上诉人张某与被上诉人宗某、杨某乙、原审第三人徐某土地承包经营权转让合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院

湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院

民事判决书

（2011）州民一终字第X号

上诉人（原审被告）张某，男，X年X月X日出生，苗族，湖南省泸溪县人，个体户，户籍所在地（略），现住（略）。

委托代理人向洪先，湘西自治州武陵法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）宗某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省泸溪县人，务农，住（略）。

委托代理人田明，湖南金垣律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）杨某乙，女，X年X月X日出生，汉族，湖南省泸溪县人，务农，住（略），系宗某之妻。

委托代理人李涛，湖南共盛律师事务所律师。

原审第三人徐某，男，X年X月X日出生，土家族，湖南省泸溪县人，老师，住（略）。

委托代理人向洪先，湘西自治州武陵法律服务所法律工作者。

上诉人张某因与被上诉人宗某、杨某乙、原审第三人徐某土地承包经营权转让合同纠纷一案，不服泸溪县人民法院（2011）泸民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张某及其委托代理人向洪先、被上诉人宗某及其委托代理人田明、被上诉人杨某乙及其委托代理人李涛、原审第三人徐某及其委托代理人向洪先均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原判查明，两原告与被告张某系同村村民，1991年原告宗某在分家时分得其父宗某国部分土地承包经营权，1998年土地延包是两原告继续承包该土地。2003年1月28日被告张某提出向原告方购买“角（斗）肚坪狮子岩”宽12米、长从公路至溪边的土地使用权用作自己建房，并与杨某乙签下了《购买房屋地基合同》，同时支付了x元，事后张某没有按照法律规定对该土地进行建房审批，也未对土地使用权进行变更登记。2004年6月16日张某将该地以x元转让给第三人徐某用作建房。同日，合水镇X村委会在第三人徐某的“建设用地呈报表”上签“同意建房”的意见，并加盖了村委会公章。2010年原告得知被告将此土地转让给徐某，要求被告退还该地，双方发生纠纷，为此原告向法院起诉请求确认该土地买卖合同无效，并同意退还被告的土地使用权买卖款及该款2003年元月至2004年6月银行的同期利息。

原判认为，本案争议的焦点是原、被告双方签订的《购买房屋地基合同》是否有效。我国法律规定农村X村集体所有，国家制定法律严格保护农村集体土地的所有权和使用权，其中规定农村集体一户只能占有一处宅基地，同时对农村宅基地的使用也有严格的审批制度。原、被告所签订的《购买房屋地基合同》没有经过审批的前置条件，在辩论结束前被告及第三人均不能提供出法律规定的农村村民建房的应有审批手续，违反了法律、行政法规的强制性规定，原、被告所签的《购买房屋地基合同》无效，对于原告因该合同所取得的财产，依法应当予以返还，在无效合同签订过程中，原、被告均存在过错，各自均应承担责任。原告愿退还该地价款，并给付部分利息，结合本案情况，原审法院予以认可，但利息计算应从原告收取被告价款之日计算至起诉之日止。因本案争议在于合同是否有效，而非土地使用权，审理的结果对第三人权益有利害关系，第三人是依附于被告的抗辩以维护自己的权益，只能作为无独立请求权的第三人参加诉讼，对原、被告之间的争议标的，没有独立的请求权，第三人在答辩中提出要求赔偿损失不在本案审理范围之内，可另案行使权利。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告宗某、杨某乙与被告张某2003年1月28日所签订的《购买房屋地基合同》无效；二、原告宗某、杨某乙返回被告张某支付的合同款x元及此款利息（利息按中国人民银行同期贷款利息自2003年1月28日起计算至2010年11月2日）。此款限判决生效后10日内付清。案件受理费245元，由原告承担125元，被告承担120元。

张某不服原审判决向本院提起上诉称，一、上诉人原来没有宅基地，初审认定事实错误。上诉人在与被上诉人签订协议时，上诉人当时没有自己的房屋及宅基地，上诉人当时购买宅基地，是为自己建房，没有违反一户只能占有一处宅基地的规定。二、《购买房屋地基合同》中转让的土地不是水田，而是荒地。《购买房屋地基合同》中的土地在角斗坪狮子岩，不在“塘湾”，《合同》中的土地是空地、荒山，不是水田。被上诉人对角斗坪狮子岩转让的空地没有土地使用证。“狮子岩”与“塘湾”是两处地方。三、上诉人还没有在土地上建造房屋。现在的空地还是原状，没有建造房屋，不存在建设占有土地的事实，也没有改变土地的状况。四、协议转让的是土地使用权，合法。该份合同转让的是土地的使用权，不是所有权，没有违法买卖土地，不是违法合同。被上诉人已经超过诉讼时效。第三人徐某对诉争的土地使用权属善意取得。综上所述，请求依法撤销泸溪县人民法院（2010）泸民初字第X号民事判决书；改判《购买房屋地基合同》有效。

