原告永兴县种子公司，住所地永兴县（略）。
法定代表人刘某，男，该公司经理。
委托代理人雷某某，男，永兴县种子公司副经理，住（略）。特别代理。
委托代理人袁某某，男，永兴县政府法制办干部，住（略）。
被告马某，男，X年X月X日出生，汉族，永兴县人，个体户，住（略）。
委托代理人陈郁庆，湖南楚瑞律师事务所律师。
原告永兴县种子公司（以下简称种子公司）诉被告马某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由助理审判员马某伶独任审判，于2011年10月10日公开开庭进行了审理。原告种子公司的法定代表人刘某及其委托代理人雷某某、袁某某，被告马某及其委托代理人陈郁庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告种子公司请求判令一、被告马某向原告移交承租房屋门面；二、被告赔偿原告各项经济损失x.27元；三、原告保留要求被告赔偿因强占门面造成第三方经济损失的权利；四、被告承担本案诉讼费用。2009年1月1日，原、被告签订《门面出租合同》，约定承租期限为26个月，承租期满或合同终止后10日内被告应将房产及其他承租物完好无损地移交给原告。2010年11月29日，原告通知被告，由于原告改革改制，公司门面全面公开招租。被告没有报某参加，目前被告承租的门面已被他人承租。合同到期后，被告既没有移交承租门面，也没有交纳租金及水电等各项费用。原告多次与被告协某未果，2011年6月25日原告再次书面通知被告搬出门面，被告仍然置之不理。被告长达6个月无理占用原告门面，给原告造成了较大的经济损失。原告遂诉至法院要求维护自己的合法权益。
被告马某辩称：1、原告的门面采取公开招标的方式对外招租失败后，门面以18元3的价格租出并非通过招标形式，被告在同等条件下享有优先承租权，可按此条件优先承租；2、按惯例门面租金和水电费是由原告的工作人员到门面收取结算，被告并非不愿意交，而是原告没有派人来收取；3、从原告一直未收取门面租金和水电费，可推断原告同意按不定期合同租赁该门面。
根据各方当事人的诉辩意见，本院确认案件的争议焦点为：1、被告对原告的门面是否享有优先承租权；2、原、被告的租赁合同到期后，是否形成不定期租赁关系；3、被告对原告的损失是否应当承担责任。围绕争议焦点，原、被告所举证据及证明指向如下：
一、原告方所举证据及证明指向：
证据1、出租门面的照片，拟证明被告马某至今没有向原告移交门面；
证据2、原、被告于2009年1月1日签订的《门面出租合同》，拟证明被告承租了原告位于永兴县（略）靠北大桥第二间门面，租期期限到2011年2月29日止，合同租金270元/月。合同到期后被告未移交门面，该行为违约；
证据3、通知一份，拟证明原告于2010年11月29日通知被告门面将进行公开招租，被告如需要续租要到原告处报某参加公开招标；
证据4、通知一份，拟证明原告于2011年6月25日通知被告，因被告租赁合同到期已逾3个月，要求被告搬离原告门面；
证据5、被告于2010年11月10日发布的《门面房租赁竞标公告》、报某、竞标须知各一份，拟证明被告原承租的门面已经被纳入整体招租的范围，被告没有报某参加竞标，因此被告没有同等条件下的优先承租权；
证据6、赵翔辉的竞标承诺书一份，拟证明赵翔辉具有参加竞标的条件，同时说明被告不具有优先权；
证据7、报某一份，拟证明因被告占有门面，原告曾向公安机关报某，要求被告搬离；
证据8、原告与赵翔辉于2010年12月31日新签订的《门面出租合同》一份、原合同的门面租金收据（2010年1月4日）一份、赵翔辉的报某与索赔请求各一份，拟证明由于被告不搬离门面，导致原告与赵翔辉之间签订的合同无法履行，由此原告损失租金x.67元。
对上述证据，被告马某发表如下质证意见：
