原告秦某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人吴刚强，湖南富强律师事务所律师。
被告范某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
第某人邵阳市五洲房地产开发有限公司，住所地：邵阳市祭旗坡新兴大厦。
法定代理人邹某某。
委托代理人刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
原告秦某与被告范某及第某人邵阳市五洲房地产开发有限公司（以下简称五洲公司）合同纠纷一案，本院于2011年4月12日受理后，依法组成由审判员袁晓光担任审判长，代理审判员周颖、人民陪审员廖志峰参加的合议庭，于2011年8月30日公开开庭进行了审理。原告秦某及其委托代理人吴刚强、被告范某及第某人五洲公司委托代理人刘某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告秦某诉称：2010年第某人五洲公司与华融湘江银行邵阳分行（原邵阳市城市信用社）约定，由五洲公司为华融湘江银行邵阳分行承建100套住房作为华融湘江银行邵阳分行单位职工的集资房，被告范某作为华融湘江银行邵阳分行的职工参加了该集资，取得了位于（略）敏洲东路诚信家园小区X栋X单元X号G户型住房一套的集资权利。2010年1月19日，被告范某与原告秦某签订了《房屋转让合同》，合同约定：被告将该房屋的集资权以x元的价格转让给原告秦某，购房款项全部由原告秦某支付，产权证所有人办理为原告秦某，开发商催房款时，由被告通知原告及时付款，被告无条件协某原告办理有关证件。合同签订后，原告即支付x元转让费给被告范某。并于合同签订的当天、2010年2月12日、2010年12月4日经被告范某之手共计向五洲公司交集资款x元。2011年4月9日原告通过银行转帐将最后一笔购房款x元支付给五洲公司。现被告多次向原告表示要将该房屋另卖他人，并且不愿意陪同原告办理有关手续，故请求人民法院：1、判决确认原告秦某与被告范某于2010年1月19日签订的《房屋转让合同》合法有效。2、判决被告范某按照合同约定，协某原告秦某到第某人五洲公司将认购协某上范某名字变更为秦某，并责令被告范某和第某人五洲公司协某原告将本案所争议房屋产权办理至原告名下。
原告秦某为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、原告秦某身份证复印件、第某人五洲公司注册登记资料复印件各1份，共2页，拟证明原告及第某人诉讼主体资格；
2、2010年1月19日《房屋转让合同书》复印件1份1页，拟证明原告从被告处购买房屋指标；
3、被告范某出具的《收条》复印件3份、华融湘江银行进帐单复印件1份、收款收据复印件4份、2011年3月29日五洲公司《通知》复印件1份，共5页，拟证明被告范某收取原告秦某购房款x元及购房指标转让费x元，原告已向第某人交清了所有购房款及配套费用，第某人五洲公司允许团购业主转让团购房指标的事实；
4、《诚信家园（团）认购协某书》样本复印件1份、2011年4月9日秦某《通知书》复印件1份、《诚信家园住宅小区房转让协某书》样本复印件1份，共4页，拟证明原告秦某将被告范某已将其认购的房屋转让给原告的情况告知了第某人五洲公司的事实；
5、证人罗某、蒋某×、陈某、蒋某证言各1份，共8页，拟证明原告找第某人五洲公司说明原告才是被告团购房屋的真实购买人，并将其已购买争议房屋的事实及相关证明材料告知并交付给第某人的事实；
6、视听资料1份（包括光盘2两张、U盘1个、视听说明9页），拟证明在2011年4月8日原、被告协某处理房屋争议问题，同时证明只要交纳x元违约金，被告范某签订承诺书，第某人便同意变更团购业主的事实。
被告范某口头辩称，原告所述属实，但被告无法履行合同，被告没有房屋的所有权，无法履行房屋转让合同。在被告与第某人签订认购合同时，约定不允许转让，因本人违约，故而第某人与本人解除了合同。
被告范某未向本院提供证据。
第某人五洲公司口头辩称，第某人与被告签订了认购协某，被告违反协某第某条的约定，第某人向被告下达了《关于终止认购协某书的书面函》通知被告解除认购协某，被告在该函上签字表示同意解除合同。
第某人五洲公司为支持其辩解，向本院提交了以下证据：
1、2010年《诚信家园（团）认购协某书》复印件1份2页，拟证明在第某人五洲公司不允许的情况下任何转让协某无效；
