原告（反诉被告）X设计咨询（上海）有限公司，住所地本市X路X号X室。
法定代表人郭XX，董事长。
委托代理人徐X、张XX，上海市X律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海X贸易有限公司，住所地本市X路X号。
法定代表人胡X，董事长。
委托代理人姚X，上海市X律师事务所律师。
原告X设计咨询（上海）有限公司诉被告上海X贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年9月25日立案受理后，被告于2009年11月5日提起反诉。本院依法适用简易程序，分别于2009年11月19日、12月29日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐X、被告的委托代理人姚X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年2月起，原告承租被告代管的本市X路X号房产作办公室，前后多次签订租赁合同，最后一次租赁期为2008年8月1日起至2009年7月31日止。原告共计支付被告保证金13万元。租期届满，原告返还了房屋，并按被告要求对房屋进行了修复。但被告仍以房屋问题，拒不退还保证金，故原告诉至本院，要求判令被告返还原告租赁保证金13万元。
被告辩称，原告在租赁期间，尚有水费94.12元、电费1,388.30元、煤气费及其滞纳金10,266.90元、房租滞纳金8,285元（2006年2月1日至17日共17天，滞纳金4,505元；2006年3月1日至2日共2天，滞纳金530元；2009年6月1日至8日共计8天，滞纳金2600元；2009年7月1日至2日共2天，滞纳金650元）等费用未付，返还的保证金应扣除上述费用。原告搬离时，破坏了房屋的结构，没有修复和恢复原状，为此被告支付了6万余元请人修复。故被告提起反诉，要求反诉被告赔偿反诉原告经济损失191,491元，其中房屋修复费61,491元，2个月房屋租金损失13万元。
反诉被告辩称，交房时反诉原告签收了所有材料，说明反诉被告返还的房屋符合合同约定，反诉被告无需再对房屋进行维修。故不能同意反诉原告的请求。此外，房屋可能是违章建筑。
经审理查明，原、被告自2004年2月起建立租赁关系，期间双方多次签订租赁合同。2008年，原、被告再次签订租赁合同，约定由被告出租原告本市X路X弄X号房屋；被告作为房屋的代管人与原告建立租赁关系，被告不提供房屋产权证；租期自2008年8月1日起至2009年7月31日止；月租金65,000元，原告应在每月1日前支付清当月租金，如遇特殊情况并征得被告同意，五日之内可免滞纳金，如逾期支付，每逾期一日，原告需按月租金的0.5％支付滞纳金；房屋租赁保证金为13万元，租赁关系终止时，被告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯费等费用由原告承担，如原告逾期缴纳水、电、煤、通讯等使用费，因逾期造成的一切后果由原告承担。合同签订后，原告共计支付被告保证金13万元。2009年7月31日，原告将系争房屋钥匙返还被告。原告已付清至房屋返还之日止的租金，但其中2009年6月的租金系2009年6月8日支付，7月的租金系7月2日支付。
2009年7月31日，原、被告共同签署的收房确认书，内容大致为：1、外墙面孔洞需恢复原状并粉饰；2、卫生间台盆、马桶、门把手、龙头为固定装修，请恢复；二楼墙面砖被拆除，请恢复；马桶渗水请恢复；二楼台盆落水被拆除请恢复并承诺无渗水无隐忧；3、所有插座系（被告）原采购西门子面板恢复原状并可以适用，保证安全不跳电，有29只插座没电，电话线全部断，无法使用（斜体字系手写）；4、因安装柜子而将原始墙面敲除，要恢复原状；5、因安装柜子而将部分贴脚线拆除，要恢复原状；6、空调一台坏、一台不制冷（斜体字系手写），要恢复原状，保证可以使用；请贵公司（原告）在7月31日前将以上问题处理完，如7月31日前不能交房，根据合同每逾期一日，贵公司（原告）将支付双倍日租金约等于4333元每日的房屋占用费。就该确认书，原告称系7月30日现场验房后确认了上述问题，7月31日维修完毕后双方进行了交接。被告则称，该确认书是2009年7月24日现场验房后打印确认的问题，当时双方均未签字，但7月31日交接时，被告发现原告并没有进行维修还发现了新问题，故又添加了手写部分的内容，双方在该确认书上签字确认了上述问题。本院认为，根据确认书确认原告需要修复的问题，显然无法在1天内完成，因此原告称7月30日确认问题并约定次日即修复后返还被告房屋，显然不符常理，本院不予采信。被告对确认书签署过程的描述，合乎情理，本院予以采信。且若确实于7月31日修复完毕，双方在签署确认书时，应当划去已修复的内容，而非仍罗列于内。原告在该确认书上的签字，应当视为对交房现状的确认。现原告认为7月31日房屋修复完毕后交还被告的意见，与事实不符，本院不予采信。
