湖南省岳阳市中级人民法院
民事判决书
（2009）岳中民一终字第X号
上诉人(原审被告)岳阳高大房地产开发有限公司，住所地（略）。
法定代表人陈某，该公司执行董事。
委托代理人郑柳钦，湖南思阳律师事务所律师。
委托代理人李某，岳阳高大房地产开发有限公司总经理。
被上诉人(原审原告)袁某，男，X年X月X日出生，汉族，湖北省通城县人，住（略）。
委托代理人刘宏，湖南民望律师事务所律师。
上诉人岳阳高大房地产开发有限公司不服湖南省岳阳市X区人民法院(2008)楼民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人岳阳高大房地产开发有限公司的委托代理人李某、郑柳钦，被上诉人袁某的委托代理人刘宏等参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：岳阳高大房地产开发有限公司(以下简称高大房地产公司)于2006年5月开始开发建设岳阳市南湖向阳水岸高层住宅楼。2008年5月9日，高大房地产公司作为甲方，袁某作为乙方签订某一份《岳阳市商品房认购协议》。协议内容为：甲方开发建设的南湖向阳水岸高层住宅项目，已具备商品房预售条件，并领取岳房预字(2007)第X号《商品房预售许可证》。甲、乙双方遵循自愿公平和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方认购商品房事宜，达成如下协议：一、乙方认购00l幢X层D室，该房屋建筑面积为151.2平方米。二、乙方认购的该房屋单价为3300元/平方米，总价款x元。三、乙方同意签订某协议时，支付定金人民币x元，签订某品房买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。四、乙方应于2008年6月30日前到向阳水岸营销中心与甲方签订《商品房买卖合同》。五、在本协议的第四条约定的预定期限内，除本协议第六条、第七条约定的情形外，甲方拒绝签订某品房买卖合同的，全额返还已收取的定金，乙方拒绝签订某品房买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。六、甲、乙双方在签订某协议后，签订某品房买卖合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的，乙方有权拒绝签订某品房买卖合同，甲方应全额退还乙方已支付的定金。七、有下列情形之一，乙方拒绝签订某品房买卖合同的，甲方应全额返还乙方支付的定金：1、甲方未遵守本协议第二条约定。2、甲方未告知乙方在签订某协议前该房屋已存在抵押、查封等事实的。3、甲方在认购期间将乙方认购的房屋另售他人的。九、甲、乙双方未按约定期限签订《商品房买卖合同》的，认购协议自动终止。协议签订某袁某于2008年5月l4日向高大房地产公司缴纳了x元定金，高大房地产公司出具了收据。之后，袁某发现高大房地产公司所要售给自己的商品房是未办理相关行政审批手续的商品房。为此，袁某未能于2008年6月30日在高大房地产公司处签订《商品房买卖合同》。于是，袁某要求双倍返还定金，高大房地产公司拒绝返还定金，双方酿成纠纷。
另查明，高大房地产公司所开发建设的向阳水岸属高层住宅楼。在袁某向法院提起诉讼至庭审辩论结束前，仅办理了地下负一层至地上X层的商品房预售许可证。袁某所预购X层D室属于不符合销售条件的商品房。
原审法院认为：袁某与高大房地产公司签订某《岳阳市商品房认购协议》，是双方真实的意思表示，是独立的合同，应受法律保护。该协议明确载明甲方开发建设的南湖向阳水岸高层住宅项目，已具备商品房预售条件，并领取预字（2007）第X号《商品房预售许可证》。实际上《该商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》均仅记载负一层至地上X层、X层以上的至本案庭审辩论完结之前没有办理相关完善的审批手续，依法不能预售和出售，故原告不能违背法律与被告签订《商品房买卖合同》，因此未能签订《商品房买卖合同》的责任在被告，原告与被告签订某购协议后，被告收取了x元的定金，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订某、预订某方式向买受人收受定金作为订某商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订某商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。原、被告在认购协议书中约定了定金，按定金罚则处理，据此原告要求双倍返还定金的诉讼请求，应予支持。关于原告诉讼请求解除合同，因认购协议规定2008年6月30日未签订某品房买卖合同，本协议自动终止。被告提出原、被告签订某认购协议自动终止，无需诉请法院解除的抗辩理由予以认可。被告提出自己没有违约，更没有根本违约，原告无权要求返还x元定金，无权要求双倍返还定金x元的抗辩理由，与客观事实不符，理由不充分，法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条之规定，判决：由被告岳阳高大房地产开发有限公司在本判决生效后三日内向原告袁某双倍返还定金x元。案件受理费2500元，其他费用200元，合计2700元，由被告岳阳高大房地产开发有限公司承担。