2、2011年4月11日《关于终止认购协某的书面函》复印件1份1页，拟证明第某人与被告签订的认购协某已终止的事实；
对原告提供的证据，被告范某提出以下质证意见：
1、对证据1、2无异议；
2、对证据3中被告所签的收条真实性没有异议，其它收据没经本人手；
3、对证据4不清楚；
4、证据5中陈某的证言所述原告当天交x元钱给被告不符客观事实，原告当日并没有交钱与我，其他证人证言被告不清楚；
5、对证据6的真实性无异议，但文字表达与被告本身的意思有点出入，且录音是片段性的。
对原告提供的证据，第某人发表以下质证意见：
1、对证据1无异议；
2、证据2不予认可；
3、证据3中原告向被告所交款项不清楚，与第某人无关，被告向第某人所交的收款收据第某人认可；
4、对证据4的真实性没有异议，在2011年3月29日之前所签订的转让协某无效，3月29日之后所签订且第某人签字认可的协某都是有效的；
5、对证据5不清楚，不予认可；
6、对证6不予认可。
对第某人五洲公司提供的证据，原告提出以下质证意见：
1、对证据1无异议；
2、对证据2有异议，该证据属被告与第某人恶意串通伪造虚构的证据，且形式上不符合终止协某的法律要求。
对第某人五洲公司提供的证据，被告提出来以下质证意见：
对证据1、2均无异议。
经过庭审质证，本院认为原告提供的证据1、2、3及第某人提供的证据所提供的证据形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信；原告提供的证据4中2011年4月9日《通知书》与原告提供的证据5、6相互印证，予以采信。原告提供的证据4中《诚信家园（团）认购协某书》及《诚信家园住宅小区转让协某书》与本案无关联，不予采信。
本院根据采信的证据和当事人的陈某，确认以下案件事实：
被告范某系邵阳市城市信用社职工，2010年10月8日邵阳市城市信用社变更为华融湘江银行邵阳分行。2010年1月18日第某人五洲公司与被告范某签订了《诚信家园（团）认购协某书》，被告范某认购了位于（略）敏洲东路“诚信家园”一栋二单元X号住房一套，面积为143.76平方米，团认购起价为1740元／平方米，房款总金额为x元，付款方式为分期付款：认购金x元，工程项目到一楼时，付足该住房的50%（含前认购金）x元，签订房屋正式买卖合同时，付清全部余额x元，该认购的物业面积最终以产权登记面积为准（其中的误差面积以实际面积计算，金额多退少补）。该协某中认购条款第2条约定：“享受此团购权力的必须限邵阳市城市信用社正式职工，在团购认购限制名额范某内的已认购户，不得转让、代认购，凡发现以上相关职工，五洲公司有权取消该认购协某，终止买卖关系。”协某中认购条款第10条约定：“买卖双方同意在未签定《商品房买卖合同》之前，此认购协某书作为法律有效合约，在双方正式签定《商品房买卖合同》时，此认购书作废。待有关部门批复，颁发《房户预售许可证》时，方可正式签订《商品房买卖合同》。”同年1月19日，原告秦某（乙方）与被告范某（甲方）签订了《房屋转让合同书》，双方约定：“甲方自愿将诚信小区一栋二单元X楼G户型住房一套（143.76平方米）转让给乙方，购房款项实际全部由乙方支付的，所以房产所有权为乙方所有，办理产权证为乙方。开发商需要房款时，由甲方通知乙方及时付款。甲方无条件协某乙方办理有关证件，乙方支付给甲方一万元转让费。”2010年1月19日、2月12日、12月4日被告先后收取原告购房款x元、x元、x元，其中2010年2月12日收取购房转让款x元。2011年3月29日，第某人五洲公司向华融湘江银行邵阳分行全体团购职工发出《通知》，该通知第某项：“团购业主应为华融湘江银行有资格参加本次团购的职工，如签订正式合同时需变更购房者姓名，原团购业主需向我公司按103以上住房2.5万元，103以下住房2万元支付违约金。”第某项：“团购业主需在接到我公司签订正式合同的电话通知后7日内与我公司完成正式合同的签订，过期不签，我公司视为团购业主自动放弃所有权利和房屋所有权，我公司可另行对外销售。”2011年4月8日原告与被告协某处理争议房屋事宜，原告将第某人在2011年3月29日所发出的通知告知被告，但被告表示未接到该公司的电话。2011年4月9日原告秦某以被告范某的名义自行向第某人交付购房款x元、房屋产权办证费用x元、水电立户费4000元及燃气开户费2500元，此前购房款x元全部由被告范某替代原告交付给第某人五洲公司。同日原告向第某人五洲公司发出《通知》，原告将被告已将其认购的房屋转让给原告等事宜告知第某人五洲公司。同年4月11日第某人向被告发出《关于终止认购协某的书面函》，告知被告取消2010年1月18日所签订的认购协某，终止买卖关系，被告在该函上签字同意。同年4月12日上午原告去第某人五洲公司售楼部，该公司财务室工作人员表示只需交纳违约金x元，并要求被告本人到场承诺同意将住房转让给原告秦某，第某人五洲公司即可办理变更购房者姓名的相关手续。同年6月19日，原告再次来到第某人公司售楼部财务室，该财务室工作人员仍表示只要原告与被告一同至财务室，交付违约金，即可将购房的姓名变更至原告的名下。后因购房者姓名无法变更，原、被告因此成讼。
