某某交出重庆潭鱼轩火锅店的意见，许某某同意向河南人寿培训中心交出该店。
另查明，许某某与杨某某对外以夫妻相称。2002年7月20日至2002年12月10日，二人因临时租用河南人寿培训中心教室、餐厅、客房等欠费共计x元。本案诉讼中，河南人寿培训中心于2006年7月份接管了一区五楼的房屋。2007年4月10日，双方争议的五区一至三层房屋被他人砸开，民警接报警勘查了现场，后河南人寿培训中心于当月将房屋内的部分物品转至其游泳池存放至今。2007年9月4日，原审对五区一至三层房屋进行现场勘验，对剩余物品进行了清点登记，并口头裁定：所有勘验物品及房屋设施由河南人寿培训中心负责保管，不得丢失、损坏、转移、买卖；三楼仓库房门由法院上锁，河南人寿培训中心负责保护仓库设施及安全。2007年7月13日，许某某、杨某某以河南人寿培训中心违约为由，分别向本院提起诉讼，本院于2008年6月11日分别作出(2007)龙经初字第X号民事裁定书和(2007)龙经初字第X号民事裁定书，裁定两个案件中止诉讼。
河南人寿培训中心认为已经与二人解除租赁协议后拒不交还租赁物，二人认为合同仍应履行，双方遂发生纠纷。河南人寿培训中心于2006年3月30日将二人起诉至法院，其原诉讼请求为：1、确认双方解除《房屋使用协议》和《客房承包协议》的效力；2、二人将所占河南人寿培训中心办公楼裙楼五区一至三层(包括一区二楼X间房、裙楼三层1个仓库)和一区五楼整层房屋腾清，并交还河南人寿培训中心；3、二人将依据协议使用河南人寿培训中心的物品完好归还河南人寿培训中心；4、二人赔偿因其无依据占房给河南人寿培训中心造成的经济损失(五区一至三层自2005年12月1日起，按每日555.56元计算；一区五楼整层房屋自2005年12月21日起，按每日250元计算，算至将房腾清交还河南人寿培训中心之日)；5、二人给付租用河南人寿培训中心教室、餐厅、客房等欠费x元。2008年6月16日，河南人寿培训中心申请变更诉讼请求为：1、确认河南人寿培训中心与二人解除《房屋使用协议》和《客房承包协议》的效力；2、二人立即将其所占河南人寿培训中心办公楼裙楼三层一个仓库腾清，并交还河南人寿培训中心；3、二人将依据协议使用河南人寿培训中心的物品完好归还河南人寿培训中心(二人在租赁期间使用河南人寿培训中心的物品有：电视机29台、电视柜33个、空调19台、口杯3个、水杯5个、拖鞋9双、衣架9个、茶叶盒2个、烟灰缸3个、垃圾筐2个、服务夹1个、(长)桌子22张、办公桌22张、床28张、被子7条、褥子9条、毛毯l条、枕头8个、床单7条、被罩5条、床罩28个、床垫12个、床头柜24个、凳子32把)；4、二人赔偿因其无依据占房给河南人寿培训中心造成的经济损失(五区一至三层自2005年12月1日起，按每天555.56元计算，至2008年6月30日：一区五楼整层房屋自2005年12月21日起，按每天250元计算，算至2006年6月30日)；5、二人给付租用河南人寿培训中心教室、餐厅、客房等欠费计x元；6、二人支付占用河南人寿培训中心游泳池和裙楼三层一个仓库的费用(占用游泳池费用从2007年4月20日开始，每日按200元计算，至其将游泳池腾清日止；占用裙楼三层仓库的费用从2008年7月1日起，每日按100元计算，至其将仓库腾清日止)。庭审中，河南人寿培训中心提出如果二人于2008年7月29日将三楼仓库腾清，其自愿放弃第二项和第六项中占用裙楼三层仓库费用的诉讼请求。2008年7月29日，原审对三楼仓库进行现场勘验时，该仓库门锁已损坏，双方对仓库内的物品进行了清点登记后，许某某遂将仓库内的物品腾清运走。2009年3月27日，河南人寿培训中心向原审提出申请，自愿放弃起诉状中第三项诉讼请求，即要求二人依据协议使用河南人寿培训中心的物品完好归还河南人寿培训中心。
原审认为，许某某、杨某某分别与河南人寿培训中心签订的《房屋使用协议》和《客房承包协议》，其性质为租赁合同，其内容系当事人双方的真实意思表示，合法有效，双方均应自觉履行。合同生效后，河南人寿培训中心按约履行了其义务，将房屋及有关物品分别交付二人占有使用。二人在租赁期间未按约定给付租赁费、水电费等，最终导致合同不能履行，双方遂经协商一致解除了原租赁合同。然而，二人在合同解除后，并未及时向河南人寿培训中心交还房屋等租赁物，双方因而发生纠纷，双方均具有减少损失义务。河南人寿培训中心诉称双方合同已经解除，二人辩称双方发生纠纷时的合同仍在履行中，并未协商解除，因而应驳回河南人寿培训中心的诉讼请求。但二人的辩称没有事实根据，二人在租赁期间，多次未按约定时间交纳租赁费、水电费等，河南人寿培训中心曾多次催要，二人也曾多次出具还款保证，该事实表明二人在履约上出现严重困难，在这种情况下，二人经与河南人寿培训中心协商一致解除了原租赁合同，这可以从2005年11月15日的《协议》和2006年1月12日的《房屋交接意向书》得到证实，而且二人未经河南人寿培训中心同意，擅自将租赁河南人寿培训中心的房屋进行转租，有违法律规定，故河南人寿培训中心按照2005年11月15日的《协议》，要求二人交出所租赁的房屋，并无不妥。