原告许某，男，住（略）。
委托代某人惠某，重庆市某律师事务所律师。
原告叶某，女，住（略）。
委托代某人邓某某，重庆市某律师事务所律师。
被告黎某，男，住（略）。
委托代某人王某某，重庆某律师事务所律师。
被告代某，女，住（略）。
委托代某人王某某，重庆某律师事务所律师。
被告程某，男，住（略）。
委托代某人谢某某，重庆某律师事务所律师。
原告许某、叶某与被告黎某、代某、程某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年3月25日受理后，依法由审判员刘涛适用简易程某，公开开庭进行了审理。原告许某及其委托代某人惠强，原告叶某的委托代某人邓光辉，被告黎某、代某的委托代某人王某某、被告程某的委托代某人谢某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许某、叶某诉称，2004年2月10日，被告黎某、代某以按揭方式购买了沙坪坝区X街XXX号A幢XXX号房屋。2006年9月8日，原告与被告黎某、代某签订了《房屋买卖合同》，被告黎某、代某在其购买价上加x元将该房屋转某给了原告。原告履行了付款义务，被告黎某、代某也将该房屋交付给了原告使用。因开发商未按时办理产权登记手续，被告黎某、代某向原告出具了公证某托书，授权原告许某处理办证某讼及强制执行事宜。2011年3月，被告程某持104房地证2010字第x号房产证某沙坪坝区人民法院提起诉讼，要求原告返还房屋。原告接到沙区法院诉讼文书后，经查证某知，被告黎某、代某同被告程某于2010年12月8日签订了登记号为（2010）买卖第x号《重庆市房地产买卖合同》，被告黎某、代某将该房屋以x元出售给被告程某。原告认为，被告黎某、代某同被告程某签订的房屋买卖合同系三被告恶意串通，损害了原告的合法权益。现依法起诉，要求确认被告黎某、代某同被告程某签订的登记号为（2010）买卖第x号《重庆市房地产买卖合同》无效。
被告黎某、代某辩称，原告许某、叶某所诉属实。原告支付了购房款，被告黎某、代某也将房屋交付给了原告使用，因开发商未按时办理产权登记，造成被告黎某、代某未将该房屋产权转某登记给原告。因被告黎某、代某急于用钱，才将诉争房屋转某给了被告程某，被告黎某、代某与被告程某之间的合同是有效的，原告的诉讼请求不成立。
被告程某辨称，被告程某与被告黎某、代某签订房屋买卖合同时，被告黎某、代某并没有告知被告程某该房屋已卖给原告许某、叶某，且当时被告黎某、代某声明房屋已出租，不方便看房。被告黎某、代某向被告程某出示了房地产权证，被告程某确认该房屋系被告黎某、代某所有后，才与被告黎某、代某签订了房屋买卖合同。合同签订后，被告程某按约履行了付款义务，被告黎某、代某亦将房屋过户给了被告程某。因此，三被告之间签订的房屋买卖合同有效。
经审理查明，2004年2月10日，被告黎某、代某购买重庆某某房地产开发有限公司开发的（略）双碑街XXX号A幢XXX号房屋一套，房屋套内面积93.18平方米，总房款为x元，被告黎某、代某首付款x元，其余x元办理银行按揭。
2006年9月8日，原告许某、叶某与被告黎某、代某签订《房屋买卖合同》，合同约定被告黎某、代某在房屋原价格的基础上加x元（即x元），将（略）双碑街XXX号A幢XXX号房屋出售给原告许某、叶某。并约定了付款方式、产权手续的办理和违约责任。同日，被告黎某、代某到（略）公证某办理委托公证，委托原告许某、叶某1、代某提前还款、解除抵押登记及退保手续；2、代某领取房地产权证某其他资料、证某、文书；3、代某转某上述房屋并签署房屋买卖合同及相关文件，办理房地产权过户。同日，原告向被告黎某、代某支付房款x元，该款包括首付款x元、转某x元及被告已缴纳了的按揭款、大修基金、五通费和部分装修费及材料费。被告黎某、代某将诉争房屋交付给原告许某、叶某使用。
2009年3月13日，原告许某、叶某代某告黎某、代某还清了银行按揭贷款x元。
2009年，被告黎某、代某起诉重庆某某房地产开发有限公司，要求某某房地产公司将大修基金及利息移交房管局；要求某某房地产公司办理房地产权证某支付逾期办证某约金。2009年11月18日，本院依法判决某某房地产公司于判决生效后90日内协助黎某、代某办理房地产权证，并判决某某房地产公司将大修基金利息存入沙坪坝区房管局专户，驳回黎某、代某的其他诉讼请求。某某房地产公司不服一审判决，提起上诉。重庆市第一中级人民法院于2010年3月22日作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。原告黎某、代某于2010年8月10日向本院申请强制执行。本院于2010年10月18日向沙坪坝区土地房屋权属登记中心送达执行裁定书和协助执行通知书。但被告黎某、代某于2010年7月27日即申请该房屋权属登记，并领取了房地产权证。
