四川省高级人民法院
民事判决书
(2000)川民终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)广安市广安区房地产管理所，住所地广安市广安区X路。
法定代表人李某某，所长。
委托代理人陈潇、罗某某，广安市赤土律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)广安市广安区建筑工程总公司，住所地广安市广安区X路X号。
法定代表人刘某某，经理。
委托代理人王某某，男，X年X月X日出生，汉族，广安市广安区建筑工程总公司项目经理，住（略）。
委托代理人张兴诚，广安市广安区虹永律师事务所律师。
上诉人广安市广安区房地产管理所(以下简称房管所)为与被上诉人广安市广安区建筑工程总公司(以下简称建筑工程公司)房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服四川省广安市中级人民法院(2000)广法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院判决认定，原告建筑工程公司依法取得了房屋拆迁许可证，其拆迁人资格应合法有效。建筑工程公司与房管所于1999年7月19日所签订的《拆迁房屋协议书》，系双方的真实意思表示，应当有效。原告建筑工程公司对协议中“拆一还一，互不补差”的约定提出异议，根据《城市房屋拆迁管理条例》、广安府发(1996)X号文件的有关规定，拆除旧房归还新房在相同面积内本应各作各价，互相补差，但双方在协议时明确约定了拆一还一、互不补差，即拆除旧房多少面积，还旧房相等面积，互不补差。这是基于房管所在正街旧房门市是315平方米，仅还244.26平方米，余下面积归还在新规划道路，两者市场价有差异，双方约定互不补差，也不给付房管所的停业补助费和搬家费。该约定未违反法律禁止性规定，亦未损害国家和社会公共利益，应当有效。原告建筑工程公司要求被告房管所支付超还房屋面积价款问题，双方在协议中未予约定。对未予约定的事项，根据《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对超还房屋面积，房管所应按政府规定的指导价支付给建筑工程公司。房管所提出门市7米以前的建筑面积为615.76平方米，因该门市均由其出租给他人使用，双方依据广安府发(1996)X号文件第二十六条的规定约定拆除门市面积为405.29平方米并无不当。房管所被拆除房屋建筑面积共计3230.09平方米，价值为（略）.16元；建筑工程公司还同等新房建筑面积3230.09平方米，价值为（略）.5元，新旧房的价差为（略）.34元，依据双方协议房管所不应补差。因此，建筑工程公司请求房管所补房屋差价的主张不予支持。建筑工程公司超还房管所新房建筑面积598.61平方米，价值为（略）.9元，房管所应当支付。房管所主张建筑工程公司应支付（略）.8元的损失，其反诉请求因与事实及协议不符，不予支持。据此，原审判决：一、由广安市广安区房地产管理所给付广安市广安区建筑工程总公司超还房屋面积价款（略）.9元；二、驳回广安市广安区房地产管理所的反诉请求。
宣判后，房管所不服，向本院提起上诉。其上诉理由为：
1.一审法院认定事实不清。根据上诉人提供的《房屋所有权证》这一法定依据，上诉人7米前门市总面积为651.76平方米(其中临街门市599.96平方米，巷道门市51.80平方米)，7米后营业用房(仓库)748.58平方米。被上诉人偿还的房屋面积是临街X米前门市为123.9平方米，7米后的仓储用房面积120.36平方米，巷道门市9个，7米前面积为212.10平方米，7米后的仓储用房271.06平方米；房屋内部过道3间，其7米前面积为62.37平方米；住宅3038.91平方米。以上相减后，被上诉人7米前临街门市少还面积475.57平方米，7米后仓储用房少还628.17平方米；巷道门市7米前多还160.30平方米，7米后仓储用房多还271.06平方米，房屋间距过道多还62.37平方米，住房多还1209.11平方米。一审法院混淆了价值相差很大的临街门市、巷道门市和住宅用房的概念，混淆了7米前、7米后不同性质、不同使用价值的概念，一审判决认定上诉人的17个门市租赁他人使用，应扣除1米宽的过道面积作住宅面积，但一审中被上诉人从未提出上诉人的门市后面都有住房，且应扣除1米宽的问题，也未提出任何证据。一审认定事实严重错误。
