上诉人（原审被告）：蒋某甲，男，19＊＊年＊月＊日出生，＊族，住（略）＊＊＊＊＊＊＊宿舍。
委托代理人：谭峻毅，湖南银城律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李某，女，19＊＊年＊月＊＊日出生，＊族，岳阳＊＊局退休职工，系蒋某甲的母亲。
委托代理人：陈某彬，湖南银城律师事务所律师。
委托代理人：蒋某乙，女，19＊＊年＊月＊日出生，＊族，住（略）＊＊＊＊＊＊＊宿舍，系李某的女儿。
被上诉人（原审原告）：（略）水务局机关后勤服务中心，住所地（略）＊＊大道＊＊号。
法定代表人：毛某，该中心主任。
委托代理人：陈某某，男，19＊＊年＊月＊日出生，＊族，（略）＊＊局干部，住（略）＊＊＊路＊＊港＊组。
委托代理人：余缨，湖南昌言律师事务所律师。
上诉人蒋某甲、李某与被上诉人（略）水务局机关后勤服务中心（以下简称水务局后勤中心）房屋租赁合同纠纷一案，（略）人民法院于2010年2月1日作出（2010）楼民初字第X号民事判决，已经发生法律效力。经该院审判委员会讨论决定，于2011年4月12日作出（2011）楼民监字第X号民事裁定，再审本案。该院再审后，于2011年8月2日作出（2011）楼民再初字第X号民事判决。蒋某甲、李某不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。蒋某甲的委托代理人谭峻毅、李某及其委托代理人陈某彬、蒋某乙、水务局后勤中心的法定代表人毛某及委托代理人陈某某、余缨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年11月23日，原审原告水务局后勤中心向（略）人民法院起诉称：2004年6月16日、2005年1月29日，其与原审被告蒋某甲先后分别签订了两份《门面租赁合同书》，将其管某的安得大厦第一层和地下层东北侧的房屋出租给蒋某甲经营茶楼业务。合同签订后，水务局后勤中心按约将租赁物交付给蒋某甲，全面履行了合同义务。但是，原审被告蒋某甲、李某不按合同约定交付租金。2006年3月14日，水务局后勤中心经与李某协商，达成了《关于米萝有关问题的会议纪要》（以下简称“3.14协议”），之后，水务局后勤中心按“3.14协议”履行了义务，但原审被告一直以其未履行“3.14协议”的约定拒绝交付租金至今。两原审被告承租原告门面经营已有五年半时间，按合同约定应交付租金（略）元，而实际仅交付租金x元，拖欠租金（略）元，按合同约定应承担延期交付租金的违约金（略）元。两项合计两被告应向原告交付租金和违约金（略）元。综上，请求法院判令：1、解除原告与被告蒋某甲签订的两份《门面租赁合同书》；2、判令两被告交付截止到2009年10月底的租金（略）元；3、判令两被告向原告支付延期交付租金的违约金（略）元；4、判令两被告承担本案诉讼费。
一审法院（2010）楼民初字第X号民事判决查明：原告系（略）水务局下属二级法人机构，经该局授权管某安得大厦门面、房产租赁事务，2004年6月16日，原告与被告蒋某甲签订《门面租赁合同书》，将安得大厦第一层出租给被告蒋某甲经营茶楼业务，双方就权利义务作出了明确约定。2005年1月29日，原告与被告蒋某甲又就安得大厦地下层东北侧房产签订租赁合同。两份合同签订后，被告蒋某甲在租赁房屋内开始经营米萝咖啡岳阳店，该门店营业执照中字号为（略）安迪咖啡会所，组织形式登记为个人经营，业主为李某，被告蒋某甲在该店内从事经营管某工作。双方初期履行合同均无异议和纠纷。自2004年起，被告蒋某甲开始拖欠租金，2004年拖欠租金x元。2005年9月，由于左岸酒吧开张，米萝咖啡店因受到左岸酒吧带来的漏水、渗某、噪音、震动等不利影响，而造成一定损失，被告因此要求原告干涉、协调。