湖南省岳阳市中级人民法院
民事判决书
（2010）岳中民一终字第X号
上诉人（原审第三人）杨某乙，男，X年X月X日出生，汉族，岳阳市X区路口机动车驾驶培训学校校长，住（略）。
委托代理人周良宵，湖南一星律师事务所岳阳分所律师。
委托代理人杨某丙，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略），系杨某乙之父。
被上诉人（原审原告）岳阳市国有资产经营有限责任公司，住所地（略）。
法定代表人黄某，董事长。
委托代理人刘某某，男，lX年X月X日出生，汉族，岳阳市人民政府医药总公司改制工作组工作人员，住（略）。
委托代理人易红，湖南惠风律师事务所律师。
被上诉人谢某，男，lX年X月X日出生，汉族，原医药公司职工，住（略）。
上诉人杨某乙因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市X区人民法院(2010)云民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，因岳阳市医药总公司（以下简称医药公司）实行招商改制，2007年9月27日，成立了岳阳市人民政府医药总公司改制工作组（以下简称“改制工作组”)，负责处理改制期间的相关事务。2008年3月31日，医药公司与其下属路口分公司签订了一份目标管理承包责任书，谢某代表路口分公司签名。2008年l1月26日，岳阳市市X组改制工作组下达批复，确定医药公司的改制基准日为2008年l2月31日。2009年6月，医药公司的资产移交给原告，2009年7月28日，改制工作组向所有承租人发出《关于整体腾空收回市医药总公司门面仓库的通告》，《通告》指出，医药公司整体出让的9宗土地及地上附着物，经岳阳市人民政府批准，已挂牌交易；为做好资产过户移交工作，各门面、仓库于2009年8月30日收回；医药公司门面、仓库属于国有资产，按照合同均于2009年6月底到期，任何人不得以任何原因，阻碍腾空移交工作。为了让承租人另找从业场地，自通告之日起一个月内，为移交过渡期；逾期不配合的业主，将按照法律程序对各门面、仓库腾空收回。另查明，2005年3月31日，医药公司路口分公司与第三人杨某乙签订了一份房屋场地租赁合同。合同约定租赁期限为二年，租金从2005年5月15日到2007年5月14日；年租金为9000元。付立平代表医药公司路口分公司在合同上签名。此后，第三人一直租赁医药公司路口分公司房屋场地。2008年5月15日，谢某起草了一份《房屋场地租赁合同》，合同约定：甲方(即医药公司路口分公司)将本分公司院内空坪出租给乙方(即第三人杨某乙)作为机动车驾驶培训基地；合同期限为一年，从2008年5月15日到2009年5月14日，年租金为x元。2008年5月16日，第三人杨某乙在合同上签字认可。被告谢某代表医药公司路口分公司在合同上签字，并盖有医药公司路口分公司印章。2009年5月1日，被告谢某以医药公司路口分公司的名义，和第三人杨某乙签订了一份房屋场地租赁合同。合同约定：第一条、租赁场地名称：座落地点，用途：甲方(即医药公司路口分公司)a将本分公司院内空坪出租给乙方(即第三人杨某乙)作为机动车驾驶培训基地；b将本分公司办公大楼一楼北边门面及过道后对称的房屋租给乙方作为办公场地；C该办公楼南边三楼仓库，甲方不租给使用，仅为甲方调节给乙方临时使用。第二条、租赁期限：鉴于2009年甲方正在企业改制，租赁日期无法确定，租赁期只能按每月计算，且由甲方根据本公司改制进程决定出租的起止月份。2009年的租赁日期从当年的5月1日计算起，租金也按月缴纳。第三条、租金及交付办法，比照2008年的年租金(x元)，2009年的月租金为每月人民币1100元，从2009年5月1日起，每月的l日交清当月的租金。……，第七条、特别约定，本合同签订后，出租方的出租房屋场地的产权发生变化或变动，出币方应提前三个月告之承租方，承租方则无条件撤出，不得向出租方提出任何补偿；如出租方产权变化后的新业主愿意继续保持此租赁关系的，由承租方自行与新业主协商解决。2009年7月28日，改制工作组向各个门面、仓库承租业主发出的《关于整体腾空收回市医药总公司门面仓库的通告》。被告谢某将《通告》交给了第三人杨某乙，第三人杨某乙在《通告》上签名确认。2009年10月23日，第三人杨某乙将4400元租金交给被告谢某，被告谢某向第三人出具了盖有医药公司路口分公司印章的收款收据。此后，在原告国资公司的多次催促下，被告谢某没有将路口分公司的土地及房屋资产从第三人杨某乙处收回并交还给原告国资公司，为此，原告国资公司诉至法院，请求判令被告立即交还承包经营管理的原医药公司路口分公司的土地及房屋；判令被告交纳2009年1月至今的经营场地租赁费x元(比照被告与第三人的合同约定按照每年x元租金计算)。
