原告（反诉被告）李某。
被告（反诉原告）江某。
第三人陈某。
第三人石某。
原告李某诉被告江某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年8月31日立案受理后，依法由审判员蒋喜军独任审判。2009年9月16日，被告江某向本院提出反诉。本案于2009年10月16日第一次公开开庭进行了审理。原告李某的委托代理人，被告江某的委托代理人到庭参加诉讼。因本案的审理结果与陈某、石某有直接利害关系，本院于2009年11月3日依法追加陈某、石某作为本案第三人参加诉讼。2009年11月13日，本案第二次公开开庭进行了审理。原告李某的委托代理人，被告江某的委托代理人，第三人石某（亦即第三人陈某的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某诉称：2008年11月17日，被告将其从蜀乡川味坊承租的座落于上海市青浦区X路X号的店面转租给原告，并签订《房屋转租合同》，约定租期为18个月。合同签订后，原告依约向被告支付了系争房屋半年租金人民币4万元、租房押金1万元、房屋装修转让费4万元。2009年6月3日，因青松路X－X号店面的总电表拖欠电费，导致包括系争房屋在内的店面都被供电局拉闸断电，原告立即要求被告解决此事，但是被告置之不理，原告正常的经营活动立刻陷于瘫痪状态。在电费和其他事宜协商未果的情况下，2009年8月1日原告发现系争房屋门锁被人砸开，房屋内物品也被搬走，给原告造成了巨大损失。原告立即与被告取得联系，被告称蜀乡川味坊要收回系争房屋，要求原告立即把剩余的东西搬走。原告认为，原、被告之间签订的转租协议系双方真实意思表示，对双方都具有法律约束力。被告在合同期间收回房屋的行为，已经违反了合同约定，并侵害了原告的经济利益。为此，原告请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋转租合同》；2、判令被告向原告返还房屋押金1万元；3、判令被告向原告支付违约金1万元。
被告江某辩称：同意解除合同，但不同意原告其他诉讼请求。转租房屋是事实，原告确实也已经支付了上半年租金4万元和押金1万元，还有4万元是租房转让费。原告从租房开始就拖欠水电费，不予支付，导致被告无法向上家缴纳水电费，导致供电局拉闸断电。根据双方签订的合同约定，原告应于2009年5月9日支付下半年租金，被告多次通过电话和短信催讨，被告在供电局拉闸前通知原告，要求其缴纳水电费，但原告不交。直至2009年8月9日原告交还房屋，原告还不缴纳水电费。2009年8月10日，双方办理了房屋及物品的交接手续。同时，被告提出反诉，反诉请求：1、解除合同；2、判令反诉被告支付反诉原告租金21,200元，扣除押金1万元，剩余11,200元；3、判令反诉被告支付2008年11月21日至2009年6月3日的水电费5,000元；4、判令反诉被告支付逾期付款违约金21,200元（2009年5月9日至2009年8月9日，标准按日租金100％计算）；5、判令反诉被告支付反诉原告提前退租违约金2万元（80,000元/12个月×3）。审理中，反诉原告将第三项诉讼请求变更为：判令反诉被告支付2008年12月至2009年7月的电费18,720元、水费2,354.60元，电费以每月2,340元计算，共计8个月。
反诉被告对反诉原告的反诉请求辩称：1、同意第一项反诉请求。因无法达成合同目的而解除。因被供电局拉闸，反诉被告无法经营。反诉原告没有转租权，所以反诉被告有权解除合同。房屋转租合同于2009年6月3日解除。反诉原告提前解除合同，应承担违约责任。2、不同意第二项反诉请求。应从第二年递增租金，反诉被告要求协商，反诉原告未予答复，因此，反诉被告未交租金。因为合同于2009年6月3日解除，所以无需支付租金。3、反诉被告愿意承担从实际经营日到2009年6月3日的水电费，但反诉原告应出示相应的证据。4、不同意第四、五项反诉请求。反诉被告不存在逾期付款的前提条件。
第三人陈某、石某述称：第三人只要收回房屋租金及水电费即可，没有其他意见。
经开庭审理查明：2008年11月17日，原、被告双方签订《房屋转租合同》，合同约定：被告依法承租的座落于青浦区X路X号店面，由被告将上述承租房屋转租给原告，该房屋的建筑面积约70平方米；双方约定，被告于2008年11月21日前向原告交付该房屋。转租期为18个月，自2008年11月21日起至2010年5月24日止；转租期满（2010年5月24日）由原告直接和蜀乡川味坊进行租房续签协商；双方约定，该房屋年租金8万元，第二年租金递增6％（从2009年5月24日开始递增6％），原告应定时定期向被告交纳租金，付款方式为半年交纳一次。先交后租的原则，每次交款期应提前15天交给被告，被告开出收款收据（逾期支付的，每逾期一日，则原告需按日租金的100％支付违约金）。