原告为给米萝咖啡店消除不利影响，于2005年11月23日起诉被告周伟良等，要求解除租赁合同，同时将米萝咖啡店作为第三人的身份参与原告与被告周伟良等的诉讼。2006年7月6日本院以（2005）岳楼民初字第X号民事判决书判决解除原告与被告周伟良的合同。周伟良等对该判决不服提起上诉，（略）中级人民法院于2006年12月30日以（2006）岳中民一终字第X号民事判决书判决维持原判。在该案诉讼期间，被告李某和其女蒋某乙代表蒋某甲与原告于2006年3月14日就支付租金及漏水问题协调形成“3.14协议”。协议签订后，水务局后勤中心于次日与岳阳楼区建筑总公司滨湖分公司签订了《房屋维修合同》，建筑总公司滨湖分公司于同年3月16日派分公司员工许吉祥等人进场维修，被李某拒绝。截止到2009年10月底，被告拖欠租金为（略）元，违约金（略）元，两项合计为（略）元。
一审法院（2010）楼民初字第X号民事判决认为：原、被告签订的《门面租赁合同》合法有效，双方均应按《门面租赁合同》的约定享受权利和履行义务。根据《门面租赁合同》的约定，蒋某甲应于每月十号前交纳当月租金，每逾期一天承担千分之三的违约金；延期交纳租金一个月的，原告方有权解除合同，装修无偿归原告所有。根据此条约定，蒋某甲拖欠租金数月已构成违约，虽经原告催讨，被告未支付，故解除合同的条件已成就。“3.14协议”只能说明原告放弃2006年3月1日前段期间拖欠租金的违约责任，但不能视为原告对该时间段应收租金的放弃，且2006年3月1日以后的租金约定如实交纳。对于“3.14协议”约定的维修问题，由于被告未予配合，未能履行，其违约责任在被告。米萝咖啡岳阳店的字号并未登记，登记的字号为（略）安迪咖啡会所，系个体工商户，业主为李某，被告蒋某甲作为该店的管某人员，以个人名义与原告签订房屋租赁合同，合同的相对方是被告蒋某甲，但该租赁房屋的实际使用人是李某。由于（略）安迪咖啡会所业主为被告李某，李某亦是合同的实际履行人，应当与被告蒋某甲共同对合同履行承担民事责任。原告要求解除合同，由两被告返还房屋，支付租金理由正当，应予支持。但原、被告约定的违约金过高，酌情应予以降低。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、解除原告水务局后勤中心与被告蒋某甲签订的两份《门面租赁合同书》，被告蒋某甲、李某应将其承租或占用的门面房在本判决书生效后十日内交还给原告，并承担自2009年10月底到门面收回之日止的租金（每月租金x元）；二、由被告蒋某甲、李某共同支付拖欠原告水务局后勤中心的租金（略）元（租金计算至2009年10日底），支付原告违约金x元（违约金从2006年3月计算至2009年10月底），二项合计（略）元，限被告蒋某甲、李某在本判决书生效后十日内付清；三、由原告水务局后勤中心返还被告蒋某甲押金x元，此款限在两被告履行完毕上述义务之日付清；四、驳回原告水务局后勤中心的其他诉讼请求。案件受理费x元，由被告蒋某甲、李某共同承担。
一审法院（2011）楼民再初字第X号民事判决查明，位于（略）南湖大道X号安得大厦系（略）水务局所属国有资产，2005年8月之前该局一直委托其下属单位（略）水利经济管某中心进行管某。2004年6月16日以（略）水利经济管某中心为出租人甲方，蒋某甲为承租人乙方，双方签订一份《门面租赁合同》，合同约定，甲方将安得大厦第一层出租给乙方经营茶楼业务，租赁期限自2004年10月10日至2012年10月9日，年租金x元，乙方须向甲方交纳押金x元。乙方应在每月10日前向甲方交纳租金x元，如乙方不按时交纳租金和水电费，则应按所欠金额每天千分之三的标准对甲方承担违约责任；延期交纳租金一个月，甲方有权单方面解除合同，乙方投入装修无偿收归甲方所有。其中合同第一条约定门面租赁范围：甲方自愿将受市水务局委托管某的座落在（略）南湖大道X号市水务局安得大厦第一层建筑面积的房产出租给乙方承租使用。