上诉人（原审原告）王某，男，出生年月（略），汉族，北京为君明近视眼防治研究中心验光师，住址（略）。
被上诉人（原审被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市X区X街乙X号办公楼X室。
法定代表人左某，董事长。
委托代理人周某，女，出生年月（略），满族，北京链家房地产经纪有限公司职员，住址（略）。
上诉人王某因与被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）朝民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年9月13日受理后，依法组成由法官钱丽红担任审判长，法官石东、刘茵参加的合议庭审理了本案。现已审理终结。
王某在一审中起诉称：王某母亲周某名下有位于北京市X区X号楼X门X号的房屋一套（以下简称涉案房屋）。周某去世后，王某到链家公司处咨询卖房事宜，并告知链家公司周某死亡事实。链家公司表示该涉案房屋可以出卖。在链家公司的居间下，王某以周某的名义与买受人黄淼签订了北京市存量房屋买卖合同（以下简称买卖合同）。后因王某未取得其他合法继承人的委托，无法办理房屋过某手续。黄淼将王某起诉至一审法院，要求确认买卖合同无效，并赔偿中介费损失x元和房价上涨的差价损失x元。一审法院判决王某与黄淼签订的买卖合同无效，王某赔偿黄淼中介费用x元和经济损失x元，评估费8300元由王某负担，诉讼费由王某负担2702元。王某已支付黄淼案款x元。王某认为，链家公司作为专业房地产经纪机构，熟知房屋买卖的相关法律，对房屋权属状况和当事人的订约能力负有积极调查和据实报告的义务。王某已将周某去世的事实告知链家公司，链家公司明知王某缺乏订约能力，却故意向买卖双方隐瞒买卖合同效力的真实情况，以获取居间利益。链家公司的违约和欺诈行为导致王某向黄淼承担了赔偿责任，该损失应当由链家公司承担。请求法院判令链家公司向王某赔偿损失x元。
链家公司在一审中答辩称：王某陈述事实和真实情况不符。2009年4月5日，王某携带着其自己和其母周某居民身份证（两人户某地地址一致）、户某、房屋所有权证在链家公司登记房源，告诉链家公司其是受周某委托卖房屋的。当日，王某代周某与链家公司签署了房屋出售居间协议（以下简称居间协议）。2009年4月11日，王某和黄淼签订了买卖合同及补充协议，王某谎称周某不会写字，隐瞒了周某去世的消息，并称房屋过某时周某会到场，但未约定过某时间。链家公司不知道黄淼也不知道周某已经去世的情况。当日，链家公司收取了黄淼2万定金。买卖合同签订后两、三天，王某告诉链家公司周某去世了，链家公司马上通知了黄淼，同时告知王某，涉案房屋不能卖了。王某说其余继承人都放弃继承，可以公证继承。黄淼也同意公证继承后，继续履行买卖合同。2009年9月8日，王某告诉链家公司和黄淼，其不能办理公证继承，要求解除买卖合同，并要求链家公司把定金还给黄淼。链家公司及时把定金还给了黄淼。后黄淼起诉。整个交易过某中，链家公司一直依居间协议履行居间义务，不应承担责任。王某一直隐瞒周某去世的消息，在告知链家公司周某去世后还在拖延时间，王某应当承担居间协议无效的后果。因此，链家公司不同意王某的诉讼请求。
一审法院审理查明：涉案房屋登记在王某之母周某名下。周某于2009年2月8日去世。
2009年4月5日，王某以周某的名义与链家公司签订了居间协议，约定：王某委托链家公司居间代理出售涉案房屋。2009年4月11日，王某以周某的名义与黄淼签订了买卖合同，约定：黄淼向周某购买涉案房屋，总价款x元。2009年4月12日，王某以周某的名义与黄淼、链家公司签订了居间成交确认书和过某、按揭代理合同，约定：黄淼向链家公司支付居间报酬x元、代书费4750元和权属过某手续服务费3000元。居间成交确认书第一条信息审核的内容为，黄淼确认，王某已应链家公司要求提供了下列文件：房屋所有权证、产权人居民身份证文件，黄淼已审核了上述文件。2009年4月15日，黄淼向链家公司支付了居间报酬x元、代书费4750元和权属过某手续服务费3000元。2009年5月31日，王某以周某的名义与黄淼、链家公司签订了补充协议，约定：卖方在2009年7月31日之前争取办理房屋过某手续，若时间推迟，买卖双方再协商解决。2009年9月8日，王某向黄淼发出解除买卖合同的函，主张涉案房屋未办理房产继承手续，未取得其他合法继承人的委托，无权签署买卖合同，买卖合同无效。后黄淼起诉至一审法院，请求判令：1.确认其与王某在2009年4月11日签订的买卖合同及2009年5月31日签订的补充协议无效；2.王某赔偿中介费用x元；3.王某赔偿房屋差价款x元。王某在该案一审开庭时称其父已去世，其父母共生有五名子女，其他子女不同意出售涉案房屋，其不能取得有权处分涉案房屋的证明，其未将周某已去世的情况告知黄淼，但在签订买卖合同之前已将此情况告知链家公司。一审法院于2011年1月24日作出了（2010）朝民初字第X号民事判决书，判决确认涉案的买卖合同和补充协议无效，王某赔偿黄淼中介费用x元和经济损失x元，评估费8300元由王某负担，案件受理费由王某负担2702元。王某不服，上诉至北京市第二中级人民法院并于2011年4月8日撤回上诉。2011年4月27日，王某向黄淼支付了（2010）朝民初字第X号民事判决书的案款x元。
