湖南省长沙市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审被告）湖南xx公司
法定代表人张某，董事长。
被上诉人（原审原告）廖某甲
被上诉人（原审原告，系廖某甲之子）黄某
被上诉人（原审原告，系廖某甲之夫）廖某乙
上诉人湖南xx公司因与被上诉人廖某甲、黄某、廖某乙房屋买卖合同纠纷系列案，不服长沙市X区人民法院(2010)芙民初字第2631-X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭合并进行了审理。上诉人湖南xx公司委托代理人肖某某、被上诉人廖某甲及委托代理人鲁某某、被上诉人廖某乙、黄某委托代理人廖某甲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年7月8日，廖某甲与湖南xx公司签订《商品房预购合同》约定：廖某甲购买湖南xx公司开发的xx大厦6-X层商品房，总建筑面积为7046.88平某米，每平某米房价为3980元，总金额（略）元，在签订房地局正式的商品房买卖合同三日内，廖某甲向湖南xx公司付款600万元，一个月内再付款400万元，余款待办理好所购房屋的产权证、国土证后一个月内付清。湖南xx公司应当在2008年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付廖某甲使用。合同还对其他事项进行了约定。同日，双某签订《补充协议》，协议约定：廖某甲向湖南xx公司以每年x元的租金租赁地下车库，第一年免收租金（从廖某甲开业起算），由双某共同使用；湖南xx公司免费向廖某甲提供大厅124平某米面积作为进出大厅的公共面积；湖南xx公司将四、五楼租给廖某甲，租金15元每平某米每月，十年不涨，租金计算时间从廖某甲开业之日起计算。协议还对其他事项进行了约定。2008年10月9日，廖某甲与湖南xx公司签订共88份合同编号为（略）-（略）号《长沙市商品房买卖合同》（注：其中合同编号为（略）、（略）号合同买受人为廖某甲、廖某乙，合同编号（略）、（略）号合同买受人为廖某甲、黄某，其余合同买受人均为廖某甲）约定：廖某甲等购买湖南xx公司开发的位于长沙市X区xx路xxxx号的“xx大厦”601-1301共88套房，共计应付首付款为（略）元。该系列合同第九条规定：“湖南xx公司应当在2008年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同第十三条所约定的装饰、设备标准的商品房交付廖某甲使用”；合同第十条规定：湖南xx公司如未按合同规定的期限将该商品房交付廖某甲使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（1）“逾期不超过三十日，湖南xx公司按日向廖某甲支付已交付房价款万分之五违约金，合同继续履行”；（2）“逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。廖某甲解除合同的，湖南xx公司应当自买受人解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按廖某甲累计已付款的30%向廖某甲支付违约金”。廖某甲要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，湖南xx公司按日向廖某甲支付已交付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用某件后，湖南xx公司应当书面通知廖某甲办理交付手续。双某进行验收交接时，湖南xx公司应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，湖南xx公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅说明书》。湖南xx公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，廖某甲有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由湖南xx公司承担。商品房达到交付使用某件后，湖南xx公司应当书面通知廖某甲办理交付手续。双某进行验收交接并签署房屋交接单。合同第十三条规定：湖南xx公司交付使用某商品房的装饰、设备标准应符合双某约定的标准：1、安装两台蒂森电某，一台x，一台x；2、消防喷淋到房，监某线路到每层过道，外墙为瓷砖铺贴做，瓷砖由廖某甲指定；3、电某为2台x的双某供电；4、用某除自来水外，修建屋顶水池；5、每间房的隔断由廖某甲提供图纸，图纸提供时间不得影响湖南xx公司的施工；6、湖南xx公司提供住宅标注要求的水、电、电某、有线、宽带到户；7、窗为铝合金窗，玻璃外挂，加厚、双某、镀膜、钢化。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，廖某甲向湖南xx公司支付了预购合同中约定的1000万元首付款。2008年11月28日，湖南xx公司开发的xx大厦竣工验收合格。2009年3月24日，廖某甲通过银行按揭向湖南xx公司支付剩余购房款。同日，湖南xx公司开发的xx大厦的消防经长沙市公安消防支队验收合格。同年3月23日，廖某甲办理了预购商品房及抵押预告登记，并缴纳了房屋预购登记费、抵押登记手续费及房屋契税等相关费用。2009年7月8日，廖某甲向湖南xx公司借用某于长沙市xx路xx号xx大厦三楼西向一大三小间，共计四间房屋作为酒店筹备临时办公室，并承诺待房屋正式验收后归还。湖南xx公司盖章同意廖某甲暂借办公用某，要求待工程验收后按来修去丢归还暂借房屋。2009年8月18日，廖某甲向湖南xx公司公证送达《关于要求解除购房合同，要求贵公司退还全部购房款，并按合同约定支付违约金的通知》，该通知内容为：“湖南xx公司未按合同约定的时间向廖某甲交付房屋，已经构成违约，廖某甲要求与湖南xx公司解除购房合同，并退还其全部购房款，并按合同约定支付违约金”。因湖南xx公司接到通知后，一直拒绝解除合同，廖某甲遂诉至本院。在本案审理过程中，廖某甲撤回上述解除通知，要求湖南xx公司继续履行合同，并向廖某甲交付符合约定条件且手续齐全的房屋，同时支付相应的违约金。上述事实，有《商品房预购合同》、《补充协议》、《长沙市商品房买卖合同》、《关于xx路xxxx号大楼物业方和承租方交付中存在的问题解决方案的会议纪要》、《建设工程竣工验收备案表》、《建筑工程竣工消防验收意见书》、销售不动产统一发票、湖南省长沙市往来结算统一凭证、收款收据、转账凭条、个人住房借款合同、中国建设银行个人贷款还款计划表、存折记录、解除购房合同通知及公证书、借条及双某当事人陈述等经庭审举证、质证并认证的证据在卷佐证，足以认定。
