原告（反诉被告）上海XX宾馆有限公司，住所地上海市X路。
法定代表人黄XX，该公司董事长。
委托代理人张XX，上海XX律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，上海XX有限公司工作，户籍地及居住地上海市X路。
委托代理人蒋X，上海XX律师事务所律师。
委托代理人陈X，上海XX律师事务所律师。
第三人上海XX公司，住所地上海市X路。
法定代表人李X，该公司经理。
委托代理人何XX，上海市XX律师事务所律师。
原告上海XX宾馆有限公司（以下简称XX宾馆）与被告朱XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年6月11日受理后，依法由审判员钱萍独任审判，于2008年7月16日公开开庭进行了审理。后本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭进行审理。因本案必须以（2008）闸民三（民）初字第X号案件的审理结果为依据，而当时该案尚未审结，因此本案于2008年10月13日中止诉讼，后于2009年6月24日恢复审理。本院于2009年6月29日追加了上海XX公司（以下简称XX公司）作为第三人参加诉讼。2009年7月2日，被告提起反诉。本院受理后于同月15日就本诉、反诉一并组织证据交换。同日，被告申请评估装修残值。2009年11月11日，本院终止评估程序。2009年12月2日，本院再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人张XX、被告（反诉原告）委托代理人蒋X每次均到庭参加诉讼。原告（反诉被告）法定代表人黄XX参加了第一次庭审。第三人无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告XX宾馆诉称，20XX年X月X日，原告XX宾馆与被告朱XX签订《房屋租赁合同》，约定:XX宾馆将上海市X路X号XX宾馆二楼桑拿浴室及一楼桑拿总台共计约X平方米房屋（以下简称系争房）出租给朱XX；租期20XX年X月X日至20XX年X月X日止；第一、二年租金为X元，第三、四年租金为X元；租金预付，三个月一付；水电费按计量表读数计费；如朱XX逾期一个月不交房租及水电等费用，合同自然终止。20XX年X月起，朱XX停业并拒付租金。据此，原告请求法院判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付拖欠的租金（20XX年X月X日至20XX年X月X日租金X元，20XX年X月X日至20XX年X月X日租金X元）、20XX年X-X月水电费X元。审理中，原告XX宾馆表示，要求朱XX给付租金至法院认定的合同解除日、参照租金标准给付自合同解除次日起至20XX年X月X日的房屋使用费。
被告（反诉原告）朱XX辩（诉）称，XX宾馆向第三人XX公司承租了上海市X路X号处房屋（以下简称江场路房屋），后将系争房转租给朱XX，租期为20XX年至20XX年。朱XX出资X万元从XX宾馆处购买了系争房的装潢及设施设备，在系争房内开设浴室。20XX年X月，朱XX还出资X万元对系争房进行了重新装修。朱XX一直依约支付房租至20XX年X月。因XX宾馆拖欠XX公司房租，XX公司于20XX年X月起多次采取断水断电措施，致朱XX无法正常经营。朱XX被迫于20XX年X月停业、撤离系争房。此后XX宾馆与朱XX之间的租赁关系处于中止状态，故朱XX不应继续支付租金或房屋使用费。由于停业，系争房于20XX年X、X月不可能发生高额水电费。20XX年X月XX公司实际收回了江场路房屋。根据法院终审判决，XX宾馆与XX公司之间的租赁合同已于20XX年X月X日解除，而XX宾馆与朱XX之间是转租关系，因此20XX年X月X日后XX宾馆对系争房不再享有承租权，XX宾馆与朱XX之间的租赁合同无法实际履行，被迫解除。朱XX认为，朱XX购买桑拿浴室与租赁系争房是一个整体，现由于XX宾馆的原因致双方之间的租赁合同提前解除，朱XX承租系争房的合同目的无法实现，XX宾馆理应退还桑拿浴室购买款项的折价款（受让款X万元，朱XX使用不到两年，按80%计算应退款X万）、赔偿朱XX被迫停业的营业损失（自20XX年X月至20X年X月，按停业之前月均营业收入X万元计算）。此外，XX宾馆及XX公司还应共同赔偿系争房的装潢折价款。据此，朱XX不同意XX宾馆的本诉诉讼请求，并提起反诉请求法院判令：1、反诉被告归还桑拿浴室转让款X万元；2、反诉被告赔偿营业损失X万元；3、反诉被告与第三人共同赔偿装潢折价款（具体金额按照审价结论计算）。