一审庭审中，王某称其与黄淼签订买卖合同时，黄淼家人提出周某为何不到场，链家公司称周某在房屋过某时会到场，其当时只顾签买卖合同，未将周某已死亡的事实告知黄淼。
一审法院判决认定：自然人的民事权利能力始于出生，终于死亡。自然人具有民事权利能力是具有民事行为能力的前提。本案中，周某于2009年2月8日去世后，其已无民事行为能力。王某以周某的名义于2009年4月5日与链家公司签订居间协议的行为是无效民事行为，故王某以周某的名义与链家公司签订的居间协议是无效合同。同理，王某以周某的名义与黄淼、链家公司签订的居间成交确认书和过某、按揭代理合同均无效。
无效合同自始无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还。有过某的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过某的，应当各自承担相应的责任。因王某以周某的名义与黄淼、链家公司签订的居间成交确认书和过某、按揭代理合同均无效，且王某以周某的名义与黄淼签订的买卖合同被生效法律文书确定无效，链家公司未促成双方达成合法有效的买卖合同，故链家公司依据居间成交确认书和过某、按揭代理合同向黄淼收取的各项中介费用共计x元，应予返还。因生效法律文书已经判令将黄淼向链家公司支付的中介费用作为黄淼的信赖利益损失由王某赔偿，故链家公司应当将此部分中介费用作为王某的经济损失向王某赔偿。
王某主张其在整个交易过某中未对链家公司隐瞒周某已经死亡的事实；链家公司主张王某在以周某的名义签订买卖合同后才向其告知周某已经死亡的事实。双方对其上述主张均未提交证据予以证明，一审法院无法确定双方陈述的真实性。一审法院认为，现有证据虽无法确认王某是否向链家公司隐瞒周某死亡的事实，但王某认可在签订买卖合同时，黄淼家人在问及周某为何未到场，而链家公司称周某在办理过某手续时会到场时，其未向黄淼澄清周某已经去世的事实。由此可以认定，王某有意向黄淼隐瞒了周某死亡的事实，违反了如实告知的义务。
房地产经纪公司拥有专业房地产经纪从业人员，熟悉相关法律法规，了解交易流程，在有其参与的房地产交易中通常起到主导作用，且房地产经纪公司向买卖双方或者一方收取较高居间服务费用，相对于房地产交易的其他参与人，应承担相对较高的注意义务。房地产经纪公司的居间协议义务不应仅限于向买卖双方报告订约机会，促成双方签订买卖合同，也应该包含核实出卖人及代理人是否有权及是否有合法授权出售相关房产，以促成买卖双方完成合法有效的交易。本案中，链家公司在与王某（以周某的名义）订立居间协议时，应当承担对出卖人主体适格性进行审核的义务。然而，链家公司在未见到周某本人，且王某未出具周某委托其出售涉案房屋相关证明材料的情况下，就与王某（以周某的名义）签订了居间协议，未尽到审核义务，存在缔约过某。作为专业机构，链家公司对王某与黄淼签订买卖合同可能存在因王某无权处分导致买卖合同无效的风险应当是明知的。但从居间成交确认书第一条内容可以推断出，链家公司仍未要求王某向其出具或未要求王某向黄淼出具周某的授权委托书。因此，链家公司对王某与黄淼签订的买卖合同及补充协议被确认无效，进而导致黄淼因在房价上涨的市场条件下因丧失订约机会而遭受经济损失存在过某。按照链家公司的陈述，其在王某与黄淼签订买卖合同后得知周某已去世。此时，链家公司可以确定王某与黄淼签订的买卖合同无效，应当及时向买卖双方告知。然而，链家公司又与王某和黄淼签订了补充协议，试图让双方继续履行买卖合同，造成了黄淼损失的扩大。链家公司对其得知周某去世消息后，黄淼扩大的损失存在过某，应当承担相应责任。按照其过某程度，链家公司应当适当赔偿黄淼的信赖利益损失。生效法律文书已经确认由王某赔偿黄淼的经济损失包括黄淼的信赖利益损失，也包括黄淼为主张其信赖利益损失而支出的相关费用。链家公司应当按照其过某程度适当赔偿王某遭受的经济损失。
对于王某除中介费用以外的经济损失x元（x元-x元），综合考虑王某与链家公司各自过某，一审法院认为，王某对损失的发生应承担主要责任，即70%的责任；链家公司对损失的发生承担次要责任，即30%的责任。
链家公司应当赔偿王某经济损失共计x元（x元＋x元×30%）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付王某经济损失五万七千一百五十元；二、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