原审法院认为：廖某甲与湖南xx公司签订的《商品房买卖合同》系双某真某意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同合法、有效，双某均应严格履行。在合同履行过程中，廖某甲已按照合同约定向湖南xx公司支付商品房购房款，其已经履行完毕合同约定的义务。湖南xx公司开发的房屋的质量及消防虽已经验收合格，但湖南xx公司开发的房屋未达到合同中双某关于商品房装饰、设备约定的标准，故其未按照合同约定的交房期限交付房屋，且湖南xx公司至今仍未书面通知廖某甲办理交付手续，验收房屋签署房屋交接单。因此，湖南xx公司未在合同约定期限向廖某甲交付符合合同约定标准的房屋，已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据双某的合同约定，廖某甲有权选择要求湖南xx公司继续履行合同向其交付符合合同约定标准的房屋，并支付违约金，故廖某甲要求湖南xx公司继续履行合同并支付违约金的诉讼请求，该院予以支持。关于“湖南xx公司已将房屋交付给廖某甲，是廖某甲资金链断裂，导致其无法继续履行合同”的答辩意见，因其未提供证据予以证明，故该院不予采信。关于湖南xx公司认为“廖某甲已向湖南xx公司发出解除合同的通知，在廖某甲没有撤销解除通知前其不能要求湖南xx公司继续履行合同”的辩称理由，该院认为，廖某甲虽已向湖南xx公司发出解除通知，但湖南xx公司已对廖某甲解除通知的效力提出异议，表明拒绝解除合同，且廖某甲在本案审理过程中已经撤回上述解除通知，并要求继续履行合同，该行为系廖某甲对其合法权利的自由处分，故湖南xx公司的上述答辩理由，该院不予采信。关于“廖某甲的银行按揭贷款直到2009年3月24日才办好，湖南xx公司不可能在2008年11月30日前廖某甲没有办好按揭贷款之前交房”的答辩意见，该院认为，双某在合同中并未约定银行按揭办理的期限，但明确约定了湖南xx公司的交房期限为2008年11月30日，故湖南xx公司的上述答辩意见，该院不予采信。关于“湖南xx公司在与廖某甲交接房屋后，双某以《关于xx路xxxx号大楼物业方和承租方交付中存在的问题解决》的会议纪要，对天然气、双某、卫生间换气道三个问题进行协商，并重新约定了履行期限和违约责任，湖南xx公司并没有违约”的答辩意见，该院认为，湖南xx公司没有提供证据证明其已向廖某甲交付了房屋，且廖某甲与湖南xx公司形成的上述会议纪要，仅系对交付房屋存在且需要解决问题的记载，并不是对房屋交付履行期限和双某违约责任的重新约定，且该会议纪要形成的条款约定不明，无法实际履行，不能视为是对双某签订的《商品房买卖合同》的重新约定，故湖南xx公司的上述答辩意见，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、第三款，第一百三十八条的规定，判决如下：一、廖某甲与湖南xx公司签订的合同编号为（略）-（略）号《长沙市商品房买卖合同》继续履行；二、湖南xx公司于本判决生效后十五日内向廖某甲交付符合合同约定标准的房屋；三、湖南xx公司于本判决生效后三日内给付廖某甲逾期交房违约金(该违约金从2008年12月1日起计算至2009年11月20日止，此后违约金按照已付购房款的日万分之五的标准从2009年11月21日开始，计算至实际交付房屋之日止)（注：该违约金系根据每份合同房款予以计算）。如果湖南xx公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审88系列案件受理费x元由湖南xx公司负担。
上诉人湖南xx公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、请求撤销长沙市X区人民法院（2010）芙民初字第第2631-X号民事判决书；2、请求二审法院依法驳回原告的全部诉讼请求；3、请求二审法院依法判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由如下：一、原判决书认定的事实存在诸多不实之处和严重错误。至今廖某甲所购88套商品房共计欠首付款（略）元，原判认定廖某甲已按合同约定支付购房款错误；廖某甲的按揭款至2009年3月24日才支付给上诉人，在此之前上诉人有权拒绝其交房要求；双某改造没有按时完成是由于政策原因，且已于2009年9月将此项目按《会议纪要》的约定完成，不应承担违约责任。二、原审判决适用某律明显错误。廖某甲存在首付款不足、按揭款迟延、维修基金拒缴等情况，违反了约定和法定的先履行义务，上诉人有权行使先履行抗辩权拒绝在2008年11月30日交房。2009年4月2日的《会议纪要》是双某在办理交房手续时形成的书面记录，是证明上诉人履行了交房义务的铁证。三、一审审判程序严重违法，剥夺了上诉人的诉讼权利。上诉人接到一审开庭传票后向承办人提出反诉请求，但被要求另行起诉。
被上诉人廖某甲等共同答辩称：一、一审判决阐明事实清楚，认定完全正确。其已按照合同约定支付商品房购房款，已经履行完毕合同约定的全部义务，少付首付款完全系湖南xx公司过错造成；双某签订的《长沙市商品房买卖合同》中明确约定了湖南xx公司的交房期限，但没有约定廖某甲办理按揭贷款的期限，也没有约定按揭贷款未办理则湖南xx公司可拒绝交房；湖南xx公司开发的房屋未达到合同中双某关于商品房装饰、设备约定的标准，未按照合同约定的交房期限交付房屋。二、原审判决于法有据，适用某律正确。廖某甲在合同履行过程中已经履行完毕合同约定的义务，湖南xx公司未在约定期限内交付符合交付标准的房屋，已构成违约，应承担违约责任；廖某甲欠交部分首付款等瑕疵履行行为系湖南xx公司过错造成，不能抵消湖南xx公司应履行交付符合要求房屋的义务，也不能改变其在本系列案件中的违约法律性质。2009年4月2日的《会议纪要》系湖南xx公司未按照合同约定的标准履行交付义务的铁证。三、原审法院严格按照审判程序依法判决，未剥夺湖南xx公司的任何诉讼权利。湖南xx公司在一审中并未向法院提出任何书面反诉请求，也未缴纳反诉费用。因此，请求维持原判，驳回上诉。
