上诉人（一审被告）：北海市卫生局
被上诉人（一审原告）：北海市兴龙生物制品有限公司
上诉人北海市卫生局因与被上诉人北海市兴龙生物制品有限公司（以下简称兴龙公司）租赁合同纠纷一案，不服北海市X区人民法院（2011）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2011年7月22日公开开庭进行了审理。上诉人北海市卫生局的委托代理人的岳海东、利平，被上诉人兴龙公司的委托代理人李春贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告北海市卫生局及其下属企业北海市康宁生物制品有限公司（以下简称康宁公司）与张兴亚原系合作关系，三方合作设立了原告兴龙公司，后因被告北海市卫生局参与企业经营不符合国家政策，2004年4月，原、被告与张兴亚及康宁公司订立《合同书》约定：被告北海市卫生局与康宁公司退出原告兴龙公司的股份，公司的一切债务均由原告承担，与被告及康宁公司无关；原告以租赁形式租用被告场地(位于云南路与疏港大道交叉处康平花园内)、房某及设备，租期从2004年4月1日至2028年3月31日，租金2004年4月1日至2007年3月31日每年3万元、2007年4月1日至2018年3月31日每年4万元、2018年4月1日至2028年3月31日每年5万元；若原告违约或不按规定时间交纳租金，被告除收取滞纳金外有权终止租赁关系；被告违约无故停止租赁关系（国家政策有规定除外），应向原告赔偿投资费用和损失，投资总费用为190万元。合同订立后，原告兴龙公司继续在租赁场地上生产经营。2008年9月10日，南宁铁路运输法院以民事裁定书的形式确认被告北海市卫生局租赁给原告兴龙公司使用的场地属于北海海景房某产开发公司所有，因该公司对外欠债，为此南宁铁路运输法院通过拍卖的方式，将原告租赁场地的产权变更为北海东旭伟业房某产开发有限公司（以下简称东旭公司）。2009年2月16日，南宁铁路运输法院通知原告与东旭公司重新商定租赁场地的事宜，但因双方无法达成协议，南宁铁路运输法院于2009年8月25日通知原告兴龙公司于2010年3月1日前搬出租赁场地，并将该场地交付东旭公司。原告兴龙公司于2010年5月30日搬迁至北海市X区X路。原告认为该场地被强制执行系被告与他方土地使用权产权界定不清所致，与原告无任何关系，被告的违约行为给原告造成了巨大的投资损失，而且该事实发生后，被告对原告损失拒不赔偿，亦不采取补救措施，为此，原告于2010年10月27日诉至法院，提出上述诉求。
一审法院认为：原、被告签订的《合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律相关的强制性规定，应确认为有效合同。由于双方在履行合同的过程中，被告租赁给原告使用的场地产权有纠纷，南宁铁路运输法院认定为案外人北海海景房某产开发公司所有而被进行对外拍卖，致使原告搬迁重建厂房，双方无法继续履行租赁合同，主要过错在于被告北海市卫生局，为此被告应根据《合同书》第六条的约定，赔偿给原告投资费用和损失共190万元，原告要求被告赔偿投资费用x元的诉讼请求合法有据，应予以支持；但原告另要求被告赔偿的实际损失x元没有事实及法律依据，因该笔费用实际是原告搬迁后产生的设备费及租赁费用，与实际损失并无联系，其请求判令被告承担该笔费用于法无据，对此不予支持。虽然双方存在原告是否已经交清房某的纠纷，但由于被告无法提供相应证据证实其已向原告下达解除合同通知及办理相关解除合同的手续，为此被告以上述理由作为免除合同违约责任的抗辩理由不能成立，不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告北海市卫生局须赔偿原告北海市兴龙生物制品有限公司投资费用和损失共x元；二、驳回原告北海市兴龙生物制品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费x元，由被告北海市卫生局负担x元，由原告北海市兴龙生物制品有限公司负担x元。
