原告周某某，男，汉族。
委托代理人郭百淼，河南仟方律师事务所律师。
被告米某某，男。
原告周某某诉被告米某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了起诉状、举证通知书、应诉通知书等，于2009年9月16日公开开庭进行了审理。原告周某某委托代理人郭百淼、被告米某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某某诉称：2006年6月6日，原告向被告代理人王桂荣缴纳关于郑州市二七区X街X号一楼面向南面城楼面的房屋租赁保证金5万元。2006年7月30日，原告与被告代理人王桂荣就上述房屋签订《租赁合约》一份，租赁合约对租金、租赁期限等条款作了明确约定。2008年7月31日，原被告房屋租赁关系因《租赁合约》到期而自行终止，原告多次要求被告退还5万元租赁保证金，被告拒不退还，故起诉请求判令被告退还原告租赁保证金5万元并承担本案诉讼费用。
被告米某某答辩称：1、双方有约在先，未经许可不得转租，否则被告有权提前终止合同，没收保证金。2、原告违约溢价转租物业，截留被告应得租金利益，不当获利，直接造成被告活人租金损失x元。故请求驳回原告起诉。
本院经审理查明：2006年7月31日，米某某与周某某签订了一份租赁合约。租赁合约约定：一、米某某愿意出租，周某某承租米某某所有的门牌号为郑州市X街X号的一楼面向北的露面作为商铺（以下简称租赁单位）。租赁单位的面积为签定本协议时米某某已间隔好的现有面积，米某某为租赁单位所提供的设施及设备即为签定本协议时该单位现有之设施及设备。二、甲乙双方同意租期由2006年7月31日起至2008年7月31日止，租金自2006年8月1日起始计，每月人民币贰万伍仟元整。三、在租赁期内，周某某每月首日或国务院规定的每月第一个工作日或之前向米某某预缴当月租金，直到周某某有拖欠之情形，则每日按本合约约定的月租金的0.25%另计罚金，直到周某某向米某某缴足所欠租金及罚金。双方同意，如周某某逾期五天仍未能将租金交给米某某，则米某某可视此行为为周某某已无能力继续履行本合同，米某某可将本合约提前终止，没收周某某所交保证金并将单位另租与别人并向周某某追收欠租及罚金。四、周某某须在签署本租约的同时交予米某某租赁保证金人民币伍万元整，该保证金不计利息。周某某如在所订之租赁期未满前退租时，及由于周某某违反本租约有关系款而使本组提前终止时，则作周某某毁约论，米某某可以因此没收保证金。五、除非事先得到业主书面同意，周某某不得将单位转租或分租予他人（第三人），或与（给）其他未经米某某书面同意之人士（第三方）共用（占用）。如周某某有违反本条款之情形，米某某可以提前终止租赁而无需向周某某作任何赔偿。
合同签订后，原告支付被告房屋租赁保证金5万元，被告依约定将房屋交付原告。原告随即将房屋转租给邰某某、王运甫使用，2008年7月19日合同履行期限届满前，被告发现了原告的转租行为，向原告提出终止协议，并来到租赁房屋处向原告发出终止租赁通知一份，内容为：周某某及实际租户时尚沙龙东主，根据双方租赁协议，协议租户只可以本人使用租赁物业，租户不得转租、分租或与他人共用。经查，贵租户已经将该物业转租或与他人共用，严重违反协议条款，本人正式通知原告及实际租户时尚沙龙东主，双方自今日起，终止原租赁协议，本人将依法追讨相关损失。通知落款人为被告，签收人为邰某某。诉讼中邰某某以证人身份出庭，证实了上述事实。
租赁合同存续期间原告如约向被告支付了全部房租，协议到期后双方未再续签合同，原告向被告催要5万元保证金未果，遂诉至本院。
上述事实有：1、原被告双方租赁合同；2、终止租赁合同通知；3、证人邰某某的证言；4、当事人陈述等相关证据予以佐证。
本院认为：被告米某某为香港居民，本案系涉港合同纠纷。合同履行涉及的不动产所在地在我国境内，依照民诉法专属管辖条款，本院作为合同履行地的人民法院，原告选择本院进行诉讼符合相关法律规定。双方当事人在合同中和起诉前未就法律适用作出约定，但案件涉及的标的物和法律关系发生的事实均在我国境内，涉外合同的双方当事人没有选择处理合同争议所使用的法律时，应当按照最密切联系原则选择以我国内地法律作为处理本案纠纷的准据法。
原被告双方于2006年7月31日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反中国法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应履行。双方在合同中明确约定原告不得将房屋转租或与他人共用，否则被告有权提前解除合同，没收保证金。该保证金是就一方违约时如何处理作出的约定，具有违约金的性质，属于当事人的意思自治，应当予以尊重。本案争议的焦点就是原告在租赁期间是否将房屋转租他人。证人邰某某是房屋实际用户，与被告认识在先，与双方均无利害关系，其出庭作证说明了原告转租房屋及被告提出终止履行协议的事实，其证言真实可信，本院予以采纳。如果合同正常履行完毕，被告本应当将保证金退还原告，但因原告违约在先且双方就何种情形没收保证金有明确约定，故应当按照双方约定处理，原告要求退还保证金的请求与事实不符本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，第一百二十六条第一款之规定，判决如下：
驳回原告周某某的诉讼请求。
本案诉讼费1050元，由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省高级人民法院。
审判长朱梅
代理审判员刘俊斌
代理审判员董小斐
二OO九年十一月二十五日
书记员赵磊（代）
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