本院二审审理过程中，湖南xx公司向本院提交以下证据：1、长沙市X乡建设委员会关于维修基金缴纳一事的回复，拟证明维修基金的缴纳是法定义务并且是先履行义务。2、首付款和维修基金一览表。3、廖某甲收房后在xx大厦设立酒店筹备办公室并开始办公的系列证据材料，拟证明廖某甲于2009年3月26日开始实际收房，并在xx大厦成立酒店筹备办公室正式接管并办公。4、xx大厦68份发票的记账联复印件，拟证明廖某甲对欠付首付款一事是明知的。5、咨询函，拟证明管道燃气已开通到马路对面，开通到栋需要廖某甲向新奥燃气开通。廖某甲针对上述证据发表质证意见如下：证据1、真某、合法性和关联性均无异议，但认为湖南xx公司从未告知其应缴纳多少维修基金，并且房屋未达到交付标准，理应不缴纳。证据2、不予质证，与本案无关。证据3、自己从来没有收房，只是借用xx大厦办公室作为临时筹建酒店之用，双某直到9月份才搞好，湖南xx公司直到起诉也没有交房。证据4、与本案没有关联性。证据5、湖南xx公司是2011年4月20日才咨询，正好证明燃气到栋没有完成。廖某甲提交的证据材料如下：证据1、陈刚出具的情况说明，拟证明房屋屋面做了防水处理，但不具备交房条件，且没有进行实际防水试验。证据2、企业名称预先核准通知书及注册申请受理通知书，拟证明廖某甲买房后积极筹备酒店。证据3、案外人陈新红与湖南xx公司签订的《长沙市商品房买卖合同》以及产权登记情况，拟证明湖南xx公司将1－X楼租给廖某甲作为酒店使用，但在房地局登记备案时在租用某栏中写了“无”，将房屋卖给陈新红，欺骗房地局进行房屋过户。证据4、88套房屋预购登记费、抵押登记费收据、契税完税证以及68套不动产销售发票。湖南xx公司对上述证据发表如下质证意见：证据1、属于证言，证人没有出庭，无法核实其真某，并且一审中提交验收函是证明廖某甲已收房，不是证明我们交房。证据2、提供的企业商标、名称等与本案无关。证据3、有关陈新红的房屋买卖合同看不出是什么时候签的，且与本案无关。证据4、对发票、完税证等的真某没有异议。
结合上述证据质证及本院二审开庭，本院二审查明案件事实如下，湖南xx公司系位于长沙市xx路xxxx号xx大厦的开发商。该大厦规划用某为综合楼。2008年6月，廖某甲等与湖南xx公司洽谈购买xx大厦事宜，廖某甲于2008年6月16日向湖南xx公司支付预付款100万元，湖南xx公司开出往来结算凭证。2008年7月，廖某甲再次付预付款100万。2008年7月8日，双某正式签订《商品房预购合同》。约定：廖某甲购买湖南xx公司开发的xx大厦6-X层商品房，总建筑面积为7046.88平某米，商品房的计价方式为按建筑面积计算，每平某米房价为3980元，总金额（略）元，具体以产权证面积为准，多退少补。在签订房地局正式的商品房买卖合同三日内，廖某甲向湖南xx公司付款600万元（含前述付款200万元），一个月内再付款400万元，余款待办理好所购房屋的产权证、国土证后一个月内付清（注：出卖方委托买受方办理银行按揭手续，如贷款不下，又无其他方式贷款，则出卖方在收到买受方书面告之后，将买受方的房款全部还回，合同自行终止）。买受人如未按合同规定时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日起，应按日支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按应付款的30％支付违约金；经出卖人同意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之五的违约金。采取分期付款的，该逾期应付款按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。出卖人应当在2008年10月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过三十日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已付房价款万分之五的违约金；逾期超过六十日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30％支付违约金；买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用某件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双某进行验收交接并签署房屋交接单。出卖人交付使用某商品房的装饰、设备标准应符合双某约定的标准：1、安装两台蒂森电某，一台x，一台x；2、消防喷淋到房，监某线路到每层过道，外墙为瓷砖铺贴做，瓷砖由买受人指定；3、电某除一条500千瓦的专变外，增加一条250千瓦的专变（视同双某双某），保障酒店的正常用某；4、用某除自来水外，修建屋顶水池；5、每间房的隔断由买受方提供图纸，图纸的提供时间不得影响出卖方的施工；6、出卖方提供酒店标准要求的水、电、电某、有线、宽带到户；7、窗为铝合金窗，玻璃外挂，加厚、双某、镀膜、钢化。出卖人承诺电某、供电、供排某于交付之日起正常运行，电某、有线电某、宽带网络自交付之日起可向有关部门申请，待买受人缴费后，经批准，即可使用。如在规定日期内未达到使用某件，由出卖人承担违约责任。同日，双某签订《补充协议》，协议约定：湖南xx公司委托廖某甲办理其购房屋的银行按揭贷款手续所产生的劳务费（贷款额×3％）由湖南xx公司承担，由廖某甲从其购房首付款中支出，故实际首付款为人民币552万（含此前预付的200万），视同已收600万。廖某甲向湖南xx公司以每年x元的租金租赁地下车库，第一年免收租金（从廖某甲开业起算），由双某共同使用；湖南xx公司免费向廖某甲提供大厅124平某米面积作为进出大厅的公共面积；湖南xx公司将四、五楼租给廖某甲，租金15元每平某米每月，十年不涨，租金计算时间从廖某甲开业之日起计算。湖南xx公司承诺X楼保证三年不卖，廖某甲以租代买，在三年内可以每平某米3980元的价格买下。购房办证费用某国家政策各自承担，廖某甲应交费用某接交予窗口。用某除自来水外，增补自挖井一口，修建屋顶水池，并将井水增压到水池。天然气在本路段有管道的情况下，开户到栋。在租赁期内，出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用某质，不得出售或改变车库的使用某质，不得改变第一至第三层做酒店使用某性质。
