原告：李某，男，X年X月X日出生，汉族，眉山市X区人，居民，住（略）。
委托代理人：陈仲秋，四川省眉山市X区拓达法律服务所法律工作者。
被告：任某，女，X年X月X日出生，汉族，眉山市X区人，住（略）。
委托代理人：黄某某，男，X年X月X日出生，汉族，眉山市X区人，住（略）。
原告李某诉被告任某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年5月3日立案受理，依法由审判员刘晓丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人陈仲秋，被告任某及其委托代理人黄某某到庭参加诉讼，本案现已审理终某。
原告李某诉称：2009年4月25日，原、被告签订了《门面租赁合同》，合同约定“租期为五年，从2009年4月25日起至2014年4月25日止；租金及付款方式，第一年租金为x元，先付后住，一次性付清全年租金；……一年期满后，乙方若要续租必须提前一个月与甲方协商，决定下一年房租，另立合同方可有效，否则视为乙方不续租，甲方有权将此房另租他人”。合同签订后，第一年被告按约支付了当年度房租，第一年届满一个月以前，双方商定了第二年度的房租为x元，并立即支付无争议。但第二年度租期将届满时，被告却未按合同约定提前一个月与原告商定第三年度的租金数额和另立承租合同，已构成违约。按约定，原告可以另租他人，现已有人愿意出租金5万元租该间门面，原告催促被告按5万元支付租金，被告拒不接受，既不付租金，又强占门面不搬出。为此，原告提起诉讼，要求：1、终某、被告于2009年4月25日签订的《门面租赁合同》，被告腾退承租大北街X号的门面给原告；2、由被告支付原告从2011年4月25日起至腾退交还日止的租金，每月按4200元计算；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明自己的主张，提供如下证据证实：
1、2009年4月25日，原、被告双方签订的《门面租赁合同》，证明被告未按合同约定提前一个月与原告商定第三年度的租金和另立合同，已构成违约。
2、2011年5月1日、2日、4日、5日、7日原告自拍的“时尚儿童馆”关门的照片，证明被告不想租门面了；
3、证人张某证言、张某与李某伟（系李某之兄）的门面租赁合同及杨媛玲与罗瑶等的租赁合同，租金分别为5万和6万元一年，证实了相应门面的租金行情。
被告任某辩称：原告所述不是事实。被告并未违约，被告按双方合同约定提前一个月就与原告协商租金一事。2011年3月5日，原告到被告门市上提出租金为x元，被告认可。后来原告又提出要x元，被告认为超出实际行情，因附近门面最多才4万多点，被告不能接受一年6万。经街道办事处、社区居委会、苏祠派出所多次调解，原告仍要5万元一年，被告按合同约定的随行就市，比照附近门面，仍按第一次协商的x元一年。被告在公证机关的见证下将x元租金交给原告，但原告拒收，其责任某于原告，是原告违约。原、被告之间合同约定的租期是五年，现尚未到期，合同应当继续履行，故依法应驳回原告的诉讼请求。
被告为证明自己的主张，提出如下证据证实：
1、2011年4月25日四川省眉山市眉州公证处（2011）眉市证字第X号公证书，证明被告按原告第一次提出的x元的租金交付，被告拒收。
2、大北街X号、X号门面的租赁合同及收条，证明相邻门面今年的租金行情，X号的为x元，X号的为x元。
经庭审质证，被告对原告提交的证据认为：对于租赁合同无异议,但被告按合同约定认可了原告于2011年3月5日到门市上说的x元一年的价格，那也是协商。对于照片，门面关门几天是事实，是因原告所迫而关，并非被告不租门面，被告从未说过不租；对于证人张某与李某伟的租赁合同，是原告与合同双方当事人串通好的，张某证言不真实；对杨媛玲与罗瑶等的租赁合同约定的6万元租金有异议，因双方的租赁门面在环湖路，不在大北街，不是同一条街，租金当然不一样。
原告对被告提交的证据认为：对公证书无异议，但对现场记录有异议，当时并未做记录，原告没有说过一年x元的价，但记录中却有，程序不合法，原告没有签过字。对X号、X号门面，其位置还在里面，退一步说租金是真实的，也不能证明原告要求5万元一年不合理。
本院经审理查明：2009年4月25日，原告李某与被告任某签订了《门面租赁合同》，出租方李某（甲方），承租方任某（乙方）。合同约定：一、甲方同意将座落于大北街X号门面出租给乙方使用。二、租期为五年，从2009年4月25日起至2014年4月25日止。三、租金及付款方式：第一年租金为x元，先付后住，一次性付清全年租金。四、承租期间水电费由乙方承担。五、甲方保证水电畅通，墙壁、门窗完好无损交付乙方使用，乙方不得变更房内结构，若需另行装修，必须取得甲方同意，租期满后，乙方不得拆走或损坏，若有损坏，由乙方给予赔偿。六、租房时由乙方交付租房押金捌佰元（作为水、电费及室内设施完好无损抵押），此款在合同期满后，若房至完好无损，由甲方如数退给乙方，若有损坏，视其损坏程度赔偿。七、在租房期间，因租房引起的一切税费由乙方承担，甲方不负任某责任，乙方对所租房屋中途不得退租，若需转租需经甲方同意，另立合同方可有效。一年期满后，乙方若要续租必须提前一个月与甲方协商，决定下一年房租，另立合同方可有效，否则视为乙方不续租，甲方有权将此房另租他人。八、附加条款：此合同在五年内有效，第二年房租随行就市，甲方不得有任某理由收回，如乙方续租优先考虑乙方，甲方已收取乙方房租五年转租费2000元，如乙方在经营期间有所变动需要转租，所得转租费由乙方所得，甲方不得收取。九、此合同一式两份，甲乙双方共同签字后生效，双方各执一份。合同签订后，被告于当日向原告支付了第一年的租金x元，原告在被告执有的《门面租赁合同》背面写下收条，载明“今收到任某2009年4月25日至2010年4月25日房租费x元整”。2010年4月25日，被告向原告支付第二年的租金，原告同样在被告执有的《门面租赁合同》背面写下收条，载明“今收到任某2010年4月25日至2011年4月25日大北街X号门市房租费x元整”，双方未另立合同。被告所租X号门面名称为“时尚儿童馆”。
