原告上海某物业管理有限公司
法定代表人彭某某，董事总经理。
委托代理人钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。
委托代理人张越，上海市建纬律师事务所律师。
被告上海某纺织科技发展有限公司
法定代表人陈某
原告上海某物业管理有限公司与被告上海某纺织科技发展有限公司（以下简称某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟景勇律师、张越律师到庭参加诉讼，被告某公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系某彩棉服饰有限公司（以下简称某公司）的授权经销商，2008年3月18日，原、被告签署《上海市房屋租赁合同》，由被告向原告承租本市X路某号X层X室房屋（以下简称该房屋）。双方在合同附件三中约定，该房屋租赁面积为30平方米，租赁用途系用于经营x品牌服饰，租赁期限自该房屋交付之日起为3年，免租装修期为15天，免租期内被告无须支付基本租金，但是被告如果在免租期之内开始营业，则被告应将该段时间营业额的18%作为提成租金支付给原告，在免租期之内被告应当支付物业管理费。双方在合同附件四中另约定，租赁期限内该房屋基本租金为每月人民币x元（以下币种均为人民币），每月的提成租金为当月营业额的18%，每月实际支付的租金为当月基本租金和提成租金中金额较高者；物业管理费为每月2250元；租赁保证金相当于三个月的基本租金和物业管理费为x元；原告交付房屋之前，被告应当预付一个月的租金和物业管理费x元。双方在合同中又约定，合同项下任何一项应付的租金、物业管理费或任何其他费用，若被告从该租金、物业管理费或任何其他费用应付之日起拖欠连续超过十四天或累计超过六十天的，原告可解除合同；被告拖延支付租金、物业管理费或任何其他费用超过14天，原告可以在提前48小时通知被告的前提下停止该房屋的水、电、电话、煤气、通讯、空调和其他管理服务；原告因被告违约行为而解除合同的情况下，已经收取被告的合同保证金不予退还，被告还应承担相应的违约责任，支付给原告相当于租赁期满被告应付而未付的租金总和之金额的违约金；原告因被告违约解除合同无须就装修费用、设备添附费用向被告支付任何补偿。双方在合同中还约定，被告应在合同租赁期满或提前解除后将租赁场地恢复原状；原告在租赁期限届满或提前终止收回租赁场地后，租赁场地内的物品视为放弃物，原告有权自行处置。合同签署后，原告于2008年7月1日向被告交付了该房屋，办理了房屋交接手续。2009年1月12日，原、被告另行签署了《关于某广场租赁房屋之租金优惠确认单》，明确被告应当从2008年11月12日起依约向原告支付租金、物业管理费等各项费用，原告同意在满足一定条件的前提下给予被告租金优惠，被告自2008年11月12日至2009年1月31日期间不必支付基本租金给原告，只需将每月营业额的22%作为提成租金支付给原告。2009年2月14日，原、被告又签署了《关于某广场租赁房屋之租金优惠确认单》，为了继续友好合作，原告继续在一定前提条件下给予被告优惠，将被告2009年2月1日起至2009年4月30日的基本租金改为70%以消费券方式支付，30%仍付现金。在合同签署前后，被告总共向原告支付了租赁保证金x元、装修期物业管理费1125元、装修押金3000元；、一个月的租金x元、一个月的物业管理费2250元，除此之外，被告再未主动向原告支付过任何费用。被告在合同履行期限内应付租金、物业管理费、电费、电话费、信用卡手续费、电子消费卡手续费以及拉边袋、识别卡、POS机制作费、花车等杂项费用总计x.87元。因被告一直拖欠合同项下应付费用，原告分别于2009年6月23日、2009年7月3日和2009年7月13日向被告发函，要求被告遵守合同约定，及早付清拖欠费用，后因被告仍一再拖欠费用，原告于2009年8月10日再次向被告发函，要求被告在2009年8月14日18点之前付清全部欠款。2009年8月30日被告停业，2009年8月31日被告撤离场地。被告上述各项应付款项扣除被告已付款项，被告尚欠原告租金、物业管理费等各应付款项共计x.10元。几经协商无效，被告仍然拖欠款项不付。