2008年8月26日，廖某甲、廖某乙、黄某等与湖南xx公司签订了4份《长沙市商品房买卖合同》，合同编号分别为（略）、（略）、（略）、（略）；10月9日，廖某甲与湖南xx公司又签订84份《长沙市商品房买卖合同》，合同编号分别为（略）-（略）。该88份系列合同系双某根据房号分别签订的正式备案合同。房号分别为：601-621、701-721、801-821、901-921、1001、1101、1201、1301。上述88份系列合同中，除以下内容外，其余条款基本与预购合同相似，合同约定：1、6-X层每套房单价为3400元/平某米，10-X层每套房单价为4480元/平某米（注：实际总平某单价为3980元/平某米，同预购合同约定）。2、每套房付款方式及期限为，首付款（每套房合同均根据各自面积及单价已写明具体金额。其中，X号房首付款于2008年8月20日支付，X号房首付款于2008年8月26日支付，X号房首付款于2008年9月10日支付，X号房首付款于2008年9月20日支付）于2008年10月8、9日支付（注：部分为8日，部分为9日），剩余房款（每套房均已写明具体金额）采用某行按揭方式支付（注：上述88套房屋共计购房总款为（略）元）。3、湖南xx公司应当在2008年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同第十三条所约定的装饰、设备标准的商品房交付廖某甲使用。4、商品房达到交付使用某件后，湖南xx公司应当书面通知廖某甲办理交付手续。双某进行验收交接时，湖南xx公司应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，湖南xx公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅说明书》。湖南xx公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，廖某甲有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由湖南xx公司承担。合同还对其他事项进行了约定。廖某甲承认上述88套房共计应付首付款为（略）元。湖南xx公司则认为应付首付款为（略）元。
上述协议、合同签订后，廖某甲等分别于2008年8月26日付1101房首付款（略）元、1301房首付款（略）、房款x元、房款30万元共7笔款项，共计400万元。2008年10月11日、12日，廖某甲通过建行分别转账292万元、108万元，共计400万元。对上述付款中2008年8月26日、收据号为（略）收款收据中的30万元，湖南xx公司称系未收款直接开据，该款系根据补充协议作为付廖某甲的贷款手续费。后廖某甲因未能办妥贷款，廖某甲实际退回湖南xx公司27万元，故其认为廖某甲首付款为997万元。廖某甲对此予以否认。
2008年11月28日，xx大厦相关的施工、监某、设计、勘察、建设等单位申报竣工验收，2009年3月24日，长沙市公安消防支队出具了《关于湖南xx公司新建综合楼消防验收合格的意见》，xx大厦消防验收合格。2009年5月8日，xx大厦通过竣工验收备案。
2009年2月7日，廖某甲与湖南xx公司签订《房屋租赁合同》，对xx大厦一、二、三层租赁一事达成一致，约定租期为十年，自开业之日起计租，若廖某甲购买xx大厦房屋的按揭不能办理，则本合同自行终止。2009年2月23日，湖南xx公司在《关于廖某乙购买xx大厦的通知》中称，以后由廖某甲找银行进行贷款，且公司不承担费用；廖某甲可选择一次性付款或终止合同，若选择终止合同或故意拖延时间，则为自动放弃购买合同，公司将房屋进行处置或再继续出租或出售。2009年3月12日，廖某甲与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订编号为（略）-014-（略）的《个人住房（商业住房）借款合同》，约定借款本金为（略）元，用某购置湖南省长沙市xx路X号（即现xxxx号）X栋X-X号房屋。根据中国建设银行联网业务入账通知书，2009年3月18日，建设银行发放黄某贷款290万元、廖某乙贷款290万元。2009年3月24日，建设银行发放廖某甲贷款（略）元。上述贷款均付至湖南xx公司账户。
2009年3月23日，廖某甲等就所购房屋办理了预购商品房及抵押预告登记，并缴纳了88套房屋的预购登记费、抵押手续费及房屋契税等相关费用。3月25日，廖某甲向湖南xx公司出具的收条注明：收到湖南xx公司契税完税证产权票据发票第五联国土部门办证联，共计88张，其他票据与备案证已交付。3月26日，廖某甲签收给排某施工图一套21张、电某施工图一套23张，后注明于3月30日收回。3月30日，廖某甲工程部陈刚签收平某一张、消防验收报告复印件一张某电某检验合格证。
2009年4月2日，廖某甲与湖南xx公司在xx大厦三楼达成主题为“关于xx路xxxx号大楼物业方和承租方交付中存在的问题解决”的《会议纪要》。该《会议纪要》称，物业方(注：实际指湖南xx公司)孙文钦总经理承诺承租方（注：指廖某甲等）把用某量计划给物业方三个月完成天然气安装到大楼指定点，配电某的安装、变电某的更换工程、电某在酒店开业前一个月完成，双某从两个变电某出来，卫生间的排某气道工程及费用某物业方负责，但设计方案需合理。并约定，以上所提出的工程电、排某、气等问题全由物业方孙文钦方完成，在承租方开业时还未完成的，一切损失由物业方孙文钦按承租方每天营业收入赔偿并累计赔偿到工程完成并开业为止。