上诉人北海市卫生局不服一审判决，上诉称：一、一审判决错误，遗漏了对下列重要案件事实的认定，致使判决结论严重错误。1、兴龙公司违反了场地租赁《合同书》支付租金的约定。事实上，被上诉人兴龙公司在2004年4月-2007年4月三年期间，每年拖欠上诉人的租金3万元，2007年4月-2009年4月二年期间每年拖欠租金4万元，上述拖欠的租金计17万元，构成了根本性违约。2、上诉人依照《合同书》的约定和合同法的相关规定，分别于2005年1月11日、2006年8月30日、2007年2月26日和2008年9月27日向兴龙公司追缴场地租金，并明确如果兴龙公司再不补缴和按时缴交租金，上诉人将解除租赁合同停止租赁关系，但其收到上述多次书面和口头通知后至今仍然拒绝支付租金，也没有搬离所租赁的场地。3、根据场地租赁《合同书》第六条约定，若兴龙公司违约，或不按规定时间交纳租金，除按国家最高规定收取滞纳金外，北海市卫生局有权终止与兴龙公司的租赁关系。兴龙公司无条件搬出，北海市卫生局收回所有租赁场地、房某、设备外，有权对兴龙公司购置的办公用品、生产设备，产品等给予处置，抵缴欠付租金和滞纳金。二、北海市卫生局没有违约，违约方是兴龙公司，但一审判决却错误地认定北海市卫生局违约。按照南宁铁路法院的(2008)南铁执通字第l2-X号通知书，兴龙公司应当自2009年1月10日停止向北海市卫生局支付场地租金，改向东旭公司支付场地租金，并就租赁事宜与东旭公司协商。但因为兴龙公司没有向东旭公司支付场地租金，也没有与该公司协商好场地租赁事宜。依照《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，就算北海市卫生局没有解除与兴龙公司的场地租赁合同，该租赁合同也不会因为土地使用权的变更而改变租赁合同的效力，原合同的权利义务依然对场地的新使用人东旭公司有合同效力和法律约束力，改变的只是东旭公司取代了北海市卫生局成为了新的出租人而已。但因为兴龙公司与东旭公司就租赁事宜没有达成协议的原因，才被通知搬离，责任在于兴龙公司和东旭公司，与上诉人无关。三、依据《合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”的规定，兴龙公司仅仅能要求减少租金或者不支付租金，而非本案一审判决的190万元赔偿。终上所述，上诉人在租赁合同的履行过程中无过错责任，不应对被上诉人承担赔偿责任。故请求：一、依法撤销北海市X区法院(2011)海民初字第X号民事判决第一项；二、驳回被上诉人兴龙公司对上诉人北海市卫生局的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人兴龙公司承担。
被上诉人答某辩称，原审判决是正确的，上诉人的上诉无理，请求驳回上诉，维持原判。理由:一、上诉人与被上诉人所立租赁合同合法有效。二、上诉人与被上诉人的租赁合同无法履行系上诉人过错所致。由于上诉人与其下属企业北海海景房某产开发公司财产状况不明，该租赁标的物所有权被南宁铁路运输法院认定为上诉人下属企业北海海景房某产开发公司的财产，因该公司欠债而被强制执行给了他人，使该租赁标的物所有权发生了根本性改变，致使被上诉人无法继续使用租赁标的物。该事实与被上诉人无任何关系，完全系上诉人过错所致，且在该租赁标的物被南宁铁路运输法院认定并执行给他人过程中,被上诉人多次要求上诉人主张权利或出面协调以保障其所有权和被上诉人合法租赁权,但上诉人始终消极对待,对有明显错误的执行行为也不提异议和申请复议,最终导致租赁标的物被当作他人财产强制处分,租赁关系被迫消灭。此行为的发生违反了其与被上诉人的约定，给被上诉人造成了巨大的投资损失、租金损失和搬迁重建投失及可得利益损失，故其作为被上诉人租赁合同的合同相对人应当依约承担违约责任。另外，该租赁标的物所有权的变更不适用“买卖不破租赁”之说，因为登记在被上诉人名下的租赁标的物是被相关法院认定给他人处置的，而不是当作被上诉人的财产处置的。三、被上诉人要求上诉人赔偿投资费用190万元合法有据。合同法第112条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案被上诉人、上诉人与张兴亚及康宁公司所立合同第六条明确约定，上诉人违约无故停止租赁关系应向被上诉人赔偿投资费用和损失，投资总费用190万元。因此，上诉人向被上诉人赔偿合同约定的投资费及实际造成的损失有充足的事实和法律依据。四、上诉人已与被上诉人解除租赁关系的诉请没有事实和法律依据。１、上诉人就被上诉人是否拖欠租金及解除合同在一审时并未提起反诉和另案起诉，因此其在上诉时提出该请求已超出了二审法院的审理范围，不能成立。２、被上诉人实际应付上诉人租金的时间为2004年4月1日至2009年1月9日（南宁铁路运输法院2008南铁执通字第12-X号通知书），而此期间的租金被上诉人已与上诉人结清。３、上诉人解除租赁关系的通知未发生法律效力。首先，如上所述，被上诉人既没有拖欠租金的事实，也没有其他违约行为，上诉人要求解除合同，既无合同依据，也无法律依据；其次，合同法第96条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。而本案上诉人既无行使合同通知解除权的前提条件，又无证据证实解除通知已到达被上诉人，相反，庭审却已查明，租赁合同至2009年9月被迫搬迁才终止。因此，上诉人认为合同已解除的抗辩理由不能成立。