2.一审判决适用法律、政策错误。根据广安府发(1997)X号文件第4条规定，偿还门市面积和营业用房建筑面积超过被拆除门市、营业用房面积的部分，计算标准是：新南街新建的底层门市为每平方米3800元，环城南街新建门市为每平方米3600元，安平路(巷)内门市为每平方米2000元。对新建门市进深超过7米的部分，按上述价格的三分之一计算。一审法院在适用该文件时把安平路巷道门市的价格算成临街最好地段的门市价格，把7米后的价格也全算成7米前的价格，是完全错误的。根据上述事实依据和政策依据，按不同的价格折算，被上诉人应补上诉人（略）.67元。
3.一审判决错误理解《拆迁协议》，曲解当事人的真实意思表示，致使判决显失公平，导致对《拆迁协议》内容的重大误解。双方在签订《拆迁协议》时约定的“拆一还一，互不补差”是指“拆一套住房还一套住房、拆一个门市还一个门市”，因此，未对不足面积的补差和超出面积的补差作出约定。如果一审法院认定“拆一还一，是指拆一个平方米还一个平方米”，超面积未作约定。“拆一还一，也应是指拆相同口岸，应还相同的口岸”，对此一审法院未予认定。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律、政策不当，致使判决显失公平，请求二审法院撤销原审判决；判令被上诉人补偿因拆迁给上诉人造成的直接经济损失。
被上诉人建筑工程公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律、政策正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，被上诉人建筑工程公司于1999年1月8日经广安区(原广安县)建设委员会批准，取得房屋拆迁许可证，对广安区X街X号-老南街X号-X号，安平路左X号-X号，右X号-X号范围内的房屋及附属物予以拆迁。上诉人房管所有部分房屋在拆迁范围内。1999年4月8日，经对房管所的非住宅房屋建筑面积进行勘丈，建筑工程公司王某某等与房管所工作人员刘某华、蔡良群在《拆迁确认房地产管理所公有房屋非住宅建筑面积实有勘丈情况说明》上签字，确认房管所非住宅建筑面积1390.87平方米，其中一层7米前非住宅建筑面积483平方米，一层7米后及二层住宅建筑面积807.87平方米。1999年7月19日，建筑工程公司作为甲方与乙方房管所签订《拆迁房屋协议书》一份，协议第一条约定乙方同意甲方拆除被拆迁地段之直管公房，其中：住宅房新南街X户，建筑面积262.08平方米，安平路X户，建筑面积1050.67平方米，老南街X户，建筑面积57.95平方米，正街X户，建筑面积459.10平方米，计1829.71平方米。该拆迁片区门面房17个(7米前的建筑面积405.29平方米，7米后建筑面积995平方米含二楼在内)计1400.29平方米，共计拆除乙方直管公房住宅及非住宅建筑面积3230平方米。旧房残值归甲方所有；第二条约定甲方同意偿还乙方住宅用房38套，计建筑面积3038.91平方米，由甲方购买广安县旧城改造指挥部新建于暗桥片区六幢房四单元......19套，新南门片区一幢三单元......11套，七幢四单元......6套，一幢四单元......2套，共计38套住宅用房，计建筑面积3038.91平方米，实行一次性安置；非住宅房屋由甲方就地安置在临正街新建门市5个......