广西壮族自治区X区人民法院
民事判决书
(2011)兴民一初字第X号
原告南宁市（略）产物业管理处。
法定代表人卢某。
委某代理人杨萍。
委某代理人杜成贤。
被告蒋某甲。
被告蒋某乙。
被告共同委某代理人刘春晖，广西万益律师事务所律师。
原告南宁市（略）产物业管理处（以下简称物业处）与被告蒋某甲、蒋某乙租赁合同纠纷一案，本院于2010年12月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年5月4日公开开庭进行了审理。原告物业处的委某代理人杨萍，被告蒋某甲、蒋某乙的委某代理人刘春晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业处诉称：原告是南宁市（略）产管理局下属的事业单位，根据南宁市机构编制委某会办公室文件，负责直管公（略）的租赁工作。原告依职能与租户签订直管公有住（略）租赁合同，并负责租金收缴等工作。1999年6月，原告根据《南宁市城市（略）屋拆迁管理办法》有关规定，将被告家庭回迁安置到XX路X号X单元X号直管公（略），承租人是唐传明（被告蒋某甲的配偶)，根据直管公（略）有关管理规定，自安置唐传明至上述门牌后，从l999年6月开始至今，分别与唐传明签订了1999年6月14日的《住（略）临时租赁契约》、2001年7月1日的《直管公有住（略）临时租赁契约》、2003年10月10日的《直管公有住（略）租赁合同》以及2006年7月28日的《直管公有住（略）租赁合同》，其中，2003年以及2006年所签订的租赁合同，均由蒋某甲作为唐传明的委某代理人来与原告办理签订手续。
为了规范直管公（略）管理工作，原告对南宁市直管公（略）承租户家庭成员是否在他处购买产权（略）进行了调查了解。据查，发现被告蒋某甲己于2000年参加了南宁市新建二轻实业有限公司全额集某建（略），具体地址是XX路X号X栋l单元X号（略），面积106．64平方米，唐传明是该（略）共有人。之后，原告根据与被告2006年7月28日签订的《直管公有住（略）租赁合同》及其补充协议，租赁合同第五十一条约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租（略）屋，给甲方造成损失的，乙方负责赔偿：(一)夫妻双方或一方在他处承租公有住（略）或参加（略）改购（略）的……”，补充协议第五条“对主合同第五十一条所列情形，补充以下条款：(一)乙方夫妻双方或一方在他处购买了经济适用（略）、集某、商品（略）及其他私（略）的……”，第十二条约定“租赁期满，因乙方违约或其他原因导致本合同提前终止的，乙方应在甲方通知要求腾空日期内及时将（略）屋腾空交还甲方”等的约定，要求被告腾空该公（略）交还原告，协商腾退事宜过程中，均由被告蒋某甲与原告接触处理，承租人唐传明从未露面与原告交涉，在被告明确表示不腾空上述公（略），未能协商一致的情况下，原告将承租人唐传明诉诸于法院，后经法院查实，唐传明已于2003年8月10日死亡。
据调查了解，被告在2006年7月与原告签订租赁合同时，不但隐瞒了其他处购有产权（略）的情况，还隐瞒承租户唐传明已死的情况，利用该户历年基本没有拖欠租金和违反公（略）其他管理规定，是信誉较好的承租户，原告对其家庭比较信任的情况，在承租人家庭已经不符合继续承租公（略）条件的情况下，伪造委某，与原告签订公（略）租赁合同，二被告以此继续居住使用该公（略），直管公（略）作为保障性住（略）之一，是国家为了照顾低收入家庭、拆迁等生活困难、无住（略）的人群居住的，被告在明知不符合条件的情况下，伪造事实，以欺骗的手段获取直管公（略）的承租权，损害了国家利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……，第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
原告认某，那些已经自有住（略）、或参加了（略）改购（略）、集某或购买了商品（略）的，原告没有义务同时也不可能再让这些家庭承租公（略）；另外，以欺诈手段获取保障性住（略）的家庭，应该及时退回保障性住（略）并承担相应的赔偿责任。因此，原告根据《合同法》的约定，为了维护国家、原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院：l、判令原告与被告一2006年7月28日签订的《直管公有住（略）租赁合同》(合同编号：（略）)及补充协议无效；2、判令二被告腾空XX路X号X单元X号直管公（略）交还原告；3、判令二被告按120.7元／月支付原告自2010年6月1日起至二被告将（略）屋腾空交还原告之日止所产生的（略）屋占用费。4、判令被告承担本案的诉讼费用。
