广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)佛山市交通发展总公司，住佛山市X镇X路佛陈大桥西侧。
法定代表人徐某某，总经理。
委托代理人邓宏平，广东华法律师事务所律师。
委托代理人李某某，该公司职员。
被上诉人(原审被告)佛山市海晟物流商贸有限公司，住佛山市X路X号。
法定代表人吕某甲，总经理。
委托代理人王陆生，该公司法律顾问。
委托代理人吕某乙，该公司职员。
上诉人佛山市交通发展总公司因与被上诉人佛山市海晟物流商贸有限公司房屋租赁纠纷一案，不服佛山市禅城区区人民法院(2003)佛禅法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院认定：原告系位于佛山市X路X号的共九层的中创大楼的房地产所有权人，2000年3月16日，被告由原告投资成立，系原告的下属国有企业。2000年3月2日，原、被告签订《无偿使用协议》一份，协议约定原告将中创大楼无偿交给被告使用十年，产权属原告。之后，原、被告并没有签订任何关于讼争房的租赁协议。2002年5月14日，被告发函给原告，请求延长免租时间。2003年3月4日，原告向被告发出通知，通知其交付租金并搬离讼争房。
原审法院认为：原告与被告签订的《无偿使用协议》是双方真实意思表示，并无违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方签订协议后，没有就《无偿使用协议》
的内容作变更而重新签订新的协议或依法被撤销《无偿使用协议》，双方应按协议履行不得擅自变更或者解除合同。现原告以会议纪要作为对《无偿使用协议》变更的内容约定不明，推定未变更。在《无偿使用协议》约定的使用期限未届满的情况下，原告向被告提出要求退还讼争房及支付占用费，证据不充分，法院不予支持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条的规定，判决如下：驳回原告佛山市交通发展总公司的诉讼请求。本案的受理费4043元由原告承担。
宣判后，佛山市交通发展总公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，采信证据存在严重错误，适用法律不当，依法应予以撤销。一、对于上诉人2000年3月2日签署的《无偿使用协议》原审法院认定本案双方当事人形成的是房屋租赁合同关系是完全错误的，双方当事人之间形成的房屋借用关系。1、上诉人依法拥有中创大楼的房地产所有权，同时现海晟公司占用上诉人所有的中创大楼六、七层房产从未交纳过任何费用的事实清楚。2、租赁关系是以支付租金为必要条件，上诉人于2000年3月2日签署的《无偿使用协议》，形成的系房屋借用关系，而非房屋租赁关系。《合同法》第212条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”租赁关系是以支付租金为必要条件。无支付租金的应为借用。最高人民法院经济审判庭主编的《合同法释解与适用》第1050页中对此有详细的论述：“租赁合同是承租人须交付租金的合同。”，“当事人一方取得标的物的使用权是否须交付租金，为租赁合同与其他类似合同的根本区别。”“租赁合同中若无租金条款，租赁合同不能成立。在此种情况下，可能成立借用合同。”3、对于借用关系，出借人要求归还借用物的，人民法院依法应予以支持。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第126条规定“借用实物的，出借人要求归还原物或同等数量、质量的实物，应当予以支持。”二、2000年10月17日，上诉人与被上诉人签署的《会议纪要》是双方真实的意思表示，合法有效，依法应视为双方就诉争房屋问题的所达成的协议，双方均应受该协议的约束，原审法院不予以确认该证据，显属认定证据错误。该会议纪要加盖有双方当事人的公章，并有双方法定代表人及某表签名确认，完全是双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应受该意思表示的约束。三、2000年10月17日的《会议纪要》，是上诉人与被上诉人双方就中创大楼的使用问题明显达成了新的约定，对原有借用关系做出了实质性的变更。双方确定，被上诉人不再是无偿使用上诉人的办公大楼，而改为转制后租用上诉人中创大楼作为办公场所，一年内免收租金，转制基准日为2000年10月31日。根据双方当事人的该约定，被上诉人自2000年10月31日起改借用办公楼为租用办公楼，并自2001年10月31日起交租。四、2002年4月26日、2002年7月10日上诉人与被上诉人两次召开会议，对被上诉人应交纳租金的事实、及租金的标准做出确认，被上诉人的法定代表人在某审亦当庭承认到会，就会议情况，并已做出《会议纪要》。