计建筑面积244.26平方米，临新建规划道路X街门市9个......计建筑面积483.16平方米，巷内门市3个......计建筑面积62.37平方米，共计17个门市，总建筑面积789.79平方米；第三条约定甲方偿还乙方新建住宅和非住宅用房，实行拆一还一、互不补差的原则。为此，乙方不再享受停业补助费和搬家费；第四、五、六、七、八、九条对偿还新建房屋时间、拆除房屋搬迁时间、搬迁过渡方式、房屋交付、违约责任等作了约定；第十条约定，以上协议条款若有不完善，由甲乙双方另行约定；第十一条约定，协议自双方签章之日起生效。建筑工程公司和房管所均在该协议上加盖印章。协议签订后，建筑工程公司已将住宅用房交付房管所。现非住宅用房正在修建中。按双方所签订《拆迁房屋协议书》的约定，建筑工程公司安置房管所新房面积超出拆除旧房面积，其中住宅超还214.11平方米，门市面积超还384.5平方米(其中新规划道路X街门市373.98平方米，巷内门市10.57平方米)。广安区人民政府对旧城改造中的房屋拆迁补偿标准先后作出了一些规定，1996年9月发布广发府发(1996)X号文件《广安县县城房屋拆迁管理实施办法》、1997年12月发布广安府发(1997)X号文件《广安县县城房屋拆迁管理实施办法新南门片区房屋拆迁有关问题的补充规定》，是针对广安县城新南门片区房屋拆迁所作的补充规定。1999年12月广安区人民政府发布广安府发(1999)X号文件《广安区旧城改造中房屋拆迁有关问题的补充规定》，对包括正街片区在内的有关拆迁安置补偿作了补充规定。
上述事实有建筑工程公司取得的房屋拆迁许可证、房管所工作人员刘某华、蔡良群与建筑工程公司王某某签字确认的《拆迁确认房地产管理所公有房屋非住宅建筑面积实有勘丈情况说明》、建筑工程公司与房管所签订的《拆迁房屋协议书》、广安府发(1996)X号文件、广安府发(1997)X号文件、广安府发(1999)X号文件及双方当事人的陈述在案予以证明。
本案二审期间，上诉人房管所认为按照有关规定被拆迁房屋建筑面积应以《房屋所有权证》为依据，其7米前门市总面积为651.76平方米(其中临街门市599.96平方米，巷道门市51.80平方米)，应以该面积认定房管所被拆除旧门市面积并进行补偿；双方所签协议的真实意思表示是指拆一套还一套，互不补差。如要补差，则应按协议约定，按拆迁房屋所处的口岸和房屋产权证载明的面积进行安置，各作各价。建筑工程公司拆除正街门市12个，只安置5个，其余安置的是巷道门市，价值相差很大，应各作各价，且安置的门市7米后面积也应按文件规定，按7米前价格的三分之一计算，按此计算，建筑工程公司应补偿房管所170余万元，其提供了房管所被拆迁房屋的产权证、广安县人民政府广安府发(1996)X号文件、广安县人民政府广安府发(1997)X号文件和广安市广安区人民政府广安区府函(2000)X号批复“安平路新建门市应按广安府发(1997)X号规定的巷内门市计价标准进行补偿”予以证明。
建筑工程公司认为双方在签订协议前对房管所旧房进行对实地勘丈，根据广安县人民政府广安府发(1996)X号文件规定对房管所7米前门市面积进行了勘丈，并在协议中加以确认，应以实际勘丈和协议中确认的面积计算门市面积；拆迁房屋中执行产权调换按《城市房屋拆迁管理条例》和广安县人民政府广安府发(1996)X号文件等的规定须实行拆一还一，各作各价的原则，应是拆多少面积偿还多少面积；其偿还房管所的房屋面积超出原旧房面积，房管所应支付超还房屋价款。其提供证据有房管所工作人员刘某华、蔡良群与建筑工程公司王某某签字确认的《拆迁确认房地产管理所公有房屋非住宅建筑面积实有勘丈情况说明》、广安府发(1996)X号文件、广安府发(1997)X号文件、广安府发(1999)X号文件。