上诉人高大房地产公司不服上述判决，向本院提起上诉称，向阳水岸高层住宅的容积率调整，从X层增加至X层，是经过政府有关职能部门审批的合法建筑。袁某订某向阳水岸X幢X层D室时已经建成，系现房交易，不须房屋预售许可。双方未签订《商品房买卖合同》系袁某无购房资金，并不是其根本违约。即是有违约行为，亦不属认购协议第六条、第七条约定应当返还定金的情形。一审判决双倍返还定金错误，请求本院依法改判。
被上诉人袁某口头答辩称，其所认购的向阳水岸第X层住房，高大房地产公司没有取得商品房预售许可证，违反了双方于2008年5月9日签订某品房认购协议中“已具备商品房预售条件，并领取岳房预字（2007）第X号《商品房预售许可证》”的承诺；其所交定金x元，符合《中华人民共和国担保法》的相关规定。一审判决由高大房地产公司双倍返还定金正确，请求本院依法维持原判。
本院审理本案期间，上诉人高大房地产公司向法庭提交了以下证据：1、2005年8月5日岳阳市X区分局《建设工程建筑设计规划要求》，拟证明向阳水岸高层住宅楼是符合规划的建筑；2、2009年5月28日工程验收备案表，拟证明销售给袁某X层D室房屋是经过验收合格的房屋；3、证人姜莎、黄承志法庭作证陈某；姜莎陈某袁某来买房时就告知X层没有办理房屋预售许可手续，拟证明袁某是知情的情况下要求购房的；黄承志陈某袁某与高大房地产公司签订某购协议后，公司通知袁某退房或先签订某同，但袁某要求购买X层的房屋，由此发生了纠纷。拟证明纠纷产生的责任在袁某，不在高大房地产公司。被上诉人袁某没有向法庭提交新的证据。经质证，袁某对高大房地产公司提交的证据1真实性无异议，但该规划要求中的建筑规模是x，而不是x的规划要求，不能达到其证明目的；对证据2真实性无异议，但该证据证明向阳水岸高层住宅楼的竣工验收资料是2009年5月28日收到备案的，而签订某购协议是2008年5月9日，此时并没有X层的竣工证明，因此该证明不能达到其证明目的；对证据3，认为姜莎、黄承志均系高大房地产公司人员，与高大房地产公司有利益关系，两位证人证言与认购协议序言的承诺相矛盾，不能达到其证明目的。本院对高大房地产公司提交的证据，作以下认证：高大房地产公司提交的上述证据，无法证明袁某所购X层D室房屋办理了商品房预售许可证。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：高大房地产公司与袁某于2008年5月9日签订《商品房认购协议》后，未能在2008年6月30日前签订《商品房买卖合同》的违约行为在哪一方，违约方应承担怎样的违约责任。
2008年5月9日袁某与高大房地产公司签订《商品房认购协议》中的序言明确承诺“甲方（高大房地产公司）开发建设的南湖向阳水岸高层住宅项目，已具备商品房预售条件，并领取岳房预字（2007）第X号《商品房预售许可证》。”但该商品房预售许可证记载的预售房屋面积为x.2m2即在X层以下住宅面积。而袁某认购的房屋为X层D室，袁某与高大房地产公司签订某购该房屋协议时至本案二审辩论终结前，高大房地产公司没有办理袁某所认购房屋的相关完善的审批手续和预售许可证，是高大房地产公司违背了自己的承诺，违反了商品房出售的法律规定。这一行为事实上给被上诉人袁某到银行按揭贷不到购房款设置了障碍。亦实际构成了不能实现双方约定于2008年6月30日前签订《商品房买卖合同》预期违约的客观事实。这一行为是导致双方不能签订《商品房买卖合同》的主要原因，是高大房地产公司违约。高大房地产公司上诉认为未能签订《商品房买卖合同》的原因系袁某缺少购房资金，是袁某违约的理由不能成立，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订某、预订某方式向买受人收受定金作为订某商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订某商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”和《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，袁某与高大房地产公司于2008年5月9日签订某协议是为订某向阳水岸住宅楼X层D室买卖合同而签订某认购协议，袁某为了订某商品房合同的实现，于2008年5月14日依协议向高大房地产公司缴纳了x元定金。之后，由于高大房地产公司的违约行为造成《商品房买卖合同》未能订某。故高大房地产公司依法应向袁某双倍返还定金。一审判决由高大房地产公司返还x元定金正确。至于高大房地产公司提出其违约行为不是认购协议中双方约定全额返还定金的情形，不应承担返还定金的违约责任的问题，因高大房地产公司与袁某未能签订《商品房买卖合同》的原因，是高大房地产公司未办理商品房预售许可证引起的，且该原因不是认购协议中约定的几种违约行为，因此应按照定金处罚法律规定处理。
本院在审理本案期间，组织双方当事人进行调解，双方自愿达成由高大房地产公司返还袁某定金x元的协议。由于高大房地产公司签收调解书后没有履行，袁某遂不同意上述调解协议，致使本院主持的调解无效。综上，上诉人高大房地产公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人岳阳高大房地产开发有限公司负担。
本判决系终审判决。
审判长陈某香
审判员万大洋
审判员姚勇
二0一0年九月十六日
书记员陈某
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