原告赵某某，男，X年X月X日生，汉族，江苏东台人，个体工商户，住（略）。
委托代理人陆志强，江苏盐城海瑞华律师事务所律师。
被告东台市房产管理局，地址在东台镇X路X号。
法定代表人于某某，男，该局局长。
委托代理人陈某某，男，东台市物业管理办公室副主任，住（略）。
委托代理人丁某某，男，东台市房产管理局房政科科长，住（略）。
第三人江苏省电信公司东台市电信局，地址在东台镇X路X号。
负责人邱某某，男，该局局长。
委托代理人陈某平，江苏盐城陈某平律师事务所律师。
原告赵某某诉被告东台市房产管理局房屋登记行政确认一案，于2007年5月14日向本院提起行政诉讼。本院于某日受理后，于2007年5月15日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因江苏省电信公司东台市电信局与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2007年6月4日公开开庭审理了本案。原告赵某某及其委托代理人陆志强，被告东台市房产管理局的委托代理人陈某某、丁某某，第三人江苏省电信公司东台市电信局的委托代理人陈某平到庭参加诉讼。原告申请的证人许宏根、倪振华、陈某忠出庭作证。本案现已审理终结。
被告东台市房产管理局根据第三人江苏省电信公司东台市电信局（以下简称电信局）申请，于2006年12月12日向电信局颁发了东台市房权证东城区字第x号《房屋所有权证》（以下简称房屋所有权证）。该证载明：房屋所有权人为电信局，房屋座落在东台市X路X号（原为新东东路X号）X幢X、X号，房屋状况为混合结构，所在层数X层，建筑面积均为43.84平方米。
被告东台市房产管理局在法定期限内向本院所举并经庭审质证的证据有：
1、2000年12月28日，东台市人民政府向东台市信达通信工程有限公司（后名称变更为东台市信达通信工程物业有限公司，以下简称信达公司）颁发的东台市房权证东城区字第x号、x号《房屋所有权证》各1份；
2、2006年10月19日，第三人作出的《关于某求办理接受捐赠房屋权属登记的函》1份；
3、2004年4月22日，江苏省电信有限公司盐城分公司下发的《多经清理处理意见》1份；
4、2004年5月18日，信达公司《股东会决议》1份；
5、信达公司与第三人签订的《赠与合同》1份；
6、2004年4月28日，江苏省电信公司《转帐凭证》1份；
7、2004年4月30日，信达公司《捐赠固定资产详情表》1份；
8、2004年7月9日，《中华人民共和国契税完税证》1份；
9、2006年10月24日，第三人出具的《法人证明》1份；
10、2006年10月19日，第三人提交的《东台市房屋所有权登记申请书》1份；
11、2006年10月27日，《东台日报》公告1份；
12、2006年12月11日，被告《x业务受理单》1份；
13、2006年12月12日，被告《房屋所有权审批表》1份。
上述第1份证据，拟证明涉案房屋原所有权人为第三人的关联企业信达公司。第2份证据，拟证明第三人申请权属登记的房屋系其关联企业信达公司关闭清算后无偿捐赠。第3份证据，拟证明第三人受赠房屋是根据上级公司要求，对其兴办的多经公司即信达公司的固定资产进行清收与管理。第4份证据，拟证明信达公司将房屋无偿捐赠给存续公司即第三人是经股东会决议的，故履行了法定程序。第5份证据，拟证明信达公司与第三人房屋赠与行为有效，并约定信达公司于2004年7月1日将剩余资产无偿捐赠给第三人。第6份证据，拟证明信达公司与第三人房屋赠与行为已于2004年4月具体实施。第7份证据，拟证明第三人接受了信达公司捐赠的房屋及其价值。第8份证据，拟证明受赠人已履行了纳税义务。第9至13份证据，拟证明被告颁证程序合法。
上述证据均为复印件，除第4、5份证据被告未提交原件核对外，其余证据均经核对与原件无异。
被告东台市房产管理局在法定期限内向本院提交的规范性文件有：
1、建设部《城市房屋权属登记管理办法》1份；
2、建设部《城市房地产转让管理规定》1份。
原告赵某某诉称，原告自2001年起承租信达公司位于某城富腾路X-X号店面房1间。2004年7月4日，该公司违法卖房于某三人，被告为其过户。2006年9月14日，被告予以纠正。现第三人又以接受捐赠为由，申请房屋过户，被告为其办理了产权变更登记手续。被告在办证过程中对第三人提供的虚假证据不作审查，错误发证。原告认为被告的发证行为，侵犯了原告的债权、租赁使用权和优先购买权。原告请求法院判决撤销被告颁发给第三人的《房屋所有权证》。
