上海市松江区人民法院
民事判决书
(2003)松民一(民)初字第X号
原告瀚阳(上海)城市建设发展有限公司，住所地上海市松江区X镇X路X弄。
法定代表人施某，董事长。
委托代理人张金城，上海市东信律师事务所律师。
委托代理人崔嵬，上海市东信律师事务所律师。
被告谢某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被告马某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被告马某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被告马某丙，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
法定代理人谢某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被告共同委托代理人陆伟勤，上海市宝恒律师事务所律师。
原告瀚阳(上海)城市建设发展有限公司与被告谢某某、马某甲、马某乙、马某丙商品房预售合同纠纷一案，本院于2003年7月23日受理后，依法组成合议庭审理。2003年9月3日，被告谢某某、马某甲、马某乙、马某丙向本院提起反诉。2003年9月11日，本院依法裁定对被告谢某某、马某甲、马某乙、马某丙的反诉不予受理，同时裁定本案中止诉讼。后被告不服裁定提起上诉，上海市第一中级人民法院裁定维持本院不予受理裁定。2003年12月18日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告瀚阳(上海)城市建设发展有限公司的委托代理人崔嵬，被告谢某某、马某甲、马某乙、马某丙的委托代理人陆伟勤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告瀚阳(上海)城市建设发展有限公司诉称：原、被告双方于2002年11月28日签订了《上海市商品房预售合同》一份，合同约定被告向原告购买位于上海市松江区X路X弄《绿洲比华利花园》X号房屋，并约定被告不得擅自改变房屋周边任何隔断和隔离设施某在花园内搭建任何建筑物和构筑物，且不得擅自改变房屋的结构和外观设计。同时合同附件五规定，由原告指定的瀚阳物业管理有限公司物业管理部与被告签订的《物业管理公约》规定，未经政府有关部门批准，业主不得在庭院、平台、阳台以及园内其他场所搭建建筑物、构筑物。2002年12月20日，原告按约将房屋交付被告，被告在未经原告书面同意情况下，擅自在其所购房屋独用花园内搭建建筑物或构筑物，并擅自对房屋搭建构筑物，现原告认为被告的行为影响了小区整体美观，也违反了合同及附件的约定，为此诉请法院判令：1、被告拆除擅自在上海市松江区X路X弄《绿洲比华利花园》第X号房屋上搭建的构筑物，并将该房屋恢复原状；2、被告拆除擅自在上海市松江区X路X弄《绿洲比华利花园》第X号房屋所属的独用花园内搭建的建筑物或构筑物，并将独用花园恢复原状。
被告谢某某、马某甲、马某乙、马某丙辩称：对于原告诉称的被告搭建事实没有异议，但原告诉请被告拆除搭建的主体不适格，原告以被告违反商品房预售合同约定提出诉请，缺乏依据，被告认为双方在补充协议中的第8条应当属于无效，且被告的适当搭建也是原告在售楼时承诺所致，原告违约在先，也应承担责任，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2002年11月28日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定被告向原告购买座落于上海市松江区X镇X路X弄《绿洲比华利花园》4区X幢房屋(现为X号)，房屋暂测建筑面积为443.45平方米，独用土地使用面积为1，037平方米，房屋总价款为2，660，700元。同时合同补充协议第八条约定，被告未经原告书面同意，不得擅自改变房屋周边任何隔断和隔离设施，或在花园内搭建任何建筑物和构筑物，被告在使用期间，不得擅自改变房屋的结构和外观设计。另合同附件二、三对房屋的建筑设计及平面图进行了明确约定，附件五约定原告指定的上海瀚阳物业管理有限公司物业管理部与被告签订《管理公约》，该公约第8条约定未经政府有关部门批准，业主不得在庭院、平台、阳台以及私家花园区内其他场所搭建建筑物、构筑物。2002年12月20日，原、被告签订了房屋交接书，对讼争房屋进行了交接。后被告在未经原告同意情况下，在其所购房屋X号和X号房屋之间的独用花园内搭建大型暖房一座，并对X号房屋的立面阳台搭建构筑物，为此被告所在的物业公司于2003年1月11日通知被告整改，但未果。为此原告认为被告的行为影响了小区整体美观，也违反了合同的约定，遂涉讼。
以上事实，有《上海市商品房预售合同》、补充协议、管理公约、房屋交接书、整改通知书、双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：双方当事人的争议焦点如下：
一、关于预售合同中补充协议第8条的效力问题
原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》中的补充协议系双方当事人的真实意思表示，双方对花园内不得搭建建筑物和构筑物以及不得擅自改变房屋结构和外观设计的约定不违反法律、法规的强制性规定，具有法律效力。本案中，被告虽然通过购买行为取得了讼争房屋的专有所有权和独用花园的专有使用权，但上述权利的行使除受到一般相邻关系的限制外，还受到基于被告自用部分与其他物业不可分或建筑物的整体性而产生的限制，被告在行使专有所有权和使用权时，须尽共同维护整体物业存在和良好的义务。本案中被告擅自对讼争房屋和独用花园进行搭建，损坏了小区的整体形象，也违反了合同补充协议的约定。原告作为预售合同及补充协议的一方当事人，要求被告承担违约责任，并无不当，应予准许。
二、关于违约责任的承担方式问题
当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施某者赔偿损失等违约责任。本案中，被告违反补充协议的约定，应当承担违约责任，违约责任的承担方式为拆除房屋上及花园内的搭建物，并按照合同约定的房屋建筑设计及平面图继续履行合同，将房屋及花园恢复原状。关于被告辩称原告违约在先，也应承担违约责任，对此被告可以另行提起诉讼，本院在本案中不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告谢某某、马某甲、马某乙、马某丙于本判决生效后三十日内拆除在上海市松江区X镇X路X弄《绿洲比华利花园》X号房屋上搭建的构筑物，并将房屋恢复原状(原状以合同附件二、三约定的房屋建筑设计及平面图为准)；
二、被告谢某某、马某甲、马某乙、马某丙于本判决生效后三十日内拆除在上海市松江区X镇X路X弄《绿洲比华利花园》X号房屋所属的独用花园内搭建的建筑物或构筑物，并将独用花园恢复原状。
案件受理费100元，由被告谢某某、马某甲、马某乙、马某丙负担(于本判决生效后七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长陈建英
审判员李为国
审判员丁伟
二○○四年一月六日
书记员俞宙锋
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