上诉人（原审被告）汪某，男。
上诉人(原审被告)王某，女。系汪某妻子。
被上诉人(原审原告)孔某，男。
委托代理人皮恩乐，襄阳市X区诚信法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
上诉人汪某、王某因与被上诉人孔某房屋买卖合同纠纷一案，不服原襄樊市X区人民法院〔2010〕襄城民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月4日受理后，依法组成由审判员邢军担任审判长，审判员高建平、郭元清参加的合议庭，并于2011年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人汪某、王某，被上诉人孔某及委托代理人皮恩乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：原、被告原均为襄樊三利达建材(集团)有限责任公司职工。两被告于1993年结婚。1998年9月18日，被告王某在购买本单位环城东路家属院X栋X单元X层X号房产时出具《保证书》一份，注明“房屋自己居住，若集团公司发现我所购房屋转他人居住，本人同意取消购房资格，保证金贰千元不退，房屋交集团公司收回。”1999年9月20日，襄樊三利达建材(集团)有限责任公司就两被告购买该房产办理审批手续。2000年12月20日，原告孔某就购买该房产与被告汪某签订《房屋转让协议书》，约定“1、汪某将该公司分给的襄南家属院住房一套(具体为8#楼东单元七楼靠西)转让给孔某，转让价为陆万伍仟元整(6.5万元)。……3、本次转让由三利达公司所罚贰仟元(2000元)由孔某交纳，汪某应将所欠公司欠款交清。……5、此协议一式三份，由转让人、接某、中间人各执一份，三方签字后生效。”杜建英作为中间人在该协议上签字。原告孔某陆续交纳购房款后，被告汪某于2001年1月2日出具“收到转让给孔某房款计陆万伍仟元整”收条一份。后原告孔某入住该房。此后，被告汪某亦将卖房事宜告知被告王某。2004年3月10日，原告孔某代被告汪某就购买该房屋全部产权与襄樊三利达建材(集团)有限责任公司签订《襄樊市职工购买成本价住房售房协议书》。因购房申请表及售房协议书中均将被告汪某姓名书写为“汪某平\"，襄樊三利达建材(集团)有限责任公司在协助办理该房产所有权证时，也将被告汪某姓名书写为“汪某平\"，襄樊市房产管理局于2004年3月17日将该房产所有权人登记为“汪某平”，房屋坐落：襄樊市X区X路X号X幢X号，房产证号为：襄樊市X区字第（略）号。因该房产至今未办理过户手续，故原告孔某诉至本院。
原审法院认为：两被告系夫妻，在夫妻关系存续期间取得的财产属双方夫妻共同财产。虽然《襄樊市X区职工购买(换购)公有住房申请表》及《襄樊市职工购买成本价住房售房协议书》可以表明在2000年12月20日签订合同时，两被告仅享有该房产部分产权，被告王某并保证不得将房产售与他人，但从襄樊三利达建材(集团)有限责任公司允许原告代被告汪某签订售房协议书及其后襄樊三利达建材(集团)公司实业开发公司所出具的证明可以表明襄樊三利达建材(集团)有限责任公司对被告汪某的无权处分行为予以同意，同时，被告汪某亦将售房事项告知被告王某，被告王某至今未提出异议，故原告与被告汪某基于平等自愿原则签订的房屋买卖合同为有效合同。另基于交易惯例，双方合同标的应为该房产的全部。至于房产登记机关将房屋所有权人登记为“汪某平”，根据本案案情，该登记虽有瑕疵，但不影响被告汪某作为房产登记所有权人的实质。基于有效合同的附随义务，两被告应当协助原告办理房产过户手续，原告诉请于法有据，原审法院应予支持。被告辩称要求原告按房产证办理下来当年的房产市价补齐购房款后再办理过户手续，于法无据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第六十条之规定，判决如下：被告汪某、王某于原审法院判决生效后十五日内协助原告孔某办理位于襄樊市X区X路X号X幢X号房产(房产证号为：襄樊市X区字第（略）号)转移登记手续。案件受理费80元，减半收取40元，由被告汪某、王某共同负担。
