广西壮族自治区X区人民法院
民事判决书
（2011）兴民一初字第X号
原告(反诉被告)温某。
委托代理人农某。
委托代理人林某某。
被告(反诉原告)南宁市宝通停车场服务有限公司。
委托代理人谢某某。
原告温某诉被告南宁市宝通停车场服务有限公司（以下简称“宝通公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2011年5月16日受理后，依法由审判员刘孙丽适用简易程序，于2011年7月13日、2011年8月8日两次公开开庭进行了审理，原告温某的委托代理人农某、林某某，被告宝通公司的委托代理人谢某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温某诉称：2010年4月28日，包括原告在内的约两三百人找到被告，要求和被告签订《租赁合同》，被告抓住承租方急于签合同的心理，要求承租方先交纳合同押金3000元，合同租金1500元，方可签合同。原告不得已交付了4500元给被告，被告这才拿出一份格式合同，原告发现《租赁合同》第八条第3款显失公平，当场提出异议，被告答复说“这是格式合同，对所有人都一样，不要钻牛角尖了”，以此敷衍原告，原告不得己在合同上签了字。《租赁合同》约定，租赁的房屋为南宁市昆仑大道X号X停车场内，面积18平方米左右，租赁期限为两年，即从2010年4月28日到2012年4月17日，租金每个月为500元，从2010年4月28日到2010年12月31日免收某金。近日，被告突然以原告违反《租赁合同》第八条第3款为由，要求原告搬离并交回房屋，原告对此感到非常愤慨，经过走访规划局、建设局等行政部门，原告意外发现，被告用来出租的房屋居然没有经过立项、报建，更没有通过验收，是不折不扣的违章建筑。根据我国的相关法律规定和立法精神，违章建筑是不能够用于出租的，因此，原、被告双方签订的合同显然应当认定为无效合同。综上所述，为保护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决：1、确某、被告双方于2010年4月28日签订的《租赁合同》为无效合同；2、被告返还原告租金1500元，押金3000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告宝通公司答辩并反诉称：原、被告的合同是有效的，是双方的真实意思表示，也没有违反公共利益；第二，原告要求返还租金和押金没有依据，因为合同已经签订了，同时合同约定原告违反合同，押金是不予退还的。因原告违反了双方签订的《租赁合同》第八条第三款和第九条，构成了违约。同时因原告自2011年4月1日至今违反租赁合同的约定不按时交纳租金已构成违约，根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，被告特向法院提出反诉，请求法院判令：1、解某、被告签订的《租赁合同》；2、原告支付被告门面租金1717元及违约金561元；3、原告承担本反诉的全部诉讼费用。第一次开庭审理后，本院根据查实的事实，有可能认定该合同为无效合同，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，依法向被告行使释明权。被告变更其反诉请求为：1、原告支付被告2010年4月28日至2011年7月13日止的房屋占有使用费5750元，并返还租赁物；2、本案诉讼费用由原告负担。
原告温某针对被告宝通公司变更之后的反诉请求答辩称：第一，对方当事人不能因为自己的过错行为受益。本案造成合同无效是被告的过错，参照租赁合同中的条款，由于2010年4月28日至2010年12月31日是一个免租期，即使合同是有效的，被告在这段期间内也不能取得租金；而且事实上也不存在房屋占有使用费的问题，因为去年我方已经把铺面返还给了被告。被告的行为存在过错，其变更之后的诉请比有效合同获得的利益更大，所以被告的反诉请求不应支持。第二，关于返还租赁物的问题，由于被告在合同履行过程中设置了很多霸王条款，包括原告在内的两百多户租户都无法做到，所以不存在租金及使用费的问题，也不存在返还租赁物的问题。
经审理查明：2010年4月28日，原告温某（乙方）与被告宝通公司（甲方）签订了一份《租赁合同》，约定：房屋位于南宁市昆仑大道X号X停车场内，面积为18平方米左右（含公摊）。租赁期限为贰年，即从2010年4月28日起至2012年4月17日止（期间从2010年4月28日至2010年12月31日为免收某金期）。为保证合同的履行，约定每间铺面押金人民币3000元，由乙方在本合同签订当日交给甲方。合同期满，合同期间乙方无违约，乙方在结清房租、水电等费用后，甲方将押金退还乙方（从交纳押金起至退回日止期间均不计利息）。租金为每间铺面每月人民币500元。在合同期间租金可分期交付，每一个季度为一个租金交纳期，第一期租金在双方签订本合同的当日交付，以后各期在上期租金期满前十日交付下期租金，依次类推。租赁房屋用途为经营物流信息业务，所需证照由乙方自行办理，如乙方拟改变用途，须得到甲方的书面同意，方可为之。乙方在本合同签订后3天内进场开张营业，并承诺从此正常连续开门营业（连续开门营业标准：有人在、有真实有效信息公布、有办公设备、桌椅板凳等，每月营业时间不少于25天，每天营业时间为：上午9：00-下午5：00均营业），否则乙方同意由甲方收某其租用的商铺使用权和已交纳的房屋租赁押金及已交纳的房屋租金。此外，合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交纳了3个月租金1500元和押金3000元，被告收某该款后向原告出具了收某并将房屋交付给原告使用。
另查明，被告认可其出租给原告的房屋系铁皮房，该房未取得建设工程规划许可证。
以上事实，有《租赁合同》、收某、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解某》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，本案中，原、被告陈述认可本案讼争的租赁房屋是铁皮房，被告亦认可该房屋并未取得建设工程规划许可证，故本院认定原、被告双方签订的《租赁合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告诉请被告返还其交纳的租金和押金，符合法律规定，本院予以支持，而被告反诉要求原告返还房屋，亦符合法律规定，本院予以支持。至于原告主张其已于去年搬出了该房屋，但原告未能提交证据证实其已与被告正式交接了该房屋，故本院对原告的该项主张不予认定。
对于被告反诉原告交纳房屋占有使用费的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解某》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案中，因原告未能提交证据证实其已与被告正式交接了房屋，故仍视为原告一直在对该房屋进行占有使用，现被告诉请原告支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。至于该项费用参照何种标准计算的问题，由于合同中约定的租期为2010年4月28日至2012年4月17日，租金为500元/月，其中2010年4月28日至2010年12月31日为免租期，由此可计算得出每月实际租金应为500元/月×（15个月+17天）÷（23个月+19天）=329.34元/月。因此，2010年4月28日至2011年7月13日期间的房屋占有使用费应参照上述计算得出的实际租金标准计算为：（14个月＋15天）×329.34元/月=4775.43元。至于原告主张其系在免租期内使用房屋故不需支付房屋占用费的问题，因本案租赁合同系属无效合同，即合同当事人之间对免租期的约定内容自始没有法律约束力，故原告的该项主张没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解某》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告温某与被告南宁市宝通停车场服务有限公司于2010年4月28日签订的《租赁合同》为无效合同，原告温某将南宁市昆仑大道X号X停车场内X房返还给被告南宁市宝通停车场服务有限公司；
二、被告南宁市宝通停车场服务有限公司返还原告温某租金1500元；
三、被告南宁市宝通停车场服务有限公司返还原告温某押金3000元；
四、原告温某给付被告南宁市宝通停车场服务有限公司房屋占有使用费4775.43元。
本诉案件受理费25元，反诉案件受理费25元，共计50元，由原告温某负担25元，被告南宁市宝通停车场服务有限公司负担25元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十二九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（收某单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农某南宁市竹溪分理处，账号：（略）），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员刘孙丽
二○一一年八月十二日
书记员莫雪花
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