本院认为，本案原告秦某与被告范某及第某人五洲公司之间所争议的系团体购房资格转让合同纠纷，而非房屋所有权转让合同纠纷。本案争议的焦点有：
一、原告秦某与被告范某签订的《房屋转让合同》是否有效。
邵阳市城市信用社职工向第某人五洲公司团体购房，按第某人五洲公司的规定，享受此团购权力的限邵阳市城市信用社正式职工。被告范某作为邵阳市城市信用社的职工在与第某人签订《诚信家园（团）认购协某书》之后，被告在第某人五洲公司开发的位于（略）敏洲东路诚信家园小区商品房买卖中取得了团体购房资格，享有团体购房的的相关权利，并因此获得了单位团体购房的指标。此后，在原、被告签订《房屋转让合同书》转让团购房屋指标协某时，因该团购房屋尚未竣工，房屋所在位置并未确定，故被告范某既未取得团购房屋的所有权，也未实际取得团购房屋的占有、使用权，因此被告范某对团购房屋的权利尚停留在一种资格的权利，也即一种期待利益，属于债权的范某，可以依法转让。由于取得该团购房屋尚有购房款等债务有待履行，转让团购房屋指标协某的性质可确定为权利和义务的概括转让。本案中，原、被告通过签订《房屋转让合同书》，由被告范某将团购房屋的权利与义务全部转让给原告秦某。最高人民法院《关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》：“当事人签订的经济合同虽有明确、规范某名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以合同约定的权利义务内容确定合同性质，从而确定合同的履行地和法院管辖权”，据此，原、被告所签订的合同名为房屋转让合同，实为购房指标转让合同。参照《湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第某条第某款“转让购房指标的，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，一般认定有效”的规定，原、被告之间的转让行为是双方真实意思的表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已实际履行了协某的内容，因此原、被告所签订的《房屋转让合同书》合法有效，依法应予保护。
二、第某人是否已表示同意将其与被告所签订的《诚信家园（团）认购协某书》中被告应享有的权利与义务全部概括转让给原告，及其解除与被告签订《诚信家园（团）认购协某书》的行为是否有效。
根据原告及第某人提供的证据，被告与第某人签订的认购协某书中认购条款的第某条虽然约定了“在团购认购限制名额范某内的已认购户，不得转让、代认购，凡发现以上相关职工，五洲公司有权取消该认购协某，终止买卖关系”，但第某人在被告与原告签订了《房屋转让合同书》之后，又向华融湘江银行邵阳分行（原邵阳市城市信用社）全体团购业主发出《通知》，告知“如签订正式合同时需变更购房者姓名，原团购主需向我公司按103以上住房2.5万元，103以下住房2万元支付违约金”，该《通知》可视为第某人对原认购协某第某条的一种变更，第某人五洲公司该行为意思表示同意所有参加团购业主可以将其团购资格及团购人在团购协某中应享有的权利与义务全部概括转让，只不过团购业主需向第某人支付相关违约金。该通知的对象系全体团购业主，当然也包括被告在内。