乙方已经对甲方所要出租的门面进行了充分的了解，愿意在现有的条件下承租该门面经营茶楼业。如有不完善的方面，由乙方出资完善。出租给乙方的门面内现有的设施、设备和物品的产权归甲方所有，乙方只有使用权并负有维修和保护的责任。租赁期满后，乙方必须按双方清点的财产明细表的记载交还给甲方，除正常损耗外，造成上述物品损失的由乙方赔偿或予以修复。第八条约定：如因《民法通则》所指的不可抗力的原因而使租赁物及其设施设备损坏灭失的，双方互不承担责任。如因第三方（甲方其他承租户）对乙方造成影响的（包括楼上向楼下渗某），甲方不承担赔偿责任，甲方可配合乙方督促第三方进行整改，乙方不得因此拒交甲方房租。2005年1月29日，双方又就安得大厦地下层东北侧房产签订租赁合同，租赁期限自2005年4月1日至2008年3月31日，月租金2000元，乙方须向甲方交纳押金x元，交纳租金时间与违约责任与上述合同一致。两合同签订后，蒋某甲如约交纳了x元押金，并将所租场地交与母亲李某经营“米萝咖啡岳阳店”，蒋某甲参与现场管某经营，而“米萝咖啡岳阳店”的字号并未进行登记，登记的字号为（略）安迪咖啡会所，系个体工商户，业主为李某。双方初期履行均无异议和纠纷。
2005年6月，（略）水务局在与安得大厦二楼原来经营艾菲尔咖啡的业主周伟良就有关装修经营过程中产生的噪音和震动等污染进行约定后，同意将二楼咖啡厅改为经营“左岸酒吧”，2005年7月17日业主周伟良作出书面承诺“噪音干扰保证达到国家的法定要求”。因考虑酒吧可能产生的噪音和震动会影响到楼下米萝咖啡店的经营，蒋某甲及米萝咖啡店的业主李某等人多次向（略）水务局及相关部门反映，要求停开左岸酒吧。（略）水务局经与左岸酒吧业主周伟良等人协调，2005年7月22日（略）水务局机关水务局后勤中心召集周伟良及左岸酒吧施工、设计单位负责人就安得大厦二楼改装为“左岸酒吧”有关噪音和震动的处理事项进行了研究，达成《关于安得大厦二楼改装经营项目的会议纪要》，要求左岸酒吧开业前请环保局对噪音和震动进行一次全面检测，达到环保部门提出的不会影响周边门店经营及居民正常的环境噪音和震动标准，经环保部门盖章认可后方可营业。并规定：“左岸酒吧因在经营中由于噪音、震动等环境污染方面的民事侵权行为对周边居民及门店造成的损害结果，由承租人承担全部赔偿责任。水务局机关水务局后勤中心有权解除合同。”后左岸酒吧于2005年9月14日开始营业，因其产生的噪音、震动影响包括米萝咖啡店等相邻承租户的经营，岳阳楼区环保分局即委托（略）环境监测中心于2005年9月26日对相邻经营户米萝咖啡店大厅及零点夜总会等地进行了一次噪音监测。监测报告单显示未达到国家规定标准。楼区环保局于2005年9月29日向左岸酒吧发出了限期整改通知书，要求10天内整改到位。左岸酒吧在此后的经营过程中虽然做出了一定的整改措施，但并未消除对相邻经营户的影响，米萝咖啡店、零点夜总会等相邻经营户通过上访等各种方式多次要求解决问题，均未果。2005年11月23日（略）水务局在我院起诉左岸酒吧业主周伟良等人，要求解除租赁合同，同时将米萝咖啡店列为第三人参与诉讼，但米萝咖啡店经合法传唤，未到庭参与诉讼。2006年7月6日本院以（2005）岳楼民初字第X号判决书判决解除原审原告（略）水务局机关水务局后勤中心与周伟良之间的合同，同时认定第三人米萝咖啡店与左岸酒吧之间存在的是民事侵权法律关系，而与水务局之间存在的是另外的租赁合同关系，与本案不属同一个法律关系，不属此案的处理之列。被告周伟良等对此判决不服，提起上诉，（略）中级人民法院于2006年12月30日以（2006）岳中民一终字第X号民事判决判决维持原判。另查明周伟良与（略）水务局的受托人（略）金洞庭水电开发有限公司签订的《门面租赁合同书》的租赁期限为三年，即自2004年5月28日至2007年5月28日。但因无相关证据证实，周伟良经营的左岸酒吧的具体停业时间无法查明。