原告赵某某在法定期限内向本院所举并经庭审质证的证据有：
1、2006年12月12日，被告颁发给第三人的《房屋所有权证》1份；
2、2001年1月15日，信达公司出具的《收款凭证》1份；
3、本院（2006）东民二初字第X号和X号《庭审笔录》1份；
4、2001年1月12日，信达公司原法定代表人张万忠与张小红签订的《合作经营协议》1份；
5、2004年3月19日，信达公司《注销登记申请书》1份；
6、2004年4月30日，信达公司《注销清算报告》1份；
7、2004年7月9日，《中华人民共和国契税完税证》1份；
8、2006年9月14日，被告作出的东房管字（2006）X号《关于某销东房权西城区字第x号〈房屋所有权证〉的决定》（以下简称注销决定）1份；
9、2003年12月9日，《信达公司股东会决议》1份。
上述第1份证据，拟证明被诉具体行政行为存在。第2份证据，拟证明信达公司收取原告房屋押金2000元，原告是涉案房屋的合法租赁人，同时证明信达公司至今未能清偿原告的债权。第3份证据，拟证明原告与信达公司的房屋租赁期限延长至2010年。第4份证据，拟证明原告与信达公司租赁关系存在，因原告的《合作经营协议》内容与张小红相同。第5份证据，拟证明信达公司一共有15名股东。第6份证据，拟证明资产已经分配给股东，有捐赠活动也应由股东实施。第7份证据，拟证明《契税完税证》原件并无捐赠的字样。第8份证据，拟证明涉案房屋是第三人购买的。第9份证据，拟证明信达公司资产应当清偿债权人，清偿后的资产应按出资比例归股东所有。
上述证据均为复印件，经核对与原件无异。
被告东台市房产管理局辩称，2006年10月19日，第三人向被告申领其受赠的位于某台市X镇X路X号两间店面房的《房屋所有权证》。被告对第三人提供的相关资料依法进行了审查，认为第三人由于某家产业政策调整等原因，对关联企业信达公司的财产进行清算，并无偿接受其捐赠，符合赠与的一般构成要件和转让登记的条件，应予认可确权。另外，被告受理第三人关于某屋确权及领取《房屋所有权证》的申请后，对其提供资料的真实性和合法性进行了认真地审查，该房屋并非买卖，不存在优先购买权问题，但为慎重起见，于2006年10月27日在《东台日报》刊登了登记公告，在公告异议期间原告并无异议，据此，被告于2006年12月12日向第三人颁发了《房屋所有权证》。被告颁发给第三人的《房屋所有权证》手续齐全、程序合法、适用法律正确。原告主张的债权和租赁使用权系另一法律关系，与本案无关。被告请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
第三人电信局述称，原告所诉与事实不符，信达公司系第三人兴办的多经企业，根据上级要求该类企业须进行清理关闭，清理后的实物资产签订赠与协议，移交存续公司。信达公司没有违法卖房给第三人，而是根据上级要求将房屋捐赠给第三人，该赠与行为对原告的权利没有任何侵害。被告发证行为合法有效。
第三人电信局在法定期限内向本院所举并经庭审质证的证据有：
1、2003年3月6日，原信达公司法定代表人张振斌与原告签订的《补充协议》1份；
2、2002年7月25日，中国电信集团江苏省电信公司江苏电信综办（2002）X号《关于某理规范与处置多种经营企业的指导意见》1份；
3、2002年9月30日，中国电信集团江苏省电信公司江苏电信综办[2002]X号《关于某理规范与处置多种经营企业的若干补充意见》1份；
4、2002年12月3日，江苏省电信公司盐城分公司盐电办[2002]X号《关于某报电信多经企业清理规范实施细案的通知》1份；
5、2002年11月19日，中国电信集团江苏省电信公司江苏电信综办[2002]X号《关于某〈盐城电信分公司关于某理规范和处置多经企业的实施方案〉的批复》1份。
6、2004年10月11日，东台中信会计师事务所有限公司中信会审[2004]第X号《审计报告》1份。
上述第1份证据，拟证明信达公司与原告《补充协议》的租赁期限经协商延期至2005年6月。第2至4份证据，拟证明多经公司即信达公司系第三人兴办的关联企业，根据上级文件精神该公司关闭清算，其清算后的净资产以无偿捐赠的形式移交第三人。第5份证据，拟证明信达公司系第三人的多经企业。第6份证据，拟证明捐赠行为清算期间已实施。
上述证据均为复印件，除第1份证据外，均经核对与原件无异。