原审法院认为，本案争议焦点问题是：1、国资公司作为本案原告主体是否适格；2、被告谢某与第三人杨某乙于2009年5月1日签订的合同是否有效；3、第三人杨某乙是否具有优先购买权：4、原告国资公司要求被告支付租金是否合理。关于焦点l：改制工作组是经过岳阳市人民政府决定成立的机构，国资公司是医药公司资产的管理人。国资公司是依法成立并取得了营业执照的企业法人，因医药公司的资产已经移交给国资公司，其作为医药公司权利义务的继受人，有权向本案被告谢某及第三人杨某乙主张权利，是本案的适格主体。至于医药公司经挂牌整体拍卖给岳阳市宝鑫医药有限公司，并于2010年2月9日将所有资产过户到岳阳市宝鑫医药有限公司名下。但资产并未实际交付给该公司，原告国资公司正是基于要将所有资产交付给该公司才向本案被告及第三人举张权利，故第三人辩称的原告主体不适格不能成立。关于焦点2：第三人杨某乙自2005年3月31日与医药公司路口分公司签订两年租赁合同开始，就一直租赁着医药公司路口分公司的部分场地和房屋。被告谢某是医药公司路口分公司最后一任经理，2008年5月15日与第三人杨某乙签订了合同后，租金也是由谢某在收取。后医药公司改制，岳阳市市X组确定其改制基准日为2008年12月31日。此时被告谢某已经无权代表医药公司路口分公司对外进行民事活动，但是作为合同相对方的第三人杨某乙完全有理由相信被告谢某有代理权，故第三人杨某乙与医药公司路口分公签订的《房屋场地租赁合同》有效。医药公司路口分公司与第三人杨某乙签订的租赁合同第二条，在租赁期限双方约定租赁日期无法确定，租赁期只能按月计算，是不定期租赁，承租人可以随时退租，出租人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限内通知承租人。现出租人要求解除租赁，故原告的解除租赁合同、腾房腾地的诉讼请求应予支持。第三人杨某乙应在合同解除后，直接将所租赁的房屋和土地返还给权利人原告国资公司，并支付欠缴的租金。关于焦点3：《合同法》二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买的权利。本案中，岳阳市国有资源局和岳阳市人民政府国有资产监督管理委员会于2009年5月8日在《长江信息报》刊登了医药公司国有土地使用权及地上建筑物公开整体处置拍卖的公告。湖南省产权交易所、岳阳市产权交易所于2009年5月8目在三湘都市报上关于“原湖南省岳阳市医药总公司九宗土地及房产转让”项目公告，应视为原告方已经用合理的方式在合理的期限内通知了第三人杨某乙。第三人杨某乙是否行使优先权则是其个人的权利。第三人述称因为没有得到通知而导致没有行使优先权的意见与事实不符，不予支持。关于焦点4：原告国资公司要求被告谢某支付2009年1月至今的租金，租金参照被告谢某与第三人签订的租赁合同x元/年并无不妥，应予支持。鉴于第三人杨某乙没有按照合同约定将全部租金缴清，其欠缴部分应该直接向原告国资公司支付。2009年7月28日，改制工作组向各个门面、仓库承租业主发出的《关于整体腾空收回市医药总公司门面仓库的通告》，被告谢某将《通告》交给第三人杨某乙，第三人杨某乙在《通告》上签名确认。故国资公司亦没有违反第三人与医药公司路口分公司合同解除约定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第二百三十三条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，原审法院判决如下：一、解除岳阳市医药总公司路口分公司与第三人杨某乙于2009年5月1日签订的租赁合同；二、第三人杨某乙腾空并返还所租岳阳市医药总公司路口分公司的场地和房屋给原告岳阳市国有资产经营有限公司，并按合同约定支付土地及房屋租金(租金按每年x元从2009年ll月至门面交付之日)；三、被告谢某收取第三人杨某乙的房屋租金共计4400元返还给原告岳阳市国有资产经营有限公司。上述义务限第三人杨某乙和谢某在本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国合同法民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2000元，由被告谢某负担1000元，第三人杨某乙负担1000元。