本院认为，第某人向华融湘江银行邵阳分行全体团购业主发出《通知》的行为是一种要约行为，其内容具体。根据《中华人民共和国合同法》第某九条：“有下列情形之一的，要约不得撤销：……（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。”的规定，虽然被告未与原告签订正式的商品房买卖合同，但第某人发出《通知》之后，收取了原告秦某以被告范某的名义所交纳的剩余房款及相关房屋配套费用，该行为应视为要约人（第某人）对受要约人（原告）承诺的认可，即承诺人作出有效的承诺，在事实上合同已成立，已经成立的合同对合同当事人双方具有约束力。因此该要约行为不得撤销，故而亦不得终止其与被告签订《诚信家园（团）认购协某书》。事实上，第某人已将被告所认购的房屋的所有购房款及应收取的相关配套费用全部收取，被告按约定亦收取了团购指标转让费，且在本案审理的过程中原告愿意替被告支付x元违约金，第某人及被告的利益均未受损。而第某人五洲公司在2011年4月11日向被告发出《关于终止认购协某的书面函》，终止其与被告买卖合同关系及被告在该函上签字表示同意接受的行为，一方面第某人违背诚实原则，另一方面，被告在庭审过程中答辩时只是认为因被告本人的转让违约致使第某人已解除了认购协某而无法履行原、被告所签订的合同，但第某人在发出该协某的前后，均表示只要交纳违约金x元，被告范某承诺同意转让，即可办理相关变更手续。因此，被告在《关于终止认购协某的书面函》签字同意，不排除被告与第某人恶意串通损害善意原告的可能。事实上第某人与被告的合约已经损害了原告的利益，因此被告及第某人该民事行为应为无效，自始未发生法律效力。
综上所述，原告请求确认原、被告之间所签订的《房屋转让合同书》有效的诉请，合法有理，本院予以支持。现原告与被告的协某已履行完毕，第某人亦已收取了实际由原告交付的所认购的位于（略）敏洲东路“诚信家园”一栋二单元X号住房全部购房款及房屋相关配套费用，因此该房屋应为原告所有，被告范某及第某人五洲公司应将与该房屋产权有关的各种手续办理至原告秦某名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某四条、第某八条、第某九条、第某十四条、第某十二条（三）项、第某十条及参照《湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第某条之规定，判决如下：
一、原告秦某与被告范某于2010年1月19日签订的《房屋转让合同书》有效。
二、被告范某及第某人邵阳市五洲房地产开发有限公司在本判决生效之日起3日内将与位于（略）敏洲东路“诚信家园”一栋二单元X号住房产权有关的各种手续办理至原告秦某名下。
本案收取案件受理费5457元，由被告范某负担（此款原告秦某已垫付，被告范某在本判决生效后7日内支付给原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判长袁晓光
代理审判员周颖
人民陪审员廖志峰
二0一一年八月十一日
代理书记员周洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第某条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第某依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第某四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第某八条要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。
第某九条有下列情形之一的，要约不得撤销：
（一）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；
（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。
第某十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第某十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第某人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第某十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。
《湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》
三、转让购房指标的，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，一般认定有效。
经出卖人同意，买受人将预约协某的权利义务转让给第某人的，一般应认定该转让行为有效。
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