庭审质证时，原告对被告提供的第1份证据的合法性和真实性无异议，但对其关联性有异议，认为该证据不能证明第三人接受捐赠时该房屋所有权仍属于某达公司。对被告提供的第2份证据的关联性和合法性有异议，认为不能证明信达公司是第三人的关联企业；第三人的上级公司也是一个企业，该公司文件不能约束信达公司；2003年12月之后信达公司已经进行清算，无权捐赠，第三人没有能够占有使用本案所涉房屋，其无权提出申请。对被告提供的第3份证据的真实性无异议，但对其关联性和合法性有异议，认为该证据第三条称对信达公司进行审核后所有者权益x元进行调整，而本案涉及的房产是40多万元。对被告提供的第4、5份证据的真实性和合法性有异议，认为被告出示的是复印件，即使赠与合同是真实的，赠与的主体也不符合要求，因为信达公司的股东有15人，而签名的只有6名。对被告提供的第6份证据的关联性有异议，认为没有股东会的决议就进行转帐，其行为不合法。对被告提供的第7份证据的真实性有异议，认为该表是2004年4月30日形成，而电传时间是2004年4月28日。对被告提供的第8份证据的真实性亦有异议，认为第三人在2006年的民事诉讼中提交的证据并没有捐赠的字样。对被告提供的第10份证据的真实性无异议，但对其合法性有异议，认为第三人无权申请，且被告在没有审批的情况下发证违法。对被告提供的第11份证据真实性无异议，但原告认为公告不能证明原告及其他产权人已经知情。对被告提供的第12份证据的合法性也有异议，认为第三人办证时没有提交赠与合同、股东会决议及权属证书，且未经审查就许诺发证不合法。对被告提供的第13份证据的真实性无异议，但其中第三项说明被告办理时没有进行审查。
被告对原告提供的第1、2份证据的真实性和合法性无异议，但对第2份证据的关联性有异议，认为不能证明房屋转让后原告与第三人之间仍存在租赁关系。对原告提供的第3份证据的真实性无异议，但被告认为该证据只能证明第三人承认有合同，不能证明有延期的内容。对原告提供的第4份证据的真实性无异议，但该协议不是租赁协议，不能证明租赁关系的存在。对原告提供的第5至7份证据的真实性无异议，但第7份证据财税部门后又增加了“捐赠”，并加盖了印章予以确认。对原告提供的第8份证据的真实性、合法性无异议，但该证据证明第三人提交的买卖契约系为办证方便所填，后经查证申报不实，故被告予以注销。对原告提供的第9份证据的真实性无异议，被告认为该证据证明信达公司的财产是经过清算后捐赠的。
第三人对被告提供证据的真实性、合法性和关联性均未提出异议。
第三人对原告提供的第1至9份证据的真实性亦无异议，但第三人认为以上证据不能证明2005年6月以后，原告与第三人仍存在租赁关系；其中第3份证据，只能证明原告与信达公司曾存在租赁关系，不能证明延期8年。第6份证据仅证明2004年5月9日信达公司股东同意关闭清算，赠与事实在同年4月30日已成立，不能证明清算后的财产归股东所有。第7份证据虽没有捐赠字样，但后来财税部门加盖印章对捐赠的事实予以确认，证明捐赠关系成立。第8份证据不能证明信达公司与第三人之间存在买卖关系。第9份证据与本案没有关联性。
原告对第三人提供的第1份证据，证明《租赁协议》确有延期的事实无异议，但认为该证据为复印件，对其所证明的租赁期限延期至2005年6月因与原告主张的不一致，有异议。对第三人提供的第2至5份证据的真实性无异议，但对其合法性有异议，认为处理意见和实施方案的作出主体是企业，信达公司是独立法人，又不是上级公司投资的，故不受其文件精神制约。对第6份证据的真实性无异议，但对其合法性有异议，认为信达公司于2004年10月前已注销，审计报告不合法。
被告对第三人提交的第1至6份证据的真实性、关联性和合法性无异议。
原告对证人许宏根、倪振华、陈某忠所作的证言没有异议。被告对证人许宏根、倪振华、陈某忠所作的证言有异议，认为证人证言不能证明原告与信达公司之间存在延期八年期限的租赁关系。第三人对证人许宏根、倪振华、陈某忠所作的证言亦有异议，其意见与被告相同。
经庭审质证，合议庭认为被告提供的第1至3份和第6至13份证据具有真实性、合法性且与本案具有关联性特征，依法予以确认。对被告提供的第4、5份证据，因被告未能提供原件，故对其真实性不予认定，但对其能够与其他证据相互佐证的内容依法予以采信。原告提供的第1至9份证据的真实性、合法性合议庭依法予以确认，但其中第2份证据证明信达公司收取原告押金2000元，是基于某告占有使用该公司房屋所为，因原告至今仍实际占有使用该房屋，故不能证明信达公司未能清偿原告债务；第3份证据可以证明原告与信达公司存在租赁合同的事实，但不能证明合同租期延长至2010年；第8份证据虽表明第三人曾持买卖契约办理产权变更登记，但该买卖契约系第三人的并列企业江苏省电信有限公司东台市分公司为被告办证方便而出具的，不是当事人的真实意思表示，故不能证明原告主张的信达公司与第三人的买卖关系成立。