湖南省郴州市中级人民法院
民事判决书
（2011）郴民一终字第X号
上诉人（原审原告、反诉被告）李某，男，X年X月X日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）许某，女，X年X月X日出生。（系李某之妻）
上述两上诉人的共同委托代理人雷惠媛，湖南银光律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托代理人李某林，湖南银光律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）唐某，男，X年X月X日出生。
委托代理人童某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人李某云，湖南民浩律师事务所律师。
原审第三人朱某，男，X年X月X日出生。
委托代理人童某某，男，X年X月X日出生。
上诉人李某、许某、上诉人唐某因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖南省永兴县（2010）永民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2011年7月20日公开开庭审理了本案，上诉人李某、许某及其委托代理人雷惠媛、李某林，上诉人唐某及其委托代理人童某某、李某云、原审第三人朱某及其委托代理人童某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：李某、许某（系夫妻关系）在永兴县X镇X路建有房屋一栋共八层。自2004年下半年开始，李某、许某在该房屋一至四层开办锦江大酒店，从事餐饮经营。2006年3月1日，原告通过招租，将该房五至八层租给唐某从事住宿服务经营，当日双方签订了租赁合同，2008年4月19日双方又签订一份补充协议，合同就租赁期限、租金及相互权利义务进行了约定，合同履行过程中，唐某在合同约定的由其负责搞好一楼大厅卫生，对其工作人员统一着装及保证原告的财产安全等方面未严格依约履行，引起原告不满。2010年9月9日，永兴县X村民酒后到唐某客房部开房时，与客房部服务员发生争吵，该村民即将酒店大厅总台大理石台面、电风扇底座等物打烂。后经永兴县城关派出所民警调处，该村民赔偿了1000元（该款项现存城关派出所）。原告认为唐某在此事件中未尽到自己的职责，要求唐某赔偿。唐某则认为肇事村民已进行了赔偿，不同意再按原告要求赔付。该总台台面后经物价部门鉴定价值为3018元。此后，双方又为酒店大厅装修费用分担问题产生分岐，几次协商未果。期间，政府相关部门对原、被告矛盾亦进行多次调处无果，2010年10月22日，唐某在未征得原告同意的情况下，与朱某、郭升平（后退出）签订合伙协议，共同经营，并由朱某全权处理客房部经营事务。在合伙经营过程中，唐某委派其弟唐某平参与对客房部的经营管理。原告得知唐某与朱某合伙后，强烈反对，2010年10月26日、27日，原告两次通知唐某要求其本人当面协调双方矛盾，未得回应。2010年10月28日，许某书面通知唐某要其交清当月（2010年10月份）电费，唐某未予交纳。次日，客房部工作人员找原告协商水电费交纳事宜，并要求原告按双方以往惯例，将客房部水电费与原告在客房部登记住宿的房费两相抵扣，再补差价结算水电费未果。2010年11月29日，原告书面通知唐某交纳2010年11月份电费。客房部工作人员找原告酒店工作人员协商交纳水电费问题，原告仍要求唐某亲自交纳，客房部2010年11月份水电费亦未交。2010年12月6日，李某、许某向法院起诉请求：1、终止与唐某的房屋租赁合同；2、由唐某赔偿财物损失5028元及违约损失12,948元；3、由唐某承担本案诉讼费用。唐某提出反诉请求：1、李某、许某赔偿唐某停业损失40,000元；2、李某、许某完全履行租赁合同，恢复供电；3、李某、许某承担本案诉讼费用。
