原告上海市XX区教育局，住所地本市X路X号。
法定代表人王X，局长。
原告上海XX有限公司，住所地本市X路X弄X号。
法定代表人朱X，经理。
上述两原告共同委托代理人张X，上海市X律师事务所律师。
被告上海XX休闲会所，住所地本市X路X号。
法定代表人王X，总经理。
委托代理人陈X，上海市X律师事务所律师。
原告上海市XX区教育局、上海XX有限公司为与被告上海XX休闲会所、上海乔XX小吃世界有限公司、潘XX、张XX房屋租赁合同纠纷一案，于2009年2月19日向本院起诉，本院立案受理后，先适用简易程序。被告在答辩期内提出管辖异议申请，本院于2009年4月27日作出裁定：驳回被告对于本案管辖权提出的异议；被告不服，提起上诉；2009年6月25日，上海市第一中级人民法院作出终审裁定：驳回上诉，维持原裁定。2009年7月5日，本案转为普通程序，依法组成合议庭进行审理。2009年8月17日，被告申请对其承租的系争房屋装潢进行审价；本院遂委托上海第一测量师事务所有限公司进行审价。2010年2月6日，上海第一测量师事务所有限公司作出审价结论。2010年3月3日，本院公开开庭进行了审理，原告撤回对于被告上海乔XX小吃世界有限公司、潘XX、张XX的起诉，本院已经口头裁定予以准许。原告上海市XX区教育局、上海XX有限公司的委托代理人张X，被告的法定代表人王X、委托代理人陈X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市XX区教育局、上海XX有限公司诉称，原告上海市XX区教育局系本市X路X号房屋（以下简称系争房屋）的产权人，原告上海XX有限公司系原上海XX房地产实业公司歇业后债权债务承继单位。被告于2002年7月31日与上海XX房地产实业公司签订《房屋租赁合同》，原告向被告出租系争房屋，面积约460平方米，租期2002年10月1日起至2010年9月30日止，前三年月租金人民币25,185元，第四年起月租金递增2％，计月租金25,688.70元,支付方式:每月1日一次付清。自2008年9月起,被告一直拖欠租金，原告多次催讨无果，现起诉法院，要求：1、解除原、被告于2002年7月31日签订的房屋租赁合同；2、被告迁出本市X路X－X号房屋；3、被告支付拖欠的2008年9月起到本判决生效之日止的租金，以每月25,688.70元计算;4、被告支付违约金50,370元；5、被告支付拖欠的电费224,262.56元。
被告上海XX休闲会所辩称，原、被告之间的合同应为无效合同，而且原告作为过错方应当对于被告进行相应的赔偿。关于诉请2，系争房屋门牌号码应当是X号。关于诉请3，对于原告诉请的租金数额以及欠付日期无异议。关于诉请4，违约金，因合同无效，故不存在违约金问题。关于诉请5，原告无确切的证据证明被告欠费的数额，故被告不予确认。
经审理查明，系争房屋的产权人为原告上海市XX区教育局。门牌号码包括本市X路X号、X号、X号、X号。
2002年7月31日，上海凯利房地产实业公司（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方系争房屋，实测建筑面积为460平方米，房屋用途为商业，房屋类型为多层；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为自己经营使用；甲方于2002年8月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限：自2002年10月1日起至2010年9月30日止，计八年；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还，乙方需继续承租该房屋的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；该房屋每日每平方米建筑面积租金为1.80元，月租金为25,185元，该房屋的租金3年内不变，自第4年起，年递增2%，计月租金x.70元；乙方应于每月1日前向甲方支付租金,支付租金的方式为现金，逾期支付，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；甲方交付该房屋时,乙方应向甲方支付租赁保证金，保证金为25,185元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵原合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分将无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、物业管理等费用由乙方承担，支付时间为每一个月结算一次；违约责任：在租赁期间，乙方未事先征得甲方书面同意，部分或全部转让给他人，或者乙方逾期不支付租金累计超过2个月的，甲方有权立即终止与乙方的合同关系并收回该房屋，同时，乙方须承担违约责任，乙方应按租金的2倍支付违约金；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期满后的7日内返还该房屋，逾期不还的，乙方应按每天4元每平方米向甲方支付超时占用期间的使用费；乙方应每月支付0.8元每平方米物业管理费计368元每月等条款。合同签订后,被告支付租赁保证金25,185元。被告支付租金至2008年8月,从2008年9月起未支付租金。