王某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审法院判决中第3页认定：2009年4月11日，王某以周某的名义与黄淼签订了买卖合同。王某认为，这是责任不清也不完全符合事实的说法，事实是按照链家公司的要求和安排，王某以代周某的名义与黄淼签订了买卖合同，试想如果不是链家公司的要求和安排，王某怎么可能去一个从来未去过某地方，与从未见过某的黄淼和陌生的链家公司工作人员顺利签订买卖合同，怎么会知道没有授权委托书也可以以王某代周某的方式签订买卖合同；二、一审法院判决第6页认定：但王某认可在签订买卖合同时，黄淼家人在问及周某为何未到场，而链家公司称周某在办理过某手续时会到场时，王某未向黄淼澄清周某己经去世的事实，由此可以认定，王某有意向黄淼隐瞒了周某死亡的事实，违反了如实告知的义务。实际上王某回答黄淼家人的话是来不了，还没有来得及进一步说明，链家公司员工王某金立刻接上说办理过某手续时会到场，听了王某金的话，黄淼没有再问，在此之前王某不认识王某金，没有以任何方式交流过，王某金凭什么抢着替王某回答问题，对于王某金的说法，王某一时不知如何是好，未作出任何反应，由于轻信和无知王某当时也没有意识到王某金的话对签订买卖合同会造成什么严重的后果，由于王某一时不知所措，因此在客观上就帮助了王某金骗黄淼；一审法院法官由此认定王某有意向黄淼隐瞒了周某死亡的事实，过某草率，有主观猜测推定的成分；三、一审法院判决第6页认定：链家公司未尽到审核义务，存在缔约过某。这是掩盖事实本质的说法。链家公司员工朱琪是王某的委托代理人，签约前知道周某已不在世，也知道房屋还没有过某到王某名下，因此朱琪在安排王某签约时，电话通知王某带着居民身份证和房屋所有权证去签约，没有别的要求，王某就是按照朱琪的要求和安排去签约的，实际上链家公司也是按通知要求安排签约的，是计划内的安排，而不是什么未尽到审核义务，存在缔约过某；四、一审法院判决认定：综合考虑王某与链家公司各自过某，一审法院认为，王某对损失的发生应承担主要责任，即70%的责任；链家公司对损失的发生承担次要责任，即30%的责任。如此判决，王某不能接受，要求按实际情况改判，链家公司应该承担黄淼损失的全部责任；五、链家公司应对居间协议的无效及黄淼、王某的损失负有主要过某的责任。王某在与黄淼签订买卖合同几个月后，才慢慢了解了房屋过某需办理的手续，同时链家公司作为京城最大的房屋中介专业机构，王某在买卖合同订立问题上，信任链家公司是正常的大众心理，链家公司且以支付500元保证金的方式，使王某更加相信在链家公司的主持下，能达成有效合法的买卖合同，因此王某既使在客观上具有一定的过某，也是基于对链家公司的信任，在链家公司的误导下作出了错误的签约行为，王某与黄淼签订买卖合同的过某完全是在链家公司的主导下进行的，链家公司作为专业的房屋买卖中介机构，明知王某的签约能力不足，代理资格不成立，仍然积极促成签约，并长期维持执行非法的买卖合同，很明显链家公司主观上利用王某和黄淼对其专业能力的信任，有计划的自始至终在欺骗黄淼，谋取非法的利益，链家公司主观故意的过某较之王某过某轻信的过某严重的多。据此请求二审法院撤销一审法院判决，并改判链家公司赔偿王某经济损失x元,诉讼费用由链家公司承担。
链家公司服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有房屋所有权证、居间协议、居间成交确认书、过某、按揭代理合同、买卖合同、一审法院（2010）朝民初字第X号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2011）二中民终字第x号民事裁定书、收条、中国工商银行个人业务凭证及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第九条明确规定：公民从出生时起至死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。因此自然人具有民事权利能力是具有民事行为能力的前提。在本案中因周某已于2009年2月8日去世，为此王某以周某名义于2009年4月5日签订的居间协议应为无效，同时此后王某又以周某名义与黄淼及链家公司签订的居间成交确认书和过某、按揭代理合同亦应无效；鉴于王某认可在签订买卖合同时，在黄淼家人问及周某情况时王某未如实告知周某已去世的事实，对居间协议和居间成交确认书及过某、按揭代理合同无效负主要责任；链家公司作为房地产经纪公司在签订居间协议和居间成交确认书及过某、按揭代理合同时未认真审查王某和周某的签约资格，在得知周某已去世的情况下又与王某及黄淼签订补充协议，其对居间协议和居间成交确认书和过某、按揭代理合同无效负次要责任。一审法院根据前述责任情况判决链家公司赔偿王某相应经济损失并无不妥。对于王某的上诉理由和请求，因缺乏充足证据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千三百二十元，由王某负担六百七十五元（已交纳）；由北京链家房地产经纪有限公司负担六百四十五元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费二千六百四十元，由王某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长钱丽红
代理审判员石东
代理审判员刘茵
二○一一年十月二十六日
书记员苏寒笑
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