上诉人杨某乙不服，向本院提起上诉称：1、原审判决程序违法，超越了被上诉人的诉讼请求；2、原审法院认定被上诉人是本案的诉讼主体以及被上诉人已经履行了告知义务系认定事实错误，被上诉人不是本案的适格主体，在处置租赁物时亦未告知上诉人享有优先权。故请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人国资经营公司的诉讼请求。
被上诉人国资经营公司答辩称：原审判决认定事实清楚，请求二审法院依法维持原判。
被上诉人谢某未提供答辩意见。
经审理查明，对于原审法院审理查明的事实本院予以确认。
上述事实有当事人在一、二审中的陈述、《房屋场地租赁合同》、岳市国土资告[2009]第X号《岳阳市国土资源局、岳阳市人民政府国有资产监督管理委员会国有建设用地使用权及地上建筑物公开处置公告》、《湖南省产权交易所关于“原湖南省岳阳市医药总公司九宗土地及房产转让”项目的公告》、岳经发[2007]X号《关于成立岳阳市政府医药总公司改制工作组的通知》、《关于原医药公司招商改制资产主体资格的证明》等证据证实，足以认定。
本院认为：杨某乙与谢某于2009年5月1日签订《房屋场地租赁合同》时，有理由相信谢某是医药公司路口分公司的代理人，故双方签订的合同应认定为合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。杨某乙在租赁合同特别约定的事由出现后，经被上诉人催告仍不返还承租的门面，其行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，应承担相应的民事责任。一、关于国资经营公司作为原审原告的主体资格是否适格的问题。国资经营公司是依法设立并取得了营业执照的企业法人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。因医药公司的资产已经移交给国资经营公司，故医药公司与上诉人杨某乙之间的租赁合同权利义务亦一并转移给国资经营公司。虽然诉争房屋已经办理了房屋产权过户手续，但根据合同的相对性，国资经营公司作为医药公司权利义务的继受人，向杨某乙主张权利也是在履行国资经营公司与岳阳市宝鑫医药有限公司买卖合同的先合同义务，且岳阳市宝鑫医药有限公司对此并未提出异议，故国资经营公司是本案的适格原告。杨某乙称国资经营公司不是本案适格主体的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于国资经营公司是否履行了告知义务的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。由此可知，出租人的告知内容应为其出卖租赁房屋的事实，承租人在同等条件下的优先购买权系法律规定的权利，对于承租人的优先购买权是否必须由出租人告知承租人，法律并无强制性规定。国资经营公司在出卖包括诉争房屋在内的九宗土地及房产时，分别在《长江信息报》、《三项都市报》上刊登了处置公告，故应当视为出租人已经在合理期限内告知了承租人将出卖租赁房屋。上诉人称国资经营公司未履行告知义务没有事实及法律依据，本院不予支持。三、关于原审判决是否超越诉讼请求的问题。国资经营公司诉讼请求的实质是要求收回诉争房屋，虽然其未将杨某乙列为被告，仅作为本案的第三人，但经原审法院查明的事实，诉争房屋的承租人为杨某乙，杨某乙对此亦予以认可，故原审法院判决房屋的实际占有人杨某乙返还诉争房屋并无不当。综上所述，本案原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，本院应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由上诉人杨某乙负担。
本判决系终审判决。
审判长闾开海
审判员周华良
代理审判员何蓓
二0一0年九月十三日
书记员江婷
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