原告程某。
原告程某。
两原告共同委托代理人范某，上海市某律师事务所律师。
两原告共同委托代理人乐某，上海市某律师事务所律师。
被告朱某。
委托代理人谷某，上海市某律师事务所律师。
委托代理人谷某，上海市某律师事务所律师。
原告程某、原告程某诉被告朱某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。两原告委托代理人乐某、被告朱某及其委托代理人谷某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程某、原告程某诉称：2008年12月，两原告向被告购置位于上海市X路X弄X号X室房产，交易过程某双方对原有户籍迁出事宜作出明确约定。现鉴于被告仍未将原有户籍全部迁出，两原告遂诉请要求被告就未予迁出户籍之违约情节偿付自2009年1月21日起暂计至起诉之日止之违约金人民币130,000元。
两原告提供以下证据：1、2008年12月19日《房地产买卖居间协议》（下称《居间协议》），以证明两原告经中介居间服务后向被告购置系争房屋，同时证明双方针对户籍迁出事项已作违约责任之约定；2、2008年12月20日《上海市房地产买卖合同》（下称《买卖合同》），证明内容同两原告证据1；3、《上海市房地产权证》，以证明两原告与被告之间已经完成系争房屋之买卖交易；4、《销售不动产统一发票》，证明内容同两原告证据3；5、《契税缴款书》，证明内容同两原告证据3；6、《常住人口基本信息》，以证明案外人李晟户籍仍未迁出系争房屋，就此被告须按约承担违约责任。
被告朱某辩称：鉴于（1）系争房屋系由被告向他人所购置，被告对其中尚有李晟户籍并不知晓，被告亦属受害人员，但被告在得知该情形后已尽力要求在户人员迁出户籍；（2）买卖双方就迁出户籍事项所约定之违约金过高，该户籍问题目前尚未导致两原告遭受损失；（3）被告目前经济状况较差。鉴此，被告对两原告诉请不予认可。
被告对两原告证据真实性均予确认。对两原告证据1称就迁户事宜系作赔偿金约定。对两原告证据2称其中虽作违约金约定，但仍应据《居间协议》确定为赔偿金，同时称两原告在未予迁户30日后可予以强制迁户。对两原告证据3-6举证意见均予确认。
被告提供以下证据：1、案外人曹财喜、李晟户籍资料及被告向案外人所发《关于要求迁出户口的紧急函》（附2010年2月11日邮寄凭证），以证明被告当初购房时并不知该处有李晟户籍，在本次诉讼中，被告才得知该情节，被告为此已尽力与案外人进行交涉；2、《上海市房地产买卖合同》，以证明系争房屋系由被告向他人所购买；3、《劳动手册》，以证明被告现主要依靠失业保险金生活，被告生活状况不佳。
两原告对被告证据真实性均予确认。对被告证据1称如因卖方原因导致被告承担违约责任，被告可就此另行向卖方主张权利。对被告证据2、3认为与本案纠纷不具关联性。
本院对当事人提供证据依法认证如下：
对两原告提供证据真实性均依法予以确认。据两原告证据1-5依法认定两原告与被告经中介后已实际完成系争房屋之买卖交易，且买卖双方在交易过程某就户籍迁出事宜曾作明确约定。据两原告证据6依法认定案外人李晟户籍现仍在系争房屋内。
对被告提供证据真实性亦依法予以确认。据被告证据1、2依法认定系争房屋最初由被告向他人所购，购房时李晟户籍既已在系争房屋内。对被告证据3认为与本案纠纷不具关联性。
经审理查明：2003年2月10日，被告向案外人李学珍签约购买位于上海市X路X弄X号X室房屋，其时，案外人李晟户籍在户籍房屋内。2008年12月19日，两原告、被告及上海唐陆房地产经纪事务所（下称唐陆经纪所）签订《居间协议》一份，两原告委托唐陆经纪所居间购买被告名下之系争房屋。《居间协议》明确（1）房价款为人民币770,000元；（2）被告于房屋产权转移之日起20日内迁出原有户籍，如未能迁出，则每逾期1日，被告须按房价款万分之五支付两原告赔偿金，直至原有户籍迁出时止。次日，两原告与被告签订《买卖合同》一份，约定房地产转让价款为人民币770,000元。《买卖合同》另附《补充条款》明确（1）系争房屋内原有户籍于2009年1月20日之前予以迁出，如逾期未迁出，则被告每日按房价款万分之五支付两原告违约金，买卖双方另有约定的，按约定处理；（2）如被告未迁出户籍超过30日，则两原告可向相关部门办理强制迁出户籍。2009年1月5日，系争房屋产权登记于两原告名下。现两原告因被告未将系争房屋内原有李晟户籍予以迁出，遂起诉来院，要求被告按《买卖合同》之约定偿付两原告自2009年1月21日起至起诉日止之部分违约金计人民币130,000元。
本院认为：本案所涉《居间协议》及《买卖合同》均系签约各方据真实意思表示依法签订，具有法律效力，签约各方均应恪守约定之义务。《买卖合同》明确被告最迟须于2009年1月20日将原有户籍全部迁出，现原有之李晟户籍尚在系争房屋内，故两原告可就被告该违约情节要求被告按约支付违约金。但鉴于被告已提起违约金约定过高之抗辩意见，故本院对该项违约金依法予以酌情调整。至于被告辩称双方约定的款项性质为赔偿金而非违约金，因《买卖合同》签订于《居间协议》之后，且《买卖合同》签订同时及之后，双方就迁出户籍事项未曾作出新的约定，故该款项性质应据《买卖合同》约定确定为违约金。关于被告辩称两原告可予以强制迁户之意见，鉴于该项约定内容在实践中可能存在操作难度，且该项约定对两原告而言既是义务亦是权利，故该项约定并不能免除被告所须承担之违约责任。至于被告辩称未能迁户系由他人所导致，因被告作为卖方应对系争房屋内所留存户籍清楚了解，且《买卖合同》内容系被告所作明确承诺，故被告该辩称意见亦无法免除所须承担之违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
被告朱某于本判决生效之日起十日内偿付原告程某、原告程某违约金人民币20,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2,900元，适用简易程某减半收取为人民币1,450元，原告程某、原告程某共同负担人民币1,300元，被告朱某负担人民币150元。本院退还原告程某、原告程某人民币1,450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员李慧
书记员侯素青
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