2010年12月12日，原告检修酒店配电房线路，暂停客房部供电。第三人朱某即认为原告故意断电，强行踢开酒店配电房门，原告继而停止对客房部供电。当日，朱某因损害原告财物被公安部门治安拘留五日。2010年12月21日上午10时左右，唐某部分亲属及朱某部分亲属到原告酒店一楼大厅静坐，意欲阻挠原告酒店营业逼原告恢复供电。2010年12月30日，唐某部分亲属及朱某部分亲属再次到原告酒店一楼大厅静坐，仍欲阻挠原告酒店营业并要求原告恢复供电。此间，永兴县委政法委牵头成立由公安局、县X区及法院等部门工作人员组成的工作组协调原、被告之间的矛盾，明确要求原告恢复供电。2010年12月31日晚上12时许，唐某及朱某亲属被劝离酒店。2011年1月1日下午3时许，原告恢复对客房部供电。此后，工作组多次召集原、被告调处双方纠纷，终因双方意见分歧较大，未能达成协议。原告也不再接收被告向其交纳水电费。2011年1月7日，朱某通过邮局向原告汇款20,000元欲交水电费未果。2011年1月21日，朱某向法院提存现金60,000元作为向原告交纳水电费的保证金。2011年3月2日，因原告未向供电部门交纳2011年1、2月份的电费，供电公司停止向锦江大酒店供电，经工作组与供电公司协调后，2011年3月6日供电公司恢复向锦江大酒店供电。原告此后仍未与供电部门结清电费。2011年3月22日，供电公司再次停止向锦江大酒店供电。2011年3月25日，朱某指示其两名亲属到原告锦江大酒店一楼大厅泼洒大粪。朱某因此被公安部门治安拘留7日。2011年4月28日，原告向供电部门交清了电费，供电部门随即恢复向锦江大酒店供电，而被告经营的客房部自2011年3月22日以后再未得到恢复供电，客房部经营亦停止。
另查明，唐某经营的客房部有客房38间，2010年11月份领取工资的员工有15人。
原审法院认为：本案争议的焦点之一：补充协议是否有效。唐某提出与原告签订的补充协议无效，并认为该补充协议只约束了唐某，且由许某签名，而非如租赁合同一样由李某签名。该补充协议签订于2008年4月19日，是对双方2006年3月1日租赁合同的补充，两份合同均系双方协商后自愿订立，补充协议虽较多地规定了被告方义务，但补充协议系由主租赁合同派生而来，两份合同应视为一个整体，而不能割裂分别解读。整个合同对原、被告双方的权利义务均有约定，不能认为只约束了被告。而唐某亦明知许某与李某系夫妻关系，其承租的房屋系原告夫妻共有财产，两原告均知晓并认可与被告所签租赁合同及补充协议。被告直到2010年10月22日与第三人签订合伙协议时，仍将遵守补充协议作为合伙协议的条款列明，可见被告对补充协议既明知亦自愿遵守，同时要求合伙的第三人遵守。现唐某无证据证实在签订租赁合同及补充协议时存在欺诈、胁迫或两原告互不认可的情形。可认为合同主体合法，也是双方真实意思的表示。故对唐某提出与原告签订的补充协议无效的辩称，不予采信。焦点二：唐某与第三人朱某签订的合伙协议能否认定为名为合伙实为转让。原告认为唐某拉朱某入伙，是名为合伙实为转让，唐某实际已将租赁权转让给第三人，并提前退出，已违反双方关于唐某不得转让的合同规定。而原、被告租赁合同约定唐某在经得原告同意的条件下有权转让，该合同约定的转让应指租赁权的转让，在双方租赁合同未明确注明的情况下，不得任意扩大理解。审查唐某与朱某合伙合同，唐某、朱某合伙只对客房部内部股权及经营管理权变动作出约定，并无租赁权转让的内容。原告亦无确切证据证实唐某已将租赁权实际转让给朱某，事实上，唐某之弟唐某平受唐某委派，一直参与客房部合伙后的经营管理，可见，唐某与朱某确属合伙关系，该合伙行为并不违反原、被告之间的合同约定，故唐某与朱某的合伙不能认定为租赁权的转让。焦点三：原告停止向客房部供电属何种性质。原告认为其停止向客房部供电系因唐某拖欠水电费费采取的正当措施。经查明，唐某向原告交纳水电费一般在每月底由双方工作人员查看被告水电用量情况，计算出当月水电费用，并扣除原告在客房部开房费用后结清。唐某欠交原告水电费始于2010年10月（之前已全部结清）。当时双方当事人已因大厅吧台受损赔偿及大厅装修费用负担问题产生纠纷，经协商未达成一致意见。原告又于2010年10月26日、27日、28日三次通知唐某协商解决上述纠纷及交纳水电费，唐某未出面与李某、许某协商，而是安排工作人员交纳水电费，并要求扣减李某、许某的开房费用，遭拒绝。2010年11月份，唐某工作人员亦找过原告要求结清水电费，原告仍要求唐某本人就赔偿及装修费用问题一并处理而不愿单独就水电费进行结算。李某、许某起诉后，唐某也表明愿将水电费交清，并向法院提交60,000元作水电费保证金，还通过邮局向原告汇款20,000元无果。据此，唐某并非恶意拖欠原告水电费，原告停止向客房部供电，可以认定是拒绝履行合同义务。焦点四：李某、许某之间的租赁合同是终止即解除还是继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第一百一十条规定当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形的除外：法律上或事实上不能履行。本案原告要求终止即解除与唐某租赁合同关系，唐某则要求继续履行。根据本案查明的事实，双方当事人签订的租赁合同及补充协议合法有效，双方本应遵循诚实信用原则全面履行合同的义务。