湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民事判决书
（2010）州民一终字第X号
上诉人（原审被告）李某，女，X年X月X日出生，土家族，湘西自治州金三角旅业有限责任公司董事长，住（略）。
上诉人（原审被告）湘西自治州金三角旅业有限责任公司（以下简称金三角公司）。住所地吉首市X路X号。
法定代表人李某，该公司董事长。
以上二上诉人的共同委托代理人彭某华，湖南湘州律师事务所律师。
以上二上诉人的共同委托代理人张春生，湖南四维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吉首市吉首商场（以下简称吉首商场）。住所地吉首市X路X号。
法定代表人杨某乙，该公司经理。
委托代理人李某飞，湖南董艺律师事务所律师。
原审第三人吴某，男，X年X月X日出生，汉族，慈利县人，住（略），吉首博爱大药房业主。
上诉人李某、金三角公司因与被上诉人吉首商场以及原审第三人吴某房屋租赁合同纠纷一案，不服吉首市人民法院（2010）吉民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李某、金三角公司的法定代表人李某及二上诉人的共同委托代理人彭某华、张春生，被上诉人吉首商场的法定代表人杨某乙及其委托代理人李某飞以及原审第三人吴某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2004年3月29日，被告李某与原告吉首商场签订了《场地租赁合同》，约定原告将位于吉首市X路的吉首商场四、五、六楼及楼顶租与被告李某，租赁时间为2004年5月1日至2014年5月1日，被告李某用该租赁场地经营金三角旅业，租金每年为6.6万元，租金于合同签订后的当年交5万元租金，以后每年5月份一次性的交清当年的6.6万元。2005年4月11日，被告李某注册成立了湘西自治州金三角旅业有限责任公司，该公司系自然人独资，经营者系被告李某个人。2006年6月6日，原告与被告金三角公司签订了《租赁合同》，原告将位于面临人民北路北侧（原金帝大酒家）1-X楼房屋整体出租给被告，租赁时间为2006年9月10日至2011年9月10日，租金每年42万元，于合同签订后一次性交付2006年9月10日至2009年9月10日租金126万元，2009年8月30日前一次性交足2009年9月10日至2010年9月10日的租金，2010年8月30日前一次性交清2010年9月10日至2011年9月10日的租金。2007年4月30日，原告与被告金三角公司签订《租赁合同》，原告将吉首商场二楼约200平方米和四楼约300平方米的场地出租给被告，租赁时间为2007年5月1日至2011年5月1日，租金每年7万元，合同签订后，每年4月25日前一次性交足下年租金。同时约定被告每年4月25日前向原告一次性交足全年垃圾处理费500元。2010年3月19日，原告吉首商场给被告发出了催款通知，要求被告交纳已拖欠的房屋租金25.20万元，被告接到通知后未提出书面异议，被告也未交纳已拖欠的房屋租金25.20万元，原告诉至该院。在该院审理中，被告二次申请对承租的房屋面积进行鉴定，鉴定部门作出了因房屋已装修，无法作出准确鉴定的结论。
另查明，2009年8月23日，被告金三角公司与第三人吴某签订了《商铺租赁合同》，被告将承租的人民北路北侧（原金帝大酒店）X楼三间房屋出租给第三人，租期为三年，从2009年9月1日起至2012年8月31日止，三年租金为95万元，第三人吴某已于2009年11月全部付清。2009年8月17日，原告给第三人吴某出具了证明，证明博爱药品经营有限公司经营为吉首商场的场地，房产证留在吉首市房产局以旧换新。
原判认为，原告与被告签订的《场地租赁合同》及《租赁合同》合法有效，双方应按照合同约定履行，被告应按合同约定交纳租金，对原告要求被告支付尚欠租金25.20万元的诉讼请求，予以支持。因《租赁合同》租赁期限未届满，对原告请求解除《场地租赁合同》及《租赁合同》，不予支持，合同应继续履行。对原告请求支付垃圾费、水费及利息，因没有提供相关的证据及具体金额，不予支持。对原告要求被告及第三人的撤离并清扫场地、场内装修物品归原告所有的诉讼请求，不予支持。因原告对被告的转租行为已默认，被告转租的行为，超越了2006年6月6日原告与被告签订的《租赁合同》年限，鉴于第三人吴某已一次性交完了三年的房屋租金，被告金三角公司与第三人吴某在《商铺租赁合同》中，超越年限的房屋租金由被告金三角公司承担，即从2011年9月11日起至2012年8月31日止，在被告李某、被告金三角公司与原告终止租赁合同时一并结清。