反诉被告XX宾馆辩称，反诉原告朱XX欠租不付且在系争房内违法经营，致双方之间的租赁合同无法继续履行。XX宾馆法定代表人黄XX从案外人处受让XX宾馆股份时也支付转让费X万元，法院并未判决案外人返还该笔费用，故XX宾馆不同意支付转让款。朱XX未提供证据证明其有X万元的经营损失，要求XX宾馆承担朱XX的经营损失也没有依据。朱XX提出的装潢折价款没有明确金额，无法答辩。据此，XX宾馆不同意朱XX的反诉诉讼请求。
第三人XX公司述称，XX宾馆的本诉诉请非针对XX公司，故对本诉诉请不发表意见。就反诉，朱XX要求XX公司共同赔偿装潢折价款没有依据。系争租赁合同当事人是朱XX、XX宾馆，根据合同相对性原理，朱XX应当追究XX宾馆的责任，即使XX公司需承担责任，也应由XX宾馆来主张。据此，XX公司要求驳回朱XX的反诉诉请。
经审理查明：
20XX年X月X日，XX公司与案外人陈XX签订了一份《房屋租赁合同》。该合同载明的另一方当事人为“上海XX宾馆有限公司”。合同约定:XX宾馆向XX公司承租江场路房屋，合同期限X年，自20XX年X月X日至20XX年X月X日。20XX年X月XX宾馆经工商部门核准成立，此后一直在系争房内经营并以XX宾馆名义支付租金。陈XX为XX宾馆当时的法定代表人。后XX宾馆股东变更为黄XX与案外人高X。20XX年X月，工商部门核准XX宾馆法定代表人由陈XX变更为黄XX。
20XX年X月X日，XX宾馆与朱XX签订《房屋租赁合同》，约定：XX宾馆将系争房转租给朱XX使用；租期为20XX年X月X日至20XX年X月X日止；第一、第二年租金为X元，第三、第四年租金为X元；房屋租金保证金在签订合同时由朱XX先付款后使用，每期付款为三个月一付，首期付款在20XX年X月X日前付清，并付X万元保证金，以后付款方式均为三个月一付，并在使用前十天内付清，以此类推；租赁期内，XX宾馆正常提供水、电给朱XX有偿使用，水、电计费按计量表读数，高境都市园区的统一标准支付；朱XX经营期内因XX宾馆原因未能履行合同的，XX宾馆应承担因此产生的朱XX所有经济损失，朱XX逾期一个月未交纳房屋租金及水、电费等相关费用，本合同自然终止并承担相应经济损失。同日，双方又签订了《桑拿浴室转让合同》，约定:XX宾馆将系争房中由XX宾馆投资的装潢设施、设备、财产及浴室经营权一次性卖断给朱XX经营使用，朱XX需支付买断费X万元；朱XX于签约日付清X万元，可进场装修，余款应于20XX年X月X日前付清。后朱XX遂在系争房内经营浴室。朱XX支付租金至20XX年X月，自20XX年X月起未再支付租金。系争房有独立的小水表、小电表。20XX年X月，朱XX停止系争房内浴室的经营，但未将物品迁出系争房。
20XX年X月，XX公司作为原告，以XX宾馆及XX宾馆法定代表人黄XX为被告，诉至本院，要求解除与XX宾馆之间的江场路房屋租赁合同、XX宾馆迁出该房屋并支付租金、自合同解除之日起至20XX年X月X日的房屋使用费（放弃主张20XX年X月X日后的房屋使用费）、20XX年X-X月水电费等。审理中，XX宾馆提起反诉，要求继续履行租赁合同、XX公司赔偿损失。XX公司在该案中申请对XX宾馆的固定装潢进行评估。20XX年X月，朱XX申请作为第三人参加该案诉讼，并要求于该案中一并处理朱XX所有的系争浴室装修设备。XX公司及XX宾馆均表示反对朱XX参加诉讼。XX宾馆于20XX年X月书面向本院提出，XX公司提出的评估范围应限于XX宾馆与筹建养老院的财产，不包括朱XX的桑拿浴室，该浴室的财产不属XX宾馆所有。XX公司于同月致函本院，表示：由于朱XX已不在原址经营，且XX宾馆已另案提起诉讼要求与朱XX解除合同，XX宾馆也同意对朱XX主张的装修部分不予评估，因此，XX公司要求对该部分装修另行处理，在本案中也不主张朱XX迁出之诉请，故不同意追加朱XX为第三人。鉴于XX公司的上述意见，本院于20XX年X月X日告知朱XX对其作为第三人参加该案诉讼之申请不予准许，系争浴室的装修及设备也未纳入该案的评估范围。后由于朱XX与XX宾馆就“XX宾馆”广告灯箱的权属发生争议，本院于20XX年X月依法追加朱XX为该案第三人参加诉讼。XX宾馆于该案的一审审理中辩称，XX公司于20XX年X月X日强行切断水电煤并封门，致XX宾馆无法经营。XX公司则于审理中承认曾于20XX年X月X日切断供电。