XX有限公司上海分公司诉曹X房屋租赁合同纠纷案

当事人: 法官: 文号:上海市徐汇区人民法院

原告XX有限公司上海分公司，住所地本市X路X、81、X号。

负责人尹X，总经理。

委托代理人殷X，上海市X律师事务所律师。

委托代理人李X，上海市X律师事务所律师。

被告曹X，女，X年X月X日日生，汉族，住X省X市X区X路X栋X号。

委托代理人肖X，上海市X律师事务所律师。

委托代理人高X，上海市X律师事务所律师。

原告XX有限公司上海分公司为与被告曹X房屋租赁合同纠纷一案，于2009年9月4日向本院起诉，本院立案受理后，适用简易程序。2009年10月16日，被告曾经提起反诉，2009年12月22日，被告撤回反诉，本院已经口头裁定予以准许。本院于2009年10月16日、11月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李X，被告曹X及其委托代理人肖X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX有限公司上海分公司诉称，2008年5月5日，原、被告签订合同编号为x的《X大楼房屋租赁合同》，由被告承租X区X路X号X大楼一楼商铺（以下简称系争房屋），约定：租赁期限自2008年6月5日起至2011年6月4日止，每月租金为人民币70,567元，支付方式为每月5日前支付当月租金；若逾期支付，每逾期一日，需按月租金的千分之三支付滞纳金，拖欠租金累计15天以上，原告有权终止合同、收回房屋；系争房屋的物业管理费(每月5,881元)、水、电、煤气、电讯等费用，均由被告承担，其中物业管理费、水、电费由原告代收代付，被告应于每月5日前向原告支付当月的物业管理费以及上月的水电费，逾期支付的，每逾期一日，按上述费用的千分之三支付违约金，逾期达到15日以上的，原告有权停止供应；租赁期满，被告应如期交还系争房屋，如逾期归还，则每逾期一天应向原告支付原日租金3倍的房屋使用费；合同终止时，被告有应付而未付的租金、物业管理费、水费、电费、通讯、煤气、停车等费用，原告有权在被告所交的押金中抵扣，不足抵扣部分，原告有权向被告追偿等。另合同附件载明：“为提高大楼品质，给各公司提供更为良好的工作环境，经政府有关部门批准，在本合同租期内，甲方对将大楼外立面与内部公共部位进行改造施工,届时将会给贵公司带来一定程度的影响，包括但不限于搭建脚手架、拆除门窗、噪音干扰等，甲方承诺将采取措施尽可能降低上述影响，乙方对此表示理解，并同意配合施工。”2008年8月29日，原告取得了X大楼外立面改造工程的建筑工程施工许可证。2009年2月15日，襄阳大楼外立面改造工程开工。2009年3月3日，因被告拖欠系争房屋的1、2月份租金、物业管理费、水电费等，故原告在多次催讨未果的情况下，出于无奈向被告发出《解除<X大楼房屋租赁合同>的通知》，解除了双方签订的上述租赁合同，并要求被告将该房屋返还给原告。该通知于当日送达至被告。但至今，被告拒不向原告返还房屋，且一直非法占有使用。期间，原告多次要求被告返还系争房屋，并付清有关费用等，但均未果。原告认为，被告拖欠租金、物业管理费的行为，系严重的违约行为，依法应向原告承担违约责任，原、被告双方签订的上述租赁合同已经于2009年3月3日终止，合同终止后，被告拒不向原告返还系争房屋，且一直非法占有使用，显属严重的侵权行为，依法应向原告承担相应的法律责任，并按合同约定支付房屋使用费、物业管理费等。另被告的上述行为不仅严重损害了原告的合法权益，而且导致襄阳大楼改造工程无法顺利进行。因此，原告要求判令：1、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同已经于2009年3月3日终止，被告迁出并向原告返还房屋；2、被告向原告支付违约金22,993.78元;3、被告支付房屋使用费、物业管理费至被告实际搬离之日止。

被告曹X辩称，不同意原告的诉请。原告终止租赁合同的时间没有与被告达成一致。原告在履行合同中未尽到义务，给被告造成了损害，在双方对于补偿未达成一致的情况下，故被告暂延缓支付租金、管理费。