在（略）水务局与左岸酒吧诉讼期间，蒋某甲的母亲李某和蒋某甲的姐姐蒋某乙代表蒋某甲与水务局后勤中心于2006年3月14日就支付租金及漏水问题协调形成会议纪要，内容如下：一、米萝咖啡2006年3月1日前所欠水务局后勤中心租金等左岸官司完结后再作处理。二、3月1日后租金水电费如实交纳。三、对因楼上房屋下水管某起的漏水在十个有效工作日协调处理完成修复。四、对因3月1日前因楼上引起的漏水问题，水务局后勤中心在一个月有效工作日内进行协调处理，如左岸不维修，水务局后勤中心进行维修。五、督促左岸酒吧晚十点前控制音量。如上述问题水务局后勤中心处理不到位，米萝咖啡可拒交延期维修期间的租金。“3.14协议”签订后，水务局后勤中心即与（略）建筑总公司滨湖分公司（以下简称滨湖分公司）签订了一份《房屋维修合同》，该合同约定对安得大厦管某井下水管某二楼左岸酒吧对一楼米萝咖啡店的渗某进行维修，并对工程承包方式、施工期限、质量要求、工程款支付方式、维修资金预算及违约责任进行了约定。《房屋维修合同》签订后，滨湖分公司即派遣由许吉祥等人组成的施工队伍对大楼管某井的下水管某安得大厦二楼左岸酒吧的厕所及厨房16处漏水点及一楼部分外围设施进行了维修。水务局后勤中心在经过内部审批后，依照维修合同的约定向（略）建筑总公司滨湖分公司支付了维修费用，但未对维修效果予以确认。而事实上，根据蒋某甲、李某提供的（略）公证处出具的公证书及两保险公司出具的证明材料证实，左岸酒吧的漏水情况仍然存在。此后，蒋某甲、李某以水务局后勤中心未能履行3.14协议，消除左岸酒吧造成的漏水、噪声及震动影响为由，一直拒交门面租金。经水务局后勤中心多次催讨未果。
2006年11月13日，米萝咖啡店业主李某申请（略）公证处办理公证书一份，对米萝咖啡店房屋漏水、渗某造成的房屋现状进行保全公证，公证书工作笔录证实米萝咖啡玻璃包厢“漫巴、摩某、米萝、蓝山”包厢顶、墙面、包厢109、119、129、159、169、189、199、069、059包厢顶墙面有水渍及脱落现象。经查，米萝咖啡自2004年10月10日起至2009年10月止，共交纳一楼及地下层租金x元，2004年10月起至2005年9月（左岸酒吧正式营业）期间所欠租金x元，2005年10月至2009年10月止所欠租金为（略）元，2006年3月1日至2009年10月依据合同约定应承担违约金为（略）元，所欠租金及违约金合计（略）元。蒋某甲、李某经营的米萝咖啡店自开业至2010年8月一直在从事经营活动。
另查明，（略）水务局于2005年8月3日下达授权委托书，委托水务局后勤中心负责对局属国有资产、门店的经营、管某、租赁等事务进行管某。并于2006年3月13日经（略）事业单位登记管某局登记为事业单位法人，主管某位为（略）水务局，原法定代表人谢四军已于2011年5月12日变更为毛某。
一审法院（2011）楼民再初字第X号民事判决认为：原审原告水务局后勤中心与原审被告蒋某甲之间签订的两份《门面租赁合同》及原审被告李某与原审原告水务局后勤中心于3月14日签订的“3.14协议”是双方真实意思的表示，内容合法，均为有效合同。蒋某甲以个人名义与水务局后勤中心签订房屋租赁合同，并参与现场经营管某，作为合同的相对方，其应按合同的约定享受权利并承担义务；根据蒋某甲在签订上述合同后，将门面交给其母亲李某经营米萝咖啡店的实际情况及李某与水务局后勤中心签订“3.14协议”的行为来分析，李某实为上述房屋的共同使用者和合同的实际履行方，也应按合同约定享受权利并承担义务。2004年两原审被告所欠租金x元系双方在租金计算时间段上的认识有误所致，不能认定两原审被告恶意拖欠租金。但自2005年5月起，两原审被告就已拖欠2个月租金，根据两份门面租赁合同书的约定，解除合同的条件已成就；同时，水务局后勤中心提供的维修合同、工程决算表、水电维修施工协议、农行进账单等一系列证据形成了有效证据链，应认定其为消除左岸酒吧对米萝咖啡店的漏水影响采取了一定的维修措施。