五、本案中双方当事人对应自2001年10月31日起交租的约定是无异议的，只是因为被上诉人一直以经营困难为由，要求延迟交纳租金，而拒绝签订租赁合同。被上诉人于2002年5月14日的请示中，对其应交纳租金的义务亦进行了确认，只是以经营困难为由，要求延长免租期限。六、本案完全可以适用民法中的公平与情势变更原则。1、上诉人为国有企业，中创大楼亦属于国有财产，2000年3月2日的《无偿使用协议》是因为当时被上诉人海晟公司系上诉人开办的下属子公司，也系国有企业，上诉人作为母公司为解决所开办的子公司的经营场所问题，同意将中创大楼借用给被上诉人使用。2、2000年10月17日，被上诉人开始转制，国有股权全部转让给私人所有，成为私人企业，被上诉人也不再是上诉人的下属子公司。《无偿使用协议》的前提与基础均已发生变更，被上诉人再无偿占用上诉人的国有财产，显然已显失公平。3、也因为上述情势变更，上诉人才与被上诉人在转制开始时，在2000年10月17日签署《会议纪要》，双方对中创大楼的借用做出新的约定。七、上诉人已多次向被上诉人主张权利，并在合理的期限之前通知被上诉人交还房屋。上诉请求：1、依法撤销佛山市禅城区人民法院(2003)佛禅法民一初字第X号民事判决；2、依法改判被上诉人立即交还占用的上诉人所有的佛山市X路X号的中创大楼第六、七层的办公楼，判令被上诉人向上诉人支付截止2002年12月31日的房产占用费（略）.6元，截止日至实际交还日的房产占用费另计；3、判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
被上诉人答辩称：一、关于上诉人的上诉理由。2000年3月2日，原、被告签订《无偿使用协议》本身是包含企业改制后，对企业员工安置的补偿。被上诉人在一审中已作充分说明，这里已不再赘述。一审法院对于《无偿使用协议》性质的认定，非常准确。一审判决应受法律保护的认定是非常正确的。上述人将此案曲解为借用合同，根本不顾《无偿使用协议》本身的事实，进而滥用法律，撇开无偿使用的这一根本属性，强词夺理认为是借用合同要求归还原物，这与一审中原告还要求12万余元的房产占用费(实为租金)，不是自相矛盾的吗上诉人对本案中重要证据2000年10月17日“会议纪要”的内容，视为与被告交纳租金所达成的新的“协议”，被上诉人认为这份所谓的“协议”不具备原告所谈的具有法律约束力的形式要件，在原告提供的证据中，有关人员和相关人员只在空白页上签字盖章，而被告对所谓“纪要”主文内容并没有予以认可，因而此“纪要”主文不明确，不能说明被告承诺交纳房租。原告以所谓“纪要”第一页、第二页涉及的内容起诉被告无从考证，因而不可采信。
从原告认为交纳租金的所谓新“协议”内容上看，其讨论的内容就是海晟物流商贸有限公司的转制问题，而不是专门针对无偿使用房屋的变更问题，“纪要”本身讨论的只是下属公司的转制意向，只能证明相关人员出席过有关会议，只是对讨论问题的内容记录，并没有对无偿使用房屋达成新的协议。因而“会议纪要”并不能当然否定《无偿使用协议》。“纪要”中转制日期的规定，明显违法，与一审中我方出示的2002年4月15日工商变更注册的法定日期不一致，不应采信。从法定的转制日期看，新的企业法人并没有对“纪要”讨论的内容承诺承担义务。因而这个“会议纪要”从内容上看对被上诉人没有约束力，更不能剥夺对被上诉人的原先享有的权利。对于原告(上诉人)所谈，2002年4月26日，2002年7月10日的“会议纪要”做出的确认被告交纳租金的一事的证据，被告予以否认，原告无法佐证，因而不具有证据效力，被上诉人在一审中已做说明。被告2002年5月14日的请示中，是在享有免租的协议的前提下，考虑在免租期过后，是否再延长免租期，而不是对交纳租金义务的确认，所谓确认“交纳租金”只是原告自已主观臆测出来的东西，与请示的中心思想相悖。二、关于本案中适用《民法》中公平原则及上诉人自己所谈的无法律依据的情势变更原则。首先，翻遍我国现有现行法律和司法解释，特别是民法均没有原告所提及的情势变更原则，因而更谈不上适用了。关于公平原则，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)，第七十二条：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”。第73条第二款：“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过1年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护”。从以上的规定和本案实际情况看，原告是上级单位具有十分明显的优势，本案“无偿使用协议”不存在显示公平的问题，况且73条第二款明确告知：自行为成立时起超过1年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护”。原告的行为是2000年3月2日，而原告正式向法院起诉是2003年4月，明为超过一年，因而上诉人上诉理由明显无理。综上，上诉人上诉事实无根据，法律无依据。一审法院认定事实基本清楚，适用法律准确。为维护法律的尊严，保护国有企业改制后，企业及其职工的合法权益。恳请佛山市中级人民法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审期间，上诉人和被上诉人均未提交新的证据材料。