经审理查明，坐落于X区X路X号X大楼一楼商铺产权人为XX有限公司。

2008年5月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《X大楼房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方；甲方出租给乙方使用的房屋建筑面积共计386.67平方米,按面积计算租金和物业管理费;乙方租赁该商铺为投资用途,如出租给第三方需得到甲方认可;在租赁期限内,未事先征得甲方的书面同意,并按规定报经有关部门核准,乙方不得擅自改变房屋的使用用途;倘乙方不正当或非法使用该房屋,甲方有权解除本合同,乙方必须即时退出及归还上述房屋给甲方,甲方收取押金不予返还,乙方应承担租约期内全部费用并赔偿甲方由此而造成的损失;租赁期限自2008年6月5日起至2011年6月4日止;该房屋每天每平方米建筑面积租金为人民币6元,月租金总计为人民币70,567元;乙方必须在每月5日前支付当月租金,若逾期支付,每逾期一天,乙方需按月租金的千分之三向甲方支付滞纳金;在本合同签字(盖章)后3天内,乙方应向甲方支付押金148,786元,该押金在租赁保证金后应向乙方开具收款凭证,该押金在租赁期满经甲方验收合格后一周内退还乙方,退款时乙方应开具正式收据,若租赁期满或合同解除、终止履行时，乙方有应付而未付的租金、物业管理费、水电费、通讯、煤气、停车等费用，甲方有权在押金中抵扣，余额退还乙方，若押金不足抵扣前述各项费用的，甲方仍有权向乙方追偿；物业管理费：该房屋每天每平方米建筑面积物业管理费为人民币0.5元,月总计人民币5,881元,于每月5日前缴付当月费用,水、电费用每月5日前缴付上个月的各项费用；在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应爱护并合理使用其所承租的该房屋及附属设施，设施如损坏，甲方负责维修，乙方承担材料费用，如因乙方使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿；除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意，按规定应向有关部门办理申报手续的，须办妥有关手续后，方可进行，租赁期满，甲方要求恢复房屋原状的，乙方必须恢复原状，乙方拆除添置的设备时，不得损坏房屋结构，经验收认可，方可办理退租手续；在租赁期限内，遇到下列情况之一的，可变更或者解除本合同：1、甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或者全部该房屋的；2、因出现非甲方能及的情况，使该房屋设施的正常运行、或水、电、煤气等正常供应中断，且中断期一次超过5天，乙方认为严重影响正常使用房屋的；3、因乙方违反本合同的约定/或甲方制定的房屋使用规则,且经甲方提出后的10天内,乙方未予以纠正的;4、因不可抗力因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；5、在租赁期间，该房屋经政府有关部门批准动迁；变更或解除本合同的，要求变更或解除的一方应提前一个月主动向另一方用书面提出，因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除本合同（7－1条）第1、2、4、5款可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿；在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：1、未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转让、转借他人或调换使用的；2、未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损害房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、并修复的；3、擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的；4、拖欠租金累计15天以上的；在租赁期限内，乙方逾期交付物业管理费、电费、水费、煤气费、电话费、停车泊位费等费用，每逾期一天，则应按上述费用的千分之三向甲方支付违约金，逾期超过15天以上的，甲方有采取停止供应或使用的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担；在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，预付押金不退，若预付押金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；租赁期满,乙方应如期交还该房屋,如乙方逾期归还,则每逾期一天,应向甲方支付原日租金3倍的房屋使用费;在租赁期限内，因甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该房屋发生损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任等条款。另合同附件载明：为提高大楼品质，给各公司提供更为良好的工作环境，经政府有关部门批准，在本合同租期内，甲方将对大楼外立面与内部公共部位进行改造施工,届时将会给贵公司带来一定程度的影响，包括但不限于搭建脚手架、拆除门窗、噪音干扰等，甲方承诺将采取措施尽可能降低上述影响，乙方对此表示理解，并同意配合施工。合同签订后，原告依约将系争房屋交付被告使用。

另查明，2009年3月27日晚，系争房屋曾经发生消防栓喷淋装置漏水事故。2009年2月16日，系争房屋所在的襄阳大楼实施室外装修工程。2009年2月18日，原告曾经向被告发出催款通知书，要求被告支付2009年1、2月份的房租及水电费。2009年3月3日，原告曾经向被告发出《解除<X大楼房屋租赁合同>的通知》，内容是：因被告未支付系争房屋2009年1、2月的租金、物业管理费，以及该房屋2008年12月、2009年1月的水、电费等，故原告多次催讨，但被告仅于2009年2月20日支付该房屋的租金7万元，至今尚欠租金共计126,496元、物业管理费共计16,020元、电费共计7,607.60元、水费共计92.3元;原告通知被告，解除原、被告之间签订《房屋租赁合同》，被告返还原告房屋。2009年3月11日，被告向原告支付110,267.60元。2009年4月20日，被告向原告发出回函，确认尚欠原告租金的事实，并保证在经济状况好转后再作支付，并希望与原告协商有关大楼外立面装修及消防栓失灵的补偿问题。至今，被告支付租金及物业管理费至2009年3月止。2009年7月13日，原告再次向被告发出《关于要求立即返还房屋的通知》，要求被告立即返还系争房屋。2009年7月16日，被告又回函，再次表示要求继续履行合同。

