山东省东营市中级人民法院
民事判决书
(2004)东民四终字第X号
上诉人(原审被告)：高某某，女，X年X月X日出生，汉族，东营市统计局职工，住（略）。
委托代理人：王金刚，山东齐征律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李某某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
委托代理人：冯某某，女，X年X月X日出生，汉族，东营市东营大公法律服务所法律工作者。
上诉人高某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服东营区人民法院(2004)东民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人高某某及其委托代理人王金刚，被上诉人李某某及其委托代理人冯某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2003年1月19日，原、被告通过恒泰房地产中介公司签定了房屋买卖协议，协议第五条约定：购买方与物业主双方须于约2003年12月31日或之前正式签署买卖合同，第二次市直交房款前一周付人民币六万元整，余下房款在办理房产证过户时全部付清；协议第七条约定：
在市直房改房第一批交钥匙后再等待两个月时给买方交钥匙，买方付清全部房款办理过户手续。协议签订后，原告分别于2003年1月19日、2003年8月26日向被告交房款八万元整。
原审法院认为，原、被告签定的房屋买卖协议，当事人意思表示真实一致，不违背有关法律规定，故该协议合法有效，原、被告应当严格履行义务。本案中有争议的市直经济适用房的过户时间，按照双方协议，应在2003年12月31日或之前。被告主张卖方给买方交钥匙后办理过户手续，在双方的协议书中并没有记载，被告亦没有提供有利证据，不予支持。被告主张市直经济适用房未竣工是不可抗力，根据法律规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，房屋未竣工并不属于上述情形，不影响双方办理过户手续，亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条之规定，作出如下判决：被告高某某履行合同，接收房款并为被告依约办理房屋过户手续。案件受理费50元，由被告负担。因原告已向原审法院预交，限被告于判决生效之日起十日内径付原告。
上诉人高某某上诉称，2003年1月19日，东营市恒泰房地产中介有限公司、上诉人、被上诉人三方共同签订了一份《恒泰房地产中介公司代理协议书》(临时买卖合约)。关于该代理协议书的法律属性及确定的法律关系，一审判决认定是错误的。在事实认定方面，尤其是对代理协议书主要条款的理解问题上，一审判决存在断章取义之嫌，由此导致对案件事实认定不清，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原判，公正判决。
被上诉人李某某辩称，上诉人与被上诉人签订的不是代理协议书，代理公司不是买卖合同的当事人，仅仅起了中介的作用，为买卖双方提供买与卖的信息，协议的签订应当合法有效。在实际履行中，李某某向上诉人实际支付两次房款，中介公司的代理合同双方已经终止。总之，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议合法有效。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人、被上诉人签定的协议系当事人之间真实意思的表示，且未违背法律的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依照约定全面履行。在此需要指明的是，按照协议第五条约定，“双方须于约2003年12月31日或者之前正式签署买卖合同”，该约定并非办理过户手续的约定。关于办理过户手续的约定，从协议第五条后半部分以及第七条(1)、(2)项的约定综合分析，当事人约定办理过户手续的时间应解释为第一批市直房改房交钥匙之后的两个月时，这既符合当事人之间协议的文字内涵，亦符合当事人生活的实际。从被上诉人的诉求以及原审判决的结果来看，原审法院判令被告高某某履行合同，接收房款并为被告依约办理房屋过户手续并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人高某某负担。
本判决为终审判决。
审判长胡松河
审判员于秋华
审判员杨秀梅
二○○四年十二月十三日
书记员周爱辉
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