为此，原告诉至法院要求判令：1、原告已收取的租赁保证金x元（三个月的租金和物业管理费）不予退还；2、被告支付欠付的租金、物业管理费、电话费、电费等各项费用合计x.1元；3、被告向原告支付违约金x元（三个月的租金和物业管理费）；4、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉请提供下列证据：1、原告与被告2008年3月18日签订的《上海市房屋租赁合同》，证明原、被告之间的合同关系以及双方的权利义务关系；某公司作为被告的担保人，并且张某某在某公司处和被告公司处均签名，以此证明某公司代被告支付租金等所有费用，并且从原告处收取营业款；2、交房进户资料，证明原告向被告交付了租赁场地；3-4、2009年1月12日《关于某广场租赁房屋之租金优惠确认单》、2009年2月14日《关于某广场租赁房屋之租金优惠确认单》，以上两份证据证明原告同意在短期内给予被告租金方面优惠的事实；5、被告支付部分应付款项的凭证，证明被告向原告支付了部分款项的事实，装修押金3000元，原告同意在欠付的费用中抵扣；6、退营业款凭证和对帐单，证明原告向被告退还两次营业款的事实，以及原告代收营业款的事实；7－10、原告2009年6月23日的提示函、原告2009年7月3日再次提示的函、原告2009年7月13日致被告的通知、2009年8月10日原告致被告的通知，证明原告就被告欠款的违约事实进行催告并要求其按期履行的事实；11、原告解除合同通知书，证明原告因被告违约而解除合同的事实；补充证据1、电费单据，证明被告租赁期限内发生的电费使用情况；补充证据2－5、承租户电话接入申请表、大厦内部交换通信服务协议、关于转让合同权利、义务的函、电话费单据，证明被告在租赁期限内发生的电话费用；补充证据6、租户手册，证明原告向被告收取电费、识别卡费等杂项费用的依据；补充证据7、识别卡签收记录，证明被告识别卡领取情况。
被告某公司未作答辩，也未提供证据。
经审理查明，2008年1月7日、3月4日，某公司向原告交纳保证金共计x元。2008年3月18日，原告作为出租方（甲方）与承租方（乙方）被告某公司签订一份《上海市房屋租赁合同》，租赁合同及其补充条款、附件主要约定，甲方作为权利人将其所有的坐落于本市X路某号六层X室出租给被告使用，该房屋建筑面积约为30平方米，乙方租赁该房屋作为经营某品牌服饰之用途，甲方预期于2008年5月19日或之前向乙方交付该房屋，但具体交付日期以甲方通知乙方的日期为准，具体交付日由甲方至少提前三十天书面通知乙方。乙方确认乙方在签署本合同前已至现场视察过该房屋，对附件五所列之该房屋装修及设施状况充分了解并表示满意，并同意以该附件作为交付条件。若甲方未能在交付日将该房屋交付给乙方，乙方应给予甲方九十天宽限期，在此种情况下，免租装修期及相关日期均相应顺延，在该宽限期届满后十五天，若甲方仍未能将该房屋交付给乙方，则乙方有权以书面形式通知甲方立刻提前终止本合同或经协商再次选定一个日期为交付日。若乙方提前终止本合同，则甲方需在本合同依本款约定提前终止之日起三十天内将乙方已支付的租赁保证金无息退还乙方。除此之外，甲方无需对乙方遭受的其他任何损失承担任何责任。租赁期限为3年，自交付日起计算。免租装修期为15天，自交付日起计，免租装修期内无需缴付基本租金，若乙方于免租装修期内开始营业，则自开始营业之日起至免租装修期届满之日止，乙方需缴付提成租金，该提成租金为乙方营业额x%，免租装修期内乙方仍需缴付物业管理费及其他费用。该房屋每月基本租金租赁期1－3年为x元，该房屋每月提成租金租赁期第1－3年为乙方月营业额x抃，该房屋每月实际应付租金为上述基本租金与提成租金中较高者。乙方将以月付形式缴付租金，该租金不包括物业管理费及其他费用，乙方须于每月第一日或之前缴付当月基本租金，若每月提成租金高于基本租金，则乙方须于次月第七日或之前缴付提成与基本租金之差额部分，若上述日期恰逢法定节假日，则相应提前。乙方须自交付日起向甲方或甲方指定之管理公司按月支付每月2250元之物业管理费，物业管理费包括推广费、空调及管理费用，甲方有权根据实际运营情况对该房屋物业管理费标准作出调整，乙方须于每月第一日或之前缴付当月物业管理费，若上述日期恰逢法定节假日，则相应提前。乙方须于交付日或之前向甲方预付一个月的基本租金及一个月的物业管理费。租赁保证金相当于该房屋三个月之基本最高租金及三个月物业管理费，乙方须按以下方式缴付：首期保证金相当于一个月之基本最高租金及物业管理费即x元，乙方已于其签署该房屋租赁意向书后缴付9879元，保证金余款相当于二个月之基本最高租金及物业管理费即x元，乙方须于签署本合同同时或之前缴付。同时乙方还须补缴第一笔保证金余款即2865元，总计28某元。租赁期限内乙方使用该房屋而发生的一切水费、电费、煤气、电话及通讯等公用事业费用，均由乙方承担，乙方须按公用事业单位或甲方指定的物业管理公司规定的期限和方式缴付。