唐某在吸纳朱某合伙经营客房部后并未将此情况及时告知原告，并对双方已存在矛盾纠纷未采取积极有效措施予以解决，且朱某入伙经营后，也未采取措施缓和矛盾，反而作出过激甚至违法行为，导致双方矛盾激化，合同事实上难以履行。而李某、许某在双方矛盾未有效化解的情况下，以停止供电的行为来表明其不愿意履行租赁合同。本案的特殊性在于原告将涉诉房屋的五至八层租赁给唐某经营客房业务，自己又在该房屋一至四层经营酒店餐饮业，双方共处一屋，而唐某客房部水电均需原告供给，原告一旦停止向客房部供应水电，则唐某的客房业务无法继续经营。事实上，原告每次断电，被告则只能停业。显然，原告不履行供电义务，则双方合同目的实际已难以实现。本院认为，合同成立后，一方当事人要求解除合同，另一方当事人要求继续履行合同，但合同继续履行没有必要或达不到合同双方鉴于合同履行所能获得的利益，若继续维持合同，势必不经济或对当事人不利益，再继续强调合同履行，也有违公平原则，为平衡双方当事人利益，且从有利于化解双方纠纷的角度出发，可允许某除合同。因此，原告要求终止解除与唐某租赁合同的诉情，予以支持。而唐某经本院释明后，坚持其反诉请求，明确表示在本案不变更或增加要求原告承担租赁合同解除后的赔偿责任，但保留追诉的权利。这是唐某对自己诉权的合法处分。本案审结后，双方当事人对合同解除后的纠纷，可另寻途径依法解决。焦点五：关于双方当事人的其他诉请，李某、许某要求唐某赔偿财物损失费5028元（即吧台台面损失3018元、配电房损失2010元）。租赁人使用租赁物负有妥善保管的义务，保管不善造成租赁物毁损应承担赔偿责任。唐某使用原告酒店吧台台面遭毁损，损失价值经鉴定为3018元，唐某庭审时虽对此价值认定曾要求重新鉴定，后又自愿放弃，并表示同意赔偿，予以支持。李某、许某要求唐某赔偿配电房的损失2010元无充分证据证实。不予支持。原告要求被告承担违约损失12,948元，其依据的事实是唐某及朱某亲属到酒店闹事、阻止酒店营业，造成酒店酒宴定金退订，应收酒宴款无法收回而产生，但该诉请属另一法律关系，可另行起诉。不应与本案租赁合同纠纷合并审理。
唐某反诉要求李某、许某支付停业损失40,000元（指2010年12月12日至2011年1月1日期间），原告停止向唐某供电属违约行为，应承担赔偿损失的责任。但唐某并无确切证据证实实际损失数额为40,000元。根据被告客房部租金、房间数，员工人数、入住房价、入住率及停电时间等因素综合酌定为25,798元。唐某要求履行租赁合同同并恢复供电的诉请。不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条(四)项、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、第二百二十二条之规定，判决：一、自2011年6月8日起解除许某、李某与唐某之间的租赁合同。二、由唐某赔偿李某、许某财物损失费3018元。三、由李某、许某支付被告唐某停业损失费25,798元。四、由以上二、三项相抵，李某、许某尚应支付唐某损失费22,780元，限本判决生效之日起十日内履行完毕。五、驳回李某、许某的其他诉讼请求。六、驳回唐某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费249元，反诉费880元，由李某、许某负担729元，由唐某负担400元。
上诉人李某、许某不服一审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实不清。①依据双方《补充协议》规定，双方共同使用的公共设施维修和重新装修双方共同出资（双方各一半），由于2006年、2007年永兴发生洪灾，酒店被洪水浸泡几天，装饰及设施损坏严重，同时，永兴县委、政府为美化城市，要求便江两旁的房屋建筑进行亮化工程，树立永兴卫生城市形象，但唐某以不是合同约定的重新装修期限为由，不同意重新装修，违反了《补充协议》的约定。②唐某未征得上诉人同意，擅自将客房部以合伙之名转让第三人。③2010年10月份水电费唐某根本未找上诉人结算。11月份水电费只派了一个上诉人不认识的人来协商。④唐某提交的邮政储蓄银行汇款收据日期是2011年1月，与本案事实不符。2、唐某客房部停业是拒不交纳水电费所致，原审判决由上诉人赔偿唐某停业损失于法无据。3、一审判决对上诉人配电房损失2010元及营业损失12,948元不予认定和赔偿错误。4、一审判决对被上诉人拖欠水电费及被上诉人何时搬出房屋没有作出判决，适用法律错误。故请求：撤销原审判决第三、四、五项，维持第一、二、六项，判决唐某赔偿上诉人财产损失5028元及违约损失12,948元。驳回唐某要求上诉人支付停业损失40,000元的反诉请求。
