湖南省长沙市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审原告）周某
被上诉人（原审被告）文某
上诉人周某因与被上诉人文某原告按份共有纠纷一案，不服开福区法院（2010）开民一初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审查明：2007年1月18日，周某、文某共同与湖南振升房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，由周某、文某共同出资x元购买了湖南振升房地产开发有限公司位于xx大厦A座第X层第X号复式楼房屋（建筑面积为203.75平方米），其中周某出资x元。合同签订后，双方依照合同约定支付了购房款并缴纳了契税x元及印花税316元。2007年5月24日长沙市房屋产权管理局为该房屋作出了长房权证开福字第xxxx号房屋产权证书，登记的房号为X号，所有权人为文某，共有权人为周某，注明各占50%的份额。2008年4月10日长沙市国土资源局为该房屋所占用的土地作出了长国用（2008）第xxxx号国有土地使用证，登记的土地使用权人为文某与周某。
xx大厦A座第X层第X号房屋在双方当事人购买时已被改造，将该房屋改造为上下两层，其房号分别为X号和X号。涉案双方在使用该房屋时未明确约定各自占有哪套房屋。现X号房屋已由文某家人进行了简单装修，X号房屋已由文某家人进行了装修并在使用。现周某以在外地工作为由，要求对所共有的xx大厦A座第X层第X号房屋进行分割处分。
原审另查明，本案在诉讼过程中，双方经协商达成一致协议：一、双方同意共同选定长沙永信房地产评估有限公司对该共有房屋进行评估；二、评估内容由双方共同出具的委托书确定，包括房屋的价值、房屋装修价值、房屋改造后的增值等；三、双方同意认可该评估机构的评估结果；四、该评估费用由周某承担。2010年6月9日长沙永信房地产估价咨询有限公司作出长永信房评字（2010）第X号《房产估价报告》，评估结果为：房屋价值为（略）元（每平方米8529元）；X号房屋为简单装修，装修单价估算为每平方米200元至400元，X号房屋为中档装修，装修单价估算为每平方米600元至800元。本案在开庭审理过程中，双方对长沙永信房地产估价咨询有限公司作出的《房产估价报告》均无异议。
原审认为，一、共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。本案中，双方在共同出资购买xx大厦A座第X层第X号房屋时并就房屋份额予以约定，认定该房屋为双方按份共有，各自享有50%的份额。二、共有人没有约定或约定不明不得分割共有的不动产的，按份共有人可以随时请求分割。双方在共有该房屋时未约定不得分割所共有的房屋，现周某要求分割共有物符合法律规定，应予准许。三、共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。据此，对该房屋的具体分割方法可为实物分割、变价分割、和折价分割三种方式。本案在审理过程中，就周某要求分割共有房屋进行了调解，但双方均不能达成一致意见，且该房屋从其物理性质来看，虽现为两套单独进出的房屋，但目前无法办理独立的房产权证，无法进行实物分割。现双方就该房屋的房产价值以及装修价值进行了评估，双方对评估结果均无异议，故从经济价值的角度考虑，认为对该房屋予以折价分割更为适宜。
周某在诉讼请求中提出由其购买文某的份额，且文某亦无异议，故决定该共有房屋由周某取得，并由周某按份额比例将折价款支付给文某。因该共有房屋现有价值已经评估中介机构作出了估价为（略）元，周某在取得该房屋时，应向文某支付房屋折价款x元（（略）×50%）。
双方共有的房屋均由文某进行装修，且评估报告中对装修价值作出了参照价格，酌情认定装修价值为x元（203.75平方米×500元），此款应由周某在取得该房屋时支付给文某。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百三十四条第某款、第某、第某款，《中华人民共和国物权法》第某十九条、第某百条第某款、第某百零三条、第某百零四条的规定，判决：一、位于长沙市xx路一段xxxx号xx大厦X号房屋（产权面积203.75平方米）由原告周某取得；
二、原告周某在取得上述房屋同时向被告文某支付房屋折价款x元以及装修款x元。本案受理费x元，由周某、文某各负担5975元。
上诉人周某不服，向本院上诉称：一、原审遗漏了原告的诉讼请求，应发回重审或依法改判。原审原告在请求分割共有房屋的同时，请求在十日内搬出涉案房屋，该诉求是基于物权法规定的完全物权效力，明确具体且不可分开，但原审仅判决涉案房屋由上诉人取得，周某给付房屋折价款及装修款。明显遗漏了在十日内办理房屋交接的请求，亦未驳回上诉人的其他诉讼请求，应发回重审或改判。同时，因上述原因，导致判决结果不具有确定性和可执行性。二、原审认定事实错误。对装修款的酌情认定及要求上诉人向被上诉人支付该款项无法律依据。被上诉人在未经上诉人同意的情况下，将房屋分割成X号和X号，其中，X号房由被上诉人居住使用，X号一直擅自出租给他人作办公使用，且该房是由承租人装修，3003房由被上诉人装修且居住长达五年之久。评估报告中只是做了说明，仅供参考。一审没有区分认定，笼统地认定为500元没有法律依据。且将他人装修价值由上诉人支付给被上诉人，损害了上诉人和承租人的合法权益。因此，对装修款的认定没有事实和法律依据。三、原审判决由上诉人取得房屋没有事实和法律依据。脱离该房屋由被上诉人占有使用和管理的实际。明显不合理。上诉人原审明确表示不愿取得该房屋，也无能力购买被上诉人的份额，原审直接判房屋给上诉人没有法律依据，也不符合共有物分割处理时的基本原则。根据共有物处理基本原则和方式，结合本案房屋的使用情况，应判决由被上诉人取得涉案房屋。如果被上诉人也不愿取得该房屋，那么人民法院应采取拍卖、变价的方式处理共有物，再由双方分割价款。
被上诉人答辩称：一、原审判决合法，应予维持；二、上诉人在原审中并未明确表示不愿取得房屋，而是力图趁被上诉人经济实力有限，低价取得房屋。
本院查明的事实与原审基本一致。二审中，上诉人表示其诉求是分割房屋，并没有一定是要文某出屋，由其给付价款。同时，其向本院出具书面承诺，如判决房屋归文某所有，其同意文某在原审评估价值基础上下调20%给付房屋分割价款。
本院认为，本案系财产按份共有人请求对实物进行分割的案件。据查明的事实，涉案共有房屋无法进行实物分割，只能折价分割。被上诉人现居住并管理该房屋多年，而上诉人在外地工作和生活。从方便生活出发，使物尽其用，应以被上诉人取得房屋为宜。原审判决由上诉人取得房屋未考虑上诉人的实际情况，欠妥。同时，二审中上诉人自愿降低其分割份额的折价款，故判决文某取得房屋，由文某支付折价款更为妥当。由于被上诉人装修房屋系自己居住，因此，装修费不应计算在分割范围内。
综上，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决有不当之处，应予纠正。依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款三项之规定，判决如下：
一、撤销开福区法院（2010）开民一初字第X号民事判决；
二、位于长沙市xx路一段xxxx号xx大厦X号房屋（产权面积203.75平方米）由文某取得；
三、文某在取得上述房屋的同时向周某支付房屋折价款x（x×80%）元。
本案一审诉讼费x元、二审上诉费x元，合计x元，由上诉人周某负担x元；由被上诉人文某负担x元。
本判决为终审判决。
审判长瞿武贵
审判员杨某
审判员刘英
二○一一年九月十三日
书记员谷玲
附判决引用法律条文某文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第某百五十三条：第某审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
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