20XX年X月X日，本院一审判决XX公司与XX宾馆就江场路房屋签订的《房屋租赁合同》于20XX年X月X日解除、XX宾馆迁出系争房、北郊公司给付XX公司租金及物业管理费、XX公司给付XX宾馆装潢补偿款X元，对于XX公司要求XX宾馆支付合同解除之日至20XX年X月X日房屋使用费及20XX年X-X月水电费之诉请不予支持。该一审判决书中载明“XX公司自认于20XX年X月X日切断供电，而XX宾馆及黄XX则认为，XX公司于20XX年X月X日采取了封门断水电煤的措施，但无法提供相应证据证明，因此本院只能以XX公司的自认为准”。后XX宾馆提起上诉【案号（20XX）沪二中民二（民）终字第X号】。上海市第二中级人民法院于20XX年X月X日作出维持原判、驳回上诉的终审判决。该终审判决对于停电时间作了如下认定“XX宾馆称XX公司于20XX年X月即停水、停电，违约在先，XX公司对此予以否认，XX宾馆就其主张未能提供相应的证据予以证明，故对XX宾馆该主张，本院不予采信”。
以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、被告提供的《桑拿浴室转让合同》、（20XX）闸民三（民）初字第X号民事判决书、（20XX）沪二中民二（民）终字第X号民事判决书及当事人的陈述等证据予以佐证。
审理中，XX宾馆、朱XX及XX公司均确认，系争房在租赁合同中虽表述为江场路X号，但该房屋目前的房地产登记地址及门牌标识为寿阳路X号。
就系争房装潢、设备一节，朱XX申请评估系争房装潢及固定设施，但是未向本院提供装修合同、图纸等材料。上海市高级人民法院委托上海立信资产评估有限公司进行评估，但是该公司以缺乏完整评估资料为由表示无法作出评估结论。后上海市高级人民法院指定上海联合工程监理造价咨询有限公司为评估单位。由于评估须进行现场勘察，朱XX表示进入系争房的门均由XX公司上锁，要求XX公司配合开门，XX公司则提出，虽然XX宾馆正门由XX公司控制，但是，系争房还有三扇边门可以独立进出，边门钥匙均在朱XX手中，朱XX应从边门进入系争房，故不同意配合开门。朱XX则坚持表示手中没有边门钥匙。后本院终止评估。XX宾馆及XX公司均表示在系争房内无其物品或装修，也不愿对系争房装潢设备进行补偿。
就租金支付方式及时间一节，朱XX认为，朱XX与XX宾馆协商一致，将租金支付方式、时间变更为先用后付、本月月底或下月月初支付本月的租金，朱XX自合同履行之日起一直是按照上述方式支付租金的。为证明自己的上述主张，朱XX提供一份收条，该收条由案外人杨XX于20XX年X月出具，内容为收到浴场X元，收条上还标注有“20XX年X月房租”的文字。朱XX表示，杨XX系当时XX宾馆的股东及负责人。XX宾馆对该收条的真实性持有异议，且认为无法确定该收条所涉款项的性质，即使确为20XX年X月的房租，也不能据此认定双方已协商一致同意变更，系朱XX擅自变更了租金支付方式、时间。
就停电时间一节，朱XX提供一份（20XX）沪二中民二（民）终字第X号案件20XX年X月X日庭审笔录，以证明在该次庭审中，XX宾馆向法院陈述XX公司于20XX年X、X月份即有断电行为。XX宾馆对该笔录真实性无异议，但认为，XX宾馆在该次庭审中陈述的“停电”系指电梯停电，且属间歇性停电，系争房有独立楼梯进出，故朱XX的经营不受影响。
就系争浴室停业原因一节，XX宾馆提供一份闸北区公安局致闸北区工商局的违法违章行为抄告书以证明系争浴室停业系因公安局对该浴室内的卖淫嫖娼行为进行处罚并告知工商局要求吊销该浴室的营业执照。该抄告书的内容为“我局于20XX年X月X日，对上海XX分公司（江场路X号X幢X楼）（单位）执法检查，现将以下事项予以抄告：从事卖淫嫖娼违法经营活动（涉嫌违法事实）。特此抄告，请酌处。”朱XX对该抄告书真实性无异议，但认为，20XX年X月中旬朱XX已停止了浴室的经营，故在系争房内从事卖淫嫖娼违法经营活动的并非朱XX。朱XX则向法院提供了上海凯兴沐浴有限公司及分公司的营业执照，以证明系争浴室并未如XX宾馆所言因违法行为被吊销营业执照。XX宾馆对营业执照真实性无异议，但认为，系争浴室经营至20XX年X月底，此后系争房仍在朱XX控制下，上海凯兴沐浴有限公司法定代表人原为朱XX，因为存在上述违法行为，为避免被吊销执照，该公司不得不将法定代表人变更为他人。