对于消费者在该商铺内使用任何银行卡刷卡消费的交易，甲方以代收代付的方式，通过该系统统一收取交易金额，扣除优惠手续费将结算金额返还乙方；甲方每月与乙方结算两次帐款，帐期分别为当月1日至15日及当月16日至月末最后一天，第一次结算（当月1日至当月15日），甲方于当月18日前向乙方提供上一个月的结算清单，乙方应在收到该清单后即时核实，并予确认。如对结算清单有异议，乙方应于收到清单当月的20日前提出，若乙方未于该日前给予确认或书面提出异议，视为乙方同意按该清单进行结算。乙方的每笔应收结算款的计算方式为刷卡消费的每笔交易金额扣除该笔交易手续费。甲方提供的系统的交易手续费费率为银联人民币国内卡1％。租赁期内，非本合同规定之情况，甲方擅自解除本合同，甲方应向乙方支付相当于保证金金额之违约金，如违约金不足以弥补乙方经济损失的，乙方有权继续追偿。在不影响甲方根据本合同约定行使任何权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋或其任何部分，本合同即自行终止。在此情况下，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿，该情况为：本合同内任何一项应付的租金、物业管理费、保证金的补差或任何其他费用，乙方从该租金、物业管理费或任何其他费用应付之日起拖欠连续超过十四天或累计超过六十天（无论是否正式追索）。甲方发现乙方未经相关政府部门批准，有超越营业范围经营或其他违法经营活动，或于本合同规定之开始营业日后十四天内仍未开业，或未经甲方书面同意而连续停业超过两天或累计停业超过七天。非本合同规定情况，乙方中途擅自退租。当发生本合同上述情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：乙方应向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金总和之金额的违约金。当发生本合同上述情况时，甲方向乙方发出书面通知，书面通知中规定之日期为本合同终止日。该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前收回该房屋的权利，将构成甲方对该权利已全面及充分地行使。合同附件九的特别条文中甲方与乙方就合同有关内容作补充，某公司同意为乙方授权并提供担保，支付所有本合同下约定由乙方支付的一切费用，并对本合同下乙方应承担的其他义务承担连带责任。租赁合同还对双方其他的权利和义务作出了约定。合同中乙方的法定地址为本市X路X弄X号E66，联系地址为本市X路X号某商厦X楼某品牌。合同乙方处由某公司盖章、张某某签名，授权方某公司处未盖章，张某某签名。2008年6月17日，被告签收原告交付的文件包括租户手册、承租户电话接入申请表、承租户网络接入申请表、租户人员基本资料、制服穿着申请表。2008年7月1日，原告向被告交付承租房屋，双方确认2008年7月1日至7月15日为免租装修期。2008年9月16日，某公司向原告预付一个月物业管理费2250元、装修押金3000元、装修期物业费1125元、预付一个月租金x元。2009年1月12日，原告与被告签订《关于某广场租赁房屋之租金优惠确认单》，主要约定被告应自2008年11月12日起按照房屋租赁合同规定支付租金，原告同意自2008年11月12日起至2009年1月31日的优惠期享受租金优惠，即在优惠期内，被告无须向原告交纳该房屋之基本租金，但被告每月应按营业额x)%的提成率向原告支付提成租金，被告应缴付之该房屋物业管理费及其他费用仍按照房屋租赁合同的规定支付。2009年2月，原告与被告签订《关于某广场租赁房屋之租金优惠确认单》，第（一）项主要约定，双方同意自2009年2月1日起至2009年4月30日，被告向原告缴付的租金根据其经营期内当月营业额即时调整，若被告在该房屋内的当月营业额低于3万元且符合本确认单中第（二）项的条件，则该房屋于该月享受租金优惠，即被告向原告支付的该房屋之基本租金按房屋租赁合同规定的相应金额x%缴付，剩x%由被告以消费券方式支付，为方便使用，该消费券由被告委托原告印制并对外发行，被告同意接受任何顾客按照购物券使用细则使用消费券购买该房屋内任何符合要求的商品，该月的提成租金按营业额x@%计算，购物券消费之营业x%计算提成租金，被告该月须缴付的租金为前述基本租金和提成租金较高者，被告同意原告拥有消费券使用方法的解释权。2009年2月至2009年5月，张某某分别向原告提交加盖某公司、某公司公章的收款收据，要求原告退还某公司的营业款。2009年2月、3月，原告分别向某公司退还营业款8462.86元、6709.25元。2008年10月至2009年7月31日，张某某和某公司在原告提供的某广场销售对帐单上签名、盖章，2009年8月1日至8月28日被告均有销售记录，但被告未在该月的某广场销售对帐单上确认。2009年8月30日被告停业，2009年8月31日被告撤离场地。2009年9月9日，原告提起本案诉讼。