第9份证据仅证明信达公司组织清算、清退股权，鉴于某达公司为第三人的多经公司，故不能证明清算后的资产归股东所有。第三人提供的第1份证据虽为复印件，但原告对其证明租赁协议确有延期的事实无异议，其延期的事实应予确认。第2至5份证据具有真实性、合法性且与本案具有关联性特征，依法亦予认定，该证据可以证明，原信达公司系第三人兴办的多经企业，其清退股权、关闭清算，并以捐赠的形式将清算后的实物资产移交第三人是根据上级公司的要求清理与处置的。第6份证据系审计单位对信达公司的帐务审计，其内容真实，能够证明信达公司在清算期间已将固定资产捐赠给第三人的事实。证人许宏根、倪振华、陈某忠所作的证言，对具体事实陈某不清，且没有其他证据佐证，不能证明原告与信达公司签订了8年的租房合同，故不予采信。
经审理查明，2001年1月12日，原告与信达公司签订《合作经营协议》1份。协议约定：信达公司提供位于某台市台城新东东路X号（现富腾路X号）店面房一间，面积为43.84平方米及水电设施；原告全面负责经营管理，全年缴付费用x元；原告一切经营活动，债权债务均与信达公司无关；原告一次性交付押金2000元；协议有效期限一年，从2001年1月12日至当年12月31日止。协议签订后，原告于2001年1月15日向信达公司交付房屋押金2000元。2002年3月6日原告又与信达公司续签《租房协议》1份。约定：原告全年缴纳租金9600元；协议有效期为1年；原告一次性交纳押金2000元（该押金在合作经营期间已交纳），协议终止时退回押金。2003年3月6日租赁期限界满时，原信达公司法定代表人张振斌与原告在原《租赁协议》上签订《补充协议》，双方约定延长房屋租赁期限，但原告对延长的租赁期限有争议，至今仍实际占有使用该租赁房屋，原信达公司收取的房屋押金2000元亦未返还。另查明，信达公司系第三人以部分职工出资的形式兴办的多经企业，2003年12月9日该公司根据江苏省电信公司、盐城分公司的要求形成股东会决议，决定于2003年12月停业关闭，清退股权，组成清算组进行清算。2004年4月，信达公司将清算后的实物资产（含原告原协议约定的租赁房屋）以捐赠的形式移交给第三人。嗣后，信达公司与第三人补签了《赠与合同》。2004年7月6日江苏省电信有限公司东台市分公司（该公司与第三人系两块牌了一套班子）向被告申请房屋产权变更登记时，为办证方便与信达公司补签了一份《房地产买卖契约》，被告亦根据其提交的《房地产买卖契约》为其办理了房屋产权变更登记手续。后在行政诉讼过程中，被告以信达公司已于2004年5月18日被工商部门核准注销，申请单位申报不实为由自行注销了东房权西城区字第x号《房屋所有权证》。2006年12月12日，被告又以第三人接受捐赠为其颁发了东台市房权证东城区字第x号《房屋所有权证》。2007年4月2日，第三人向法院提起民事诉讼，要求原告返还租赁房屋，给付租金x元。故原告又以被告发证行为侵犯其债权、房屋租赁权和优先购买权为由，向本院提起行政诉讼。
庭审辩论中，当事人围绕本案的争议焦点，即原告是否具有诉讼主体资格、被告的发证行为是否侵犯原告的债权、房屋租赁权和优先购买权、被告的颁证行为是否合法等进行了辩论。原告认为，信达公司与第三人的房屋转让行为，名为赠与实为买卖，原告作为该房屋的租赁人信达公司未履行事先告知义务，被告为其颁发《房屋所有权证》侵犯了原告的债权、房屋租赁权和优先购买权，故原告具有行政诉讼主体资格，被告颁证行为违法。被告认为，第三人由于某家产业政策调整等原因，对关联企业信达公司的财产进行清算，并在清算后通过捐赠的程序无偿接受其实物资产，符合上级规定和转让登记的条件，应予确权；被告受理第三人关于某屋确权及申请领取《房屋所有权证》的申请后，对其提供资料的真实性和合法性依法进行了审查，颁证程序合法；信达公司将房屋捐赠给第三人，该赠与关系是否成立或合法对原告租赁权利没有实际影响，原告不具备本案的诉讼主体资格。第三人认为，公司是根据上级要求对本企业兴办的多经公司进行规范、清算和处置，原告不是信达公司的股东，该公司与第三人的赠与关系是否存在或合法与原告没有任何关联，原告无权提出异议。