经审查，本院对如下事实予以确认：上诉人系位于佛山市X路X号的共九层的中创大楼的房地产所有权人，2000年3月16日，被上诉人由上诉人投资成立，系上诉人的下属国有企业。2000年3月2日，上诉人、被上诉人签订《无偿使用协议》一份，协议约定上诉人将中创大楼无偿交给被上诉人使用十年。2002年4月26日、2002年7月10日上诉人与被上诉人两次召开会议，对租金等问题做出《会议纪要》。2000年10月17日，上诉人与被上诉人签署了《会议纪要》，在该纪要中约定被上诉人不再是无偿使用上诉人的办公大楼，而改为转制后租用上诉人中创大楼作为办公场所，一年内免收租金，转制基准日为2000年10月31日。该会议纪要加盖有双方当事人的公章，并有双方法定代表人及某表签名确认。被上诉人于2002年5月14日向上诉人发出请示，以经营困难为由，要求延长免租期限。2003年3月4日，上诉人向被上诉人发出通知，通知其交付租金并搬离讼争房。海晟公司现正使用上诉人所有的中创大楼六、七层房产从未交纳过任何费用。
本院认为：2000年10月17日，上诉人与被上诉人签署了《会议纪要》约定被上诉人不再是无偿使用上诉人的办公大楼，而改为转制后租用上诉人中创大楼作为办公场所，该会议纪要加盖有双方当事人的公章及双方法定代表人、代表的签名确认，实际上是双方对中创大楼的使用问题进行了新的约定，是对2000年3月2日双方所签《无偿使用协议》的变更；双方法定代表人的某思表示行为就是公司的行为，对公司具有法律约束力。被上诉人于2002年5月14日向上诉人发出请示，以经营困难为由，要求延长免租期限，这也从间接证据的角度证明了双方实际上已经存在有偿的租赁关系。另外，被上诉人与上诉人之所以于2000年3月2日签订了《无偿使用协议》，其合同的基础在于上诉人是被上诉人的最大股东，双方之间存在直接的利害关系；当双方约定于2000年10月31日转制后，实际上上诉人与被上诉人之间已经不存在这种直接的利害关系，无偿使用的基础已经不复存在，所以从公平、等价有偿的原则来看，双方变更原有合同关系以形成新的有偿租赁关系是合情合理，也符合国家利益和社会公共利益。故自2001年10月31日起双方之间实际上已形成了一种有偿的房屋租赁关系，应受法律保护。至于2002年4月26日、2002年7月10日上诉人与被上诉人两次召开会议所形成的《会议纪要》，因未有被上诉人法定代表人吕某甲的签名和被上诉人的盖章，对被上诉人没有法律约束力。被上诉人一直拖欠租金，上诉人于2003年3月4日发出通知，要求解除租赁合同，并要求被上诉人在合理期间内支付租金，现上诉人向法院起诉要求解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，故上诉人的请求具有事实和法律依据，应予支持。至于租金的计算问题，上诉人请求按照其在相同时期出租给佛山市新莱福汽车服务有限公司的租金标准计算，应予支持。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人上诉请求所依据的事实、理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项，判决如下：
一、撤销佛山市禅城区人民法院(2003)佛禅法民一初字第X号民事判决；
二、被上诉人佛山市海晟物流商贸有限公司应于本判决生效之日起十五日内向上诉人佛山市交通发展总公司交还所租用的佛山市X路X号中创大楼第六、七层办公楼；并支付截至2002年12月31日所欠租金（略）。6元，2002年12月31日至实际交还日的租金按每月每平方米10元计付。
一、二审案件受理费8086元，由被上诉人佛山市海晟物流商贸有限公司负担(一、二审案件受理费已由上诉人预交，被上诉人应于支付上述款项时一并给付上诉人，法院不再作收退)。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员吴亚平
二00五年六月十三日
书记员曹新娟
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