广东省佛山市中级人民法院
民事裁定书
（2003）佛中法民一终字第X号
上诉人（原审原告）冯某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人（原审原告）吕某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上列两上诉人的委托代理人任小宪，广东广立信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邱某某（又名邱某宝），男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审被告）罗某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审被告）杨某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上列三被上诉人的委托代理人陈洪新、陈天新，广东京兆律师事务所律师。
原审第三人佛山市南海区X镇X村民委员会王坊村X组（以下简称王坊村X组）。住所地佛山市南海区X镇五星。
上诉人冯某某、吕某某因转让厂房、设备纠纷一案，不服原广东省南海市人民法院（2002）南民重审字第X号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审裁定认定：2000年2月27日，二原告与三被告签订了《厂房、设备转让协议书》，约定将二原告所有的原南海市五星伟达纸塑制品厂泡沫车间的厂房、生产设备转让给三被告，转让费为（略）元，协议签订之日起三日内先付（略）元，余额定于2000年5月18日前支付，并约定在两个月内原告必须协助被告把企业名称、法定代表人转某被告管理，协议签订后，二原告依约将转让物移交给三被告，但三被告没依约付款，双方于2000年3月7日签订了分期支付（略）元的《付款协议》。此后，三被告先后共支付了（略）元。1995年11月15日，何国真、冯某某与原南海市X镇X村经济合作社（以下简称王坊经济社）兴办企业，王坊经济社提供土名“门口塱”的荒地9．08亩，何国真、冯某某负责资基建厂房及购置设备等。后来何国真退出合作。1998年11月17日，王坊村民委员会（现王坊村X组）与冯某某签订《合约》，约定由冯某某、何国真向王坊村扩大租“放水坑”264平方米的土地。1998年12月31日，在原南海市小塘律师事务所的见证下，南海市X镇五星管理区X村经济合作社与冯某某补签了《荒地租赁协议》及《补充合同》，约定冯某某向王坊经济社租用上述“门口塱”9．08亩的荒地及“放水坑”264平方米的荒地作生产经营场地，冯某某自行投资、自负盈亏。另查，本案厂房用地是集体土地，土地所有权属于王坊村X组。南海市X镇五星管理区X村即是现在的王坊村X组，王坊经济社是王坊村X组下设的经济组织。
原审裁定认为：讼争厂房位于原南海市X镇X村X村民小组，而两原告非该村村民，另外，根据我国土地管理法的规定，农村集体土地不得出租用于非农业建设，而本案现有证据并不证实两原告在与三被告签订《厂房、设备转让协议书》之前已合法取得讼争厂房所处地块的使用权、合法取得讼争厂房的所有权。本案中，原告租赁农村集体所有的土地用于非农业建设（原告虽然曾与王坊村协议合作办厂，但实为租地办厂），违反了我国《土地管理法》第六十三条的强制性规定，租赁土地合同无效，原告不能依法取得合法的土地使用权。原告在无合法使用权的土地上兴建厂房开办企业，虽然兴建厂房时以王坊经济社的名义作了临时建筑的报建，但原告也不能取得所建厂房的合法产权，不能依法转让，而作为与该厂房一体的设备也不能一起转让，双方的转让行为无效，由于原告非法租赁农村集体土地需由行政主管部门进行处理后，法院再作处理。在行政主管部门处理之前，对原告的起诉应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条第一款第（三）项的规定，原审法院于2002年12月18日作出裁定：驳回原告冯某某、吕某某的起诉。本案受理费100元，由原告负担。
上诉人冯某某、邱某宝不服上述裁定，向本院提出上诉认为：本案中，上诉人冯某某、何国真与王坊经济社签订《合作兴办企业协议》，约定双方合作兴办企业，由王坊经济社提供土名“门口塑”的荒地9．08亩，冯某某、何国真负责资金、基建厂房及购置设备等，后来由于何国真退出合作，由冯某某继续经营、合作。同时冯某某与王坊经济社于1998年12月31日补签了《荒地租赁协议》及《补充合同》，作为对1995年11月15日《合作兴办企业协议》的补充，同时也是该协议的延续。无论是1995年的协议还是1998年的协议，其涉及的土地始终是荒地。后来上诉人投入资金在该荒地上兴建厂房，兴建厂房时以王坊经济社的名义作了临时建筑的报建及审批手续。《土地管理法》第六十条第一款规定：“农村X组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位．个人以上地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准，其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”本案中涉及的土地为荒地而非农用地，因此只要办理申请手续而不需要办理审批手续。同时按广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第6条规定：农村X组织经依法批准用集体土地使用权以入股、联营等形式与其他单位、个人兴办企业而将集体企业使用权转让给所兴办的企业所签订的合同，应当认定有效。因此说，原审法院认定上诉人的转让行为无效是不正确的。据此请求撤销原审裁定，支持上诉人的诉讼请求，并判令由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人答辩认为：一、原审法院认定事实清楚，适用法律准确。上诉人一审时没有任何证据可以证实已合法取得转让厂房土地的使用权，转让厂房所使用的土地属违法用地。