上诉人对一审查明的事实无异议，没有提供新证据。
被上诉人对一审查明的事实无异议，没有提供新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本案二审期间的争议焦点为：上诉人北海市卫生局应否赔偿投资费用（略）元给被上诉人兴龙公司
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。上诉人与被上诉人于2004年4月1日签订的《合同书》是其真实意思表示，双方对该合同合法有效均无异议，除租赁期限约定二十四年，超过二十年的四年租赁期限无效外，其他条款没有违反国家强制性法律规定，故一审确认该合同为有效合同基本正确，但应扣除四年期限。上诉人北海市卫生局上诉认为被上诉人不按合同约定交纳租金，双方已实际解除了租赁合同。即使没有解除合同，租赁合同也不会因为土地使用权的变更而改变租赁合同的效力，依然对场地的新产权人东旭公司有合同效力和法律约束力，改变的只是东旭公司取代了北海市卫生局成为了新的出租人。但因兴龙公司与东旭公司就租赁事宜没有达成协议，兴龙公司才被法院通知搬离，故不能继续履行合同的责任在于兴龙公司和东旭公司，与北海市卫生局无关。被上诉人则抗辩认为，租赁标的物所有权发生了根本性改变，致使上诉人与被上诉人的租赁合同无法履行，系上诉人的过错所致，应按双方的合同约定，由上诉人赔偿被上诉人的损失。本案中，上诉人将场地等（租赁物）租赁给被上诉人使用期间，南宁铁路运输法院以民事裁定书的形式确认上诉人北海市卫生局租赁给被上诉人兴龙公司使用的场地属于北海海景房某产开发公司所有，因该公司对外欠债，南宁铁路运输法院通过拍卖的方式，将租赁场地的产权变更为东旭公司。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案租赁物在租赁期间发生所有权变动，租赁物原产权人由北海市卫生局变更为案外人东旭公司，根据该法条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。南宁铁路运输法院亦通知被上诉人从2009年1月10日起停止向上诉人支付场地租金，改向东旭公司支付场地租金。因此，上诉人与被上诉人签订的《合同书》仍然有效。故被上诉人的抗辩理由不成立，对此，本院不予采信。一审法院认定租赁物在租赁期间发生所有权变动导致上诉人与被上诉人双方无法继续履行租赁合同，主要过错在于北海市卫生局。但是，一审法院查明“2009年2月16日，南宁铁路运输法院通知原告与北海东旭伟业房某产开发有限公司重新商定租赁场地的事宜，但因双方无法达成协议，为此南宁铁路运输法院于2009年8月25日通知原告兴龙公司于2010年3月1日前搬出租赁场地，并将该场地交付东旭公司”，对一审法院查明的该事实，上诉人与被上诉人均无异议，该事实反映上诉人与被上诉人不能继续履行合同的原因，并非上诉人北海市卫生局存在过错，而是由于兴龙公司与东旭公司就继续履行租赁合同无法达成一致意见的结果。因此，一审法院认定上诉人与被上诉人双方无法继续履行租赁合同的主要过错在于北海市卫生局，缺乏事实和法律依据，对此本院予以纠正。上诉人的该上诉理由成立，本院予以采信。至于上诉人上诉称被上诉人违反合同约定向其交纳租金，导致合同已解除。因上诉人与被上诉人签订的《合同书》已不可能继续履行，合同是否已解除对本案没有实际意义，故本院不予认定。由于本案中上诉人北海市卫生局无过错责任，故一审法院不支持被上诉人的其他损失是正确的，对此，本院予以维持。综上，原判认定事实部分有误，适用法律不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持北海市X区人民法院（2011）海民初字第X号民事判决第二项即：驳回原告北海市兴龙生物制品有限公司的其他诉讼请求；
二、撤销北海市X区人民法院（2011）海民初字第X号民事判决第一项即：被告北海市卫生局须赔偿原告北海市兴龙生物制品有限公司投资费用和损失共x元；
三、驳回被上诉人北海市兴龙生物制品有限公司要求上诉人北海市卫生局赔偿投资费用和损失共x元的诉讼请求。
一审案件受理费x元，二审案件受理费x元，合计x元由被上诉人北海市兴龙生物制品有限公司负担。其中二审案件受理费x元上诉人北海市卫生局已预交，本判决生效之日起七日内，由被上诉人北海市兴龙生物制品有限公司将该款直接退回给上诉人北海市卫生局。
本判决为终审判决。
审判长张若莉
审判员王华
代理审判员陈邕凌
二0一一年九月十九日
书记员王琼
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