二人辩称不是夫妻关系，且杨某某认为许某某无权代其签订任何协议，2005年11月15日河南人寿培训中心与许某某签订的《协议》无效，其辩称不能成立，理由为：本院审理的另一案件中，二人在庭审中表明身份关系时称其为夫妻关系，且二人在与河南人寿培训中心、北京中企质联文化交流中心发生租赁关系期间，对外也以夫妻相称，其与河南人寿培训中心、北京中企质联文化交流中心的来往手续中均可表明该二人是可以互相代表对方的，2005年11月15日许某某与河南人寿培训中心就一区五楼客房承包问题签订《协议》解除租赁合同的行为已构成表见代理，故二人的辩称与事实不符，且有违诚实信用的原则。综上，双方之间的两份租赁合同已协商解除，二人应及时向河南人寿培训中心交还房屋等租赁物，并赔偿河南人寿培训中心相应损失。关于河南人寿培训中心主张二人造成的房屋经济损失五区一至三层自2005年12月1日至2008年6月30日每日应按555.56元计算，一区五楼自2005年12月21日至2006年6月30日每日应按250元计算，许某某辩称其不应支付任何费用，鉴于2006年1月7日河南人寿培训中心已对五区一至三层房屋门上锁，许某某在协议解除后未移交房屋，其仍占用该房屋，但不再从事经营的事实，二人不应支付双方在《房屋使用协议》约定的物业管理费、电梯使用费、空调费。河南人寿培训中心主张数额偏高，故其主张的五区一至三层房屋损失应按x元／年÷365天×37天(2005年12月1日至2006年1月6日)+3元／平方米·月×800平方米×29个月(2006年1月7日／至2008年6月6日)+3元／平方米·月×800平方米÷30天×25天(2008年6月7日至2008年6月30日)=x.97元计算较妥；杨某某辩称其租赁费交至2006年1月20日，河南人寿培训中心锁门后其不应再支付任何损失，但其仅提供2006年1月4日收据一份，其提供的证据不能够证明所述事实，故杨某某五楼租赁费应认定为其交至2005年12月20日，鉴于杨某某在协议解除后未履行移交租赁房屋的义务，河南人寿培训中心为减少损失于2006年7月接管房屋的事实，故河南人寿培训中心主张一区五楼自2005年12月21日至2006年6月30日每日按250元计算损失为x元，原审予以支持。关于河南人寿培训中心要求二人给付临时租用其教室等所欠费用x元，二人辩称河南人寿培训中心诉求已超诉讼时效，鉴于河南人寿培训中心提交的证据仅证明该费用为x元，但该费用的产生发生在2002年7月20日至2002年12月10日，双方提交的2005年11月15日《协议》中也未涉及该费用，且河南人寿培训中心提交的证据不能够证明法律规定的诉讼时效期间其向二人行使请求权，故对其诉讼请求，原审不予支持。关于河南人寿培训中心主张二人物品占用其游泳池损失应自2007年4月20日至腾清时止按每日200元计算，对此，原审认为，二人如能按本判决限定的期限腾清，则按每日50元计算较妥，否则，应按每日200元计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、许某某、杨某某在判决生效后十五日内赔偿原告中国人寿保险股份有限公司河南省分公司培训中心五区一至三层经济损失x.97元，一区五楼整层房屋经济损失为x元，共计x.97元。二、被告许某某、杨某某在判决生效后十五日内将原告中国人寿保险股份有限公司河南省分公司培训中心游泳池内的物品腾清，并给付原告中国人寿保险股份有限公司河南省分公司培训中心自2007年4月20日起至本判决限定腾清之日止的损失，每日按50元计算；逾期不腾清，被告许某某、杨某某从本判决限定腾清期限届满之日起每日按200元给付原告中国人寿保险股份有限公司河南省分公司培训中心占用游泳池的费用损失。三、驳回原告中国人寿保险股份有限公司河南省分公司培训中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元，由原告中国人寿保险股份有限公司河南省分公司培训中心负担6000元，被告许某某、杨某某共同负担5602元。
上诉人河南人寿培训中心不服上诉称，许某某、杨某某租用我中心的教室、餐厅、客房等，累计费用x元，我中心在向二人一并收取欠费时，二人总是要求先谈房屋租赁费，此类欠费其资金宽裕时再付，一审以超过诉讼时效不支持我中心的诉请是错误的，请求撤销该项判决，改判二人给付所欠费用x元。