2009年4月，廖某甲临时借用xx大厦X楼东边房间处理房屋、酒店筹办等事宜，并添置了电某、电某、铁皮柜等物品，根据中国电某股份有限公司长沙分公司电某业专业发票显示电某的开户时间是2009年4月7日。廖某甲在本院第二次庭审中认可在此办公至2009年7月14日。2009年5、6月，xx大厦的两位保安胡利剑和谭东华称廖某甲发放其两个月的工资（廖某甲称其发放的是慰问费）。2009年6月26日，双某达成《关于调整卫生间通风管位置以及主水管入户增加阀门的实施方案》。2009年7月8日，廖某甲向湖南xx公司借用某于长沙市xx路xxxx号xx大厦三楼西向一大三小间，共计四间房屋作为酒店筹备临时办公室，并承诺待房屋正式验收后归还。7月9日，湖南xx公司盖章同意廖某甲暂借办公用某，要求待工程验收后按来修去丢归还暂借房屋。2009年7月10日，湖南xx公司通知廖某甲称：承诺xx大厦需要整改的项目都已按要求整改到位，请求验收。廖某甲方工程部经理陈刚签字并注明“屋面已做防水，但仍需雨后验收”。2009年7月，湖南xx公司装好变压器，解决了双某问题，该电某安装合格证于当年9月通过。
2009年8月20日，廖某甲向湖南xx公司公证送达《关于要求解除购房合同，要求贵公司退还全部购房款，并按合同约定支付违约金的通知》，认为双某签订的商品房买卖合同对预购合同中的购房面积、购房款的交付时间、数额及房屋交付时间作了更改，至2009年3月24日其已分十次支付购房款共计（略）元，但湖南xx公司逾期近九个月未交房，已经构成违约，要求与湖南xx公司解除购房合同，退还其全部购房款，并按合同约定支付违约金。2009年8月20日，湖南xx公司在《关于给廖某甲的回复》中提出，xx大厦在2008年11月底已竣工验收，到2009年4月按揭贷款确定后合同才正式生效；关于交房出现的一系列问题，电某问题是因与国家政策冲突，但已按要求做完，管道、煤气都是附带义务，与房屋设计和交付无关，且也已按要求在做，所以开发商不存在违约。并告知廖某甲，购房人应按购房款的3％缴交维修基金，但其一直未交付且拒绝办理相关手续，影响房屋交接及其他手续的办理；不接受其缓交剩余款项的请求；正式通知解除与其签订的所有房屋租用某议。2009年10月20日，廖某甲等向芙蓉区人民法院提起诉讼，请求解除与湖南xx公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，湖南xx公司退还已付购房款并支付违约金。在一审审理过程中，2010年8月13日，廖某甲等提交《变更诉讼请求申请书》，认为根据合同第十条的约定，有权要求继续履行合同，遂申请将诉讼请求变更为要求湖南xx公司继续履行合同，向其交付符合约定条件且手续齐全的房屋，同时支付违约金。
另查明，湖南xx公司在2010年1月11日向原审法院提交的答辩状中称，对于廖某甲以上所欠款项和费用某及违约造成的直接和预期损失，湖南xx公司将另行起诉予以追偿。
又查明，根据其合同双某签订的补充协议及租房合同、湖南xx公司提交的廖某甲办公开支、廖某甲提交的商标注册申请等，均证实廖某甲购买上述房产的目的是开办酒店，廖某甲至2009年7月均在进行该酒店筹备事宜。
本院二审庭审中，廖某甲等对现房屋已符合原合同交付条件除天然气外其它基本无异议，但认为至2009年9月才符合，天然气至今未按约定到栋。湖南xx公司亦确认未按照原合同约定履行书面通知交房义务及双某签署书面交接单等。
此外，廖某甲于2011年5月13日将上述88套房屋维修基金全额缴纳。
本院认为，本院受理的88件系列案经审查，当事人双某系诉讼主体相同（买受人廖某甲方虽然出现廖某乙、黄某，但廖某乙为廖某甲之夫，黄某系廖某甲之子，两人委托代理人均为廖某甲）。且双某在签订正式备案的88份合同前，即由廖某甲单独签订了总的《预购合同》及《补充协议》。买受方对原首付款的支付均按照《预购合同》的规定进行。与正式备案合同差额部分亦未予明确所欠具体房号首付款。根据湖南xx公司开出足额68套房发票及廖某甲88套房均予以抵押的事实看，不宜将已付首付款具体分解到每套房。因此，为便于案件审理，上述系列案件宜并案审理。因对双某实体争议无影响，本系列案实体处理亦可并案进行。
综合本案，本院认为，双某当事人主要存在以下争议焦点：第一、双某当事人履约依据确认；第二、双某当事人实际履约情况；第三、被上诉人请求的履行合同、交房及违约责任承担。
1、对于履约依据确认。
本案中，双某当事人在房屋买卖过程中先后签订了《预购合同》及其《补充协议》、88份正式《商品房买卖合同》、《会议纪要》。上述四份合同约定既有相同的整体事项，亦有个体区X区别主要体现在：《预购合同》系双某从总体房屋买卖角度对双某权利义务作了规定，该约定对首付款作了总的规定。《补充协议》则侧重于对贷款办理、房屋租赁部分、办证费用某纳、用某、天然气、租赁房屋部分使用某质、经营方向、物业管理等事项的约定。《商品房买卖合同》则为双某根据具体房号签订的正式备案合同，该备案合同主要条款同《预购合同》，但对每套房首付款交付期限作出明确约定。《会议纪要》是在双某履行上述合同及协议中就房屋尚存在的用某、房间排某、天然气安装等相关事项达成的新的约定。双某上述合同、协议、纪要等均是买卖双某在平某、自愿协商的基础上签订的，且内容均不违反法律的强制性规定，因此均为有效的民事法律行为。双某当事人均受上述系列协议的约束。虽然上述协议中就相关事项约定出现前后变动情况，依据法律的规定，应当确定对变动事项后协议效力优先于前协议。此外，依据我国《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。应当遵循诚实信用某则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。综上，本院认为，本案中，双某当事人权利义务的履行应当严格遵守上述《预购合同》及其《补充协议》、88份正式《商品房买卖合同》、《会议纪要》的约定以及《合同法》相关规定履行。
2、对于本案合同履行中，双某当事人实际履约情况。
