上海市虹口区人民法院
民事判决书
(2003)虹民一(民)初字第X号
原告上海市虹口区和平商厦业主委员会，地址本市X路X号X室。
负责人周某甲，主任委员。
委托代理人周某乙，男，上海惠科物业管理有限公司职工，住（略）。
委托代理人俞立抗，上海市华天平律师事务所律师。
被告上海新峰房产发展公司，住所地上海市X路X号X室。
法定代表人陈某某，董事长。
委托代理人郭某，职工。
委托代理人张鉴岚，上海市金翔律师事务所律师。
被告上海永邦房地产开发经营总公司，住所地本市X路X弄X号。
法定代表人陆某某，总经理。
委托代理人沈某某，职工。
委托代理人张鉴岚，上海市金翔律师事务所律师。
被告上海扬子江房地产开发公司，住所地本市X路X号X室。
法定代表人唐某某，总经理。
委托代理人张鉴岚，上海市金翔律师事务所律师。
原告上海市虹口区和平商厦业主委员会(以下简称'和平商厦业委会')与被告上海新峰房产发展公司(以下简称'新峰公司')、上海永邦房地产开发经营总公司(以下简称'永邦公司')、上海扬子江房地产开发公司(以下简称'扬子江公司')商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和平商厦业委会的委托代理人，被告新峰公司、永邦公司、扬子江公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告和平商厦业委会诉称:由被告开发立项的大连路X号和平商厦于1998年9月竣工后，被告在该楼的702、X室分别设立物业管理用房进行前期物业管理工作。而在己于2001年11月依据有关规定成立后，终止了与被告的前期物业管理委托关系，于2002年1月起委托上海惠科物业管理公司从事物业管理工作。后被告未办理物业管理用房的移交手续，将原物业管理用房的702、X室另售他人，而将属全体业主共有的公用部位中拦隔出部分空间作为物业管理用房提供，现和平商厦中房屋按预售登记已出售，但实际上有几间房只支付部分房款并已被法院查封。按照物业管理条例、上海市居住物业管理条例、上海市实施物业管理条例若干意见相关规定及上海市实施物业管理条例若干意见的应用解释等法规规定，于1998年9月竣工的和平商厦的物业管理用房应适用建筑面积5万平方米及以下的标准，即物业管理用房由物业管理用房和业主委员会用房两部份构成，其中物业管理用房应不低于100平方米、业主委员会用房应不低于30平方米。且根据有关规定，于1997年7月1日至2003年8月31日竣工的居住物业管理区域也应按物业管理区域实际使用状况提供配置的物业管理用房。现因被告未提供物业管理用房要求被告按照小于130平方米即100平方米的标准在本区域内提供物业管理用房，如被告不能提供此用房，则要求以每平方米单价为7千元按100平方米共计70万元作折抵提供，由己用该款用于购买物业管理用房。
被告新峰公司、永邦公司、扬子江公司辩称：其作为本市X路X号和平商厦的建设单位，该房屋于1995年立项建设时是符合当时有关规定的，未在规划中配置物业管理用房。且该商厦中所有房屋现均已出售完毕，无法院查封冻结事项。而原告提供物业管理用房的相关法规规定均系于房屋立项建设后才出台，对己应无溯及力，己亦未将物业管理用房计入成本中。另原告于2002年1月委托上海惠科物业公司从事物业管理工作后，己虽将原物业管理用房另售他人，但仍提供近114.05平方米房屋给原告作物业管理用房，其中包括底楼大厅内2间传达室分别为11.1平方米、4.6平方米，电信机房17.6平方米中除三分之一安置设备外可办公，消防监控室13.4平方米中除三分之一安置设备外可办公，顶层工具房13.25平方米，地下室4间房的面积分别为21.4平方米、14.1平方米、14.1平方米、4.6平方米，由己提供的上述房屋虽已计入和平商厦的公用部位，但此房屋在目前情况下完全可供物业管理公司作办公用。现不同意原告的诉讼请求，且对原告主张按物业所在地每平方米7千元确定单价也有异议，均价为6，500元左右，并视房型等不同因素而变化。
经审理查明，被告系本市X路X号房屋的建设单位。被告于1995年立项建设本市X路X号和平商厦房屋，未在规划中配置物业管理用房，该房于1998年9月竣工，被告于1999年2月起将该房交付业主使用。嗣后，被告设立物业管理公司于和平商厦内702、X室对该处房产进行前期物业管理。原告于2001年11月12日成立后，终止了与被告前期物业管理的委托关系。自2002年1月起，原告委托上海惠科物业管理有限公司进行物业管理。后被告提供原告和平商厦中属共用部位面积约为114.05平方米的搭建物作物业管理用房，包括传达室、电信室、消防监控室、顶层工具房、地下室等。原告于2003年11月曾致函被告要求提供物业管理用房未成。现原告以被告未按规定提供属全体业主所有的物业管理用房为由起诉来院，要求被告提供和平商厦内约100平方米的物业管理用房，如不能提供此用房，要求被告以价值人民币70万元折抵，再由己用该款购置物业管理用房。
另查明，本市X路X号内住宅、办公室、商场已售出。
又查明，根据有关规定，1997年7月1日至2003年8月31日竣工的居住物业管理区域，其物业管理用应按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。审理中，原、被告均表示关于物业用房房价可由法院酌定，因双方各执己见，调解未果。
上述事实，由上海市新建住宅交付使用许可证，本市X路X号房地产权证，2003年11月原告致被告的信函等及双方当事人陈某为凭。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自使用。被告作为本市X路X号和平商厦的建设单位，虽在规划中未配置物业管理用房，但应依据有关规定按照物业管理区域实际使用状况提供原告物业管理用房。现被告在对和平商厦进行前期物业管理时，曾在该物业区域内设立过专属物业管理用房，而在原告终止与其前期物业管理的委托时，未移交原作物业管理用房的702、X室，却将属业主所有或使用的共用部位中的门卫房、监控室、地下室等作物业管理用房提供，故被告以其已提供物业管理用房为由不同意原告主张继续提供一节，因被告所提依据不足，本院不予采纳。原告要求被告提供物业区域内建筑面积为100平方米房屋作物业管理用房的主张，于法不悖，应予准许，如被告不能提供，则可按折价款支付原告用于购置物业管理用房。至于购置100平方米物业管理用房中每平方米建筑面积的单价，由本院视实际情况酌情确定。依照《中华人民共和国合同法》第七条之规定，判决如下：
自本判决生效之日起10日内，被告上海新峰房产发展公司、上海永邦房地产开发经营总公司、上海扬子江房地产开发公司无偿提供原告上海市虹口区和平商厦业主委员会在本市X路X号和平商厦物业区域内建筑面积为100平方米的独用成套住房作物业管理用房；如被告不能提供上述住房的，支付原告物业管理用房的折抵款人民币68万元，由原告用该款购置物业管理用房。
本案受理费人民币12，010元，由原告上海市虹口区和平商厦业主委员会负担343元，被告上海新峰房产发展公司、上海永邦房地产开发经营总公司、上海扬子江房地产开发公司负担11，667元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长陆某鸿
代理审判员杨丽萍
代理审判员丁永平
二○○四年六月二日
书记员王亮
书记员吴岭
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