原告物业处对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、（略）屋权属证明，证明（略）屋的所有权人及（略）屋的性质；2、南宁市编委某件，证实物业处的职能；3、安置住（略）通知，证明原告按有关规定安置唐传明家庭承租讼争（略）屋；4、《住（略）临时租赁契约》和《直管公有住（略）租赁合同》及补充协议，证明物业处与唐传明有租赁关系，合同对双方的权利和义务作了约定；5、广西医科大学附属肿瘤医院死亡记录，证明唐传明于2003年8月10日已死亡；6、委某，证明被告伪造委某与原告签合同；7、（略）屋所有权证存根，证明蒋某甲已购买了南宁市XX路X号X栋X单元X号（略）；8、公有住（略）租金地段价格表，证明租金标准。
被告蒋某甲、蒋某乙辩称：一、被答辩人不具备原告主体资格。被答辩人仅为南宁市（略）产管理局下属机构，不是独立法人，并非法律法规授权的组织，不具备《民事诉讼法》第49条规定的诉讼参加人资格，不应以原告身份参加诉讼。
二、被答辩人请求解除原直管公有住（略）租赁合同并腾空住（略）没有事实和法律依据。1、原《直管公有住（略）租赁合同》及其补充协议中关于合同解除条件的约定违反法律规定，被答辩人不能据此解除合同：(1)该约定违反合同相对性原则：被答辩人解除双方于2006年7月28日签订的《直管公有住（略）租赁合同》(编号：（略），以下称租赁合同)的主要依据是该租赁合同补充协议第五条第一款的约定“夫妻双方或一方在他处购买了经济适用（略）、集某、商品（略）及其他私（略）的”，被答辩人认某答辩人蒋某甲参加了南宁市新建二轻实业有限公司2000年度全额集某建（略），即违反了租赁合同的约定，应当解除合同并腾空住（略），答辩人认某这是没有法律依据的。该租赁合同补充协议第五条第一款的约定严重违反了《合同法》关于合同相对性原则的规定，租赁合同为唐传明与被答辩人之间的权利义务约定，不可能也不应该对第三人蒋某甲的行为进行约定，更不应该将蒋某甲的行为作为租赁合同解除的依据。蒋某甲参加单位集某建（略）只是个人行为，是其单位的一种特殊福利，与本案无关。(2)该条款属于格式条款，加重了合同相对方的责任，排除合同相对方主要权利，应当无效：该租赁合同及其补充协议的全部条款都是被答辩人预先拟定而未与相对方协商，属于典型的格式条款，其补充协议第五条第一款的约定加重对方责任，排除对方主要权利，根据《合同法》第40条的规定，该约定无效。2、答辩人的行为没有损害国家利益，被答辩人根据《合同法》第52条解除租赁合同没有法律依据：答辩人一以代理人身份与被答辩人签订租赁合同，这种丈夫代理妻子签订合同的行为缘于妻子多病，也符合中国人的生活习惯，无可厚非，与故意欺诈行为完全不同。作为没有太多法律知识的普通人，把一直居住了十几年的公屋当作“自己”的（略）子，也是情理之中。根据96年《南宁市城市（略）屋拆迁管理办法》第30条规定“拆除出租的公有住宅（略）屋，实行产权调换，新建或调换安置的（略）屋产权交给所有人，原租赁关系继续保持，按新调换安置面积重新办理租赁手续”，拆除出租的公有住宅（略）屋的原则是继续保持原租赁关系，答辩人一家(蒋某甲夫妇及二女一男三子女)为老南宁人，从原住（略）XX路X号门牌X号（略）拆迁被安置到XX路X号X楼X单元X号（略），属于出租公有住宅（略）屋的拆迁安置，应当保持原租赁关系。因此，答辩人一在妻子唐传明去世后继续以代理人身份签订公屋租赁合同，也符合当时法律的规定。另外，该（略）屋在唐传明去世后一直由答辩人二蒋某乙居住，完全符合公屋租赁条件，他恰恰就是最应当租赁公（略）居住的人，即原告在诉状中所称的“生活困难、无住（略）人群”。因此，被答辩人所谓的“损害国家利益”，与事实不符，其据此要求解除原租赁合同，没有事实和法律依据。
三、被答辩人请求答辩人支付（略）屋占用费没有事实和法律依据：租赁合同中对于（略）屋占用费的约定只见于第52条第2款，由于本合同期满后被答辩人继续收取租金，租赁合同继续有效，唐传明没有违反合同约定，没有造成被答辩人损失，不应当支付所谓的（略）屋占用费。