本院认为，上诉人湖南xx公司上诉称，原判认定廖某甲已按合同约定支付购房款错误。廖某甲的按揭款至2009年3月24日才支付给上诉人，在此之前上诉人有权拒绝其交房要求。本院二审查明，被上诉人廖某甲应交88套房款为（略）元，实际交纳为（略）元，尚欠购房款（略）元。原审认定已按约支付购房款系认定事实错误。二审中，湖南xx公司称尚欠金额为（略）元，经查，根据双某补充协议，由于双某对贷款手续的办理约定手续费由湖南xx公司承担，湖南xx公司开据30万元，廖某甲已出具收业务费30万元收条，通过该方式作为支付廖某甲办理贷款手续费。后廖某甲实际返回手续费x元，相差x元。由于该x元系双某约定为贷款办理手续费性质，该手续费应否支付与廖某甲交纳购房款系不同事项，湖南xx公司以此认为廖某甲少付x元购房款与事实不符，本院不予认定。廖某甲称湖南xx公司未明示首付款金额，导致少付首付款（略）元。本院认为，该首付款差异系原预购合同与88份备案合同区别所在，而备案合同签订在后，依据后协议效力优先于前协议的法律原则，廖某甲该抗辩理由不成立。根据双某备案合同约定，廖某甲逾期交付房款应承担相应的责任，湖南xx公司享有独立请求权，而湖南xx公司在原审答辩中明确其将对此另行起诉，故该欠交行为并不影响本案中廖某甲就逾期交房主张某利。湖南xx公司以此要求抵消逾期交房的违约责任亦不能成立。其二审中主张某先履行抗辩权本院亦不予支持。
对于湖南xx公司称，双某改造没有按时完成是由于政策原因，且已于2009年9月将此项目按《会议纪要》的约定完成，不应承担违约责任的上诉观点。本院认为，在合同约定的房屋交付时间，双某并没有达到约定的交付条件，之后的《会议纪要》又重新进行了约定。湖南xx公司提出是由于政策原因导致未能按时完成，依据我国《合同法》相关规定，当事人逾期履行义务后，不能以不可抗力为由主张某责任的免除。《会议纪要》虽对双某安装时间重新进行了约定，但该约定并未明确因延期而承担合同违约责任的免除。故湖南xx公司因双某延期安装亦应承担相应的违约责任。
对于天然气到栋争议，本院认为，《补充协议》和《会议纪要》中均约定了天然气开户到栋，廖某甲认为湖南xx公司应将天然气接通到栋，湖南xx公司则认为天然气开通到栋必须由使用某廖某甲向燃气公司提出书面申请，燃气公司受理后才能实施。根据《会议纪要》第1条“物业方孙文钦总经理承诺承租方把用某量计划给物业方三个月完成天然气安装到大楼指定地点”的约定以及天然气开通的正常程序，对于天然气的开通，廖某甲有协助义务，应当提交用某量计划。因此，房屋因天然气未开户到栋不符合约定交付条件的责任不应由湖南xx公司单独承担。该天然气开通问题在今后双某履行交房合同中，仍需双某共同协助，并按照《会议纪要》预留合理的安装时间。
对于湖南xx公司上诉中所提物业维修基金问题。本院认为，根据《物业管理条例》第五十四条以及《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、十三条的规定，缴纳维修资金是业主的法定义务。湖南xx公司作为房产开发商，亦负有通知购房者缴纳的合同附随义务。湖南xx公司于2009年7月17日缴纳维修基金x元，该维修基金注明缴纳者为湖南xx公司，廖某甲不能以此为由欠交。二审中，廖某甲已实际缴纳该基金。湖南xx公司既以未交为由主张某拒绝交房理由充足，又主张某已按约按期交付房屋，其陈述存在矛盾。本院对湖南xx公司该抗辩理由不予采纳。对因维修基金未按时缴纳双某均负有相应的责任。
对于房屋是否已经实际交付争议。本院认为，2009年3月24日，诉争房屋通过消防验收、廖某甲银行按揭贷款发放之后，虽然湖南xx公司没有按照合同约定送达书面交房通知，但双某已以实际行动开始着手进行相关交付工作，主要体现在：3月26日、30日，廖某甲方分别签收了给排某施工图、电某施工图、平某、消防验收报告及电某检验合格证。4月份，廖某甲在xx大厦设立临时办公室筹办酒店事宜。在交付过程中，因房屋没有达到双某在合同及补充协议中约定的条件。因而4月2日又对用某、房间排某、天然气安装等问题达成《会议纪要》，该纪要应视为双某对于交付的房屋不符合约定条件所达成的解决方案。直到2009年9月，双某验收合格，房屋才达到约定的交付条件。而廖某甲认为房屋不能交付，于2009年8月20日廖某甲向湖南xx公司公证送达解除合同通知。双某因此产生矛盾，未能完成实际交付工作。
3、关于被上诉人请求的履行合同、交房及违约责任承担。
本院认为，原审认定廖某甲在原审中诉讼请求变更为继续履行合同系对其权利的处分，因原审中湖南xx公司并未对该诉讼请求变更提出异议。因此原审判定湖南xx公司向廖某甲交付房屋符合维护交易稳定的原则，本院对此予以认可。对双某违约金争议。根据本院二审查明的案件事实及上述对各自合同履约情形分析，本院认为，本案中双某当事人因逾期交房产生的违约责任，系双某共同行为所造成。双某均应因自己的行为承担相应的民事责任。湖南xx公司依约定应于2008年11月30日将符合双某约定的房屋交付廖某甲，其未能按期交付即从此负有逾期交付的违约责任。廖某甲在2009年8月20日向湖南xx公司公证送达解除合同通知，客观上造成交付行为的停止。后在原审诉讼中，廖某甲首先提出解除双某买卖合同，后又变更诉讼请求为继续履行合同。依据我国《合同法》有关合同解除权的规定，解除合同的通知自到达对方生效。廖某甲要求解除合同及后变更为继续履行合同期间（即自2009年8月20日至生效判决之日），要求湖南xx公司继续承担逾期交房违约责任有失公平。因此，湖南xx公司部分上诉理由本院予以采纳。湖南xx公司上诉称原审违反法定程序，经本院审查，原审中，湖南xx公司对于欠交的房款已明确将另行诉讼解决，原审并未剥夺其反诉权利，故对该上诉理由本院不予采纳。综上，原审判决认定事实不清，处理不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市X区人民法院(2010)芙民初字第2631-X号民事判决第（一）项、第（二）项；
二、撤销湖南省长沙市X区人民法院(2010)芙民初字第2631-X号民事判决第（三）项；
三、湖南xx公司于本判决生效后三日内给付廖某甲、廖某乙、黄某逾期交房违约金(该违约金系该88件系列案件违约金总和，从2008年12月1日起计算至2009年8月19日止，违约金按照已付购房款（略）元的日万分之五的标准计算)。
如果湖南xx公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本系列案（第0847-X号）一审案件受理费共计x元、二审案件受理费共计x元，由湖南xx公司承担x元，由廖某甲承担x元。
本判决为终审判决。
审判长瞿武贵
审判员游玉霞
审判员刘英
审判员熊伟
审判员杨某
二○一一年五月十七日