对被告以原告减少面积拒付租金的抗辩理由，因没有相关证据证明，故该院不予支持。对第三人吴某陈述请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告吉首市吉首商场与被告李某、被告湘西州金三角旅业有限公司签订的《场地租赁合同》及《租赁合同》合法有效，继续履行；二、被告湘西州金三角旅业有限公司与第三人吴某签订的《商铺租赁合同》合法有效，继续履行；三、被告李某、被告湘西州金三角旅业有限公司支付原告吉首市吉首商场房屋租金25.20万元。限于本判决生效后十内付清；四、驳回原告吉首市吉首商场的其它诉讼请求。案件受理费5080元，由被告李某、被告湘西州金三角旅业有限公司承担。
李某和金三角公司不服一审判决第三项，上诉称：一、直到如今被上诉人仍未将合同约定的面积交付房屋给上诉人。租赁合同明确约定是将面临人民路北侧一至五楼的房屋场地整体出租给上诉人，全部面积是2112.4平方米，而被上诉人未如约交付，已首先违约，故上诉人不应按合同足额缴纳租金；二、被上诉人以25.2万元足额主张权利不当，部分租金已超过诉讼时效。被上诉人主张的是上诉人累计所欠租金，而大部分租金是以前的，并且根据民法通则关于诉讼时效的规定，收取租金的诉讼时效为一年。现在被上诉人于2010年4月6日起诉，对于2009年4月6日前所欠的租金，因已超过诉讼时效而法院不应支持其诉请。综上所述，鉴于被上诉人首先违约，并且2009年4月6日前所欠租金已超过诉讼时效，故一审判决的第三项是不当的，请求二审法院依法撤销一审判决第三项，依法作出公正判决。
被上诉人吉首商场的委托代理人李某飞在庭审中代为口头答辩称：一、25.2万没有超过诉讼时效，因为上诉人李某、金三角公司承租吉首商场交付租金是陆陆续续的。被上诉人2010年4月6日起诉，是在有效时间内，我们的起诉应该得到人民法院的支持；二、关于合同标的问题。双方当事人于2006年6月6日签订的合同，上诉人对出租房屋的范围有误解，吉首商场在履行合同的过程中没有违约，合同签订后，李某一直没有异议，到合同期限快满时，才提出异议，故一切后果与我们无关。原审判决对租赁标的认定准确，请求二审法院驳回上诉人李某、金三角公司的上诉请求。
原审第三人吴某在庭审中口头陈述称：没有意见，请求法院维护我的合法权益。
在二审中，上诉人、被上诉人以及原审第三人均没有向本院提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人双方争议最大的是2006年6月6日吉首商场与金三角公司签订的《租赁合同》中的第一条关于租赁场地范围的约定，该条约定“吉首商场将属于自己产权的面临人民路北侧（原金帝大酒家）一至五楼的房屋场地整体出租给金三角公司，全部面积是2112.4平方米”。该条明确注明了场地出租范围是原金帝大酒家占地范围内的一至五楼整体场地，并不是上诉人李某和金三角公司所称的整栋大楼一至五楼所有场地。至于原金帝大酒家占地范围内的一至五楼全部面积是否有2112.4平方米，上诉人李某和金三角公司并没有提供相关证据证明其面积不足，并且上诉人在履行合同的3年多时间内也未提出异议。因此，上诉人李某和金三角公司以被上诉人吉首商场所给面积不足作为拒付租金的抗辩理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。
上诉人李某和金三角公司称其于2009年4月6日前所欠租金已超过1年的诉讼时效，对该部分租金法院不应支持。从2010年2月8日和2010年3月16日两次交付租金的凭证来看，该凭证上都注明了“原欠租金”字样，说明了上诉人对以前所欠租金是认可的，并且也在陆续履行，因此，诉讼时效自行中断，从2010年3月16日重新计算诉讼时效期限，被上诉人吉首商场于2010年4月6日对上诉人以前所欠租金提起诉讼，并未超过1年的诉讼时效期限，故上诉人以超过诉讼时效作为拒付租金的理由不成立，本院不予支持。由于上诉人对以前所欠租金的数额25.2万元没有异议，对该租金数额本院予以确认。综上所述，上诉人李某和金三角公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5080元，由上诉人李某和金三角公司共同承担。
本判决为终审判决。
审判长杨某乙
代理审判员刘登辉
代理审判员陈春亮
二О一О年十一月二十日
代理书记员张玉
附:本判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
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