唐某、朱某辩称：1、一审认定事实清楚，但判决解除租赁合同适用法律错误。2、补充协议对共同使用的公共设施维修和重新装修约定双方共同出资，但没有约定什么时候，什么事情重新装修，唐某有异议，不属于违反合同约定不履行义务。3、李某、许某要求答辩人赔偿锦江大酒店酒席损失没有证据。4、李某、许某数次停电，致使第三人采取过激行为不存在违约。故请求二审支持答辩人要求履行租赁合同，恢复供电的请求。
唐某亦不服一审判决，向本院提出上诉称：1、一审判决违反法定程序，一审法院审理期限达六个月，而本案应在三个月审结。2、《补充协议》是李某、许某用停电的手段迫使上诉人签订的不公平和违反法律规定的协议，应属无效。一审判决认定事实不清。2、一审判决认定李某、许某拒不履行合同义务又解除双方租赁合同，适用法律不当。故请求：1、撤销原审判决。2、判令被上诉人继续履行房屋租赁合同，恢复锦江大酒店客房部供电。3、判令被上诉人李某、许某赔偿上诉人停业损失40,000元。
李某、许某辩称：1、一审程序合法，双方的补充协议合法有效。2、停电原因是唐某不交纳水电费造成的，即使有损失也应自行承担。故请求二审解除双方租赁合同，由唐某赔偿财产损失5028元和经济损失12,948元，唐某的所谓损失由其自行承担。
二审中，李某、许某提交了一份一审法院调解时的录音，拟证明唐某和朱某不结算交纳水电费构成违约，唐某质证认为交了60,000元到法院。本院认为该录音与双方诉讼前的合同履行没有关联性，本院不予认定。
本院二审审理查明：2008年4月19日，许某（甲方）与唐某（乙方）签订“锦江大酒店客房部租赁补充协议”，该协议第二条约定：一楼大厅总台，乙方使用按每月400元的租金交给甲方，双方共同使用的公共设施维修和重新装修费双方共同出资（甲、乙双方各一半）。2010年李某、许某要求唐某按补充协议对一楼大厅重新装修并承担费用，唐某以没有必要为由不同意装修。其它事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点主要有两点：一是许某、李某与唐某的租赁合同是否应当解除的问题。本案双方在合同履行过程中，唐某未能按照双方签订的租赁合同及补充协议的约定，对其负责搞好一楼大厅卫生，对其工作人员统一着装及保证李某、许某财产安全等方面未严格依约履行。此是引起本案纠纷原因之一。2010年9月9日，当顾客与客房部服务员发生纠纷将酒店大厅总台大理石台面、电风扇底座等打烂，顾客只赔偿1000元而李某、许某要求唐某按实际损失赔偿时，唐某不同意按李某、许某要求赔付。此是引起本案纠纷原因之二。2010年，李某、许某要求唐某按照补充协议约定，对一楼大厅重新装修并承担费用的合理要求，遭唐某拒绝。2010年10月28日，许某致函唐某军要求交纳10月份水电费无果，2010年12月6日李某、许某检修配电房线路被朱某踢烂配电房门后，李某、许某拒绝向唐某军客房部供电，经永兴县X组多方调解，终因双方不能互谅互让，最终导致李某、许某自2011年3月22日以后停止向唐某军客房部供电。此是引起本案纠纷原因之三。双方无法继续履行租赁合同，双方均有违约，合同事实上难以履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故原审判决解除李某、许某与唐某的租赁合同，适用法律正确，应予维持。
二是双方当事人要求赔偿损失如何处理的问题。本案中，李某、许某要求唐某赔偿酒席损失12,948元，该诉请属另一法律关系，可另行起诉。关于李某、许某要求唐某赔偿配电房损失2010元的问题，因证据不充分，本院不予支持。故李某、许某要求唐某赔偿配电房损失、酒席损失等请求，均可通过另行起诉主张权利。关于唐某要求李某、许某赔偿停业损失40,000元的问题，因无确实充分证据，一审根据唐某客房部客房数、员工人数及房价、入住率等因素，酌定为25,798元并无不当，故唐某的该项请求本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理恰当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1049元，由上诉人李某、许某负担819元，上诉人唐某负担230元。
本判决为终审判决。
审判长胡桐辉
审判员许某通
审判员欧泽毅
二○一一年九月二十六日
代理书记员李某春
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