本院认为，上诉人房管所与被上诉人建筑工程公司所签订的《拆迁房屋协议书》是双方经协商签订的，是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的禁止性规定，协议有效。因双方在签订协议前，对房管所被拆迁的非住宅房屋面积进行了实地勘丈，确认了非住宅房屋面积1390.87平方米，其中一层7米前非住宅建筑面积483平方米，一层7米后及二层住宅建筑面积807.87平方米。在此基础上，双方在签订协议时，确认建筑工程公司拆除房管所7米前门市房屋面积为405.29平方米。因此，对建筑工程公司拆除房管所7米前门市面积应按双方所签订的协议予以确认。上诉人房管所称按房屋产权证所记载的7米前门市面积应为651.76平方米，请求以房屋产权证的面积确认拆迁和返还门市面积，对此，本院认为，根据广安县人民政府广安府发(1996)X号文件的有关规定，拆除门市面积以现营业用房开间宽、进深不得超过7米计算补偿面积，不足7米的以实际丈量为准，超过7米的部分不作营业用房安置，作住宅安置。双方在签订协议前对房屋面积进行过勘丈，在协议中对7米前门市面积进行了确认，应以协议确认面积为依据，上诉人的上诉理由不能成立。根据《城市房屋拆迁管理条例》和广安县人民政府广安府发(1996)X号文件的有关规定，房屋拆迁安置补偿实行产权调换，产权调换实行拆一还一，各作各价的原则，房屋产权调换，既可就地安置，也可异地安置。因此，双方协议中约定的“拆一还一，互不补差”应是指拆除多少面积，偿还多少面积，新旧房屋互不补差。因所拆房屋与归还房屋地理位置有差异，且建筑工程公司不给房管所停业补助费和搬家费，因此，双方约定“拆一还一，互不补差，房管所不再享受停业补助费和搬家费”未违反法律、法规的禁止性规定，亦未损害国家和社会公共利益，该约定应有效，双方均应履行。上诉人称协议的真实意思是拆一套还一套房屋，于事实和法律无据，其理由不能成立。按协议约定建筑工程公司偿还房管所新房面积超出房管所被拆除旧房面积，根据《城市房屋拆迁管理条例》和广安县人民政府广安府发(1996)X号文件的有关规定，对超还房屋面积，房管所应按政府规定的指导价支付给建筑工程公司。因广安府发(1997)X号文件是针对广安县县城新南门片区拆迁所作的补充规定。广安府发(1999)X号文件是在双方当事人签订《拆迁房屋协议书》之后下发的，其包含了对正街片区的拆迁安置补偿的有关规定。本案拆迁范围系正街片区，但因新规划道路是在拆除正街、安平路后重新规划的，新规划道路X街门市的口岸及价格广安区人民政府的有关文件未作明确规定，因此，本案只能参照广安区人民政府的有关房屋拆迁改造补偿的文件规定，并结合其所处位置确定补偿价格标准。一审法院判决临街门市按每平方米3800元，巷道门市按每平方米1500元计算由房管所补偿建筑工程公司多偿还房屋面积价款并无不当。上诉人房管所上诉称新规划道路X街门市X巷道门市计算补偿价格的上诉理由不充分，对其请求本院不予支持。按城市房屋拆迁的有关法规和广安区人民政府拆迁改造的有关规定，拆迁房屋实行产权调换既可就地安置，也可异地安置，建筑工程公司已对被拆迁人房管所进行安置，且考虑到所安置房屋地理位置等因素，对偿还相同面积部分不予补偿新旧房价差，现房管所主张其被拆除正街门市口岸价值比新规划道路X街门市价值高，建筑工程公司未还足正街门市，多偿还了巷内门市，应按其被拆除旧门市和建筑工程公司偿还新门市的不同口岸和价值分别计算，相互折算价差的上诉理由不充分，对其请求本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人房管所的上诉理由不能成立，应予驳回。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（略）元，由广安市广安区房地产管理所负担。
本判决为终审判决。
审判长周述蓉
代理审判员冯伟
代理审判员汪澜
二○○○年七月十八日
书记员李某玲
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