两原审被告在安得大厦二楼左岸酒吧开业对自己经营的米萝咖啡店造成影响后，也并未因此而关门停业，仍继续使用租赁门面从事经营活动。但两原审被告在原审原告按“3.14协议”履行了一定的维修义务，并通过法律途径主张权利，解除了与二楼左岸酒吧业主周伟良之间的租赁合同，在消除噪音、震动对米萝咖啡店的影响的问题上采取了一定措施的情况下，仍以原审原告未履行“3.14协议”为由，拒交门面租金，两原审被告的行为已构成根本违约，原审原告要求解除与原审被告蒋某甲签订的两份门面租赁合同书的理由正当，本院予以支持。同时，根据双方合同约定，两原审被告构成违约的其装修部分也应无偿归原审原告所有。至于原审原告称两原审被告拒绝维修因其证据不足，本院不予采信。两原审被告提供的岳阳楼区检察院的证明材料，不能证明岳阳楼区建筑总公司滨湖分公司未对左岸酒吧厕所、厨房及安得大厦一楼外部设施进行了维修，两原审被告认为原审原告提供的进行了维修的证据材料是伪造的辩解理由不能成立，本院不予支持。虽然根据已生效的（2006）岳中民一终字第X号民事判决书中明确的“两原审被告与左岸酒吧之间存在的是民事侵权法律关系”，原审原告不是直接造成漏水、噪声及震动影响的侵权行为人，应对两原审被告承担侵权责任的是左岸酒吧，且原审原告履行了一定的维修义务，但原审原告采取的维修措施并未彻底解决漏水现象，使漏水的情况持续存在。同时，原审原告对酒吧所产生的不利后果估计不足，同意二楼改变经营方式，当不利影响造成后，采取的措施又未能使噪声及震动的影响得到根本解决，导致租赁物的使用存在瑕疵，对米萝咖啡店的经营造成了一定的影响，对双方纠纷的产生负有一定责任。原审原告要求两原审被告支付门面租金的理由正当，但考虑到原审原告亦有一定的责任，在租金上应予酌情减免。两原审被告2004年10月至2005年9月期间所欠租金x元不予减免；2005年10月至2007年5月期间（左岸酒吧营业期间）两原审被告所欠租金为x元，酌情减免40%（即减免x元）两原审被告应支付给原审原告租金x元；2007年6月至2009年10月期间两原审被告所欠租金为x元，酌情减免25%（即减免x元），两原审被告应支付给原审原告租金x元；上述各项应付租金合计为x元。由于两原审被告构成根本违约，原审原告要求两原审被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，双方签订的“3.14协议”只能说明对2006年3月1日之前的违约金的放弃，并不能说明其放弃对后期违约金的主张，两原审被告应承担的违约金应以原审原告实际租金损失为基础进行计算。同时，考虑到左岸酒吧开业造成的影响及漏水现象的持续存在及合同约定的违约金明显过高，不符合有关违约金的法律规定，本院予以酌情减免。两原审被告2006年3月1日起至2009年10月止，原审原告租金损失在减免后应为x元，（2006年3月1日至2007年5月30日实际损失租金为x元减免40%后应为x元，2007年6月1日至2009年10月30日实际损失租金为x元，减免25%后应为x元）按减免后的租金损失的20%计算违约金，两原审被告应承担的违约金应为x元。
一审法院再审经审判委员会决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第二百二十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百二十条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一、二款之规定，判决：一、维持（2010）楼民初字第X号判决书第一项“解除原告（略）水务局机关水务局后勤中心与被告蒋某甲签订的两份《门