在本案审理过程中,原、被告确认被告支付系争房屋使用费、物业管理费至2009年3月底，被告从2009年4月1日起欠付房屋使用费及物业管理费。原告同意将被告先前支付的押金148,786元返还被告。原告放弃要求被告支付违约金22,993.78元的诉讼请求。

以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的《X大楼房屋租赁合同》、函、建筑施工许可证等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。在本案审理过程中，被告另提供空调及安装费、支付给杜XX、杜X的系争房屋装潢款支票出票凭证，证明被告的装潢损失为102,350元；原告提出异议，认为并不能证明被告在本合同履行过程中实施过装潢、杜X和杜XX的身份，被告实际支付给杜X和杜XX装潢款的事实，而且即使这些发票及支票出票凭证属实，时间也是均在原、被告租赁合同签订之前，故原告不应承担被告提出的装潢损失。

本院认为，原、被告就系争房屋所签订的《X大楼房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且于法无悖，应认定合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应按约全面履行自己的义务。

依照双方《X大楼房屋租赁合同》约定，“被告拖欠租金累计15天以上的，原告有权终止本合同，收回该房屋。”2009年3月3日，原告向被告发出解除租赁合同通知书时，被告未支付系争房屋2009年1、2月的租金、物业管理费，以及欠付2008年12月、2009年1月的水、电费等，故原告向被告发出解除合同通知符合合同约定。现原告诉请要求本院确认原、被告双方签订的《X大楼房屋租赁合同》于2009年3月3日终止，被告立即向原告返还房屋的诉请，本院予以支持。被告辩称因消防设备故障导致其放置于房内的大量衣物因浸泡而受损报废以及原告实施的大楼外立面装修影响被告使用房屋而拒付租金，因在租赁合同签订时，原告已经预告被告，原告将要实施的大楼外立面装修可能对被告使用系争房屋影响，被告在已知的情况下，仍与原告签订租赁合同；况且消防设备故障发生在2009年3月27日，是在原告发出解除租赁合同函之后，依照双方租赁合同约定，被告可以及时通过向侵害方主张赔偿来保护自己的合法权益，被告的上述拒付租金的理由不当，本院不予支持。

原、被告双方签订的《X大楼房屋租赁合同》于2009年3月3日解除后，被告作为承租人理应及时返还房屋给原告，但至今被告扔拒绝迁出。现原告要求被告支付自2009年4月1日起至被告实际搬离之日止的房屋使用费、物业管理费的诉请，本院应予以支持。原告要求被告支付原租金数额3倍的使用费的合同依据是《X大楼房屋租赁合同》的8－4条，该条款适用在“租赁期满”，故本院不予支持。

关于被告在系争房屋内的装潢，被告提供空调购买及安装费、支付给杜XX、杜X的系争房屋装潢款支票出票凭证,时间均在2006年底、2007年初，应在原、被告租赁合同签订之前，故被告辩称原告应补偿被告装潢损失102,350元，本院无法支持。

原告放弃部分诉讼请求，是当事人自主处分其诉讼权利，本院予以准许。鉴于原、被告的合同期限已经届满，故原告应当将被告先前支付的押金返还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条的规定，判决如下：

一、确认原告XX有限公司上海分公司与被告曹X之间的《X大楼房屋租赁合同》于2009年3月3日解除；

二、被告曹X于本判决生效之日起十日内迁出本市X区X路X号，并将上述房屋交还给原告XX有限公司上海分公司；

三、被告曹X于本判决生效之日起十日内支付原告XX有限公司上海分公司自2009年4月1日起至被告实际搬迁之日止的房屋使用费，以每月70,567元计；

四、被告曹X于本判决生效之日起十日内支付原告XX有限公司上海分公司自2009年4月1日起至被告实际搬迁之日止的物业管理费，以每月5,881元计；

五、原告XX有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内返还被告曹X押金148,786元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计8,296.50元,由原告XX有限公司上海分公司负担2,860.50元,被告曹X负担5,436元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员晏莹

书记员吕燕娜