上诉人(原审原告)刘某，男委托代理人孙振广、张国印，河南大统律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)唐某，男
原审第三人庄某，女。
委托代理人宋中光，河南子午律师事务所律师。
上诉人刘某因与被上诉人唐某、原审第三人庄某合同纠纷一案，不服宛城区人民法院(2009)宛民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人刘某的委托代理人孙振广、张国印，被上诉人唐某、原审第三人庄某的委托代理人宋中光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告刘某于1979年1月17日与被告唐某签订房产买卖字据，内容为：立卖房、树字据人刘某，因工作关系自愿将座落在南阳市李相公庄某关环城公社东关大队第十一生产队的三间草房以及东至水沟，西至韩姓，南至队猪圈，北至项姓原边旧界范围内之树木卖给唐某居住管业，经双方同意当面议清作价币肆佰元整，价款当面交清，双方永不反悔，特立此据为证。字据上有卖主刘某、买主唐某、中人毕朝峰签名。1984年被告唐某拆旧建新，原告与被告又签订协议书，内容如下：环城乡X村李相公庄某某有老宅三间草房，经双方协议由唐某自愿投资翻新改建成三间瓦房，协议如下：1、唐某自愿按国家标准规划投资翻新改建三间瓦房，而原三间草房旧物全部归唐某所有，新房盖好后由唐某居住；2、居住期间唐某也不得单方面催刘某付款收房；3、居住期间刘某如需用房，唐某应积极备房，等唐某房子问题解决后再搬出交房，并会同有关人员对其房按质论价，刘某再将款交给唐某，唐某腾房搬出。以上空口无凭，特立此据。后面有刘某、唐某、中人赵柏林签名画押。上述房产字据与协议书中签名，原告与被告均认可。原房屋由被告唐某翻建为三间瓦房后，由被告唐某使用至今。
1995年8月被告唐某向南阳市人民政府申请上述房屋的土地登记，并提供有登记申请表，经南阳市人民政府土地管理部门地籍调查、土地登记审批后，于1998年5月给唐某颁发了宛市土集建(98)字第x号集体土地建设用地使用证，确认土地使用面积为165.6平方米，用途为住宅用地，该宗地四至：东至路，西至58、59宗地，南至63宗地，北至路。2009年2月原告以1984年协议书为依据诉请被告停止侵权，腾出房屋。
在案件审理过程中，原告刘某向宛城区法院提起行政诉讼，请求撤销宛市土集建(98)字第x号集体土地建设用地使用证，宛城区法院于2009年10月20日作出(2009)宛行初字第X号行政判决，一审宣判后，刘某不服，提起上诉。南阳市中级法院于2010年2月5日作出(2010)南行终字第X号行政判决，撤销了(2009)宛行初字第X号行政判决及南阳市人民政府为唐某颁发的宛市土集建(98)字第x号集体土地建设用地使用证。
原审认为，原告刘某于1979年1月17日与被告唐某签订房产买卖字据，根据当时的交易习惯，地随房走，争议房产在原、被告签订房产买卖字据，被告唐某支付了约定价款后，房屋的所有权已经发生了转移。而原告刘某在1984年与被告所签的协议损害了第三人庄某的利益，故该协议为无效协议。无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力。
原审根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(四)项之规定，判决：驳回原告刘某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘某负担。
上诉人刘某不服一审判决，向本院上诉称，农村土地包括宅基地一律不准出租和买卖，唐某未取得房屋所有权，应以1984年协议来确定双方权利义务关系，由被上诉人停止侵权，腾出房屋。1984年协议签订二十多年，庄某不可能不知道签订该协议的情况，不存在侵犯庄某的利益。
被上诉人唐某答辩称，1979年协议不违背法律规定，买卖三间草房和院中树木是双方真实意思表示，不能以现行法规来说明过去房屋所有权的取得。1984年的协议庄某是在2009年刘某诉请时才得知，确实侵犯了庄某的利益。
第三人庄某答辩意见同唐某。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审相同。
本院认为，上诉人刘某与被上诉人唐某于1979年签订的房产买卖字据，应是双方真实意思表示，唐某依约支付了价款，并于1984年与庄某共同出资对原三间草房进行了翻建。刘某与唐某在1984年签订协议时，对1979年双方所签的房产买卖字据效力未做说明，刘某也没有将四百元卖房、树款退还给唐某，显然不符合客观情况，且第三人庄某也未在1984年的协议中签字认可，唐某在未经庄某许可情况下处分共同财产，损害了庄某的利益，因此，本案中1984年的协议应为无效协议。原审认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘某负担。
本判决为终审判决。
审判长陈鉴
审判员郭林慧
审判员陈德林
二0一一年九月二十七日
书记员李路明
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