广东省佛山市中级人民法院
民事裁定书
(2005)佛中法执二字第X号
异议人古某亦，男，X年X月X日出生，住广东省五华县X镇X村明光楼。
申请执行人关某某，男，汉族，1952年6月13日，住（略），系南海市南庄罗某兴华喷漆厂业主。
被执行人罗某甲，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），系原南海市南庄青山五金厂业主。
被执行人罗某乙，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
原告关某某诉被告罗某甲、罗某乙承揽合同纠纷一案，本院作出的(2001)佛中法经终字第X号民事判决已发生法律效力。根据判决，被告罗某甲、罗某乙应向原告关某某支付价款（略）元及利息。由于被告罗某甲、罗某乙未按上述生效判决履行义务，权利人关某某向南海区人民法院申请执行。因执行需要，本院调卷执行。
在诉讼过程中，南海区人民法院于2001年3月14日查封了被告罗某甲所有的位于佛山市禅城区X镇南庄圩沙滩的房屋(证号为：粤房证字第（略）、（略）、（略）号)。在执行过程中，本院依法对上述房产进行评估拍卖，并已拍卖成交。在办理有关某产移交过户手续过程中，案外人古某亦于2005年3月29日向本院提出执行异议，认为上述房产已由其租赁使用，并拒绝搬出上述房产。本院于2005年5月11日立案受理后，依法组成合议庭于2005年6月10日公开开庭听证。异议人古某亦到庭参加听证，被执行人罗某甲、罗某乙经本院合法传唤，无正当拒不到庭，缺席听证。本案现已审查终结。
异议人古某亦提出异议称：异议人与罗某甲、罗某乙于2003年7月6日签订合同，约定租赁罗某甲所有的位于解放西路X号楼一栋(粤房证字第（略）)房产，租期为12年(从2003年8月1日至2015年7月30日)，每年租金为6000元。在签订上述合同时，罗某甲并未告知异议人上述房产已被法院查封的事实，异议人对有关某产被法院查封并不知情。同时，法院查封上述房产时，并没有告知罗某甲不能使用有关某产，法律亦无明确规定被查封的物业不能使用。因此，异议人与罗某甲、罗某乙签订的租赁合同应属合法有效。由于上述房产租赁在前，法院委托拍卖在后，因此拍卖所引起的房产所有权的变更不能对抗租赁权。综上所述，异议人应可按上述租赁合同继续使用有关某产。
异议人向本院举出如下证据：1、2005年3月24日的笔录一份；2、租赁合同书一份；3、解放西路X号租户暂住证一份；4、解放西路X号2004年1-12月清洁费收据一份；5、解放西路X号2003年清洁费及治安费收据各一份；6、南庄镇安全管理委员会作出的《关某存在安全隐患出租屋停止使用通知》一份。
被执行人罗某甲、罗某乙未发表意见，亦无提交证据。
本院对以下事实予以认定：南海区人民法院于2001年3月14日查封了罗某甲所有的位于佛山市禅城区X镇南庄圩沙滩的房屋(证号为：粤房证字第（略）、（略）、（略）号)，有关某封清单上注明对有关某封物“不得变卖、隐匿、抵押、赠予、损毁、转让、转移或通过其他方式变相处理”，罗某甲在上述查封清单上签字确认。2003年7月6日，罗某甲、罗某乙与异议人签订合同，约定异议人租赁罗某甲所有的位于解放西路X号楼一栋(粤房证字第（略）)房产，租期为12年(从2003年8月1日至2015年7月30日)，每年租金为6000元。在执行过程中，本院依法对上述房产进行评估拍卖，并已拍卖成交，由李红萍买受。现买受人请求本院将上述房产交付其使用。
根据以上事实，本院认为：根据《最高人民法院关某适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第100条的规定：“人民法院在财产保全中采取查封、扣押财产措施时，应当妥善保管被查封、扣押的财产。当事人、负责保管的有关某位或个人以及人民法院都不得使用该项财产”。被执行人罗某甲在明知有关某产已被法院查封的情况下，未经得法院的同意，擅自与异议人古某亦签订租赁协议，该租赁协议违反了法律的强制性规定，应属无效，并且对该房产的买受人不具有约束力。因此，异议人提出继续按该租赁合同履行，并拒绝搬出上述房产的主张不符合法律规定，本院不予支持。至于因该合同无效而造成的损失，异议人可另诉解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第(十一)项及《最高人民法院关某人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第71条的规定的规定，裁定如下：
驳回案外人古某亦提出的执行异议。
本裁定书送达后立即生效。
审判长邱卫玲
审判员麦均兴
代理审判员文坚
二00五年六月二十一日
书记员张福军
书记员刘洋
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