租房押金为1万元；原告支付租金的方式如下：现金支付（人民币）；在房屋转租期间，原告使用该房屋所发生的水、电、煤等费用均由原告承担；在转租期间，原告再转租须事先书面通知被告，并由被告按租赁合同的约定征得出租人的书面同意；原告向被告承诺，在转租期间不将该房屋承租权转让给他人或与他人承租的房屋交换使用；协议期间内，双方不得任意转租和违约行为，如有违约应赔偿对方1万元，如原告经营失控或其他原因所导致业务失败，应提前向被告提出退租并要偿还被告3个月租金。合同还对其他事宜作了约定。合同签订当天，被告将房屋交付给原告。原告向被告支付了租房押金1万元、2008年11月21日至2009年5月20日房租40,000元、租房转让费40,000元。对此，被告均向原告出具了收据。原告租赁房屋后开设了“村夫烤鱼店”。之后，原告未再向被告支付房租及水电费。因青松路X－X号房屋未向供电部门交纳电费，供电部门于2009年6月3日停止向青松路X－X号房屋供电。原告因停电无法经营，遂关门停止营业。之后，原告与被告协商停电问题，但双方协商未果。2009年7月31日，青松路X－X号房屋恢复供电，但被告未告知原告。2009年8月1日，有案外人告知原告店面被砸。原告遂去查看，发现锁被撬掉，店内的设备、设施能搬的已被搬走，不能搬的被砸了。为此，原告向公安部门报警。原告提供了由青浦分局盈浦派出所于2009年8月2日出具的上海市公安局案（事）件接报回执单，该回执单记载的内容为：“2009年8月2日14时许，报警人李某来所称：其是青浦区X路X号村夫烤鱼店的老板，因为房东电费没有缴纳，后被断电，之后其不得已把店暂时停业，昨天其到店里一看，发现本店的一面墙被人敲掉了，发现家具、家电、酒、调料不见了，后我到派出所做过笔录了，今天其到店里清点，发现店内的二楼有一帮外地人在烧饭、炒菜，他们用的液化气、餐具、调料、喝的酒都是其的，于是前来报案，损失物品：家具、家电、酒、调料，价值为30,000元人民币。（以上内容尚未经公安机关核实）。”2009年8月10日，原告将青松路X号房屋内的物品（除空调、排烟机外）全部取走。之后，原告与被告协商未果，故原告于2009年8月诉至本院。现在，系争房屋由第三人使用。
另查明：2008年7月22日，被告作为乙方与上海蜀乡餐饮有限公司作为甲方签订了《租房租赁协议》，协议约定：乙方因业务需要向甲方租赁青浦区X路X号底层门面一间，建筑面积为70平方米；协议期限为二年，租赁期间自2008年5月25日至2010年5月24日止；租金付款方式：租金第一年交8万元整，第二年租金递增6％，乙方应定时定期向甲方交纳租金，付款方法为半年交纳一次。先交后租的原则，每次交款期应提前15天交给甲方，甲方开出收款收据，保证金1万元；协议期间的房屋装潢、维修、用电、用水、卫生、联防等各项公用事业费用均由乙方自负；协议期内甲、乙双方不得任意转租和违约行为，如有违约应赔偿对方人民币1万元，如乙方经营失控或其它原因所导致业务失败，应提前提出退租并要偿还甲方3个月的租金。合同还对其他事宜作了约定。该协议的出租方抬头为“蜀乡川味坊”，落款处甲方处加盖的是“上海蜀乡餐饮有限公司章”，并由陈某榕签名。
又查明：青浦区X路X号、X号、X号房屋，由第三人陈某分别向陆美仙、陆美芳、陆建荣、王惠君租赁，青松路X号房屋的权利人为陆美仙、陆美芳。上述三套门面房均为三层。两第三人系夫妻关系。第三人陈某租赁青松路X号、X号、X号房屋后开设了“虹兴火锅店”，该店已注销。后又开设了“蜀乡川味坊”，没有营业执照，“蜀乡川味坊”经营至2008年11月底。青松路X－X号房屋于2008年11月起欠交电费，之后所有电费由第三人全部补交。三套房屋共用一个电表、一个水表。
还查明：2009年5月，第三人向被告催讨水电费，被告虽说同意，但未支付。几次向被告催缴水电费后，被告说他会向原告催讨。至此，第三人才知道被告已将房屋另行转租给原告。2009年6月，被告打电话给第三人石某，表示要将房屋还给第三人，第三人表示于同年7月底收回房屋，被告表示同意。同年7月31日，第三人石某打电话给被告，说要收回房屋另行装修，被告表示同意。于是，第三人安排施工人员对青松路X－X号房屋进行重新装修，并将X号房屋与X号房屋的墙予以打通。第三人于2009年8月1日收回系争房屋。
以上事实，由当事人陈某、房屋转租合同、收据、上海市公安局案（事）件接报回执单、村夫烤鱼物品清单、租房租赁协议、上海市房屋租赁合同、租房协议、上海市房地产登记簿、询问笔录摘抄、水电费发票等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本案审理中，原告主张：1、对租房转让费4万元,原告认为是装修及设施设备的转让费用,在本案中不主张，另案诉讼；2、原告只租赁了X号房屋的底层，但被告提供的电费发票是36－X号房屋的，原告只愿意支付X号底层房屋的电费，水费原告愿意负担2,354.60元；3、原、被告签订的房屋转租合同，因被告无转租权，第三人也未进行追认，故该合同无效。