面租赁合同书》，被告蒋某甲、李某应将其承租或占用的门面房在本判决书生效后十日内交还给原告”的部分和第四项判决；二、撤销（2010）楼民初字第X号判决书第一项“并承担自2009年10月底到门面收回之日止的租金（每月租金x元）”的部分；三、变更（2010）楼民初字第X号判决书第二项为：两原审被告所欠租金x元，所欠违约金x元，两项合计（略）元，由两原审被告在判决生效后十日内共同支付给原审原告；四、变更（2010）楼民初字第X号判决书第三项为：两原审被告在履行本判决一、三项中的义务后，原审原告返还两原审被告所交纳的押金x元；案件受理费x元，由蒋某甲、李某共同承担x元，由水务局后勤中心承担9066元。
蒋某甲、李某上诉称：(一)、一审法院再审判决对事实和证据作出了相对客观的表述，但在定性上却作了错误的认定。(1)、本案是在被上诉人与左岸酒吧签订合同后，因酒吧产生的噪音、震动及漏水等一系列问题造成上诉人无法正常经营且经上诉人多次交涉无果的情况下产生的纠纷，被上诉人明显违反了我国合同法规定的出租人对租赁物应当承担的瑕疵担保义务。(2)、根据2006年3月14日双方签订的会议纪要，并未约定被上诉人可以单方面解除合同，无论上诉人在2006年3月1日之前欠被上诉人多少租金，都不能构成被上诉人单方面解除合同的条件。一审法院再审判决撇开会议纪要的内容，认定被上诉人有权解除合同是错误的。另本案被上诉人一直未按照3月14日会议纪要的约定对漏水问题进行维修处理，也就是说维修一直在延期，因此，自2006年3月14日签订会议纪要至米萝咖啡店被一审法院强行拆除之日一直处于延期维修的期间，上诉人依约可以拒付租金。(3)、一审法院再审判决已查明上诉人没有拒绝被上诉人派人维修的行为，却又依据被上诉人提供的房屋维修合同、工程决算表、水电维修施工协议、农行进账单等证据认定被上诉人对米萝咖啡店进行了维修，前后矛盾，认定事实错误。(二)、一审法院再审判决对违约责任的认定错误。该判决查明的事实表明，上诉人始终在履行2006年3月14日会议纪要约定的义务，而被上诉人始终未履行该会议纪要义务，本案系被上诉人构成根本违约，一审法院再审判决认定上诉人承担违约责任，明显缺乏事实和法律依据。（三）、一审法院再审判决适用法律错误。根据查明的事实和证据，本案系被上诉人一方违约而非双方违约，再审判决根据我国合同法的第九十四条和第一百二十条的规定认定上诉人存在违约行为应承担相应的责任属适用法律错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法改判。
水务局后勤中心答辩称：（一）、基于上诉人拒付租金的行为，答辩人依照合同约定享有对租赁合同的单方解除权。3月14日会议纪要第一条关于“米萝咖啡3月1日前所欠后勤服务中心租金等左岸官司完结后再作处理”的约定，仅仅表明双方当事人就2006年3月1日之前所欠租金的处理时间作出了约定，答辩人既未放弃该段时间的租金，亦未放弃对租赁合同的解除权。事实上，与左岸的官司在2006年12月30日已经终审判决，答辩人因与上诉人之间就2006年3月1日之前所欠租金协商未果才提起诉讼，依法行使合同解除权。（二）、本案中不具备要求答辩人依法承担物的瑕疵担保责任的条件，根据租赁合同的约定，答辩人在履行租赁合同过程中不存在违约行为。（三）、由于上诉人无正当理由不支付租金，已经构成根本违约，答辩人于2007年1月依法起诉行使合同解除权并无不当，上诉人应依法向答辩人支付合同解除前欠交的租金和违约金。（四）、就3月14日会议纪要而言，答辩人没有任何违约行为，不存在所谓的延期维修期间，上诉人拒付租金的理由不能成立。且上诉人拒绝维修的行为已构成对会议纪要的根本违约，答辩人依法享有并已行使了对该会议纪要的单方解除权。综上，请求二审法院依法维护答辩人的合法权益。