另查明，原告2008年11月12日至2009年8月31日应收租金总额为x.41元，具体构成：按照提成租金当月营业x%的计算，2008年11月12日至11月30日应收租金为2002.66元，2008年12月应收租金为3813.92元，2009年1月应收租金为3523.23元；2009年2、3、4月租金，按照每月基本租金标准的30%来计算每月租金均为3148.2元；2009年5、6、7、8月租金每月均为x元。物业管理费应收总额为x.32元，计算期限从2008年10月13日计算至2009年8月31日，具体构成：2008年10月13日至2008年10月27日为15天免租装修期，物业管理费为1125元，2008年10月28日至2008年11月30日为2540.32元，2008年12月、2009年1、2、3、4、5、6、7、8月每月应收物业管理费为2250元。电话费自2008年11月计算至2009年7月总计应收477.47元，具体构成：2008年11、12月为56.01元、55.24元、2009年1月为59.86元、2009年2月为47.54元、2009年3月为56.56元、2009年4月为51.5元、2009年5月为50.84元、2009年6月为50.4元、2009年7月为49.52元。拉边袋6元、识别卡两张100元、POS机制作费10元。被告欠付的2009年7月电费181.65元。原告代收被告信用卡及电子消费卡的营业款（含原告应支付被告活动费4800元）为x.88元，手续费390.16元。
本院认为，原、被告之间为租赁合同关系，被告在租赁合同约定的期限未届满之前，擅自停止经营搬离租赁房屋，根本违反合同导致租赁合同解除，原告以2009年8月13日被告实际搬离日作为合同解除日，本院予以确认。合同解除后，被告应向原告结清合同履行期间欠付的各项费用，以被告上述应付款扣除被告已缴纳的款项包括原告应返还被告的营业款、活动费和装修押金，经本院核算，除花车租赁费原告未提供证据外，其余原告主张的各项费用的计算金额无误，且合法有据，故本院予以支持。此外，被告提前退租还应按照合同的约定承担违约责任，合同中约定如被告中途擅自退租，被告已经支付的保证金不予退还，被告还应承担相当于至租赁期满被告应付而未付的租金总和之金额的违约金，被告现将合同约定的至租赁期满被告应付而未付的租金总和的违约金，自愿降低调整至三个月的租金和三个月的物业管理费之和，于法有据，故本院支持原告关于要求被告承担违约金，以及本案所涉租赁合同的保证金不予退还的诉请。花车租赁费鉴于原告未提供证据，故该诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告上海某纺织科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某物业管理有限公司2008年12月12日至2009年8月31日的租金共计人民币x.41元，抵扣被告的营业款人民币x.77元和装修期押金人民币3000元,被告实际应支付原告租金人民币x.64元；
二、被告上海某纺织科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某物业管理有限公司2008年11月28日至2009年8月31日的物业管理费共计人民币x.32元；
三、被告上海某纺织科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某物业管理有限公司电话费人民币477.47元、电费人民币181.65元、杂费人民币506.16元；
四、被告上海某纺织科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某物业管理有限公司违约金人民币x元；
五、被告上海某纺织科技发展有限公司在原告上海某物业管理有限公司处的保证金人民币x元不予退还。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2721.82元（原告已预缴），由被告上海某纺织科技发展有限公司负担（该款被告应于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长李名坚
审判员冯丽娟
代理审判员王凌冰
书记员施雯
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