被告对原告的主张认为：1、从电费发票可以看出，2008年11月的电费是7,000多元，从2008年12月开始，电费都是2,000多元，因此从2008年12月开始，只有原告一家在经营，故要求原告支付2008年12月至2009年7月的电费18,720元（按每月2,340元计算）；2、原、被告双方签订的房屋转租合同是合法有效的。
第三人认为：第三人只要收回房租及水电费。自己不知道被告另行出租的事。被告将房屋归还后，第三人才去拆墙的。第三人关店后的水电费都是被告用的，要求被告支付水电费。
审理中，经本院释明，原告表示，如果合同无效，诉讼请求没有变化。被告表示，如果合同无效，反诉请求没有变化。
根据庭审确认的事实，本院认为：无效的合同自始没有法律约束力。被告与上海蜀乡餐饮有限公司签订的《租房租赁协议》中约定，协议期间，双方不得任意转租。现被告却将系争房屋转租给原告。由于原、被告签订《房屋转租合同》时未经出租人同意，被告也未告知第三人。第三人于2009年5月知道被告将系争房屋转租给原告后，于2009年8月1日即收回房屋，并进行敲打装修。说明第三人以自己的行为表明不同意被告转租系争房屋，否则第三人不会去敲墙体。因此，本院认定被告将系争房屋转租给原告，未经出租人同意，故原、被告双方签订的合同无效。对此，原、被告双方均有过错。根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原、被告双方签订的房屋转租合同无效，故被告应返还原告租房押金1万元。原告自愿不要求在本案中处理租房转让费，于法无悖，本院予以准许。由于合同无效，故原告要求被告支付违约金1万元，于法无据，本院不予支持。由于合同无效，而原告自2009年5月21日起未向被告支付租金，故原告应向被告支付自2009年5月21日至实际返还房屋之日止的房屋使用费，使用费的标准可以参照原、被告在合同中约定的租金标准计算。本案中，由于第三人实际于2009年8月1日收回了系争房屋，故房屋使用费应计算至2009年7月31日。同时，本案中，由于未交纳电费，包括系争房屋在内的三套房屋被供电部门于2009年6月3日停止供电，致使原告无法经营。由于36－X号房屋的电表是一只，原、被告签订转租合同后，被告应保证原告经营用电的正常供应，但被告没有保证正常供电，而原告实际也并没有支付过电费，因此，就停电事宜而言，原、被告双方均有责任。因此，2009年6月3日至2009年7月31日期间的房屋使用费本院将根据过错责任大小酌情确定。对被告主张的逾期付款违约金及提前退租违约金，因原、被告双方签订的合同无效，故本院对被告的该两项请求不予支持。对被告主张的电费，因电费均由第三人补交，被告并没有交纳电费，且被告实际尚未产生电费损失，故本案中被告向原告主张电费条件尚未成就，本院不予支持。待被告实际发生损失后再处理，或者由第三人直接向原告主张。原告自愿负担水费2,354.60元，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条第一款的规定，判决如下：
一、原告李某与被告江某于2008年11月17日签订的《房屋转租合同》无效；
二、被告江某应于本判决生效之日起十日内返还原告李某租房押金人民币1万元；
三、原告李某要求解除原、被告签订的《房屋转租合同》的诉讼请求不予支持；
四、原告李某要求被告江某支付违约金人民币1万元的诉讼请求不予支持；
五、反诉被告李某应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告江某房屋使用费人民币9,617.79元；
六、准予反诉被告李某支付反诉原告江某水费人民币2,354.60元，此款应于本判决生效之日起十日内支付；
七、反诉原告江某要求解除原、被告签订的《房屋转租合同》的反诉请求不予支持；
八、反诉原告江某要求反诉被告李某支付电费人民币18,720元的反诉请求不予支持；
九、反诉原告江某要求反诉被告李某支付逾期付款违约金人民币21,200元的反诉请求不予支持；
十、反诉原告江某要求反诉被告李某支付提前退租违约金人民币20,000元的反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币150元，原告负担人民币75元，被告负担人民币75元。反诉受理费人民币818.40元，反诉原告负担人民币685.05元，反诉被告负担人民币133.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
审判员蒋喜军
书记员袁晓东
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