本院二审过程中，上诉人提供了2011年6月15日一审法院组织对现场摄像的情况记录和录像，以证明米萝咖啡店漏水现象一直存在。水务局后勤中心对该份证据的真实性不持异议，但认为漏水原因是多方面的，其在签订“3.14协议”后即组织人到米萝咖啡进行维修但遭到阻挠，漏水不能归责于被上诉人。对上诉人提供的证据，因水务局后勤中心对该证据的真实性不持异议，且该份证据与一审法院再审认定的米萝咖啡二楼左岸酒吧仍存在漏水情况的事实相印证，故对该份证据，本院二审予以采信。被上诉人水务局后勤中心在二审时未提交新的证据。
本院二审对一审法院再审查明的事实予以确认。另补充查明，水务局后勤中心与左岸酒吧的官司二审终结后，李某、蒋某甲未向其缴纳租金，水务局后勤中心即于2007年1月23日以蒋某甲为被告向（略）人民法院提起诉讼，要求解除与蒋某甲的门面租赁合同，支付拖欠的租金并承担违约金。一审法院于2007年7月9日作出（2007）岳楼民初字第X号民事判决，支持了水务局后勤中心的诉讼请求。该判决发生法律效力后，一审法院审判委员会讨论决定再审。该院在再审过程中，水务局后勤中心以遗漏诉讼主体李某为由于2009年10月28日向一审法院申请撤回起诉。一审法院于2009年11月13日作出（2009）楼民再初字第X号民事裁定，准许水务局后勤中心撤回起诉。水务局后勤中心另行起诉后，一审法院作出（2010）楼民初字第X号民事判决，因蒋某甲、李某未上诉，该判决已发生法律效力。一审法院根据水务局后勤中心的申请对该判决予以执行，现讼争门面已交付水务局后勤中心。
本院认为，水务局后勤中心与蒋某甲签订的两份门面租赁合同及与李某签订的“3.14协议”均系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。“3.14协议”并非独立的合同，而是对前两份门面租赁合同的补充。“3.14协议”第一条“米萝咖啡3月1日前所欠后勤服务中心租金等左岸公司完结后再作处理”的约定，是对双方在2006年3月1日前米萝咖啡所欠后勤服务中心租金缴纳时间的重新约定，即该时间段之前的租金不再按照蒋某甲与水务局后勤中心所签门面租赁合同约定的时间缴纳，而是推迟到水务局后勤中心与左岸酒吧官司完结后作处理，但该约定并不表明水务局后勤中心放弃了2006年3月1日以前的租金。鉴于水务局后勤中心与左岸酒吧的纠纷已于2006年12月30日经本院二审终结，则水务局后勤中心与蒋某甲、李某就2006年3月1日以前所欠租金进行处理的条件已经成就。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同”的规定，蒋某甲、李某作为承租人，应当向出租人即水务局后勤中心缴纳2006年3月1日前所欠租金。水务局后勤中心在蒋某甲、李某未按“3.14协议”约定缴纳所欠租金的情况下，于2007年1月23日向一审法院提起诉讼，要求解除与蒋某甲签订的门面租赁合同并要求支付租金和违约金，即已明确表示其对蒋某甲、李某所欠租金的追索之意，而蒋某甲、李某应按照“3.14协议”第一条约定缴纳租金。该案经过一审法院一审及再审，后水务局后勤中心以遗漏主体撤诉后于2009年11月23日另行起诉。自水务局后勤中心2007年1月第一次起诉至2009年11月另行起诉，蒋某甲、李某一直在经营米萝咖啡店且未再缴纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，水务局后勤中心已具备合同的法定解除权，故其起诉要求解除与蒋某甲、李某签订的门面租赁合同并要求支付截止到2009年10月底的租金和违约金并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”的规定，本案即使水务局后勤中心未尽到维修义务，蒋某甲、李某亦可自行维修。