2009年8月6日，被告致函称，经专业公司评估，确认书中载明的问题若恢复原状大约需3-4万元，工期一个月左右，整个工程费近10万元，请原告书面通知被告将如何处理。次日，原告回函称，原告已将钥匙返还被告并撤离了人员，被告应提供图纸和照片以证明房屋的原貌究竟何样，才能去判断目前的房屋状况是否已恢复原貌；被告就恢复原貌费用大约3-4万元，工期一个月左右的意见，还需专业机构进一步评估才能有结论；原告要求被告尽快提供图纸和照片，双方先就如何恢复原貌达成一致，并在前一步工作基础上，再行探讨恢复工程如何实施，不排除原告委托相关施工单位进行施工的可能性。
其后，被告自行委托他人对房屋进行了维修施工，施工单位于2009年10月21日出具结算报告，工程造价为61,491元。
2008年6月23日，被告支付了2005年5月至2008年6月期间的燃气补偿费（滞纳金未付）3,546元。2009年8月28日，被告支付了2008年7月至2009年7月期间的燃气补偿费、滞纳金共计1,133.80元。就被告提出的返还的保证金应扣除煤气费10,266.90元（该数额包含2005年5月至2008年6月期间滞纳金，但被告尚未实际支付）的意见，原告同意抵扣被告已垫付的煤气费中的本金部分，但不愿承担滞纳金。原告认为煤气费滞纳金系被告扩大的损失。
就被告提出的返还的保证金应扣除逾期付租滞纳金的意见，原告认为前两笔滞纳金已过诉讼时效，后两笔滞纳金的计算利率过高，请求法院调整。
就被告提出的返还的保证金应扣除被告垫付的水费94.12元、电费1,388.30元，原告表示同意。
为证明系争房屋的合法性，被告提供了土地使用证以及上海市测绘院的测绘图纸。原告则认为该两份证据不能排除其对系争房屋是违章建筑的合理置疑。
另查明，2009年7月24日，被告曾委托胡X与案外人上海X新能源科技有限公司（以下简称X公司）就系争房屋签订了租赁合同，租期自2008年8月1日起。后X公司以8月1日去接受系争房屋时，房屋存在严重渗水现象，房屋完全不能使用为由，诉至法院，要求被告及胡倩双倍返还定金9万元。本案审理中，被告称其后被告再次将房屋出租他人，目前房屋在装修。
以上事实，有租赁合同、收据、情况说明、收条、收房确认书、往来函、银行存折、水、电、煤气费帐单、土地使用证、测绘图纸、起诉状以及庭审笔录佐证，本院予以确认。
本院认为，租赁标的物被告虽未提供相应的建造手续，但鉴于标的物已客观长期存在，其形成有历史遗留原因，且有合法的土地使用权，故不宜作非法建筑论处。原、被告签订的租赁合同，双方意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效，双方应恪守履行。合同租期届满后，被告应返还租赁保证金，但应允许被告按约抵充合同约定由原告承担的费用。电费、水费，原告同意抵充，本院予以准许。煤气费约定由原告负担，故被告已垫付的部分理应由原告负担，该部分从被告应返还的保证金中抵充；被告未垫付的滞纳金，属尚未发生债务，故被告要求充抵的意见，本院不予采信。逾期付租滞纳金，前两笔已过诉讼时效，本院不予充抵；后两笔支付日期确已逾期，应承担相应的滞纳金，但被告计算的天数有误，本院予以调整。鉴于滞纳金的绝对数额不高，故原告要求调低的意见，本院不予采信。综上，被告返还的保证金13万元，应扣除水费94.12元、电费1,388.30元、煤气费（含滞纳金）4,679.80元、逾期付租滞纳金2,600元。
根据本案已查明的事实，显然反诉被告在交还房屋时未对承诺修复的内容予以修复，该修复所产生的费用以及修复期间反诉原告不能出租的损失，应由反诉被告承担。鉴于收房确认书上列明的修复内容无法量化计算修复费用，且原状现已不复存在，而反诉原告单方所作的审价亦无法作为确定修复费用的依据，故本院酌情判定修复费用为3万元、修复所需时间7天（7天的租金损失为15,167元），上述费用合计为45,167元由反诉被告赔偿反诉原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告上海X贸易有限公司于本判决生效后十日内返还原告X设计咨询（上海）有限公司租赁保证金121,237.78元；
二、反诉被告X设计咨询（上海）有限公司于本判决生效后十日内赔偿反诉原告上海X贸易有限公司45,167元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费减半收取计1,450元，原告负担100元，被告负担1,350元；反诉受理费2,064.90元，反诉原告负担1,577.90元，反诉被告负担487元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员蔡某洲
书记员王昭
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