本院认为，建设部《城市房屋权属登记管理办法》第八条第三款的规定：“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。”本案被告作为房地产行政主管部门，具有对东台市范围内的房屋权属登记进行管理的行政职权。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起行政诉讼。”本案原告作为争议房屋的实际占有人，认为被告的颁证行为侵犯其债权、承租权和优先购买权向法院提起行政诉讼，具有原告诉讼主体资格。
关于某告颁证行为是否损害原告的优先购买权的问题。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由此可见，原告的优先购买权必须在原告与信达公司房屋租赁关系存续的情况下，以信达公司出卖原告承租房屋为法定要件。而本案争议房屋原所有权人信达公司是第三人以部分职工出资的形式兴办的，以通信工程的设计、施工、物资供应等与第三人业务有密切关联的多经企业。中国电信集团江苏省电信公司江苏电信综办（2002）X号《关于某理规范与处置多种经营企业的指导意见》规定，主要从事本地区主业委托的工程、设计、物资供应等业务且不愿接受实业公司兼并重组的多经企业，应予解散；清算后的实物资产向实业公司协议转让，用于某业公司的发展，由实业公司管理、处置。江苏省电信有限公司盐城分公司对信达公司的《多经清理处理意见》要求：“多经公司要与存续公司签订固定资产捐赠协议，将尚未处理的固定资产61.1万元无偿捐赠给存续公司，存续公司核对固定资产实物和详情后，在协议上盖章签收确认”。据此，第三人以接受捐赠的形式接收信达公司出租房屋，是根据上级要求对多经企业的规范、清理和处置，并非是买卖。故原告认为信达公司将租赁房屋转让给第三人名为赠与实为买卖，被告为其办理产权变更登记侵犯其优先购买权证据不足，其理由依法不能成立。
关于某告的颁证行为是否损害原告债权和租赁使用权的问题。《民法通则》第八十四条规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。”据此，债权是指债权人享有请求债务人为一定行为的权利。本案原告与信达公司签订《合作经营协议》，约定原告交付信达公司押金2000元，信达公司将房屋交原告经营。后又续签《租赁协议》，约定协议终止时退回押金。而原告一直占有使用该房屋至今。由此可见，信达公司收取原告押金2000元是以出租房屋为对等条件的，并非一般债务。因此，原告以信达公司未退还其承租房屋押金2000元为由，主张被告的颁证行为侵害其债权于某无据。原告主张的房屋租赁使用权，系基于某告与信达公司的租赁关系是否存在所发生的争议，属于某事法律关系的调整范围，不受第三人接受捐赠和被告颁证行为的影响，故原告认为被告的发证行为侵犯其租赁使用权，依法亦不能成立。
关于某告的颁证行为是否合法的问题。第三人根据国家产业政策调整和上级要求，对其多经企业信达公司进行关闭清算。信达公司在清算和清退职工股权后，对剩余实物资产（含涉案房屋）以捐赠的形式转让给第三人。第三人收产后，依法向被告申领房屋所有权证，被告依据房屋权属登记发证的有关规定，在审查了相关申报材料后，为第三人颁证并无不当。
综上，第三人根据国家产业政策调整和上级公司要求对其以职工出资的形式兴办的多经企业信达公司进行关闭清算，并在清算和清退职工股权后，对信达公司移交的房屋依法申请产权变更登记，被告根据第三人申请为其颁发《房屋所有权证》并无不当。原告以第三人接收信达公司实物资产系名为赠与实为买卖为由，主张被告的颁证行为侵犯其债权、租赁使用权和优先购买权依法不能成立。其要求撤销被告颁发给第三人的《房屋所有权证》的诉讼请求，依法不予支持。参照《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第十七条，依照《最高人民法院关于某行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：
驳回原告赵某某要求撤销被告东台市房产管理局2006年12月12日颁发给第三人的东台市房权证东城区字第x号《房屋所有权证》的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告赵某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某苏省盐城市中级人民法院。
审判长邓正超
审判员宗彪
审判员苏学广
二○○七年六月八日
书记员王小婷（代）
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