对证据1的真实性无异议，但该证据不能证明被告违约；对证据2的真实性以及租赁价格无异议，但对证明内容有异议，该合同恰好说明被告对原告的门面享有优先承租权；对证据3，被告提出自己虽然没有参与招标，但原告该次招标没有成功；对证据4被告表示不知情；对证据5的真实性无异议，但对证明内容有异议，被告认为招标未成功，没有人通过招标租赁该门面，因此被告没有丧失对该门面的优先承租权；对证据6的真实性无异议，但认为该证据不能说明赵翔辉中标，被告也没有因此丧失对该门面的优先承租权；对证据7被告认为与本案无关；对证据8，被告认为索赔请求与本案无关，新的门面出租合同不真实，并且侵犯了被告的权利，不能证明原告主张的损失请求。
二、被告方所举证据及证明指向：
证据1、《门面租赁合同》一份，拟证明原、被告之间有租赁合同，被告对原告的门面享有优先承租权；
证据2、皇朝家私业主邓运廷的询问笔录一份，拟证明①邓运廷参加了第一次门面招标，当时第1套门面拍到68万元，但因叫价人没有实际出资导致流拍；②第1、2套门面的价钱都是一楼X元/平方米，二楼X元/平方米；③皇朝家私的业主给原一楼承租户补偿了3.68万元，而该承租户与被告的承租期限是一致的；
证据3、郭永华的询问笔录一份，拟证明原告公开招标失败，招标的规则是价高者得；
证据4、照片4张，拟证明被告的门面跟隔壁的网吧连在一起，如果整体招标的话应当把网吧也纳进来。
对上述证据，原告种子公司发表如下质证意见：
对证据1的真实性无异议，但被告只有在同等条件下才享有优先权；对证据2，原告认为证人没有出庭作证，对其真实性不发表意见；对证据3，原告认为证人郭永华没有参加竞标，其证词都是听人转述，不具有真实性；对证据4原告认为与本案无关。
经过庭审举证、质证和审查，本院对本案的证据认证如下：
（一）对原告种子公司的证据认证如下：证据1、2、3具有真实性、合法性且与本案事实相关联，本院予以认定。被告虽然对证据4、7提出异议，但两份证据互相印证，可以证明租赁合同期满后，原告曾要求被告退出门面的事实，本院予以认定。证据5、6具有真实性，能够证明原告将门面整合招租，以及被告没有报某参加竞标的事实。被告虽对证据8中原告与赵翔辉签订的租赁合同的真实性有异议，但未提供相反证据，本院对该合同予以认定；被告未对证据8中的房租收据发表质证意见，本院认为该票据符合证据要件，对该收据予以认定；而证据8中赵翔辉的报某和索赔请求，因无相应证据证明其实际损失，本院不予认定。
（二）对被告马某的证据认定如下：证据1具有真实性、合法性与关联性，本院予以认定。证据2的证人邓运廷未出庭接受质证，证据3的证人郭永华本人未参加门面竞标，因此证据1、3中的证言本院仅对与原、被告提交的其他证据相一致的部分予以认定。证据4虽然具有真实性，但其证明方向与本案无关。
经审理查明：2009年1月1日，原告种子公司与被告马某签订《门面租赁合同》，约定将原告所有的位于（略）靠北大桥第二间门面租给被告用于石材加工经营，月租金270元。合同第二条约定：“承租期限贰拾陆个月，即从2009年1月1日起至2011年2月29日止。合同期满后，如乙方需续租，在同等的条件下优先。”；第五条（二）款7项约定：“承租期满或合同终止后10日内，乙方应将房产及其他承租物完好无损地移交给甲方，……。”；第八条约定：“在承租期届满前30日内，双方如愿意延长承租期，应重新签订合同。”2010年11月29日，原告种子公司向被告出具书面通知，告知被告因原告公司改革改制，公司门面全面公开招租，需要继续租用的业主应到原告财务室报某参加公开招标。同时原告对外张贴了《种子大厦门面房租赁竞标公告》，公告称“招租地段有1、现有飞翔家具（包括大理石店、不锈钢店、二楼办公室以北约20平方米）2、……”；第四条：“……参加竞标人须按间交报某费100元，报某费不退还，可同时申请（X号或X号）两间门面竞标。报某时请按竞标门面号（X号或X号）索取收据。报某人应在报某时间截止前向永兴县种子公司账户存入相应的投标保证金每间伍万元，未预先打入者，不具有竞标资格。……”。被告马某在规定的期限内未向原告交纳报某费及投标保证金。2010年12月20日，原承租飞翔家具门面的业主赵翔辉报某并参加了门面竞标。2010年12月31日，原告与赵翔辉签订了《门面出租合同》，将种子大厦一楼X，二楼X（含大理石店、不锈钢店、二楼办公室和原飞翔家具城）的营业场所租给赵翔辉作家具城使用，期限为2011年3月1日至2016年2月28日，前三年租金为x元，后两年租金在前一年基础上递增5%。该合同签订后，赵翔辉向原告交纳了定金及一年的租金。原、被告之间的《门面出租合同》到期后，原告要求被告返还门面，但被告以其对门面享有有优先承租权为由拒绝搬离，也未向原告交纳门面使用租金和水、电费。