就水电费一节，XX宾馆提供了两张XX公司出具给“XX宾馆桑拿部”的水电费发票以证明XX宾馆为朱XX垫付了20XX年X-X月的水电费。其中20XX年X月水电费发票金额为X元，20XX年X月水电费发票金额为X元。朱XX认可20XX年X月水电费金额为X元，但对于上述发票载明的20XX年X月水电费的金额持有异议，其认为，浴室已于20XX年X月停业，此后系争房内仅有三名聘请的保安公司保安员留守至20XX年X月，不可能在X月发生高达X余元的水电费。朱XX表示，系争房租赁期间，一直由XX公司人员对系争房的小水表、小电表进行抄表，朱XX或直接向XX公司支付水电费，或通过XX宾馆转交。XX公司对上述两份发票真实性无异议，但认为北郊公司并未向XX公司支付上述两笔水电费，北郊公司之所以持有两张发票的原件是由于双方之间实行先开票、后付款的制度。
本院认为：
在合同纠纷案件中，主张合同关系变更的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。依据合同约定，系争房租金应为每三个月一付且在使用前十天内付清。现朱XX仅提供了一份收条，无法证明XX宾馆已同意租金支付方式及时间变更为先用后付、一月一付。现朱XX确有逾期一个月未付租金的行为，已构成违约。XX宾馆则依约获得了系争房屋租赁合同的解除权。朱XX提出因XX公司于20XX年X月起对系争房实施断电致浴场无法正常经营，但生效判决已认定XX公司于20XX年X月X日对XX宾馆实施断电措施，现朱XX并无证据推翻该生效判决认定的事实，故朱XX的该项辩称不能成立。XX宾馆于本案起诉之时主张解除合同，但XX宾馆系向XX公司承租江场路房屋，而其与XX公司之间的租赁合同已经生效判决认定于20XX年X月X日解除。租赁合同解除，转租合同不可能继续履行，故XX宾馆与朱XX之间的系争租赁合同亦应于20XX年X月X日终止，朱XX理应迁出系争房。合同终止之前的租金朱XX仍应依约给付XX宾馆。XX宾馆要求朱XX支付此后的房屋使用费，无法律依据，本院不予支持。持有水电费发票一般应当推定为已付清了发票载明的款项。XX公司关于先开票后付款、XX宾馆未支付系争两笔水电费的主张，除XX公司的陈述外无其他证据证明，故本院无法支持。朱XX就20XX年X月水电费金额持有异议，虽然XX宾馆除发票外未能提供其他证据证明系争房于该月实际发生的水电费金额，但是，该发票出自XX公司，XX公司当时与朱XX并无直接纠纷，况且在朱XX自行撤离的情况下，XX宾馆实际也无法与朱XX确认水电表的读数。据此，本院对该发票载明的水电费金额予以认定。朱XX应给付XX宾馆20XX年X-X月水电费X元。
合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如果系因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失的，除出租人同意利用外，不予支持。鉴于XX宾馆于合同终止前已因朱XX的违约行为取得了合同解除权，且XX宾馆及XX公司均表示不愿对系争房装潢进行补偿，故朱XX要求XX宾馆及XX公司赔偿装潢折价款之诉请，本院无法支持。朱XX于迁出之时，可将其出资的装饰装修物及设施设备拆除取走，但拆除之时不得损坏房屋结构，逾期未拆除取走，视为放弃对装饰装修物及设施设备所有权。朱XX反诉要求XX宾馆归还转让费、赔偿营业损失之诉请，无法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干规定的解释》第十一条第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决如下：
一、原告上海XX宾馆有限公司与被告朱x年X月X日签订的《房屋租赁合同》于20XX年X月X日终止；
二、被告朱XX应于本判决生效之日起三十日内给付原告上海XX宾馆有限公司20XX年X月X日至20XX年X月X日的房租X元；
三、被告朱XX应于本判决生效之日起三十日内给付原告上海XX宾馆有限公司20XX年X-X月水电费X元；
四、被告朱XX应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市X路X号；
五、原告上海XX宾馆有限公司的其余诉讼请求不予支持；
六、反诉原告朱XX的反诉诉讼请求均不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7530.40元（XX宾馆已预缴）、反诉案件受理费9690元（朱XX已预缴），由朱XX负担x元，其余由XX宾馆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长惠翔
审判员赵淳
代理审判员叶增基
书记员 毨W曜
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