四、答辩人符合续租条件，双方应当继续履行（略）屋租赁合同：1、被答辩人继续收取租金，租赁合同事实上继续有效：根据答辩人提供资料，被答辩人在起诉后的几个月，即2010年12月份，仍然继续收取租金，根据《合同法》第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效”的规定，原租赁合同继续有效。2、答辩人完全符合《合同法》234条规定及租赁合同约定，双方应当继续履行租赁合同：承租人唐传明已于租赁期内不幸死亡，根据《合同法》第234条的规定“承租人在（略）屋租赁期间死亡的，与其共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该（略）屋”，注意该规定并没有其他附加条件；另外，即使按照双方签订的租赁合同第44条的约定，包括“具备南宁市常住户口，与原承租人共同居住两年以上，与原承租人具备法定抚养赡养关系，在本市无私有住（略）或承租他处公有住（略），这四个条件，答辩人也完全符合，双方应当继续履行租赁合同。应当特别强调的是，公有住（略）租赁是国家对城市无（略）困难户进行安置照顾的一项福利政策，体现社会主义制度的优越性。被答辩人提起本次诉讼，是为了防止不符合公有住（略）租赁条件的人继续占有（略）屋，其根本目的是让所有符合条件的人能够居有定所。本案中，答辩人长期失业，与母亲即承租人唐传明长期居住除该（略）外没有任何住（略），如被判决搬迁，将无处可居，加上年龄己大，即将结婚，无（略）将影响两人甚至下一代人安宁，造成严重社会问题；相反，如能继续租赁该（略）屋，则完全符合法律的规定和合同的约定，也与被答辩人的诉讼目的一致，使本案达到合法、合理以及公平有效的良好社会效果。
综上，被答辩人的请求没有事实和法律依据，答辩人请求驳回被答辩人的全部诉讼请求，并以答辩人蒋某乙名义继续履行原租赁合同。
被告蒋某甲、蒋某乙为其辩解当庭提供的证据有：1、户口本和居委某证明，证明蒋某乙居住争议（略）屋；2、失业证，证明蒋某乙长期失业，符合租赁条件；3、存折，证明被告按期支付租金。
经审理查明：原告物业处是南宁市（略）产管理局下属的事业单位，并已取得（事证第（略）XXX号）事业单位法人证书。根据南宁市机构编制委某会办公室文件，负责直管公（略）的租赁工作。物业处依职能与租户签订直管公有住（略）租赁合同，并负责租金收缴等工作。南宁市x号X单元X（略）是原告解决唐传明回迁安置的直管公（略），从1999年、2001年至2003年，原告与唐传明分别签订了《住（略）临时租赁契约》、《直管公有住（略）临时租赁契约》、《直管公有住（略）租赁合同》，由唐传明及被告居住。2003年8月13日，承租人唐传明因病死亡。2006年7月28日，被告蒋某甲隐瞒唐传明已死亡事实，向原告出示一份唐传明签名的《委某》载明：“本人唐传明是x号1-X号租户，因病无法办理公（略）租赁合同续签手续，现全权委某本人之夫蒋某甲办理合同续签手续。”骗取原告物业处（甲方）与被告蒋某甲（乙方）续签一份《直管公有住（略）租赁合同》，约定：甲方将上述（略）屋出租给乙方使用，计租面积为41.21平方米，每月租金120.70元，租金支付方式为银行代缴，银行收取的代扣手续费标准为每户每月0.60元，甲乙双方各承担50%，租金按月结算，乙方应于每月20日前结清当月租金，逾期不交或所交金额不足的，乙方应承担拖欠租金的违约责任；租赁期限自2006年4月1日至2009年3月31日止，第十二条：租赁期满，因乙方违约或其他原因导致本合同提前终止的，乙方应在甲方通知要求腾空日期内及时将（略）屋腾空交还甲方；第五十一条：乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租（略）屋，给甲方造成损失的，乙方负责赔偿：（一）夫妻双方或一方在他处承租公有住（略）或参加（略）改购（略）的；（二）未经甲方书面同意，乙方擅自转让、转租或互换其承租的（略）屋……；第五十二条：租赁期满，乙方应在甲方通知的时间内办理续签租赁合同手续，逾期壹个月不续签的，视为乙方自动放弃（略）屋承租权，甲方有权解除本合同，收回（略）屋，乙方违反前款约定、或违反本合同第十二条的约定，从逾期之日起每逾期一日乙方按本合同月租金的10%支付（略）屋占用费。同日，原、被告双方签订一份《直管公有住（略）租赁合同》（2005版）补充协议，对主合同第五十一条所列情形，补充以下两款：（一）乙方夫妻双方或一方在他处购买了经济适用（略）、集某、商品（略）及其他私（略）的；（二）乙方擅自改变（略）屋用途的。合同签订后，被告蒋某乙一直居住该（略），并以唐传明的存折通过银行代交租金。