另查明，原告种子公司与赵翔辉签订新的《门面租赁合同》后，因被告马某拒绝搬出原承租门面，赵翔辉仅得以实现合同中其他租赁面积实施经营活动。
本院认为，原、被告所签订的《门面出租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，该合同合法有效。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，虽然原、被告签订的租赁合同约定被告在同等条件下享有优先承租权，但该优先权的前提是在“同等条件”下。“同等条件”不能仅理解为价格同等，还应当从租赁物的面积、租赁期限、付款方式等方面综合评价。原告对其享有所有权的门面进行整合，其中被告租赁的门面已与其他门面作为一个整体招租，租赁物面积已经改变，被告提出行使优先承租权已不具备“同等条件”的前提；同时，被告与赵翔辉同系原告原租赁合同的业主，相互之间权利平等。因此被告马某主张对门面享有优先权的抗辩意见，本院不予采纳。合同期满后，原告要求被告搬出门面，并且未收取门面租金和水电费，其行为已明示不愿意与被告继续建立租赁关系，故被告主张原告行为默示同意按不定期合同租赁该门面的抗辩意见，本院不予采纳。本案中，双方合同约定的租期已届满，被告作为承租人应当返还租赁门面。故对原告要求被告返还租赁门面的诉讼请求，本院予以支持；
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行合同的义务，正确行使合同的权利。被告马某在该合同期满后，未能全面履行合同的义务，将诉争的门面及时腾空交回原告种子公司，而是继续占用至今，已影响到原告对该使用和可以实现的经济利益获取。被告的行为亦属违约和侵权责任的竞合理应承担民事责任。原告要求被告赔偿因占用门面产生的经济损失的主张，于法有据，本院予以支持。原告主张的赔偿包括两部分内容，其一是逾期腾房而产生的门面租金2160元（270元×8个月）与水、电费，对该部分损失本院认为属于因被告的行为所造成的直接损失，应予支持；其二是赵翔辉因未获得完整使用面积，向原告提出仍按以前的租赁价格支付租金，从而产生的租金损失x.67元，对该部分损失本院认为属于间接损失，且是否完全基于被告马某的过错造成依据不足，因此在本案中本院不予支持。同时原告种子公司要求保留要求被告因强占门面造成第三方经济损失的权利，对该部分损失原告可另行起诉。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、限被告马某在本判决生效后三十日内腾出店面并交还原告永兴县种子公司；
二、被告马某向原告永兴县种子公司交纳门面租金2160元；
三、被告马某向原告永兴县种子公司交纳从2011年3月1日起至被告搬出之日止其租赁门面产生的水、电费用（具体以水、电表计价为准）；
四、驳回原告永兴县种子公司其他诉讼请求。
上述给付内容均限本判决生效后十日内履行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2102元，减半收取1051元，由原告永兴县种子公司负担1026元，被告马某负担25元，限判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
代理审判员马某伶
二0一一年十月十三日
代理书记员邓洪超
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
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