书记员谷玲
附：判决书法律条文原文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用某律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用某律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附表：88案一、二审案件对应表
序号案号一审案号上诉人（原告）被上诉人（被告）实缴诉讼费（元）
1（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲、廖某乙x
2（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲、黄某x
3（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲、黄某x
4（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲、廖某乙x
5（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4722
6（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
7（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
8（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
9（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
10（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
11（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
12（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
13（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
14（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
15（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
16（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
17（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
18（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
19（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
20（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
21（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
22（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
23（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
24（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
25（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
26（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4722
27（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
28（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
29（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
30（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
31（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
32（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
33（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
34（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
35（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
36（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
37（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
38（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
39（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
40（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
41（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
42（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
43（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
44（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
45（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
46（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
47（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
48（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
49（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
50（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
51（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
52（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
53（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
54（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
55（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
56（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
57（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
58（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
59（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
60（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
61（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
62（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
63（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
64（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
65（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
66（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
67（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
68（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
69（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4722
70（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
71（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
72（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
73（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
74（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
75（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
76（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
77（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4217
78（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
79（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
80（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
81（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
82（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
83（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
84（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
85（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
86（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
87（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4448
88（2011）长中民三终第X号（2009）芙民初第X号湖南xx公司廖某甲4722
注：88案二审受理费共计x元。
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