上诉人在一审庭审举证时，根本无法向法庭举出已取得转让厂房土地合法使用的使用权证。在举证时，上诉人向法院提供了一份《合作兴办企业协议》复印件，且不说该协议的内容，按《民事诉讼法》第六十八条书证应当提交原件的规定，上诉人根本无法向法庭提供原件，根据最高人民法院相关的司法解释，此复印件不能作为证据使用，另上诉人向法庭提供了一份《南海市建筑工程施工报建申请审批表》复印件，该复印件中建设单位为王坊经济社，且是临时建筑因上诉人无法提交原件，此复印件仍不能作为证据，根据《土地管理法》第十一条第二款规定：“农民集体的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。上诉人无法向法庭提交由南海市人民政府核发的建设用地使用权证书，也没有提交《土地管理法》第四十四条规定的由市、县级人民政府批准的法律文件。讼争厂房位于王坊村X组，而两上诉人非该村村民。上诉人租赁农村集体所有的土地用于非农业建设，违反了《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”的强制性规定，上诉人不能依法取得合法的土地使用权，在无合法使用权的土地上兴建厂房开办企业的违法行为，不受法律保护。同时该厂房上诉人也不能取得合法的产权，不能依法转让，而作为与该厂房一体的设备也不能一起转让，双方的转让行为无效。二、冯某某与王坊经济社补签的《荒地租赁协议》及《补充合同》违反法律规定，均属无效合同。上诉人上诉认为：“冯某某与王坊经济社于1998年12月31日补签了《荒地租赁协议》及《补充合同》，作为对1995年11月15日合作兴办企业协议的补充，同时也是该协议的延续。无论是1995年的协议还是1998年的协议，其涉及的土地始终是荒地”。此上诉理由没有法律依据，而恰恰相反，这理由是违反相关法律规定，首先，用于建厂房的土地不是荒地，现与厂房一墙之隔的土地，除鱼塘外就是耕作地。其次，就算是荒地，用于非农业建设同样要经县级人民政府审批，我国《土地管理法》第十一条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。该条文把指的是农民集休所有的土地，不管是耕地还是荒地依法用于非农业建设，都必须由县级人民政府批准。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。该条文规定指的是农民集体所有的土地使用权，不管是耕地还是荒地的土地使用权都不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，上诉人与王坊经济社补签的《荒地租赁协议》及《补充合同》都是违反上述《土地管理法》相关强制性规定，均属无效合同，原审法院认定转让行为无效是非常正确。三、上诉人以《土地管理法》第六十条第一款及广东高级人民法院院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第6条规定，主张转让行为有效的理由不能成立。我国《土地管理法》第六十条第一款规定的内容，一是农村X组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地举办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，提出申请。但上诉人没有证据可以证明讼争厂房土地已列入乡（镇）土地利用总体规划的相关批准文件，也没有申请书。二是该条文规定有相关批准文件和申请后，还应当由县级以上人民政府批准，获得县级人民政府批准后，方为合法用地，而上诉人无法向法庭提交南海市人民政府批准使用土地建设厂房的批准文件。三是上诉人认为本案涉及的土地为荒地而非耕作地，因此，只要办理申请手续而不需要办理审批手续。上诉人认为建厂房出地是荒地，没有相关部门的证明，就算是荒地，也必须经县级人民政府审批，土地管理法对此作了明确的强制性规定，上诉人认为只要办理申请手续而不需要办理审批手续的法津依据何在从我国《土地管理法》到《土地管理实施细则》的所有条文都找不到此规定，此理由完全站不住脚。上诉人同时依据广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第6条规定，主张转让行为有效的理由同样不能成立。此条规定的前提条件是，农村X组织依法批准用集体土地使用权以入股，联营等形式兴办企业，但本案涉及的土地没有依法获得批准，上诉人在一审时没有任何证据可以证实该讼争厂房使用的土地依法获得批准的法律文件。而此条规定的是将集体企业使用权转给所兴办企业所签订的合同，本案不是集体企业，而是纯属将农民集体所有的土地直接出租给上诉人办企业，明显违反法律规定，该转让行为显然无效。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，一审裁定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法维持一审法院裁定，驳回上诉。
上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提供新的证据。
原审裁定认定的事实，当事人没有异议，本院予以确认。
本院认为：由于讼争土地属农村集体所的农用地，在该土地没有转为建设用地的前提下，上诉人租赁该土地建设厂房用于非农业建设，并将厂房转让，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三的强制性规定，本案依法应先向有关行政主管部门申请处理，在行政主管部门没有对此作出处理之前，人民法院不应受理，故原审法院裁定驳回上诉人的起诉正确，本院予以维持。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本案二审受理费100元，由上诉人冯某某、吕某某负担。
本裁定为终审裁定。
审判长吴建兴
审判员陈秀武
代理审判员吴健南
二○○三年四月四日
书记员邱某碧
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