被上诉人杨某乙答辩称：一、被上诉人杨某乙完全合法拥有该争议土地经营权。双方签订《购买房屋地基合同》中的地为答辩人一家分得“塘湾”0.1亩水田，“塘湾”0.1亩水田即对角斗坪狮子岩，答辩人完全拥有该地的经营权，权属明确没有任何争议。二、上诉人与杨某乙签订的《购买房屋地基》无效。双方签订的《购买房屋地基》违反法律禁止性规定而无效，无效的合同自始没有法律约束力，这是确认之诉，不适用诉讼时效的相关规定。三、第三人的损失与杨某乙无关，应由上诉人承担。综上所述，原审法院对本案认定的事实清楚，适用法律准确，二审法院应当维持原判，驳回上诉。

被上诉人宗某答辩称，其与杨某乙的答辩意见基本一致，再补充了三点：一、上诉人称没有其他的宅基地，与事实不符，上诉人还在其他地方建造了房子；二、争议地不是荒地而是水田；三、本案不存在超过诉讼时效的问题。

二审中，上诉人提交了照片2张，拟证明宗某土地在合水镇中学背后，地名叫塘湾，张某转让给徐某宅基地的地名叫角斗坪狮子岩。宗某与杨某乙质证认为，对证据的真实性无异议，但认为争议地实际是水田而非荒地。被上诉人宗某与杨某乙提交了两份证据：1、村X村民的签字证明，拟证明两个地名是同一个地方；2、照片两组，拟证明张某与原审第三人在其他地方有房子。上诉人与第三人质证认为，对其真实性没有异议，但是主张某是同一个地方。本院认为，上诉人提交的2张某片，不能证明塘湾与角斗坪狮子岩是两处地方，不能证明待证事实，本院对该证据不予采信。对被上诉人提交的证据1、证据2，能证明待证事实，本院予以采信。

本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实一致，本院对原审认定的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点，一是上诉人张某与被上诉人杨某乙双方签订的《购买房屋地基合同》是否有效。二是上诉人张某与第三人徐某双方转让土地协议是否有效。关于上诉人张某与被上诉人杨某乙双方签订的《购买房屋地基合同》是否有效。依照《中华人民共和国土地管理法》的规定：农村X区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村X村X组织或者村民委员会经营、管理。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村村民对土地、宅基地只享有使用权，并没有所有权，而法律也规定农村宅基地使用权不得擅自转让。上诉人张某与被上诉人杨某乙于2003年1月28日所签订的《购买房屋地基合同》，约定由张某以x元购买杨某乙“角（斗）肚坪狮子岩”的土地用作建房宅基地。该购买房屋地基的合同实际上是非法买卖土地的行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。由于本案中上诉人张某与被上诉人杨某乙于2003年1月28日所签订的《购买房屋地基合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》中有关农村土地（房屋地基）使用权不得转让的禁止性规定，应当确认该《购买房屋地基合同》为无效协议。关于上诉人张某与第三人徐某双方转让土地协议是否有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第62条以及第63条的规定以及立法精神，农村宅基地具有身份性特征，法律对宅基地的转让做了严格限制，即禁止城镇X村宅基地以及禁止不同集体经济组织成员转让宅基地等。宅基地使用权体现的是一种集体经济组织成员的身份关系，只有本集体经济组织的成员才能享有该权利。从上诉人张某与第三人徐某签订的转让土地（房屋地基）协议内容来看，上诉人张某与第三人徐某也是非法买卖土地行为，且第三人徐某与上诉人张某并不是同一集体经济组织成员。因此该协议也违反了法律的禁止性规定，该协议应为无效。综上所述，原审认定双方签订的土地（宅基地）转让协议因违反法律强制性规定无效，并无不当，合同无效后双方因该合同取得的财产应当予以返还。上诉人张某的上诉理由不能成立，对其提出的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费245元，由上诉人张某承担。

本判决为终审判决。

审判长杨某乙福

代理审判员陈春亮

代理审判员张某成

二0一一年九月二十六日

代理书记员王慧

附：适用法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判