在上一年租期届满前即2011年4月25日前，原、被告双方为下一年度的租金发生争议，被告说x元一年是原告在2011年3月5日向其报的价，被告认可该租金；原告对此否认，认为被告没有按合同约定提前一个月与其协商租金，且x元一年自始至终某是被告提出的，原告不接受。为此，2011年4月19日，被告通知原告到双方所在的苏祠社区、街道办事处进行协商，但协商未果。4月21日，被告向眉山市眉州公证处申请对向原告李某交付租金的过程进行证据保全公证。该公证处（2011）眉市证字第X号公证书载明“根据《中华人民共和国公证法》的规定，本公证员徐乔与公证人员张某晗与任某、黄某、黄某某连同李某于2011年4月21日上午10：35在眉山市X区X街X号“时尚儿童馆”铺面处，由任某、黄某将租金交付李某，李某未接收。该过程由公证人员张某晗制作现场记录一份。兹证明与公证书相粘连的《现场记录》复印件与原件内容相符，原件上任某、黄某、黄某某的签名、指印均属实。”《现场记录》中原、被告双方对话载明“李某说：合同上写的，你们应该提前一个月跟我协商租金，现在还有几天到期了，租金没协商好，你交租金给我，我不得收。任某说：我们提前一个月跟你协商了的嘛，我们现在按照你第一次说的4万3交租金给你。李某说：是的，我承认我说的4万3，我一个半月前就通知你了，我的铺面租金要涨到4万3，那个时候，你说要看下旁边的铺面租成好多再说租金。旁边的铺面有人来问租金，你们就说铺面老板难处，租金高，想把我的生意戳脱，我喊我亲家都来问过，我就是争口气，我不会4万3把铺子租给你。反正每次你们说协商，我都来了，你喊居委会调解，我也去了。今天当到公证处的在这，我明说，不收你租金。租金本来该提前一个月协商好的，现在还有几天租金要到期了都没说好，我咋会收你租金。”查明，黄某系被告任某之夫，黄某某系黄某之父。
2011年4月23日，原告李某向被告任某发出“告知书”，以被告未按约定在1个月以前与原告协商签订下一年的租房合同及租金为由，要求被告终某合同，并在2011年4月25日24：00前腾退房屋。后双方为此到苏祠派出所、苏祠司法所解决未果。
庭审中，原告对（2011）眉市证字第X号公证书中与公证书相粘连的《现场记录》内容有异议。经本院向其释明，可根据《中华人民共和国公证法》的相关规定向公证机构提出复查，原告明确表示不提出复查。
本院认为：原告李某与被告任某签订的《门面租赁合同》，系双方真实意思表示，且无违反法律法规的规定，该合同合法有效。原、被告双方均应按照约定全面履行合同内容。根据庭审查明的事实，本案争议的焦点是原、被告双方约定解除合同的条件是否成就，被告是否违约。合同第七条“…一年期满后，乙方若要续租必须提前一个月与甲方协商，决定下一年房租，另立合同方可有效，否则视为乙方不续租，甲方有权将此房另租他人”为双方约定解除合同的情况。从合同的全部内容可看出，本合同约定的租期为5年，第一年的租金金额明确，以后的租金则随行就市。对合同第七条中的“另立合同方可有效”的理解，结合合同全部内容及双方的履行情况，应理解为双方对租金协商达成一致意见的认可，而不能理解为双方除了租金外还要对先合同的其他内容重新订立门面租赁合同。因租金是由双方依据随行就市原则进行协商而确定，是原、被告双方的行为，并非被告单方的行为。因此，原、被告双方约定解除合同的条件应该是如果被告没有在上一年度期满前提前一个月与原告协商决定下一年房租的行为，则被告违约，视为被告不续租，原告有权解除合同。被告是否提前一个月与原告协商租金根据眉山市眉州公证处（2011）眉市证字第X号证据保全公证书及现场记录内容，结合原、被告双方在苏祠社区、街道办事处、苏祠派出所、苏祠司法所协调的过程，能够证明被告具有该行为。原告对（2011）眉市证字第X号公证书中的现场记录内容有异议，但未提供相应证据足以推翻该公证，故本院对（2011）眉市证字第X号证据保全公证书及现场记录内容依法予以采信。综上，本院认为，被告无违约行为，双方约定解除合同的条件未成就，不具备解除条件。原告要求解除合同，腾退房屋等的诉讼请求，本院依法不予支持。至于租金问题，双方可协商解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告李某的诉讼请求。
案件受理费1085元，由原告李某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审判员刘晓丽
二○一一年七月二十八日
书记员莫金伟
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