上诉人汪某、王某不服原审上述判决，向本院提出上诉。请求二审法院撤销原判，并将本案发回重审。本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由为：（一）原审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人于2000年12月20日签订《房屋转让协议书》时，该标的房屋属福利房，并无房产证，且上诉人仅享有该房产部分产权，故被上诉人支付的6．5万元款项实属购买上诉人享有的该房产部分产权的款项。因此，被上诉人应按该房产证办理下来时的房产市价向上诉人补足购房款。(二）原审判决中所采纳的主要证据不具备法律效力。原审判决认定，2004年3月10日，被上诉人代上诉人就购买该房屋全部产权与襄樊三利达建材(集团)有限责任公司签订《襄樊市职工购买成本价住房售房协议书》。该协议书中并非上诉人亲笔签名，依据《合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。……”在签订该协议时，上诉人仍享有该房屋的所有权。被上诉人在未经上诉人授权的情况下代为签署该协议，且没有任何人催告上诉人追认被上诉人的代理行为是否有效。因此，被上诉人的行为属无权代理。该合同既属无权代理人所签署，就不得作为原审判决的依据。
被上诉人孔某答辩称：(一)2004年3月10日，被上诉人孔某代上诉人汪某与襄樊三利达建材(集团)有限责任公司签订《襄樊市职工购买成本价住房售房协议书》，是因为：第一、上诉人汪某与被上诉人孔某都是单位职工，单位知道并同意上诉人汪某与被上诉人孔某之间买卖单位福利房。第二、在单位办理房产证时，被上诉人孔某在《襄樊市职工购买成本价住房售房协议书》上代上诉人汪某签字，是代上诉人汪某向单位缴纳2000元罚款，不需要上诉人汪某的授权。(二)2000年12月20日，上诉人与被上诉人买卖房屋时属于单位内部买卖。当时上诉人卖出房屋价值6．5万元是相当高的，而其他内部转让房是4．5万元，市场价当时也只有6万元左右。因此，上诉人汪某与被上诉人孔某双方《房屋转让协议书》是真实有效的，是双方当事人签订时真实意思表示。上诉人王某当时是知道并且同意的，一审、二审庭审笔录中王某对此也予以认可。上诉人上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明：原审查明事实属实，本院依法予以确认。
本院认为：上诉人汪某、王某与被上诉人孔某所签订的《房屋转让协议书》是双方当事人在平等自愿的基础上签订的，充分表达了双方真实意思，襄樊三利达建材（集团）有限责任公司所出具的证明，明确表明襄樊三利达建材（集团）有限责任公司对上诉人汪某处分该房予以同意。因此，上诉人与被上诉人之间的房屋转让协议是合法有效的。《襄樊市X区职工购买(换购)公有住房申请表》及《襄樊市职工购买成本价住房售房协议书》证明，在2000年12月20日签订合同时，两上诉人虽然仅享有该房产部分产权，但随着住房改革的深入，该房单位享有的部分产权已出售为职工所有，且单位职工房改房现可以进入市场交易买卖，故合同签订时，两上诉人虽只有部分产权并不影响本案房屋买卖合同双方权利义务的实现。所以，上诉人主张的房屋买卖无效的上诉理由不能成立。上诉人汪某、王某称2004年3月10日，被上诉人代上诉人就购买该房屋全部产权与襄樊三利达建材（集团）有限责任公司签订《《襄樊市职工购买成本价住房售房协议书》，该协议书中并非上诉人亲笔签名一审认定事实错误的上诉理由，由于双方当事人签订的《房屋转让协议书》的约定，襄樊三利达建材（集团）有限责任公司罚款2000元由被上诉人汪某、王某缴纳，双方当事人都是该公司职工，而且上诉人汪某、王某对被上诉人孔某缴纳罚款的事实也明确知晓，这一上诉理由依法不能成立。因此，上诉人汪某、王某全部上诉理由及改判的上诉请求缺乏充分证据证明，与法不符，均不能成立，本院不予支持。原审判决审判程序合法，认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，实体处理妥当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费675元，由上诉人汪某、王某负担。
本判决为终审判决。
审判长邢军
审判员高建平
代理审判员郭元清
二O一一年三月十六日
书记员龚晓萍
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