2010年11月10日，被告黎某收取被告程某购房定金x元，双方于2010年11月18日签订《购房买卖合同》，约定被告黎某将沙坪坝区X街X号附X号XXX房屋（即沙坪坝区X街XXX号A幢XXX号房屋）以x元价格出售给被告程某。2010年12月8日，被告黎某、代某与被告程某又签订《重庆市房地产买卖合同》，该合同登记号为（2010）买卖第x号，合同约定被告黎某、代某将上述房屋以
x元价格出售给被告程某。2010年12月8日、12月15日，被告黎某两次共收到被告程某购房款x元。2010年12月15日，被告黎某、代某将诉争房屋产权转某登记至被告程某名下，产权证某明房屋坐落为沙坪坝区X街X号附X号XXX。
2010年3月2日，程某向本院起诉，要求许某、叶某排除妨碍，腾退诉争房屋。许某、叶某即向本院起诉，要求确认被告黎某、代某同被告程某签订的登记号为（2010）买卖第x号《重庆市房地产买卖合同》无效。
上述事实，有原告许某、叶某提交的（2004）商字第（x）号商品房买卖合同、原告许某、叶某与被告黎某、代某签订的《房屋买卖合同》、被告与黎某的收条、（2006）渝沙证某第X号委托公证某、重庆农村商业银行股份有限公司沙坪坝支行的证某及原告许某、叶某代某告黎某、代某交纳按揭款的凭据、原告交物管费的收据、（2009）沙法民初字第X号民事判决书、（2010）沙民执字第X号执行裁定书、送达回证，被告黎某、代某、被告程某提交的《购房买卖合同》及（2010）买卖第x号《重庆市房地产买卖合同》、104房地证2010字第x号房地产权证，被告程某还提交了收条、结婚证、转某凭证某书证某及双方当事人的陈述在案证某，这些证某的真实性、合法性、关联性已经开庭质证某本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，第一，被告黎某、代某明知其购买的沙坪坝区X街X号附X号XXX房屋已转某给原告许某、叶某，并收取了原告许某、叶某支付的房屋首付款、转某、大修基金、五通费、部分装修费、材料费及其已交纳的按揭款，且房屋已实际交付给原告许某、叶某装修居住多年来，但被告黎某、代某不讲信誉，利欲熏心，欺骗被告程某，又将诉争房屋一房二卖，主观上存在恶意。
第二，被告程某在被告黎某、代某告知其诉争房屋有租赁的情况下，在购买房屋时不到现场查看，不了解房屋的具体情况，轻信被告黎某、代某的一面之词，草率签订合同，不符合普通人的思维及一般的交易习惯，其主观上存在过失。众所周知，房屋价格成上涨态势，且三方当事人庭审中也认可当地段商品房套内价格在5000元至6000元左右。被告黎某、代某于2004年2月购买房屋时，该房屋套内面积单价为2136.42元，时隔6年多，其将该房屋转某给被告程某时，套内面积单价仅为3360.89元，明显低于市场价格。在此情况下，被告程某更应实地查看房屋。若被告程某买房时稍加慎重，即知道房屋的真实情况。在了解房屋的真实情况后，作为普通正常人，被告程某是不会购买该房的。
第三，被告程某认为其付清了房款，取得了物权，属善意取得。但根据《物权法》第一百零六条的规定，善意取得适用于无权处分。而本案中，被告黎某、代某持有房地产权证，将房屋转某给被告程某，属有权处分，而不是无权处分。因此，本案不适用善意取得制度。
综上所述，原告许某、叶某与被告黎某、代某签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告许某、叶某支付了全部房款，且实际占有房屋多年，被告黎某、代某亦办理了委托公证，作为普通的购房消费者，原告许某、叶某的合法权益应受法律保护。被告黎某、代某与被告程某签订的房屋买卖合同，损害了原告许某、叶某的合法利益，其签订的买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，判决如下：
被告黎某、代某与被告程某签订的（2010）买卖第x号《重庆市房地产买卖合同》无效。
案件受理费80元（原告已预交40元），减半交纳40元，由被告黎某、代某负担20元，被告程某负担20元，被告负担之金额限于本判决生效后立即给付原告许某、叶某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
审判员刘涛
二0一一年五月十三日
书记员彭某群
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