另查明，2003年3月21日，上海XX房地产实业公司企业名称变更为上海XX物业管理有限公司。2005年10月10日，上海市工商行政管理局准予上海XX物业管理有限公司注销，有关上海XX物业管理有限公司的一切债权债务由原告上海XX有限公司承继。
在本案审理过程中，原告撤回对于被告上海乔XX小吃世界有限公司、潘XX、张XX的起诉。经被告申请，本院委托上海第一测量师事务所有限公司对于被告在系争房屋内的装潢残值实施审价，审价结论是被告实施装潢的无争议部分工程残值为134,042.70元；争议部分残值为3,112.60元。原告确认争议部分包括嵌入卡空调、风管、风口、散热器等21,000元、电话装机工料费910元、手续费610元、电力中量新装2,749元、电力小用户增容3,091元、玻璃鱼缸2,000元，共计31,126元，涉及该部分残值3,112.60元，原告同意补偿给被告。被告同意从2008年6月起支付原告电费，以每月1,900元计算。
以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、发票、进帐单、缴款通知等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为，原、被告就系争房屋所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且于法无悖，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应按约全面履行自己的义务。
原、被告之间关于系争房屋的租赁合同虽然于2002年7月31日签订，但原告建造系争房屋有合法的审批手续，且在2006年4月上海市房屋土地管理局核发了系争房屋的《上海市房地产权证》，故系争房屋不具有违反性，被告关于原、被告之间合同无效的辩称不成立。因被告从2008年9月起至今拖欠原告租金，逾期拖欠租金时间已经超过合同约定的原告有权终止合同的期限，故原告要求解除原、被告之间的《房屋租赁合同》并要求被告迁让、支付从2008年9月起至本判决生效之日起的租金以及两个月租金数额的违约金50,370元的诉请，本院应予以支持。
关于被告提出解除合同后的装修补偿，因合同履行至今已经将近八年，原告对于被告装潢理应明知，现合同提前解除,被告在系争房屋内的添附不能取回，必然造成损失，故对于租赁合同解除后租赁物上的添附物的处理问题，本院结合审价报告确定的装潢残值及当事人的过错酌情判处补偿给被告。
关于原告诉请要求被告支付拖欠的电费224,262.56元，原告未提供相关的证据，但在本案审理过程中，被告同意从2008年6月起支付原告每月1,900元数额的电费，故本院予以准许。原告撤回对于被告上海XX小吃世界有限公司、潘XX、张XX的起诉，是原告自主处分其诉讼权利，本院予以准许。因原、被告之间的房屋租赁合同已经解除，故原告应当将被告先前支付的保证金25,185元返还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
一、解除原告上海XX有限公司与被告上海XX休闲会所签订的房屋租赁合同；被告于本判决书生效之日起十日内迁出本市X路X－X号房屋；
二、被告上海XX休闲会所于本判决书生效之日起十日内支付原告上海XX有限公司从2008年9月起至本判决生效之日止的租金，以每月25,688.70元计算；
三、被告上海XX休闲会所于本判决书生效之日起十日内支付原告上海XX有限公司违约金50,370元；
四、原告上海XX有限公司于本判决书生效之日起十日内返还被告上海XX休闲会所租赁保证金25,185元；
五、被告上海XX休闲会所于本判决书生效之日起十日内支付原告上海XX有限公司2008年6月起至2010年2月止的电费39,900元；
六、原告上海XX有限公司于本判决书生效之日起十日内补偿被告上海XX休闲会所装潢补偿109,724.24元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11,250元，由原告上海XX有限公司负担721元，被告上海XX休闲会所负担10,529元;审价费29,000元,由原告负担1,857元，被告上海XX休闲会所负担27,143元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长刘锋
审判员晏莹
代理审判员胡艳
书记员吴娟平
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