上诉人许某某不服上诉称：1、一审法院认定双方是一致协商解除租赁合同及判决我承担x.97元的损失是错误的；2、一审判决我腾清培训中心游泳池并支付2007年4月20日起至判决限定腾清之日止的损失，不在河南人寿培训中心诉讼请求范围程序违法。3、一审法院认定我与杨某某的身份关系和构成表见代理关系是错误的。要求撤销一审判决，依法改判驳回河南人寿培训中心的诉讼请求。
上诉人杨某某不服上诉称：1、一审法院认定我与许某某对外以夫妻相称是错误的，并判决我与许某某承担共同赔偿没有依据。2、许某某的行为不构成表见代理关系。3、河南人寿培训中心对租赁合同构成单方违约，其应赔偿我的损失，而非我进行赔偿。4、依照《合同法》第一百一十九条的规定，河南人寿培训中心锁门，其不采取减少损失的措施，而使损失扩大，故其不得就扩大的损失要求赔偿。5、一审法院不应准许某南人寿培训中心增加诉讼请求，该程序违法，故应撤销原判，驳回河南人寿培训中心的诉讼请求。
经审理查明：二审查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，2009年7月14日许某某将河南人寿培训中心游泳池内的物品腾清。河南人寿培训中心放弃许某某和杨某某支付占用游泳池费用的诉请。另外，庭审时，许某某的证人郭希平，王某、黄某全到庭证明河南人寿培训中心对避风塘酒店停电的事实。
河南人寿培训中心辩称：以上证人与许某某、杨某某关系密切，可信度不高，且我中心并未停过电。
本院认为，在庭审过程中，许某某于2009年7月14日将河南人寿培训中心游泳池内的物品腾清，该中心放弃了要求许某某，杨某某支付占用该游泳池的费用。该中心的请求不违犯法律的禁止性规定，本院应予准许。河南省人寿培训中心主张要求许某某、杨某某支付租用教室等欠款合计金额x元，因其未提供向二人追要该欠款的相关证据，原审法院以超过诉讼时效为由驳回其的该项请求并无不当，本院在审理期间，其仍未提供证明该项主张未超诉讼时效的相关证据，故对其上诉主张本院不予支持。许某某、杨某娥分别与河南人寿培训中心签订了《房屋使用协议》和《客房承包协议》，双方之间即建立了租赁合同关系。该合同关系是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规的强制性规定，应视为有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。因许某某、杨某某未按约定支付租赁费、水电费等，河南人寿培训中心多次向其二人催要，二人也曾多次书写有还款保证等，最终双方于2005年11月15日又达成一个《协议》，因二人仍未按照该协议履行偿还完欠款义务，2006年11月12日，许某某又给河南人寿培训中心签写了《房屋交接意见书》，故原审法院认定双方经协商一致解除了原租赁合同，并判决二人赔偿河南人寿培训中心经济损失的判决结果并无不当。原审法院在审理另一案件中，许某某与杨某某在庭审中表明身份关系时称其为夫妻关系，且一些往来手续中均可表明，该二人是可以证明代表对方的，故原审法院认定许某某在2005年11月15日与河南人寿培训中心签订的《协议》构成了表见代理关系，无不妥，二人上诉构不成表见代理关系的上诉请求，不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实及判决结果无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项及第一百五十六条之规定，判决如下：
一、维持安阳市龙安区人民法院（2009）龙民重字第X号民事判决第一、三项，即：一、被告许某某、杨某某在判决生效后十五日内赔偿原告中国人寿保险股份有限公司河南省分公司培训中心五区一至三层经济损失x.97元，一区五楼整层房屋经济损失为x元，共计x.97元。三、驳回原告中国人寿保险股份有限公司河南省分公司培训中心的其他诉讼请求。
二、撤销安阳市龙安区人民法院（2009）龙民重字第X号民事判决第二项，即：二、被告许某某、杨某某在判决生效后十五日内将原告中国人寿保险股份有限公司河南省分公司培训中心游泳池内的物品腾清，并给付原告中国人寿保险股份有限公司河南省分公司培训中心自2007年4月20日起至本判决限定腾清之日止的损失，每日按50元计算，逾期不腾清，被告许某某、杨某某从本判决限定腾清期限届满之日起每日按200元给付原告中国人寿保险股份有限公司河南省分公司培训中心占用游泳池的费用损失。
一审案件受理费x元，按原判执行；二审案件受理费6154元，由中国人寿保险股份有限公司河南省分公司培训中心负担2654元，由许某某负担2000元，杨某某负担1500元。
本判决为终审判决。
审判长师茂庆
审判员智咏梅
审判员李晓
二○○九年十一月二十五日
代书记员秦帅
安法网X号
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