另查明，被告蒋某乙持有失业证。被告蒋某乙明已于2000年参加其单位南宁市新建二轻实业有限公司集某建（略）（XX路X号X栋X单元X号），并已取得南宁市（略）产管理局颁发的（略）屋所有权证，（略）屋所有权人为蒋某乙明，共有人唐传明。原告认某被告的行为违约符合合同的解除条件，并且以欺诈手段签名签订合同无效，遂于2010年12月23日向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。物业处认某被告已交清至2011年2月28日止的租金。
本案在审理中，本院经向广西医科大学附属肿瘤医院调查核实，唐传明已于2003年8月13日在其医院病故。
上述事实，有事业单位法人证书、（略）屋权属证明、南宁市编委某件、安置住（略）通知、《住（略）临时租赁契约》和《直管公有住（略）租赁合同》及补充协议、广西医科大学附属肿瘤医院死亡证明、委某、（略）屋所有权证存根、公有住（略）租金地段价格表、失业证、证明、存折以及当事人陈述等证明。
本院认某：物业处系南宁市直管公有住（略）的管理者，并取得事业单位法人证，经南宁市（略）产管理局授权，物业处有对南宁直管公有住（略）进行出租及施行管理的职权。物业处依据其职能与承租人签订《直管公有住（略）租赁合同》并以合同当事人的身份提起租赁合同纠纷诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》中关于起诉的规定。故被告关于物业处不是独立法人，并非法律法规授权组织，不具备诉讼主体资格的主张缺乏法律依据，本院不予支持。
被告蒋某甲隐瞒唐传明已死亡事实，用虚假的《委某》骗取原告信任，于2006年7月28日，原、被告双方续签《直管公有住（略）租赁合同》，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同无效。故原告与被告蒋某甲于2006年7月28日签订的《直管公有住（略）租赁合同》及补充协议无效。为此，无效合同自始没有法律约束力，被告应腾空南宁市XX路X号X单元X（略）屋并返还原告。鉴于被告仍居住讼争（略）屋，并按原合同交纳使用租金，双方也未继续签订新的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，原告与被告之间形成不定期租赁关系。根据该法第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”物业处可以随时要求解除合同。因被告蒋某甲及唐传明已参加单位的集某建（略）且已办理了（略）屋所有权证，不再符合公（略）租赁条件，故物业处要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。被告主张以蒋某乙的名义继续履行原租赁合同的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于被告蒋某乙仍继续占有使用本案所涉（略）屋，原告要求被告按原租赁标准每月120.70元支付产生的（略）屋占用费,本院予以支持。鉴于原告自认某告交纳租金已至2011年2月28日,故占用费应从2011年3月始计至被告返还直管公（略）时止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、原告南宁市（略）产物业管理处与被告蒋某甲于2006年7月28日签订的《直管公有住（略）租赁合同》及补充协议无效；
二、被告蒋某甲、蒋某乙于本案判决生效之日起十日内腾空南宁市XX路X号X单元X号直管公（略），并将该（略）屋返还原告南宁市（略）产物业管理处；
三、被告蒋某甲、蒋某乙支付原告南宁市（略）产物业管理处（略）屋占用费（按每月120.70元，从2011年3月1日起计至被告蒋某甲、蒋某乙腾空返还上述（略）屋之日止）。
案件受理费50元，公告费350元，由被告蒋某甲、蒋某乙负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：（略）），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长李宁明
人民陪审员潘伟
人民陪审员蒙炳帆
二○一一年五月二十六日
书记员黄丽霖
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