在水务局后勤中心已起诉要求解除租赁合同时，蒋某甲、李某在自身违约在先的情况下，以水务局后勤中心未按照“3.14协议”三、四条的约定尽维修义务为由拒付所有拖欠的租金，有违公平、诚信原则，本院不予支持。蒋某甲、李某在经营米萝咖啡店期间，水务局后勤中心将二楼出租给他人经营左岸酒吧，且未能采取有效措施根本解决左岸酒吧在经营期间产生的漏水、噪声和振动问题，从而对米萝咖啡店的经营造成不利影响。虽然水务局后勤中心并非造成漏水、噪声及振动等不利影响的侵权行为人，但其作为涉案房产的出租人，对米萝咖啡店在经营期间遭受的不利影响应承担一定的责任。一审法院再审判决基于此原因，对蒋某甲、李某应缴纳的租金按照经营时间段酌情予以减免，符合公平原则。本院二审对一审法院再审判决确定的减免比例予以部分确认，并作适当调整。对左岸酒吧停止经营后的租金，因考虑米萝咖啡店内渗某的具体情况，将一审确定的减免比例调整为35%为宜。综上，对一审法院再审确定的蒋某甲、李某2004年10月至2005年9月期间所欠租金x元以及2005年10月至2007年5月期间所欠租金x元予以维持，2007年6月至2009年10月期间租金为x元，酌情减免35%为x元。上述各项应付租金合计为x元。
由于蒋某甲、李某在经营米萝咖啡店期间，拖欠较长时间的租金，已经构成根本违约，水务局后勤中心要求其支付违约金的诉讼请求，于法有据，应予支持。根据双方签订的“3.14协议”，只能说明对水务局后勤中心对2006年3月1日之前的违约金的放弃，并未表明其放弃对后期违约金的主张。蒋某甲、李某应承担的违约金应以水务局后勤中心实际租金损失为基础进行计算。一审法院再审判决基于左岸酒吧开业的影响、漏水现象的持续存在及双方约定的违约金明显过高的考虑，将违约金比例调整为按租金损失的20%计算，本院认为，由于水务局后勤中心将二楼出租给他人经营左岸酒吧，且未能采取有效措施根本解决左岸酒吧在经营期间产生的漏水、噪声和振动问题，从而对米萝咖啡店的经营造成不利影响，水务局后勤中心对此负有一定责任，故对于蒋某甲、李某拖欠租金的违约金比例，本院酌情调整为10%。自2006年3月1日起至2009年10月底止，水务局后勤中心租金损失在减免后为x元（2006年3月1日至2007年5月30日实际损失租金为x元减免40%后为x元，2007年6月1日至2009年10月30日实际损失租金为x元，减免35%后应为x元），按10%计算违约金，蒋某甲、李某应承担的违约金为x.5元。
综上，（略）人民法院（2011）楼民再初字第X号民事判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但在租金及违约金的计算上本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百二十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项的规定，判决如下：
一、维持（略）人民法院（2011）楼民再初字第X号民事判决第一、二项；
二、变更（2011）楼民再初字第X号民事判决第三项为：蒋某甲、李某所欠租金x元及应承担违约金x.5元，两项合计x.5元，限两上诉人在本判决书送达后十日内共同支付给（略）水务局机关后勤服务中心；
三、蒋某甲、李某在履行本判决一、二项中的义务后，（略）水务局机关后勤服务中心在五日内返还蒋某甲、李某交纳的押金x元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费x元，二审案件受理费x元，合计x元，由（略）水务局机关后勤服务中心负担x元，由李某、蒋某甲负担x元。
本判决为终审判决。
审判长焦蔚
审判员李某斌
代理审判员王继华
二O一一年十月十八日
书记员张慧
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